Pressemitteilungen

Fachtagung „Mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen und wirtschaften“ am 13. und 14.11.2019

Berlin, 11.06.2019

Seit 1919 besteht das deutsche Erbbaurecht. Heute ist es aktuell wie selten. Denn während Mieten und Bodenpreise steigen, setzen immer mehr Kommunen in Deutschland auf Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Deshalb laden der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. und der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) am 13. und 14.11.2019 zur Fachtagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ nach Frankfurt am Main ein. 

› mehr

Als das deutsche Erbbaurechtsgesetz 1919 in Kraft trat, sollte es insbesondere den Menschen zu Wohneigentum verhelfen, die über wenig Eigenkapital verfügten. Eine Renaissance erlebte es nach dem Zweiten Weltkrieg, als Kriegsheimkehrer und Geflüchtete Wohnraum benötigten. Heute ist bezahlbarer Wohnraum vielerorts wieder knapp. Und wieder wird das Erbbaurecht als „Heilmittel“ diskutiert. 

Auf der Fachtagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ soll das Erbbaurecht aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet werden: 

  • Was tut sich auf rechtlicher Ebene? 
  • Wie sollten die Verträge gestaltet werden? 
  • Wann lohnt sich das Erbbaurecht für Investoren? 
  • Wie können Städte und Gemeinden sowie Bürgerinnen und Bürger profitieren?

Ein inhaltlicher Schwerpunkt liegt auf der Bedeutung des Erbbaurechts für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Hierzu stellt Christian Huttenloher vom Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) eine aktuelle Studie vor. Dirk Braune von der Kreisbaugesellschaft Waiblingen berichtet von seinen praktischen Erfahrungen. Außerdem ist eine Podiumsdiskussion zum Thema „Bezahlbares Wohnen auf Erbbaurechten“ geplant. 

Die Keynote-Rede übernimmt Professor Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof. Grußworte kommen von Professor Dr. Jürgen Aring, Vorstand des vhw, und Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Zu den Vortragenden gehören außerdem Matthias Barthauer von Jones Lang LaSalle, Michael Jung von der Continuum Captital Investment Management GmbH, Dr. Ulrich Kriese von der Stiftung Edith Maryon sowie Dr. Matthias Nagel vom Deutschen Erbbaurechtsverband. 

Neben den Vorträgen bietet die Tagung viel Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch und zum Netzwerken. 

„100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ auf einen Blick: 

Wann? 13. und 14.11.2019

Wo? mainhaus Stadthotel, Lange Straße 26, 60311 Frankfurt am Main

Kosten: Die Teilnahmegebühr beträgt 495 Euro. Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands sowie des vhw zahlen 395 Euro. 

Anmeldung: Weitere Information und Anmeldung unter www.vhw.de

 

 

› schließen

Geförderter Wohnungsbau: Erbbaurecht ermöglicht längere Mietpreisbindung

10.05.2019

Überall dort, wo Wohnraum knapp ist und die Mieten steigen, wird schnell der Ruf nach mehr geförderten Wohnungen laut. Doch nach einem bestimmten Zeitraum läuft auch für diese Wohnungen die Mietpreisbindung aus. Dann können sie zu höheren Preisen weitervermietet werden. Wer unbefristet günstige Mieten sicherstellen möchte, sollte deshalb über die Ausgabe von Erbbaurechten nachdenken. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hin. Der Bundesgerichtshof (BGH) befasst sich einem aktuellen Urteil (2019 – V ZR 176/17) mit dem Thema. 

› mehr

Im fraglichen Fall hatte eine Wohnungsgenossenschaft darauf geklagt, Wohnungen des dritten Förderwegs nach Ablauf von 20 Jahren frei und ohne Belegungsrechte vermieten zu können. Der vorherige Eigentümer hatte das Grundstück von der Stadt gekauft. Dabei hatte er sich allerdings dazu verpflichtet, unbefristet Belegungsrechte zu gewähren und die Wohnungen verbilligt nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Nach Einschätzung des BGH dürfen aber dem Eigentümer des Grundstücks keine Bindungen auferlegt werden, an die er sich unbegrenzt halten muss – nachdem der Vorteil, den er erhalten hat, aufgebraucht ist. Demnach muss die Bindung an Belegungsrechte oder bestimmte Miethöhen irgendwann auslaufen. Der Vermieter kann die Wohnungen dann frei weitervermieten. 

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Stadt das Grundstück nicht verkauft, sondern ein Erbbaurecht dafür vergeben hätte. Dazu heißt es wörtlich in der Mitteilung des BGH: „Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des  Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird.“ 

Geringe Miete, weniger Kosten

Bei der Vergabe von Erbbaurechten erwirbt der Käufer nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf eine Immobilie zu errichten und zu nutzen. Hierfür zahlt er an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Erbbaurechtsausgeber sind häufig Städte und Gemeinden. Sie können so zum Beispiel den Bau von Wohneigentum ermöglichen, ohne ihre Grundstücke endgültig aus der Hand geben zu müssen. 

„Die Art der Nutzung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden. Daran muss sich der Erbbaurechtsnehmer halten – und zwar für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Es ist auch möglich, die Höhe des Erbbauzinses per Vertrag an die Mieten zu koppeln. Wer seine Wohnungen günstig vermietet, würde dann zum Beispiel einen reduzierten Erbbauzins zahlen. So oder so: Der Erbbaurechtsvertrag muss für beide Seiten attraktiv sein. Ansonsten ist es schwierig, Investoren für Erbbaurechte zu gewinnen“, so die Erfahrung von Matthias Nagel. 

Pressemitteilung als PDF zum Download

› schließen

Erbbaurecht: die Möglichkeiten bei Vertragsende

Berlin, 19.02.2019

„Erbpacht-Abzocke“ nannte die BILD Hamburg in einem Beitrag vom 31.01.2019 die neuen Erbbauzinsen für ein Grundstück in der Hansestadt. Der Hintergrund: Das Erbbaurecht für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus war abgelaufen und die Stadt hatte den Hausbesitzern einen neuen Vertrag mit einem deutlich höheren Erbbauzins angeboten. In einer Stadt wie Hamburg ist das keine Überraschung, denn für die Berechnung des Erbbauzinses wird hier – wie üblich – der Bodenwert zugrunde gelegt. Wenn der gestiegen ist, steigen die Kosten beim Abschluss neuer Verträge entsprechend. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. erklärt, welche Möglichkeiten die Vertragspartner haben, um dennoch zu einer guten Lösung zu kommen. 

 

 

› mehr

Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2017 werden bei 22 Prozent aller Erbbaurechtsgeber bis 2030 Verträge in großem Umfang auslaufen. Eine zweite große Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten. Denn in Deutschland haben die Kommunen nach dem Zweiten Weltkrieg besonders viele Erbbaurechte ausgegeben, um Flüchtlingen und Rückkehrern die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen. Die meisten dieser Verträge sind auf 70 bis 99 Jahre angelegt, sodass sie in den kommenden Jahrzehnten enden werden. 

Wenn das Erbbaurecht ausläuft, kann der Erbbaurechtsgeber den Hausbesitzern neue Verträge anbieten. Diese müssen aber den geltenden Vorgaben entsprechen. In Hamburg hatte beispielsweise der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) 2017 festgelegt, den Erbbauzins bei neuen Vergaben auf 2,1 Prozent des Bodenwerts pro Jahr zu senken. Dennoch steigt der absolute Erbbauzins, weil Grund und Boden in der Stadt deutlich teurer geworden ist. 

„Das ist einerseits im Sinne der kommunalen Finanzen und damit der Allgemeinheit“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Allerdings sind die Bodenwerte an vielen Standorten so stark gestiegen, dass manche Erbbaurechtsnehmer auch bei niedrigen Zinsen das Geld nicht mehr aufbringen können. Dann sind andere Lösungen gefragt.“ 

Entschädigung und Eigentümererbbaurecht

Eine Möglichkeit ist es, dass der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer sein Haus abkauft und es ihm anschließend zu erschwinglichen Konditionen vermietet. In diesem Fall wird meist ein Eigentümererbbaurecht eingetragen. Dann sind Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer dieselbe Person. Wenn der Mieter auszieht, kann das Erbbaurecht neu vergeben werden. Es handelt sich dabei also meist um eine Übergangslösung. 

Nachverdichtung

„Viele Grundstücke, die in den 1950er- und -60er-Jahren vergeben wurden, sind sehr groß. Denn früher wurden die Gärten noch stärker für die Selbstversorgung mit Obst und Gemüse genutzt. In vielen Fällen ist es deshalb möglich, die Erbbaugrundstücke zu halbieren und darauf mehrere Häuser zu errichten“, weiß Matthias Nagel. Dadurch kann sich der neue Erbbauzins erheblich verringern. 

Vorzeitige Vertragsverlängerung

Viele Erbbaurechtsgeber haben größere Verhandlungsspielräume, wenn die Verträge vorzeitig verlängert werden, anstatt neue Verträge auszuhandeln. Erbbaurechtsnehmer sollten also frühzeitig das Gespräch suchen. Damit verschaffen sie sich erstens Planungssicherheit und zweitens werten sie ihr Haus auf. Denn Erbbaurechte mit langen Laufzeiten sind für Käufer attraktiver und werden von Kreditinstituten deutlich besser bewertet. 

Erbbaurechtskongress 2019: 

Am 25. und 26.02.2019 findet in Dortmund der sechste Erbbaurechtskongress des Deutschen Erbbaurechtsverbands statt. Mehr als 100 Teilnehmerinnen und Teilnehmer werden erwartet – darunter zahlreiche Erbbaurechtsausgeber sowie Juristen, Banker, Wissenschaftler und Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft. Das Programm verspricht eine Mischung aus rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Themen. Informationen und Anmeldung unter www.erbbaurechtsverband.de

› schließen

2019: Das Erbbaurecht wird 100 Jahre alt

Berlin, 27.12.2018

Vor fast genau 100 Jahren, am 15.01.1919, trat das deutsche Erbbaurechtsgesetz in Kraft. Schon vor dem Ersten Weltkrieg war in den Städten Wohnraum knapp gewesen. Die Situation verschärfte sich durch Rückkehrer und Flüchtlinge, die nun in die Städte drängten. In dieser Situation sollte das Erbbaurecht auch Menschen mit wenig Einkommen Wohneigentum ermöglichen und Bodenspekulationen vorbeugen. „Heute ist diese Idee angesichts steigender Mieten und Kaufpreise so aktuell wie selten“, lautet die Einschätzung des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

 

› mehr

„Immer mehr Kommunen in Deutschland denken über den verstärkten Einsatz von Erbbaurechten nach oder praktizieren ihn schon“, erklärt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. In Frankfurt am Main beispielsweise erfolgt die Grundstücksvergabe derzeit in der Regel durch die Bestellung von neuen Erbbaurechten. So kommt es, dass das 2018 eröffnete DomRömer-Quartier, Frankfurts „Neue Mitte“, vollständig im Erbbaurecht vergeben wurde. In Berlin hat die rot-rot-grüne Regierung die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags gemacht. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken. 

„Langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau sichern“ 

Die Stadt München legt in ihrem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München VI“ fest, dass sie bis 2021 mehr Grundstücke im Erbbaurecht vergeben möchte, um „langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau zu sichern“. Und in Hamburg wurde 2017 der Erbbauzins für städtische Grundstücke bei Wohnnutzung auf 2,1 Prozent des Bodenwertes gesenkt. 2018 verkündete außerdem die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, dass die Stadt ihre Grundstücke künftig vermehrt im Erbbaurecht vergeben werde, anstatt sie zu verkaufen. 

„Die Liste ließe sich beliebig erweitern“, sagt Hans-Christian Biallas. „Wohl jede Kommune, die mit steigenden Mieten und Kaufpreisen zu kämpfen hat, befasst sich aktuell mit dem Erbbaurecht.“ Denn es ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum auf dem darauf stehenden Gebäude. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, spart sich also den Kaufpreis für den Grund und Boden. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins, der meist monatlich entrichtet wird. Gerade für Menschen, die ihre Liquidität schonen möchten, ist es deshalb ein attraktives Instrument. Kommunen behalten mit der Vergabe von Erbbaurechen die Kontrolle über ihre Grundstücke und können auch Konditionen für deren Nutzung im Erbbaurechtsvertrag vorgeben. So ist es zum Beispiel möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Miethöhe zu koppeln. 

Auch auf Bundesebene ist das Thema angekommen. In der Erklärung zum Wohnungsgipfel im September 2018 kündigt die Regierung an, für bundeseigene Grundstücke die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um auch das Erbbaurecht nutzen zu können. Außerdem soll die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ bis Sommer 2019 Vorschläge für eine bessere Baulandpolitik erarbeiten. Dabei lotet sie unter anderem das Potenzial des Erbbaurechts für den Bau bezahlbarer Wohnungen aus. 

„Das Interesse am Erbbaurecht steigt merklich an“, sagt Hans-Christian Biallas. „Das zeigt: Auch nach 100 Jahren ist es nicht aus der Mode gekommen – ganz im Gegenteil.“ 

Erbbaurechtskongress 2019: 
Am 25. und 26.02.2019 findet in Dortmund der sechste Erbbaurechtskongress des Deutschen Erbbaurechtsverbands statt. Mehr als 100 Teilnehmerinnen und Teilnehmer werden erwartet – darunter zahlreiche Erbbaurechtsausgeber sowie Juristen, Banker, Wissenschaftler und Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft. Das Programm verspricht eine Mischung aus rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Themen. Informationen und Anmeldung unter www.erbbaurechtsverband.de

 

 

› schließen

Läuft ein Erbbaurecht immer 99 Jahre?

Berlin, 26.06.2018

Erbbaurechte können eine Stellschraube sein, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Deshalb rücken sie aktuell wieder verstärkt in den Fokus der öffentlichen Diskussion. Viele Menschen glauben, dass die Verträge hierfür immer 99 Jahre laufen müssen. Aber ist das wirklich so? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. erklärt, was es mit der langen Laufzeit auf sich hat. 

› mehr

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht schon seit 1919. Darin ist aber über die Länge der Laufzeit nichts festgelegt. Das bedeutet: Grundsätzlich sind der Grundstückseigentümer und der Erbbaurechtsnehmer frei in der Gestaltung. Häufig werden die Verträge tatsächlich für einen Zeitraum von 70, 80 oder 99 Jahren geschlossen. Der Hintergrund hierfür ist: Ein Erbbaurechtsnehmer erwirbt kein Grundstück, sondern lediglich das Recht, auf einem bestimmten Grundstück sein eigenes Haus zu kaufen oder zu bauen. Für dieses Recht bezahlt er einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Da ein Haus eine langfristige Investition darstellt, ist eine lange Laufzeit notwendig, um einen Anreiz für den Erbbaurechtsnehmer zu schaffen. „Es lohnt sich wirtschaftlich nicht, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das nach wenigen Jahren an den Eigentümer zurückfällt“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Ewige Erbbaurechte

Möglich sind sogar ewige Erbbaurechte. Diese werden zum Beispiel vergeben, wenn der Eigentümer das Grundstück aus historischen Gründen nicht verkaufen darf oder nicht verkaufen möchte, er aber andererseits kein Interesse an einer neuen Nutzung hat. Stiftungen oder Kirchen beispielsweise vergeben solche ewigen Erbbaurechte in sehr seltenen Fällen. 

Andererseits können auch kurze Laufzeiten mitunter sinnvoll sein. „Bei Gewerbeimmobilien sind Erbbaurechtsverträge, die für 30 Jahre geschlossen werden, keine Seltenheit“, weiß Matthias Nagel. „Dadurch erhält sich der Erbbaurechtsnehmer eine größere Flexibilität. Er hat dann üblicherweise Verlängerungsoptionen und kann nach Ablauf des Vertrags entscheiden, ob die Immobilie noch zur Geschäftsentwicklung passt.“ Auch für Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück perspektivisch verkaufen möchten, sind kürzere Laufzeiten sinnvoll. Dies wirkt sich dann für den Erbbaurechtsnehmer meist in günstigeren Konditionen aus. 

„Dass Erbbaurechte immer für 99 Jahre geschlossen werden, ist ein Irrglaube“, resümiert Matthias Nagel. „Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die Verträge zwar überwiegend über viele Jahrzehnte laufen, aber gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht.“ Erbbaurechtsnehmern, die einen bestehenden Vertrag verlängern möchten, rät der Deutsche Erbbaurechtsverband zu frühzeitigen Verhandlungen mit dem Erbbaurechtsgeber. Auch dieser hat in den meisten Fällen ein Interesse an der Verlängerung, um langfristig planen zu können. 

www.erbbaurechtsverband.de

› schließen

Bezahlbares Wohnen: aktuelle Erbbauzinsen in Deutschland

Berlin, 30.04.2018

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und dabei die Liquidität zu schonen. Deshalb wird es vielerorts als Maßnahme diskutiert, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Das Prinzip: Der Erbbaurechtsnehmer kauft kein Grundstück, sondern erwirbt nur das Recht, auf diesem Grundstück sein eigenes Haus zu bauen oder zu nutzen. Hierfür entrichtet er regelmäßig ein Entgelt an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Entgelt ist der Erbbauzins. Wie hoch darf er sein? Und was ist angemessen? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Fakten zusammengestellt.

› mehr

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht seit 1919. Es besagt, dass ein Erbbauzins vereinbart werden kann, aber es sagt nichts über dessen Höhe aus. Diese wird deshalb im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Grundsätzlich gibt es keine Begrenzungen nach oben oder nach unten. So können Erbbaurechte auch vergeben werden, ohne dass der Erbbaurechtsnehmer dafür etwas zahlt. Dies ist beispielsweise manchmal der Fall, wenn damit soziale Zwecke gefördert werden sollen.

Wohl aber gibt es Richtwerte, an denen sich die Erbbaurechtsgeber orientieren: Die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses sind üblicherweise der aktuelle Bodenrichtwert oder der reine Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten. Hiervon zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag dieser Prozentsatz für Wohnimmobilien 2017 durchschnittlich bei 3,1, für Gewerbeimmobilien bei 4,3 Prozent und für sonstige Nutzungen bei 3,0 Prozent. 

Abweichungen nach oben und unten möglich

Allerdings sind hier Schwankungen möglich. Diese hängen zum einen von der Zielsetzung des Erbbaurechtsgebers ab: Wenn er bestimmte Zielgruppen fördern möchte, um wohnungsbaupolitische Ziele zu erreichen, kann er diesen Gruppen einen günstigeren Zins einräumen. Andererseits sind bei öffentlichen Erbbaurechtsausgebern die Erbbauzinsen verbindlich vorgegeben und liegen dort oft zwischen 4 und 5 Prozent bei privater Nutzung und bei bis zu 7 Prozent für gewerblich genutzte Erbbaurechte. 

Erbbaurechtsverträge haben überwiegend eine sehr lange Laufzeit von mehreren Jahrzehnten. Deshalb wird in den Verträgen auch die Anpassung des Erbbauzinses geregelt. Bei privat genutzten Erbbaurechten darf diese frühestens alle drei Jahre erfolgen. Bei neueren Verträgen orientiert sie sich meist am Verbraucherpreisindex. Wertsteigerungen des Grundstücks sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Neuer Vertrag, neuer Bodenrichtwert

Wenn ein Erbbaurecht ausläuft und verlängert werden soll, wird der Vertrag neu verhandelt. Dabei wird auch der Zins angepasst. Er orientiert sich dann wieder am aktuellen Bodenrichtwert oder dem reinen Bodenwert. Da dieser fast überall in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gestiegen ist, kommt es in dieser Situation regelmäßig zu Erhöhungen des Erbbauzinses.

Aber: „Auch neue Erbbaurechtsverträge bedeuten immer einen Liquiditätsvorteil gegenüber dem Grundstückskauf“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Dazu ein Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für bis zu 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen.“

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote.

› schließen

Zins, Steuern, Gebühren: Was kostet ein Erbbaurecht?

Berlin, 22.02.2018

Insbesondere für Menschen, die über wenig Liquidität verfügen, ist das Erbbaurecht oft eine gute Alternative zum Volleigentum. Denn beim Erwerb entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Dennoch müssen Erbbaurechtsnehmer natürlich Kosten einkalkulieren. Dazu gehören der Erbbauzins, laufende Kosten für das Grundstück, Steuern sowie Notar- und Maklergebühren. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat eine Übersicht zusammengestellt.

› mehr

1. Der Erbbauzins

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, zahlt keinen Kaufpreis für das Grundstück. Stattdessen entrichtet er regelmäßig ein Entgelt für dessen Nutzung, den Erbbauzins, an den Erbbaurechtsgeber. Dieser Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und errechnet sich üblicherweise aus dem aktuellen Bodenrichtwert abzüglich der Erschließungskosten. Er liegt dabei aktuell meist zwischen 2 und 5 Prozent des Bodenwertes.

2. Grunderwerbsteuer

Als grundstückgleiches Recht unterliegt auch das Erbbaurecht der Grunderwerbsteuer. Deren Höhe ergibt sich aus dem Kapitalwert des Erbbaurechts als Bemessungsgrundlage und dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Um den Kapitalwert zu ermitteln, wird beim Erbbaurecht der Jahreserbbauzins mit einem bestimmten Wert multipliziert, der von der Restlaufzeit des Erbbaurechts abhängt. Bei einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr liegt er beispielsweise unter eins und bei einer Laufzeit von 101 Jahren bei 18,6. Je nach Bundesland werden zwischen 5 und 6,5 Prozent dieser Bemessungsgrundlage als Grunderwerbsteuer fällig. Diese fällt auch an, wenn das Erbbaurecht verlängert wird.

Wenn ein bestehendes Erbbaurecht samt Gebäude weiterverkauft wird, ist die Summe aus dem Gebäudekaufpreis und dem Kapitalwert des Erbbaurechts die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Insgesamt fällt sie also üblicherweise niedriger aus als beim Erwerb eines Volleigentums.

3. Notar

Wird ein bestehendes Erbbaurecht verkauft, richtet sich die Notargebühr nach dem Kaufpreis. Ihre Höhe ist in der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes festgelegt. Wenn der Notar ein neues Erbbaurecht ins Grundbuch eintragen lässt, ergeben sich seine Gebühren aus dem Geschäftswert des Erbbaurechts. Dieser entspricht entweder 80 Prozent des Grundstückswertes oder dem Erbbauzins der ersten 20 Jahre. Grundlage für die Notargebühren ist immer der höhere dieser beiden Werte. Die Höhe der Gebühren ergibt sich ebenfalls aus der Gebührentabelle für Notare. Wie Erbbaurechtsnehmer und -geber diese Kosten untereinander aufteilen, ist Verhandlungssache.

Ein Vorkaufsrecht für den Erbbaurechtsgeber ist wiederum ein eigener Wert, für den gegebenenfalls weitere Notargebühren fällig werden.

4. Makler

„Für Erbbaurechte, die neu ausgegeben werden, wird meistens kein Makler eingeschaltet“, erklärt Mathias Vieth, Immobiliengutachter und stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord. „Sollte dies doch der Fall sein, wird der Erbbauzins – ebenso wie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer kapitalisiert – und dieser Wert als Grundlage für die Maklercourtage genommen. Allerdings sind Makler freier in der Preisgestaltung als die Finanzbehörden.“

Auf der anderen Seite sind Verkäufe von Häusern, die auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen, durchaus gängig. Wenn der Verkauf von einem Immobilienmakler vermittelt wurden, stellt dieser dafür eine Courtage in Rechnung. Deren Höhe kann variieren. In Hamburg liegt sie beispielsweise meist bei 6,25 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer und ist üblicherweise vom Käufer zu zahlen. Die Bemessungsgrundlage der Courtage ist grundsätzlich der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis.

5. Laufende Kosten für das Grundstück

Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, trägt der Erbbaurechtsnehmer im Allgemeinen alle laufenden Kosten, die für das Grundstück anfallen: zum Beispiel die Grundsteuer, die Müllabfuhr, Wasser und Abwasser. Abweichende Regelungen im Erbbaurechtsvertrag sind zwar möglich, bilden aber die Ausnahme.

„Genau wie beim Kauf eines Grundstücks fallen beim Kauf eines Erbbaurechts Kosten an, die vorher zu bedenken sind“, fasst Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands zusammen. „Aber: Auch diese sind in Summe günstiger als beim Erwerb eines Volleigentums.“

› schließen

Koalitionsverhandlungen: Erbbaurechte könnten noch mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen

Berlin, 06.02.2018

Die Verhandlungspartner der Großen Koalition im Bund haben ein Maßnahmenpaket für bezahlbaren Wohnraum vereinbart. Es umfasst unter anderem weitere Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau, eine Grundsteuerreform und ein sogenanntes Baukindergeld, das die Bildung von Wohneigentum unterstützen soll. Der Deutsche Erbbaurechtsverband begrüßt diese Maßnahmen. In seinen Augen fehlt dabei aber das Erbbaurecht als weiterer wichtiger Baustein für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland.

› mehr

Beim Erwerb eines Erbbaurechts entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Stattdessen entrichtet der Erbbaurechtsnehmer regelmäßig den Erbbauzins als Entgelt für dessen Nutzung an den Erbbaurechtsgeber. Eigentümer des Hauses, das auf dem Grundstück steht – oder gebaut wird –, ist aber der Erbbaurechtsnehmer. Damit ist das Erbbaurecht insbesondere für Käuferinnen und Käufer mit wenig Eigenkapital eine günstige Alternative zum Volleigentum. In den 1950er- und 1960er-Jahren haben viele Kommunen in Deutschland dieses Instrument umfangreich genutzt, um Familien mit geringem Einkommen zu Wohneigentum zu verhelfen.

Erbbaurechte sind darüber hinaus ein gutes Mittel, um Bodenspekulationen zu verhindern. Denn die Grundstücke verbleiben im Eigentum des Erbbaurechtsgebers – dies sind meist Städte und Gemeinden.

Verstärkt Erbbaurechte ausgeben

„Es ist gut, dass die Verhandlungspartner der Großen Koalition dem Thema ,Wohnen‘ die notwendige Aufmerksamkeit schenken. Aber: Wenn es darum geht, die Grundstückspreise stabil zu halten und bezahlbares Wohneigentum zu fördern, drängt sich das Erbbaurecht geradezu auf. Es wäre deshalb folgerichtig, dieses Instrument ebenfalls in den Koalitionsvertrag aufzunehmen“, kommentiert Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, die Verhandlungsergebnisse zur Bildung einer Großen Koalition. „Der Bund sollte ebenso wie Städte und Gemeinden verstärkt Erbbaurechte ausgeben. So kann die öffentliche Hand selbst die Konditionen für die Eigenheimkäufer bestimmen. Gleichzeitig sichert sie sich langfristig solide Einnahmen und schützt kostbaren Grund und Boden vor Immobilienspekulationen.“

› schließen

Wohneigentum bilden mit wenig Eigenkapital

Berlin, 27.12.2017

In den eigenen vier Wänden wohnen, aber den Kaufpreis für das Grundstück sparen – das verspricht das Erbbaurecht. Dabei wird das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Haus getrennt. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. sagt, für wen sich dieses Instrument besonders lohnt.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland ist in Deutschland seit 2011 kontinuierlich gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) lag der Kaufwert pro Quadratmeter 2016 bei 127,93 Euro. Gleichzeitig wurde durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Kreditvergabe noch strenger reglementiert. Für viele Interessenten ist es deshalb heute schwer, überhaupt Wohneigentum zu bilden. In dieser Situation kann das Erbbaurecht eine gute Alternative sein. Denn hierbei kauft Interessent nur das Haus, nicht aber das Grundstück. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

› mehr

Bezahlbarer Weg aus der Miete ins Eigentum
Damit ist das Erbbaurecht insbesondere für Käufer interessant, die über wenig Liquidität verfügen oder ihr Eigenkapital schonen möchten. Außerdem lohnt es sich für alle, die einen bezahlbaren Weg aus der Miete ins Eigentum suchen, aber nicht in der Lage sind, auch noch hohe Grundstückskosten zu finanzieren. Auch für Menschen, die ihr Haus an die nachkommende Generation weitergeben möchten, ist das Erbbaurecht geeignet: Erstens laufen die Verträge meist sehr lange – nämlich bis zu 99 Jahre – und zweitens wird den Erbbaurechtsnehmern in der Regel nach Ablauf des Vertrages ein Verlängerungsangebot gemacht. Denn auch die Erbbaurechtsgeber sind an stabilen und langfristigen Verhältnissen interessiert.

Aktuell günstige Erbbauzinsen möglich
Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes aus dem Sommer 2017 liegt der Erbbauzins für Wohnimmobilien aktuell bei durchschnittlich 3,1 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Doch angesichts der allgemein niedrigen Zinsen sind momentan auch günstigere Konditionen möglich. Die Stadt Hamburg hat beispielsweise den Erbbauzins auf 2,1 Prozent gesenkt. In Berlin sieht der Koalitionsvertrag vor, dass Erbbauzinsen abgesenkt werden können, um förderungswürdige Ziele zu verwirklichen.

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote.

 

› schließen

Erbbaurechtskongress 2018 in Leipzig

Berlin, 27.11.2017

Bereits zum fünften Mal trifft sich 2018 die deutsche Erbbaurechtsszene auf dem Erbbaurechtskongress. Dieser findet am 26. und 27. Februar 2018 in Leipzig statt. Veranstalter ist der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. Er erwartet circa 90 Teilnehmerinnen und Teilnehmer – darunter Entscheider aus Stiftungen, Kirchen und Kommunen, Wissenschaftler, Juristen, Finanzexperten und Dienstleister.

› mehr

Der Erbbaurechtskongress ist die größte Fachveranstaltung im deutschsprachigen Raum zum Thema. Hier kommt einmal jährlich die Branche zusammen, um sich in persönlichen Gesprächen auszutauschen und in Fachvorträgen weiterzubilden. Zum Programm gehören 2018 unter anderem die Vorstellung einer Studie über das Erbbaurecht in Deutschland und ein Vortrag von Prof. Shihe Fu von der Universität Chengdu über das Erbbaurecht in China. Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, stellvertretende Vorsitzende des V. Zivilsenats am Bundesgerichtshof, stellt die aktuelle Rechtsprechung zum Erbbaurecht vor. Daneben bieten die Pausen und das Abendprogramm genug Raum für Gespräche und das Knüpfen neuer Kontakte.

Die Teilnahmegebühr beträgt 470,- Euro für Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands und 590,- Euro für Nicht-Mitglieder. Veranstaltungsort ist das Radisson Blu Hotel in Leipzig. Weitere Informationen, das gesamte Kongressprogramm und 

 

› schließen

Burgen, Häfen, Sportarenen: Das sind Deutschlands prominenteste Erbbaurechte

Berlin, 21.10.2017

Erbbaurechte kommen wieder in Mode. Denn sie können Bodenspekulationen verhindern und Menschen zu erschwinglichem Wohneigentum verhelfen. Aber nicht nur Privathäuser werden auf fremdem Grund gebaut. Auch zahlreiche bekannte Bauwerke in ganz Deutschland stehen auf Erbbaurechtsgrundstücken. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat einige spektakuläre Beispiele zusammengestellt.

› mehr

Häufig verbinden Kommunen Erbbaurechte mit einem bestimmten Verwendungszweck – wie der Sportförderung. Deshalb befinden sich oft Fußballplätze, Stadien und andere Sportstätten auf Erbbaurechtsgrundstücken. Prominente Beispiele hierfür sind die Allianz Arena in München und die Mercedes-Benz Arena in Stuttgart. Außerdem soll das neue Stadion für Hertha BSC in Berlin auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet werden. In Hamburg sind die Horner Rennbahn und das Tennisstadion am Rothenbaum Erbbaurechte. 

Historisch oder hochmodern

Auch viele historische Bauwerke stehen auf fremdem Grund. Hierzu zählen die Hamburger Fischauktionshalle, das Kloster Rambin auf Rügen, das wiederaufgebaute Schloss Herrenhausen in Hannover sowie die Hahnentorburg und die Eigelsteintorburg in Köln.

Strategisch wichtige Grundstücke wechseln ebenfalls nur selten den Besitzer. Aus diesem Grund sind zum Beispiel der Hamburger Flughafen, die gewerblichen Flächen im Fischereihafen von Bremerhaven und der JadeWeserPort in Wilhelmshaven Erbbaurechte. 

Aber auch bei großen Neubauprojekten werden heute wieder vermehrt Erbbaurechte vergeben. Die neuen Konzertsäle in München, das DomRömer-Quartier in Frankfurt am Main und die Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Hermes-Papierfabrik in Düsseldorf sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Daneben gibt es überall in Deutschland bekannte Bauwerke, die auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen. Hierzu zählen der Spreepark in Berlin ebenso wie der Europaturm in Frankfurt und der Stuttgarter Fernsehturm. 

„Für viele Grundstücke ist das Erbbaurecht die erste Wahl, weil der Eigentümer sie nicht endgültig aus der Hand geben möchte“, sagt Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtverbands. „Sehr oft sind die Erbbaurechtsgeber aber auch Kirchen und Stiftungen, die ihre Grundstücke gar nicht – oder nur in einem sehr engen rechtlichen Rahmen - verkaufen dürfen. Sie können auf diese Weise das Grundstück behalten und ihr Vermögen langfristig sichern.“

› schließen

Gewerbeimmobilien auf Erbbaugrundstücken – lohnt sich das?

Berlin, 13.10.2017

Erbbaurechte werden überwiegend zur Wohnnutzung eingesetzt. Dabei bieten sie gerade für die Betreiber von gewerblichen Immobilien finanzielle Vorteile. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. fasst sie zusammen. 

 

› mehr

Nur knapp 18 Prozent aller Erbbaurechte in Deutschland werden für Gewerbeimmobilien vergeben. Das geht aus einer Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbands e.V. aus dem Jahr 2017 hervor. Bei diesen gewerblich genutzten Erbbaurechten beträgt der Erbbauzins durchschnittlich 4,3 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Damit liegt er zwar etwas höher als der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien (3,1). Das liegt zum Beispiel daran, dass im wohnwirtschaftlichen Bereich oft Erbbaurechte bewusst günstig vergeben werden, um Wohneigentum zu fördern. 

Aber: Gerade für die Eigentümer von Gewerbeimmobilien kann das Erbbaurecht finanziell eine interessante Alternative sein. Zum einen spart der Erbbaurechtsnehmer die Kosten für den Kauf des Grundstücks. Hierdurch fällt der – meist notwendige – Kredit für den Kauf oder den Bau der Immobilie geringer aus und das Unternehmen erhält sich mehr Liquidität. 

Grundstückskosten von der Steuer absetzen

Zum anderen ergeben sich insbesondere für Unternehmen steuerliche Vorteile: Denn sie können den Erbbauzins vollständig von der Steuer abgesetzen – im Gegensatz zu den Kosten für einen Grundstückskauf. Die Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags können dabei flexibel verhandelt werden. Optionsrechte auf Verlängerungen sind im gewerblichen Bereich üblich. So können die Erbbaurechtsnehmer die Laufzeiten auf die Bedürfnisse ihres Unternehmens anpassen. 

Die Erbbaurechtsgeber sind meist Kommunen, kirchliche Organisationen oder Stiftungen. Prominente gewerblich genutzte Erbbaurechte sind zum Beispiel die Keksfabrik Bahlsen bei Hannover, der Helmut-Schmidt-Flughafen in Hamburg, die Allianz Arena in München, der JadeWeserPort in Wilhelmshaven und verschiedene Flächen des Bremerhavener Hafens. „Aber auch für kleinere Gewerbeobjekte kann sich ein Erbbaurecht im Vergleich zum Grundstückskauf lohnen“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Denn die Erbbaurechtsnehmer haben nahezu die gleichen Rechte wie Grundstückseigentümer, erhalten sich aber mehr finanziellen Spielraum und sparen Steuern. Der Zeitpunkt ist günstig, denn viele Erbbaurechtsgeber vergeben jetzt Erbbaurechte zu relativ niedrigen Zinsen, um auf die allgemeine Niedrigzinsphase zu reagieren.“

› schließen

Studie zum Erbbaurecht erschienen: Grundstückseigentümer wollen neue Erbbaurechte ausgeben

Berlin, 28.08.2017

Welche Rolle spielt das Erbbaurecht auf dem deutschen Wohnungsmarkt? Werden die Grundstückseigentümer in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte vergeben? Wo sind diese besonders attraktiv? Um diese Fragen zu beantworten, hat der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. jetzt eine Studie herausgebracht. Durchgeführt wurde die Untersuchung vom Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte.

Insgesamt erfasst die Studie gut 90.000 Erbbaurechte aus ganz Deutschland. Davon entfallen 69 Prozent auf Wohnhäuser, 18 Prozent auf Gewerbeimmobilien und 11 Prozent auf sonstige Zwecke. Hierzu zählen in erster Linie Vereine oder soziale Einrichtungen wie beispielsweise Kindergärten. 65 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber waren Kommunen oder kommunale Unternehmen, gefolgt von 14 Prozent privatwirtschaftlichen und 9 Prozent kirchlichen Grundstückseigentümern. 

› mehr

Mehr als ein Fünftel des Grundbesitzes

Die meisten Erbbaurechtsgeber (79 Prozent) verwalten bis zu 500 Erbbaurechte, nur 10 Prozent mehr als 2.000. Im Durchschnitt machen die Erbbaurechte mehr als ein Fünftel (21,5 Prozent) des Grundbesitzes der Befragten aus. Dennoch war fast die Hälfte von ihnen (49 Prozent) der Meinung, dass das Erbbaurecht auf dem deutschen Wohnungsmarkt keine große Rolle spiele. 

Dies könnte sich in den nächsten Jahren ändern. Denn 56 Prozent der Grundstückseigentümer wollen in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben. 24 Prozent werden dies eventuell tun. Wer neue Erbbaurechte vergibt, tut dies einerseits, um seine Grundstücke zu sichern und sein Vermögen gut anzulegen. Andererseits werden Erbbaurechte für soziale Zwecke, zur Förderung von Wohneigentum und zur Unterstützung junger Familien eingesetzt.  

Mehr als die Hälfte der befragten Organisationen (52 Prozent) schätzt Erbbaugrundstücke vor allem in Großstädten als attraktiv ein. Nur 14 Prozent sagen, dass sie auch außerhalb von Ballungsräumen stark nachgefragt werden. 

„Unsere Studie liefert erstmals einen Überblick über die Erbbaurechtslandschaft in Deutschland“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Sie zeigt, dass wir in den nächsten Jahren eine zunehmende Dynamik in diesem Bereich erwarten können und dass es sich dabei nicht um ein seltenes Nischenprodukt handelt. Vielmehr erkennen auch immer mehr Kommunen den möglichen Mehrwert einer Erbbaurechtsvergabe – auch als Antwort auf die immer weiter steigenden Bodenwerte.“

Über die Studie: 
Die „Studie zum Erbbaurecht“ führte das Hamburger Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte im Frühjahr 2017 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durch. Sie liefert eine erste Datenbasis zu Anzahl und Verteilung von Erbbaugrundstücken in Deutschland. Darüber hinaus erhebt sie Informationen zu Strategien von Erbbaurechtsgebern bei der Vertragsverlängerung. Die Studie wurde als Online-Befragung unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt. Insgesamt wurden dafür 600 Kommunen, kirchliche Einrichtungen und Privatpersonen angeschrieben. Da es allerdings keine umfassende Statistik über Erbbaurechte in Deutschland gibt, ist die Grundgesamtheit unbekannt und die Repräsentativität der Studie nicht überprüfbar. 

 

› schließen

Erbbaurecht: Was passiert, wenn der Vertrag endet?

Berlin, 30.01.2017

Ein Haus bauen, ohne den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen? – Mit dem Erbbaurecht geht das. Denn der Erbbaurechtsnehmer kauft nicht den Grund und Boden, sondern zahlt stattdessen an dessen Eigentümer einen monatlichen Zins. Dafür darf er auf dem Grundstück ein eigenes Haus bauen – oder kaufen. Doch was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft? Der Deutsche Erbbaurechtsverband fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

› mehr

Erbbaurechtsverträge haben meistens sehr lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Dennoch haben viele Menschen Zweifel, ob das Erbbaurecht für sie infrage kommt. Sie fürchten, dass sie am Ende der Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Das ist nicht der Fall. Denn das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.

Verlängerungen frühzeitig ansprechen 

Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung gar nicht.  Denn: „In der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten und das Erbbaurecht wird erneuert.“ Vorzeitige Verlängerungen sind dabei für beide Vertragsseiten sinnvoll. Insbesondere der Erbbaurechtsnehmer kann sein Haus wieder voll beleihen, wenn er zum Beispiel größere Modernisierungen oder Umbauarbeiten durchführen möchte. Oder er kann es wieder zum vollen Verkehrswert mit einem dann wieder lange laufenden Erbbaurechtsvertrag veräußern. 

Aber vom ersten Gespräch bis zur Unterzeichnung des neuen Vertrages kann es dauern. Der Erbbaurechtsverband empfiehlt deshalb, nicht auf den Ablauf des Vertrages zu warten, sondern frühzeitig über Verlängerungsoptionen zu verhandeln. 

› schließen

Die größten Irrtümer über das Erbbaurecht

Berlin, 28.12.2016

Erbbauberechtigte haben nahezu dieselben Rechte wie Grundstückseigentümer – und fahren dabei finanziell oft günstiger. Trotzdem reagieren viele Menschen skeptisch, wenn sie mit dem Erbbaurecht konfrontiert werden. Warum ist das so? Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die drei größten Irrtümer zum Thema zusammengestellt und erklärt, was es damit auf sich hat.

› mehr

Irrtum 1: „Am Ende nehmen die mir das Haus weg.“
Das Erbbaurecht ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Haus und dem Eigentum am Grundstück. Das heißt: Der Erbbauberechtigte erwirbt zwar kein Grundstück, aber das Recht, darauf sein eigenes Haus zu bauen. Im Gegenzug zahlt er einen Erbbauzins. Erbbauverträge haben in der Regel sehr lange Laufzeiten bis zu 99 Jahre. Viele Menschen fürchten, dass sie am Ende dieser Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Doch das ist nicht der Fall. Wörtlich heißt es in Paragraf 27 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG): „Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.“ „In der Praxis ist es außerdem meist so, dass auch die Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran haben, das Erbbaurecht zu verlängern“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Dann stellt sich die Frage nach der Entschädigung überhaupt nicht.“ 

Irrtum 2: „Volleigentum ist grundsätzlich günstiger als ein Erbbaurecht.“
Wer ein Erbbaurecht erwirbt, schont zunächst seine Liquidität, weil er den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen muss. Dieser Liquiditätsvorteil kann bei normalen Konditionen über Jahrzehnte andauern – selbst in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen. Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen. 

Irrtum 3: „Ich bezahle viel mehr, als das Grundstück wert ist.“
In der Tat: Wer zum Beispiel einen Erbbauzins von 4 oder 5 Prozent über die gesamte Laufzeit eines 99-jährigen Erbbaurechtsvertrages bezahlt, gibt mehr Geld aus, als das Grundstück insgesamt wert ist. Allerdings sieht die Realität meist anders aus. „Nur sehr selten behält die Familie das Haus über die volle Vertragslaufzeit, indem es mindestens einmal vererbt wird. Die meisten Erbbaurechte werden während der Vertragslaufzeit wenigstens einmal verkauft. So kommen immer wieder neue Erbbauberechtigte in den Genuss des bestehenden Liquiditätsvorteils“, weiß Matthias Nagel. Und: Wer zur Miete wohnt, zahlt monatlich deutlich mehr Geld an den Vermieter – aber steht am Ende ganz ohne Eigentum da. 

„Das Erbbaurecht ist nicht immer und nicht für jeden geeignet“, fasst Matthias Nagel zusammen. „Aber es bietet unbestreitbare Vorteile, die oft übersehen werden. Die Vergabe von Immobilienkrediten wurde in den vergangenen Jahren immer stärker reguliert. Gleichzeitig erhöhen die steigenden Grundstückskosten häufig den Finanzierungsbedarf. Für viele Menschen macht das Erbbaurecht das eigene Haus dann überhaupt erst finanzierbar.“ 

› schließen

Vierter Erbbaurechtskongress am 20. und 21. Februar 2017

Berlin / Nürnberg, 29.11.2016

Der Deutsche Erbbaurechtsverband lädt im Februar 2017 bereits zum vierten Mal zum Erbbaurechtskongress ein. Am 20. und 21. Februar treffen sich Erbbaurechtsgeber, Juristen, Banker, Wissenschaftler und Immobilienexperten aus ganz Deutschland in Nürnberg, um sich über das Erbbaurecht in all seinen Facetten auszutauschen.

› mehr

In Fachvorträgen beleuchten die Experten zum Beispiel die Auswirkung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf das Erbbaurecht, die marktgerechte Ausgestaltung des Erbbauzinses, die Banken- und Gutachterperspektive auf das Erbbaurecht sowie steuerrechtliche Fragen. Zu den Referenten gehören Professor Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier, Prof. Dr. Martin Meißner von der Kanzlei Reed Smith sowie Klaus Secker, Geschäftsführer der DGR - Deutsche Grundstücksrente GmbH. Die Moderation übernimmt Tobias Henkel, Direktor der Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

„Der Erbbaurechtskongress hat sich als fester Termin für alle, die sich für das Thema interessieren und beruflich damit zu tun haben, etabliert. Schon beim dritten Erbbaurechtskongress 2016 hatten wir 85 Teilnehmer. Für 2017 erwarten wir mindestens die gleiche Zahl“, erklärt Hans Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Die Gäste schätzen die Expertenvorträge ebenso wie den Austausch mit Kollegen und die Möglichkeit zur Vernetzung.“ 

Der vierte Erbbaurechtskongress findet am Montag, den 20. und am Dienstag, den 21. Februar 2017 statt. Die Teilnahmegebühr für beide Kongresstage beträgt 395,- Euro zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder und 495,- Euro zzgl. MwSt. für Nichtmitglieder. Veranstaltungsort ist das NH Collection Nürnberg City Hotel. Weitere Informationen zum Programm und Anmeldung unter: www.erbbaurechtsverband.de/kongress2017

› schließen

3. Erbbaurechtskongress im Februar 2016: ‚Neugeschäft mit Erbbaurechten – Überlegungen, Konditionen und Rechtsfragen bei Neuabschluss oder Erneuerung von Erbbaurechten‘

Berlin, 11. Januar 2016

Der Deutsche Erbbaurechtsverband ist Veranstalter des 3. Erbbaurechtskongresses, der am 22. und 23. Februar in Hannover stattfinden wird. Neugeschäft mit Erbbaurechten -  Fragezeichen oder Ausrufezeichen? Vertreter aus Wirtschaft, Recht, Verwaltung und Kirche referieren und diskutieren über die Möglichkeiten des Erbbaurechts im heute stark umkämpften Grundstücksmarkt.

› mehr

Wie sieht aktuell ein marktgerechter Erbbauzins aus? Wie kann ein Erbbaurecht in der aktuellen Immobilienmarktsituation erfolgreich platziert werden? Und wie geht man mit auslaufenden Erbbaurechtsverträgen um? 

Diese Fragen beschäftigen so manch Institution, dessen Grundlage die Einnahme von  Erbbauzinsen ist. Aber auch viele Kommunen spüren den Druck der Inverstoren, insbesondere auf innerstädtische Lagen. Wie sich das Instrument Erbbaurecht in Zukunft behaupten kann, wird bei dem in Hannover stattfindenden Kongress erörtert. Referenten aus Wirtschaft, Recht und Kirche sind geladen, aus ihrer Praxis zu berichten. 

„Ich freue mich sehr auf unseren Kongress, deren Teilnehmer mittlerweile ein Großteil der Erbbaurechte in Deutschland repräsentieren. Damit zeigt sich, dass das Erbbaurecht sehr aktuell ist und als strategisches Instrument im Umgang mit Grund und Boden wahrgenommen wird“, unterstreicht Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

Neben der aktuellen Rechtsprechung ist die wirtschaftliche Betrachtung von Erbbaurechten ein weiterer Programmschwerpunkt, wie zum Beispiel die Wertermittlung und Erbbauzinsbemessung von Grundstücken und die Steigerung der Anlagerendite von Erbbaurechten. „Um den Kongress noch stärker als Forum für Anwender auszubauen, haben wir eine Podiumsdiskussion ins Programm aufgenommen. Unsere Gäste werden über die aktuellen Anforderungen bei der Neuvergabe bzw. Neuverhandlung von Erbbaurechten diskutieren und zum weiteren Austausch unter den Teilnehmern anregen“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

Wie bereits bei den vorherigen Tagungen wird das Erbbaurecht auch über die Landesgrenze hinweg betrachtet. Professor Dr. Andreas Kletečka von der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Salzburg wird Einblicke in das österreichische Baurecht geben und über den aktuellen Reformentwurf referieren.

Die Teilnahme am Kongress steht allen Interessierten offen. Die Teilnahmegebühr beträgt 495 € zzgl. MwSt. bzw. 395 € zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder.

Weitere Informationen zum Programm und den Referenten erhalten Sie online unter www.erbbaurechtsverband/kongress2016.de.

Hochauflösendes Bildmaterial erhalten Sie gerne auf Anfrage.

› schließen

Jetzt anmelden: Erbbaurecht in der Immobilienwirtschaft Bundesweites Treffen von Erbbaurechtsausgebern und am Erbbaurecht Interessierten in Kassel

Berlin, 15. Januar 2015

Der Deutsche Erbbaurechtsverband lädt für den 23. und 24. Februar zum 2. Erbbaurechtskongress in das Kasseler Schlosshotel ein. Übergreifendes Thema ist das Erbbaurecht als wirtschaftliches und strategisches Instrument der Immobilienwirtschaft.

› mehr

Namhafte Referenten aus Wirtschaft, Stiftungswesen und kommunaler Verwaltung werden das Erbbaurecht als eine Möglichkeit vorstellen, neue Wohnformen zu fördern und eine nachhaltige Stadtentwicklung zu praktizieren. „Für den Verband ist diese Tagung eine hervorragende Möglichkeit, das Erbbaurecht als vielfältiges Instrument der Vermögensverwaltung zu präsentieren“, unterstreicht Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Ein weiterer Programmschwerpunkt ist die wirtschaftliche Bewertung von Erbbaurechten, denn für viele Stiftungen sind die Erträge aus Erbbaurechtsflächen eine sichere Einnahmequelle für ihr soziales oder kulturelles Engagement.
„Der Erbbaurechtskongress ist vor allem ein Forum für Anwender: Hier werden spezifische Rechtslagen praxisnah erörtert und über den Austausch entstehen neue Impulse“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Wie bereits bei der ersten Tagung wird das Erbbaurecht auch über die Landesgrenze hinweg betrachtet: diesmal in den Niederlanden, wo das Erbbaurecht ein bedeutendes Instrument der Bodenpolitik ist.

Die Teilnahme am Kongress steht allen Interessierten offen. Eine Anmeldung ist noch bis zum 18. Februar möglich. Die Teilnahmegebühr beträgt 495 € zzgl. MwSt. bzw. 395 € zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder.

Weitere Informationen zum Programm und zu den Referenten erhalten Sie unter: www.erbbaurechtsverband.de/kongress2015

Hochauflösendes Bildmaterial erhalten Sie gerne auf Anfrage

› schließen

Erbbaurechtstagung lockt über 80 Teilnehmer nach Wöltingerode

Wöltingerode, 28. Januar 2014

‚Erbbaurecht neu entdecken – Aspekte des Erbbaurechts in der Praxis‘
Unter diesem Motto stand die erste Jahrestagung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, die in der vergangenen Woche in Wöltingerode stattfand. Über 80 Teilnehmer hatten sich im Klosterhotel zum gegenseitigen Austausch und Kennenlernen eingefunden und ließen sich über aktuelle Themen in der Erbbaurechtspraxis informieren.

› mehr

Die Tagung wurde ihrem Motto gerecht: Neun versierte Redner berichteten über aktuelle Trends im Erbbaurecht und in der Wohnungswirtschaft, unter ihnen Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, der einen großen Bedarf an bezahlbarem Wohnungsneubau darlegte und auf die Versorgungslücke bei altersgerechten Wohnungen hinwies. Für beides könnte das Erbbaurecht ein Lösungsansatz sein, um einerseits Kapital für den Umbau zu schaffen bzw. das benötigte Kapital für den Wohnungskauf zu senken.

Weitere Inhalte der Tagung waren selbstverständlich die Rechtsprechung, aber auch die Besteuerung, der Bauträgervertrag und das Erbbaurecht aus Bankensicht waren von Interesse für die Teilnehmer, wie die angeregten Diskussionen im Anschluss der Vorträge und in den Pausen zeigten.

Mit dem Vortrag von Thomas Schlepfer, Departementssekretär der Stadt Zürich, ging der Blick ins Ausland. Sein Beitrag sorgte nicht nur wegen des vergleichsweise hohen Preisniveaus in der Schweiz für Aufsehen, sondern gewährte auch einen praxisnahen Einblick in die dort verwirklichten Wohnbau-Projekte auf Erbbaurecht.

Abschlussredner der Veranstaltung war Professor Dr. Schmidt-Räntsch, der zu einem Spaziergang durch das Erbbaurecht einlud und in einem munteren Tonfall auf Besonderheiten und Fallstricke des seit 1919 bestehenden Erbbaurechtsgesetzes einging und damit in die heutige Zeit übersetzte.

Im Deutschen Erbbaurechtsverband haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber zusammengeschlossen, mit dem Ziel, das Erbbaurecht in der Öffentlichkeit bekannter zu machen und als Ansprechpartner beratend für alle Interessierte zur Verfügung zu stehen. Die Gründungsmitglieder des seit 2013 in Berlin ansässigen Verbandes sind der Allgemeine Hannoversche Klosterfonds, der Ev. Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis e.V. (Nürnberg), die Ev. Kirche von Kurhessen-Waldeck (Kassel), die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (Heidelberg), die Hilfswerk-Siedlung GmbH (Berlin), der Kath. Siedlungsdienst e.V. (Berlin), die Pfarrpfründestiftung der Erzdiözese Freiburg sowie die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz.

Ein Erbbaurecht wird meist für 50 bis 100 Jahre bestellt und ermöglicht es dem Erbbaurechtsnehmer, auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbaurechtsgeber erhält dafür einen Erbbauzins, der im Laufe der Jahre angepasst wird.


Download:

DEV_Pressemitteilung Tagung Jan 2014.docx

DEV_Pressemitteilung Tagung Jan 2014.pdf

DEV_Vorstand_rgb.jpg

DEV_Begruessung_Biallas_rgb.jpg

› schließen

Berlin, 20. Dezember 2013

Erbbaurecht in der Praxis – neu gegründeter Verband lädt Mitglieder und Interessierte zur ersten Jahrestagung ein

Der in diesem Jahr gegründete Deutsche Erbbaurechtsverband wird vom 20. bis 21. Januar 2014 seine erste Jahrestagung veranstalten. Das Programm spricht für sich. Fachkundige Referenten werden in neun Vorträgen die heutige Erbbaurechtspraxis beleuchten. Die Tagung steht Mitgliedern wie auch allen Interessierten offen.

› mehr

Berlin. Der in diesem Jahr gegründete Deutsche Erbbaurechtsverband wird vom 20. bis 21. Januar 2014 seine erste Jahrestagung in Wöltingerode (Harz) veranstalten. Das Programm spricht für sich: neun fachkundige Referenten werden die heutige Erbbaurechtspraxis von der Rechtsprechung über die Besteuerung bis hin zum Bauträgervertrag in ihren Vorträgen erörtern. Doch nicht nur die fachliche Expertise steht auf dem Programm. Insbesondere das gegenseitige Kennenlernen, die öffentliche Wahrnehmung des Erbbaurechts und der Blick in die Zukunft werden maßgebliche Themen der Tagung sein.

Im Deutschen Erbbaurechtsverband e. V. haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber zusammengeschlossen, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren. Der Verband versteht sich als objektive Informationsquelle für das Erbbaurecht in Deutschland und möchte zentrale Anlaufstelle für die Öffentlichkeit, Politik und Medien sein.

Die Tagung steht Mitgliedern wie auch allen Interessierten offen. Anmeldung und weitere Informationen unter www.erbbaurechtsverband.de/Jahrestagung







Download:

DEV_Pressemitteilung_Jahrestagung_2014.docx

DEV_Pressemitteilung_Jahrestagung_2014.pdf

DEV_Folder_cmyk.jpg

DEV_Wort_cmyk.jpg

› schließen

Berlin, 15. Mai 2013

Neuentdeckung eines Klassikers: Deutscher Erbbaurechtsverband in Berlin gegründet

Erwerb von Immobilieneigentum ohne Grundstückskauf möglich –
Gut 100-jähriges Erbbaurecht bietet neue Chancen für private wie betriebliche Bauten in Deutschland bei hohen Grundstückspreisen.

› mehr

In Berlin wurde von mehreren großen Einrichtungen und Stiftungen, die Erbbaugrundstücke zur Verfügung stellen, der Deutsche Erbbaurechtsverband gegründet. Unter ihnen befindet sich etwa die Klosterkammer Hannover, die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, das Erzbistum Freiburg, die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz oder die Hilfswerk-Siedlung in Berlin.

Hohe und weiter steigende Grundstückspreise in Deutschland verhelfen einem altbewährten Rechtsinstrument zu neuer Attraktivität. So kann durch das Erbbaurecht das Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum an darauf stehenden Gebäuden getrennt werden. Diese Möglichkeit wurde bereits vor gut 100 Jahren im deutschen Gesetz geschaffen. „Wer also ein Haus bauen oder kaufen will, muss beim Erbbaurecht das Grundstück nicht mit finanzieren“, erklärt Hans-Christian Biallas, der neue Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in Berlin. „Angesichts der heutigen Situation am deutschen Immobilienmarkt halten wir daher das Erbbaurecht für ein ebenso hochaktuelles und wie langjährig bewährtes Instrument, für dessen Bekanntmachung und weitere Verbreitung wir uns verstärkt nun einsetzen und einbringen möchten.“

„Über das Erbbaurecht können auch Grundstücke aus Stiftungsvermögen oder kirchlichem Besitz an den Markt zur Bebauung gelangen“, erklärt der Vize-Präsident des neuen Verbandes, Ingo Strugalla. „So können vermehrt private wie betriebliche Bauten liquiditätsschonend entstehen. Denn das „Nutzen können“ wird beim Erbbaurecht vor das „Kaufen müssen“ gestellt. Insbesondere für junge Bevölkerungskreise kann dies attraktiv sein, wie etwa die Entwicklung des Car-Sharing in Deutschland zeigt.“

Kein Immobilieneigentum zweiter Klasse

Vorbehalte gegenüber dem Erbbaurecht beziehen sich bislang etwa oft auf die begrenzte Laufzeit von Erbbauverträgen, die meist zwischen 60 und 99 Jahren liegt. „In der Praxis aber können auslaufende Erbbaurechtsverträge beliebig oft erneuert werden“, erklärt Hans-Christian Biallas, „zudem sind gesetzlich auch längere Laufzeiten als 99 Jahre möglich.“

Der Deutsche Erbbaurechtsverband will daher auf seiner Website www.erbbaurechtsverband.de Informationen und Erklärungen zum Erbbaurecht bundesweit verfügbar machen. Zudem soll über den neuen Verband ein Dialog zwischen Wissenschaft und Praxis zum Erbbaurecht angeregt werden und hierzu entsprechende Veranstaltungen organisiert und Informationsschriften publiziert werden.

Download:

DEV_Pressemitteilung_Gründung_Erbbaurechtsverband.docx (180 KB)

DEV_Pressemitteilung_Gründung_Erbbaurechtsverband.pdf (446 KB)

DEV_Foto_Gründung_Erbbaurechtsverband.jpg (4,1 MB)

› schließen

Deutscher Erbbaurechtsverband e. V.
Littenstraße 10, 10179 Berlin
Tel 030 - 54 711 254
info@erbbaurechtsverband.de
www.erbbaurechtsverband.de