Die ErbbauZ – unsere Fachzeitschrift mit C. H. Beck

Cover ErbbauZ

Seit 2020 gibt der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit dem Verlag C. H. Beck die Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ) heraus. Sie bildet als einzige Fachzeitschrift zum Thema die gesamte relevante Rechtsprechung ab und enthält Fachbeiträge, Urteilskommentierungen, Literaturhinweise, News sowie Interviews.

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Interviews der ErbbauZ

2024/1

Bruno Gramich: „Es bedarf eines langen Atems und einer guten Ausdauer“

Die Stadt Freiburg gehört zu den attraktivsten Wohngegen- den in Deutschland. Sie entwickelt gegenwärtig zwei Neu- baugebiete im Umfang von 500 bzw. 5.000 bis 5.500 Wohn- einheiten, bei denen auch das Erbbaurecht im Fokus steht. Stadtdirektor Bruno Gramich, langjähriger Leiter der Frei- burger Liegenschaftsverwaltung, äußert sich dazu und generell zur Freiburger Erbbaurechtspolitik.

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Herr Gramich, Sie waren, bevor Sie nun aus dem aktiven Dienst ausscheiden und in den Ruhestand gehen, 15 Jahre lang für die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Freiburg zuständig und damit auch für die Erbbaurechte. Um welche Größenordnung handelt es sich dabei?

Gramich: Die Stadt Freiburg verwaltet aktuell rund 2503 Erbbaurechte. Davon sind 1363, also mehr als die Hälfte, Erbbaurechte für Wohnbauzwecke, 160 für gewerbliche Zwecke, 47 für Sportstätten, 34 für gemeinnützige, soziale und kulturelle Zwecke vergeben. 899 Erbbaurechte betreffen Garagen-, Stellplatz- und Wegeflächen und stehen teilweise mit den Erbbaurechten zu Wohnzwecken in Zusammenhang.

Wie hat sich denn die Politik der Stadt Freiburg in Erbbaurechtsangelegenheiten in den vergangenen Jahrzehnten geändert? Und wie würden Sie diese Beschlüsse aus heutiger Sicht bewerten?

Gramich: Die Stadt Freiburg hat – soweit ich es überblicken kann – stets Erbbaurechte ausgegeben, verlängert und gehalten. Die Stadt Freiburg hat das Erbbaurecht in den Jahren 2003 – 2007 im Einfamilienhausbereich auch für Sonderprogramme in Zusammenarbeit mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (Freiburger Stadtbau GmbH) genutzt, um Familien die Bildung von Eigentum im Neubau zu attraktiven Konditionen zu ermöglichen. Der Erbbauzins konnte bei diesen Programmen von 4 % auf bis zu 1 % ermäßigt werden. Bereits im Jahr 2014 haben sich Verwaltung und Gemeinderat aufgrund der Niedrigzinsphase und der daraus aus Sicht vieler Erbbauberechtigte resultierenden „Ungleichheit“ zum Regelabbauzins von 4 % (bei Wohnzwecken) intensiv mit den Erbbauzinskonditionen befasst. Ein weiteres Thema war der Erwerb der Erbbaugrundstücke, die in Freiburg von den Erbbauberechtigten seit jeher zu Eigentum erworben werden konnten. Beim Erwerb der Erbbaugrundstücke wurde zwischen den Bereichen Ein- und Zweifamilienhaus und Geschosswohnungsbau differenziert. Im Bereich Ein- und Zweifamilienhaus blieb der Erwerb der Grundstücke zu diesem Zeitpunkt weiterhin möglich, verbunden mit einer sogenannten Spekulationsklausel. Danach wird im Fall der Weiterveräußerung an Dritte innerhalb von 10 Jahren der Differenzbetrag zwischen Bodenrichtwert und Marktwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs zu 75 % abgeschöpft. Für den Geschosswohnungsbau wurde beschlossen, dass grundsätzlich kein Verkauf der Erbbaugrundstücke mehr erfolgen sollte. Vielmehr sollte im Verhandlungsweg die Einräumung von Belegungs- und Mietbindungen angestrebt werden mit einer Erbbauzinsermäßigung bis zu 50 %. 
Für den Ein- und Zweifamilienhausbereich wurden Erbbauzinsermäßigungen von 1 % je kindergeldberechtigtem Kind oder im Haushalt lebender pflegebedürftiger Personen und/ oder schwerbehinderter Personen bis zu einem Mindestzinssatz von 1 % beschlossen. Voraussetzung für die Reduzierung war die Einhaltung der Einkommensgrenzen nach dem Landeswohnraumförderprogramm zuzüglich 15 % zur maßgeblichen Einkommensgrenze. Ein wesentlicher Wendepunkt in der Liegenschaftspolitik war die Beschlussfassung des Gemeinderates im Jahr 2018. Mehrheitlich beschlossen wurde:

  • künftig im Grundsatz keine bestehenden städtischen Erbbaugrundstücke mehr zu veräußern,
  • sonstige städtische Grundstücke vorrangig im Erbbaurecht zu vergeben und nur in begründeten Ausnahmefällen zu verkaufen (sogenannter „Verkaufsstopp“

Der Beschluss gilt für Wohnbaugrundstücke, nicht für Gewerbegrundstücke und auch nicht für untergeordnete Arrondierungsflächen. Insgesamt kann auch im Rückblick festgehalten werden, dass diese Beschlüsse maßgebend bodenpolitisch und wohnungspolitisch motiviert waren bzw. sind. Zielsetzung war und ist eine bestandserhaltende Bodenpolitik und die Vermeidung von Bodenspekulationen. Boden ist ein beschränktes, nicht vermehrbares und deshalb knappes Gut. Mit der Ausgabe im Erbbaurecht behalten die Kommunen das Eigentum am Grundstück und erlangen nach Ablauf der Erbbauverträge wieder die Verfügungsbefugnis über Grundstücksflächen. Zudem können im Erbbauvertrag langfristige Bindungen rechtssicher vereinbart werden und durch die Zweckbestimmung des Erbbaurechts kommunale Zielsetzungen in Kooperation mit den Erbbauberechtigte dauerhaft abgesichert werden. Auf Basis dieser Beschlussfassung des Gemeinderates vom Oktober 2018 wurden im Jahr 2020 neue Erbbaurechtsgrundsätze für den Ein- und Zweifamilienhausbereich beschlossen und im Jahr 2022 neue Grundsätze für den Geschosswohnungsbau. In beiden Fällen wurden die bis dahin geltenden Regelungen umfassend überarbeitet und an die neuen bodenpolitischen und wohnungspolitischen Zielsetzungen sowie die geänderten Rahmenbedingungen, auch auf den Kapitalmärkten, angepasst.

Könnten Sie etwas zu den Konditionen sagen, unter denen die Stadt Freiburg heute Erbbaurechte anbietet?

Gramich: Die Konditionen differieren im Wohnungsbau zwischen den Bereichen Ein- und Zweifamilienhaus und Geschosswohnungsbau und innerhalb des Geschosswohnungsbaus zwischen Fällen der Mietnutzung für ein Gesamtobjekt durch einen einheitlichen Erbbaurechtsnehmer und Wohnungserbbaurechten. Vorab ist zu erwähnen, dass es sich um Grundsätze handelt, von denen in Vermarktungskonzepten für die einzelnen Baugebiete abgewichen werden kann. Ich möchte mich auf die wesentlichen Punkte beschränken. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser gilt Folgendes: Der Regelerbbauzins beträgt 3 % p. a. vom Bodenwert. 

(grundstücksbezogene Bewertung). Sozial begründete Abschläge von jeweils 0,5 % werden für jedes im Haushalt lebende kindergeldberechtigte Kind, pflegebedürftige und/ oder schwerbehinderte Personen bis zu einem Mindestzinssatz von 1 % gewährt. Voraussetzung ist die Einhaltung der Einkommensgrenzen für die Eigentumsförderung zuzüglich eines Aufschlags von 25 %. Nach Wegfall der sozial begründeten Reduzierung wird der Erbbauzinssatz auf 2,75 % dauerhaft gedeckelt. Ziel dieser Regelung ist es, die Steigerung der Erbbauzinsen nach Ablauf der Begünstigungen moderat zu halten. Der Erbbauzins kann auch einmalig über die Regellaufzeit von 75 Jahren abgelöst werden und zwar pauschal mit 10 0% des Bodenwertes. Ferner muss das Gebäude eigengenutzt werden. Bei Verlängerung kann grundsätzlich zwischen Verlängerungslaufzeiten von 25, 50 und 75 Jahren gewählt werden, bei den kürzeren Laufzeiten werden Abschläge auf den Bodenwert vorgenommen. Bei einer Verlängerung um 25 Jahre wird der Bodenwert in Höhe von 50 % angesetzt, bei einer Verlängerung um 50 Jahre wird ein Ansatz von 75 % des Bodenwertes zugrunde gelegt.

... und wie sieht es aus im Geschosswohnungsbau?

Gramich: Zunächst zum Fall vermieteter Geschosswohnungen. Vorweg möchte ich anmerken, dass nach den baulandpolitischen Grundsätzen der Stadt Freiburg bei der Vergabe von städtischen Grundstücken 50 % der neu entstehenden Geschossfläche als geförderter Mietwohnungsbau zu errichten sind. Unter Berücksichtigung dieser Festlegung wurden für die Vergabe von Erbbaurechten folgende Regelungen beschlossen: Der Erbbauzins beträgt grundsätzlich 2 % aus dem Bodenrichtwert (grundstücksbezogene Anpassung an die Ausnutzbarkeit), für den oben genannten geförderten Mietwohnungsbau-Anteil sind es 1,5 % für die Dauer der Bindung. Der Erbbauzins kann laufend jährlich gezahlt werden. Es besteht auch die Möglichkeit einer einmaligen Ablösezahlung aus dem Wert des diskontierten Erbbauzinses über die Laufzeit, gedeckelt auf 100 % des Grundstückswertes. Die Regellaufzeit beträgt 75 Jahre. Für den Fall der Verlängerung werden wiederum gestaffelte Laufzeiten angeboten wie beim Ein- und Zweifamilienhausbereich (also 25, 50 oder 75 Jahre mit entsprechenden Abschlägen auf den Bodenrichtwert). Im Einzelfall können auch Zwischenlaufzeiten vereinbart werden. Als regelmäßiger Erbbauzins sollen 2 % aus dem Bodenrichtwert, mindestens aber der bisher tatsächlich bezahlte Erbbauzins, vereinbart werden. Der Erbbauzins kann reduziert werden auf einen Erbbauzinssatz von bis zu mindestens 1 % bei einer Vereinbarung von besonderen wohnungs- oder bodenpolitischen Verpflichtungen des Erbbaurechtsnehmers, namentlich

  • Vereinbarung von Aufteilungsverboten
  • keine Vornahme von Luxussanierungen
  • Verpflichtung zur Bestandshaltung
  • längerfristige Sicherung von Mieten / bezahlbarem Wohnraum
  • Einräumung von Belegungsrechten
  • Vereinbarung von Mietpreisbindungen
  • Einräumung von Wohnungskontingenten für besondere
  • Bedarfsfälle.

Es handelt sich um einen Verhandlungsrahmen, der einzel- fallbezogen umzusetzen ist. Anders bei Wohnungserbbaurechten: hier orientieren sich die Konditionen im Wesentlichen an den zuvor dargestellten Regelungen für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Haben Sie als Stadt irgendwie reagiert auf die neuere Entwicklung im Wohnungsbau?

Gramich: Ja, in gewissem Umfang. Für die Vermarktung eines aktuellen neuen Baugebietes (Baugebiet Kleineschholz, Spatenstich Dezember 2023, ca. 500 Wohneinheiten, zentrale Lage, ausschließlich Geschosswohnungsbau und Vergabe ausschließlich vorgesehen für sogenannte gemeinwohlorientierte Ak- teure, z.B. Genossenschaften, staatliche, kommunale oder kirchliche Wohnungsbauunternehmen, neue Genossenschaftsprojekte, Mietshäusersyndikat) haben wir die Bedingungen geändert: Die Laufzeit wurde auf 99 Jahre verlängert, und es wurde die Möglichkeit zum Grundstückserwerb eingeräumt mit der Maßgabe, dass zu Gunsten der Stadt ein erbbaurechtsähnliches Wiederkaufrecht, erstmals und einmalig ausübbar nach 99 Jahren, zu bestellen ist. Sollten auf ein Grundstück zwei insgesamt gleichwertige Bewerbungen abgegeben werden, wird eine Bewerbung, die auf Erbbaurechtsbasis erfolgt, bevorzugt. Diese Öffnung erfolgt im Hinblick auf das aktuell insgesamt schwierige Umfeld für Neubaumaßnahmen. Das wohnungspolitische Ziel bezahlbarer Wohnraum und das bodenpolitische Ziel langfristige Verfügungsbefugnis der Gemeinde über die Grundstücke wurde aufrechterhalten.

Das Umdenken im Umgang mit kommunalem Vermögen, das Sie geschildert haben, hat offenbar auch damit zu tun, dass man sich von der früheren Ausverkaufspolitik verabschiedet hat. Bietet das Erbbaurecht aus kommunaler Sicht sonst irgendwelche Vorteile? Und wo liegen gegebenenfalls die Schwierigkeiten in der kommunalen Erbbaurechtsverwaltung?

Gramich: Zunächst möchte ich den Begriff „Ausverkaufspolitik“ etwas geraderücken bzw. differenzieren. Zum Teil erfolgten in der Vergangenheit Immobilienverkäufe ja auch mit der Zielsetzung, neues Anlagevermögen durch Neuinvestitionen zu schaffen. Teilweise wurden Erlöse auch für Infrastrukturmaßnahmen verwendet. Es wurden also neue, auch (Immobilien-) Werte geschaffen. Zumindest insoweit ist der Begriff „Ausverkaufspolitik“ zu relativieren, wenngleich natürlich immer angestrebt werden sollte, derartige Maßnahmen ohne Eingriffe in Bestandsvermögen zu realisieren. Die, wie es oft genannt wird „Renaissance des Erbbaurechtes“ wurde aus meiner Sicht zumindest in den Ballungs- und Wachstumsräumen durch verschiedene Entwicklungen gefördert:

  • über Jahre ansteigende Bodenwertsteigerungen, die erst jüngst rückläufig sind
  • die zunehmende Nutzungskonkurrenz bei knapper werdenden Flächen, z. B. Wohnnutzungen, gewerbliche Nutzungen, Nutzung für Infrastrukturmaßnahmen, landwirtschaftliche Nutzungen, Nutzung für soziale und kulturelle Zwecke und Sportzwecke, Nutzung als Natur- und Ausgleichsflächen
  • zugleich ein Mangel an preisgünstigem bezahlbarem Wohnraum
  • Rückgang geförderter Mietwohnungsbestände.

Das alles hat maßgeblich dazu beigetragen, die Überlegungen und Umsetzungen zu einer nachhaltigen Flächenpolitik zu intensivieren. Dem kann das Erbbaurecht Rechnung tragen. Neben dem langfristigen Erhalt des Eigentums am Boden bietet das Erbbaurecht den Kommunen auch die Möglichkeit, langfristige Nutzungsbestimmungen über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts zu vereinbaren. Damit sind längere Bindungsmöglichkeiten als im Verkaufsfall gegeben. Darin sehe ich einen weiteren wesentlichen Vorteil des Erbbaurechts, insbesondere auch im Wohnungsbereich. Bindungen, z. B. hinsichtlich Belegung oder Miethöhe, können rechtssicher über 30 Jahre hinaus vereinbart und abgesichert werden. Schwierigkeiten liegen primär bei der Akzeptanz von Erbbaurechten und, zumindest teilweise, auch im Bereich der Finanzierung. Dabei muss man auch konzedieren, dass es einen Interessensgegensatz gibt: Insbesondere Kommunen haben aktuell ein hohes Interesse, Nutzungen, vor allem im Bereich Wohnen, mit langfristigen Bindungen abzusichern. Das ist auch eine Folge der oben beschriebenen Nutzungskonkurrenz von Flächen und des Verlusts an gefördertem Wohnraum. Derartige Festlegungen können sich natürlich auf die Themen Verkehrsfähigkeit und Beleihung auswirken.

Aber es gibt auch eine grundsätzlichere Kritik an der Beleihungspraxis von Banken und Sparkassen bei Erbbaurechten. Halten Sie die für begründet?

Gramich: Ich möchte hier differenzieren. Die Banken und Sparkassen werden sich nach meiner Einschätzung mit der Zunahme von Erbbaurechten, die alle Gebietskörperschaften anstreben, wohl zwangsläufig mit der Finanzierung auf Erbbaurechtsbasis vertiefter befassen müssen. Aber es ist nicht nur ein Thema von Sparkassen und Banken. Denn letztendlich bedarf dies auf allen Seiten, also auch bei den Erbbaurechtsgebern, einer Auseinandersetzung. Auch die Erbbaurechtsgeber haben ein Interesse, dass ihr „Produkt“ marktfähig ist und bleibt. In Freiburg haben wir im Rahmen der neuen Erbbaurechtsgrundsätze und auch im Rahmen der Vermarktung, für das oben angesprochene Baugebiet Kleineschholz intensive Gespräche mit Bankenvertreterinnen und -vertretern und Bauinteressierten geführt. Unter anderem auf dieser Basis wurde für die geschilderte aktuelle anstehende Vermarktung die Laufzeit auf 99 Jahre festgelegt. Die Beleihungsgrenzen für die Erbbaurechte, bei der die Stadt ihre Zustimmung erteilt, wird von früher 75 % auf nunmehr 90 % des Verkehrswerts (des Gebäudes) erhöht. Zudem wurde die Eintragung einer zwangsversteigerungsfesten Erbbauzinsreallast nebst Gleitklausel zu Gunsten der Stadt vereinbart, wofür im Gegenzug die vertragliche Verpflichtung der Stadt gilt, künftige Erbbauzinsforderungen im Falle der Zwangsversteigerung nicht geltend zu machen, wenn die Erbbauzinsreallast bestehen bleibt und vom neuen Erbbauberechtigten übernommen wird. Wünschenswert wäre es hier – anregen möchte ich Gespräche auch auf Verbandsebene – zu weiteren Verbesserungen zu kommen und zu Regelungen, die einen allgemein akzeptierten Rahmen oder allgemeine Leitlinien abbilden. Auch dies wäre ein wichtiger Schritt, das Erbbaurecht marktgängiger und attraktiver zu gestalten.

Abschließend: Die Hoffnungen, die man vor einigen Jahren in vielen Kommunen auf das Erbbaurecht gesetzt hatte, haben sich nicht überall in vollem Umfang erfüllt. Woran liegt das?

Gramich: Das ist vielschichtig. Die Erwartungen mancher Entscheidungsträger waren oftmals zu hoch angesetzt. Die Komplexität des Themas Erbbaurecht wurde möglicherweise nicht immer richtig eingeschätzt. Manchmal wurde, ohne nähere Begründung, das Erbbaurecht als „Allheilmittel“ angesehen und zwar sowohl in bodenpolitscher als auch in wohnungspolitischer Hinsicht. Dabei wurden die Beschränkungen, die jedem Rechtsinstitut immanent sind, nicht mehr oder nicht mehr ausreichend beachtet. Es wurde nicht klar genug differenziert zwischen den Möglichkeiten des Erbbaurechts für ein langfristiges Flächenmanagement und in der Wohnungspolitik. Die Themen Marktfähigkeit, Finanzierung, Beleihbarkeit wurden nicht oder nicht hinreichend vertieft berücksichtigt. Zudem ist Erbbaurecht ja kein Thema, das durch schnelle Erfolge nach außen sichtbar wird. Es bedarf eines langen Atems und einer guten Ausdauer, um das Thema zu platzieren und eine nachhaltige Bodenpolitik sowie ein nachhaltiges Flächenmanagement zu erzielen. Dafür braucht die Verwaltung auch den ausdauernden Rückhalt der politischen Entscheidungsträger. Zudem haben die Steigerung der Baukosten und die allgemeine Verschlechterung der Baufinanzierung natürlich auch Vorhaben im Erbbaurecht nicht begünstigt. Dennoch gehe ich davon aus, dass das Erbbaurecht mittel- und langfristig aus den oben genannten Gründen weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Herr Gramich, haben Sie vielen Dank für dieses Gespräch!

Zur Person
Bruno Gramich wurde 1960 in Mayen/Eifel geboren. Er ist Stadtdirektor bei der Stadt Freiburg, Bankkaufmann und nach einem Studium in Mainz, Dijon und Freiburg und anschließendem Referendariat jur. Assessor. Von 1991 bis 1993 war er stv. Leiter des Rechtsamts in Esslingen am Neckar und zwischen 1993 und 2008 Justitiar bei der Stadt Freiburg mit den Schwerpunkten Umstrukturierungsmaßnahmen, Gesellschaftsrecht, Liegenschaftswesen, Arbeitsrecht und öffentliches Dienstrecht. Zwischen 2008 und 2013 war er stv. Amtsleiter im Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen der Stadt Freiburg, und ist seit 2013 Amtsleiter des Amts für Liegenschaften und Wohnungswesen der Stadt Freiburg. Er ist Mitglied der Fachkommission Liegenschaften des Deutschen Städtetages.

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Erschienen in: ErbbauZ 2024/1

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2023/5

Lukáš Vlk*, Miroslava Vránová*, Dr. Tomáš Mach*: "Das Erbbaurecht in der tschechischen Rechtsordnung"

Der Beitrag bietet dem Leser einen Überblick über das Erbbaurecht im zeitgenössischen tschechischen Recht, insbesondere unter Berücksichtigung einiger neuerdings aufgetretener Auslegungsprobleme. Die Autoren machen den Leser mit den wichtigen Bestimmungen des tschechischen Zivilgesetzbuchs, die das Erbbaurecht regeln, bekannt. Sie befassen sich insbesondere mit der Bedeutung des Begriffs "Erbbaurecht" im tschechischen Recht, mit den Methoden seiner Entstehung und mit den Elementen des Erbbaurechtsvertrags.

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I. Einleitung und historischer Exkurs

Das Erbbaurecht steht in der tschechischen Rechtsordnung für ein wiederentdecktes Institut, das viele Jahre durch die damals tschechoslowakische Rechtswissenschaft vernachlässigt wurde, nachdem es durch die sozialistische Gesetzgebung seit dem Jahr 1964 aus dem positiven Recht ausgesondert worden war. Diese Diskontinuität zwischen 1964 und 2014 war so grundsätzlich, dass nach der Verabschiedung des aktuell wirksamen Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahr 2012, das zum 1. Januar 2014 in Kraft trat, das Erbbaurecht Gegenstand von vielen Schulungen für tschechische Anwälte sein musste, damit sie sich wieder mit ihm vertraut machen konnten.
Der Zweck dieses Artikels ist es, die wichtigsten Aspekte der Entstehung des Erbbaurechts in der Rechtsordnung der Tschechischen Republik bzw. der Tschechoslowakei zusammenzufassen (in allen historischen Formen) und sich ferner mit inhaltlichen Aspekten des Erbbaurechts in den aktuell geltenden tschechischen Rechtsvorschriften zu befassen. Die Autoren möchten dabei auch auf die aktuelle Anwendungs- und Auslegungssituation, in der sich die Rechtswissenschaft in der Tschechischen Republik im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht befindet, hinweisen. Schon hier soll angemerkt werden, dass die tschechische Rechtspraxis allgemein noch versucht, einen Weg für die richtige Handhabung dieses lange vergessenen Instituts zu finden.
Das Erbbaurecht ist ein Institut, das auf dem gegenwärtigen Gebiet der Tschechischen Republik bereits im Jahre 1912 geregelt wurde, und zwar durch das österreichisch-ungarische Baurechtsgesetz (RGBl. Nr.86/1912). Dieses Gesetz galt bis zum 10. Juli 1947, als in der wiedererstandenen Tschechoslowakischen Republik das Gesetz Nr. 88/1947 Slg. über das Erbbaurecht in Kraft trat. Seit dem 1. Januar 1951 wurde das Erbbaurecht in der nun sozialistischen Tschechoslowakei durch die jeweiligen Abschnitte des damaligen Bürgerlichen Gesetzbuches (Gesetz Nr. 141/1950 Slg.) geregelt, bevor es im Jahr 1964 durch das Gesetz Nr. 40/1964 Slg. aus der tschechoslowakischen Rechtsordnung gestrichen wurde. Gegenwärtig hat der tschechische Gesetzgeber das Erbbaurecht wieder im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert, und zwar in den Bestimmungen der §§ 1240 bis 1256 des Gesetzes Nr.89/2012 Slg. des Bürgerlichen Gesetzbuches (nachstehend „Bürgerliches Gesetzbuch“ oder „BGB“ genannt).1 Die Wiedereinführung des Erbbaurechts wurde nach dem Begründungsbericht zum Bürgerlichen Gesetzbuch durch das Gesetz Nr. 88/1947 Slg. über das Erbbaurecht inspiriert. Der Gesetzgeber nutzte jedoch beispielsweise auch den Entwurf des tschechoslowakischen Gesetzbuches aus der Vorkriegszeit oder bezog sich auf die Konzeptionen anderer europäischer Gesetzbücher, insbesondere aus Deutschland und Österreich. Im Einklang mit diesen Rechtsordnungen gilt auch in der tschechischen Rechtsordnung das Erbbaurecht aktuell als ein separates, besonderes dingliches Recht (Liegenschaftsrecht), nicht als Dienstbarkeit. Im Einklang mit der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches wurde das Institut somit in den Abschnitt eingefügt, in dem dingliche Rechte an fremden Sachen geregelt sind.

II. Grundbegriffe des tschechischen Erbbaurechts

Die Grunddefinition des Erbbaurechts enthält die Bestimmung des § 1240 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wo es heißt, dass „das Grundstück mit einem dinglichen Recht einer anderen Person (des Bauherrn), auf der Oberfläche oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, belastet werden kann“, wobei das Gesetz gleich im nächsten Satz sagt, dass dieses Recht „unabhängig davon ist, ob es sich um einen bereits errichteten Bau oder einen bisher nicht errichteten Bau handelt.“ Als einen der Hauptgründe für die Wiedereinführung des Erbbaurechts in die tschechische Rechtsordnung wird insbesondere der praktische Bedarf an einem Instrument genannt, das den Grundsatz superficies solo cedit2 überwindet, denn gerade das Erbbaurecht ermöglicht es, dass der Eigentümer eines auf einem Grundstück errichteten Baus nicht mit dem Grundstückseigentümer3 identisch ist. In der genannten Definition sind sämtliche relevanten Begriffselemente beinhaltet, die im vorliegenden Artikel ausgelegt werden sollen. Vorweg kann man allgemein sagen, dass das Recht des Bauherrn, auf der Oberfläche oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben, zweifellos einerseits das Recht beinhaltet, auf einem bisher nicht bebauten Grundstück ein Bauwerk zu errichten, und andererseits auf einem Grundstück, auf dem sich bereits ein Bauwerk befindet, dieses zu übernehmen, zu haben, d. h. es beispielsweise zu renovieren, zu modernisieren oder anders zu nutzen. Nicht ausgeschlossen ist die Nutzung des Bauwerks über schuldrechtliche Institute – z.B. Miete oder Pacht.4

1. Der Bauherr

Das Bürgerliche Gesetzbuch verwendet im Rahmen seiner Erbbaurechtsdefinition den Begriff des Bauherrn. Obwohl der gleiche Begriff auch in öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zu finden ist, ist der Inhalt nicht identisch. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert den Bauherren als die Person, zu deren Gunsten das Erbbaurecht bestellt wird5, wohingegen die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften mit dem Begriff „Bauherr“ diejenige Person beschreiben, die für sich die Baugenehmigung beantragt oder den Bau anmeldet oder ihn durchführt.6 Der Begriff muss also je nach dem Zweck des öffentlichen Rechts oder des Privatrechts unterschiedlich ausgelegt werden.7 Deshalb kann ein Bauherr im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches auch eine Person sein, die auf dem Grundstück einen Bau ohne Baugenehmigung nach den jeweiligen Rechtsnormen des öffentlichen Rechts errichtet.

2. Das Bauwerk

Falls also der Inhalt des Erbbaurechts in der Berechtigung des Bauherrn (im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches) liegt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben, müssen die grundlegenden Bestandteile des Begriffs „Bauwerk“ bestimmt werden, wie sie die tschechische Fachöffentlichkeit versteht. In der tschechischen Fachliteratur steht mehrmals, dass auch der Begriff Bauwerk im Rahmen der tschechischen Rechtsordnung sowohl für die Zwecke des Privatrechts als auch für die Zwecke des öffentlichen Rechts verwendet wird. Im Fall dieses Begriffs ist es jedoch wichtig, ihn unabhängig vom öffentlichen Recht8 zu verstehen. Das derzeitige BGB beinhaltet jedoch keine gesetzliche Definition des Begriffs Bauwerk. Allgemein kann man den Begriff „Bauwerk“ im privatrechtlichen Sinne wie folgt bestimmen: es handelt sich um das „Ergebnis der Bautätigkeit des Menschen, das eine materielle Grundlage hat, das im Gegenteil zu dem Grundstück abgegrenzt werden kann, das eine separate wirtschaftliche Funktion (Zweck) hat, und das sich durch eine Kompaktheit des Materials auszeichnet.“9. Die Autoren des zitierten Kommentars betonen, dass im Fall des Begriffs Bauwerk im privatrechtlichen Sinne die genannten Begriffselemente einen sog. Typencharakter haben, d. h. dass für die Subsumption eines bestimmten Objekts unter diesen Rechtsbegriff nicht alle seine Bestandteile vorliegen müssen, sondern Situationen entstehen können, in denen das Fehlen eines Elements durch das stärkere Vorliegen eines anderen ausgeglichen wird, und die Definition auch so erfüllt wird.10 Das Bürgerliches Gesetzbuch macht implizit das Entstehen des Erbbaurechts an sog. Linienbauten unmöglich (Wasserleitungen, Abwasserleitungen usw.), weil diese gemäß der Bestimmung des § 509 BGB als eine separate Sache gelten und nicht Bestandteil einer anderen Sache werden können.11 Interessanterweise ist zu bemerken, dass der Hauptautor des heutigen BGB, Eliáš,12 die Ansicht vertritt, dass ein Bauwerk ein Bestandteil eines Erbbaurechts werden kann, obwohl es eine Sache im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs sei.13 Für die Lösung der Frage muss die einschlägige Rechtsprechung abgewartet werden, die jedoch in Hinblick auf das Erbbaurecht in der tschechischen Rechtsordnung bisher kaum existiert. Im Einklang mit dem Grundsatz superficies solo cedit gilt das Bauwerk im tschechischen Recht in der Regel nicht als eine separate Sache im rechtlichen Sinne.14 Das Bürgerliche Gesetzbuch bezeichnet das Erbbaurecht als eine immobile Sache, wobei das Bauwerk, das dem Erbbaurecht entspricht, nur sein Bestandteil ist.15 Zima führt in diesem Zusammenhang auf, dass das Erbbaurecht einen gespaltenen Charakter besitze, und zwar einerseits ein Recht, andererseits eine separate immobile Sache sei.16 Ein grundsätzlicher Vorteil des

Erbbaurechts ist die Tatsache, dass es durch das Erlöschen des Bauwerkes selbst nicht erlischt, weil der Gegenstand des Eigentumsrechts ja das Erbbaurecht ist, nicht das Bauwerk selbst.17 Gerade diese Tatsache bedeutet eine vorteilhafte höhere Stabilität gegenüber schuldrechtlichen Instrumenten wie Miete und Pacht, die dann, wenn ihr Gegenstand das Bauwerk selbst ist, in einem vergleichbaren Fall erlöschen würden. Die Einrichtung eines Erbbaurechts für nur einen Teil des Bauwerkes wurde bisher in der tschechischen Literatur nicht diskutiert. Das Bürgerliche Gesetzbuch schweigt dazu, obwohl im Begründungsbericht steht, dass aus dem Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches implizit abgeleitet werden kann, dass das Erbbaurecht nur in Hinblick auf das Bauwerk im Ganzen entstehen kann.18 Es fehlt jedoch eine ausdrückliche gesetzliche rechtliche Regelung oder eine verbindliche Auslegung dieser Frage im tschechischen Recht. Zima19 verweist in diesem Zusammenhang auf mögliche unnötige gesetzliche Einschränkungen der Vertragsparteien, die auf dem bestehenden Bauwerk einen Überbau in Form eines Erbbaurechts zu errichten beabsichtigen. Auch diese mögliche Rigidität könnte künftig die Vertragsparteien von der Anwendung des Erbbaurechts für die Lösung ihrer Rechtsangelegenheiten abbringen. Abschließend sei in diesem Abschnitt darauf hingewiesen, dass das tschechische Recht die Einrichtung eines Erbbaurechts sowohl in Hinblick auf ein Bauwerk, das erst gebaut werden soll, als auch in Hinblick auf eines, das auf dem Grundstück bereits steht,20 ermöglicht. In diesem Kontext muss daran erinnert werden, dass ähnlich wie in der DDR auch in der Tschechoslowakischen Sozialistischen Republik die Geltung des Satzes superficies solo cedit während der Phase des Kommunismus unterbrochen war, und es infolgedessen immer noch viele Bauwerke gibt, die sich auf den Grundstücken Dritter befinden. In diesem Zusammenhang führt die tschechische rechtliche Regelung zu der Frage: Was ist mit Bauwerken, die bis jetzt immer noch separate Sachen sind? “21 Mit diesem Problem hat sich bis heute wahrscheinlich nur Zima beschäftigt, der die Möglichkeit des Entstehens von Erbbaurechten an solchen Bauwerken ausschließt, mit dem Hinweis auf den Charakter des Baurechts im Bürgerlichen Gesetzbuch, wo von einem Rechtsverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauherrn die Rede ist, und nicht zwischen dem Grundstückseigentümer, dem Bauherrn und dem Eigentümer eines [bereits existierenden] Bauwerks.22 Angesichts dessen, dass diese Frage immer noch in der tschechischen Praxis auch gerichtlich ungelöst geblieben ist, gibt es natürlich einen Spielraum für eine künftige Auslegung durch tschechische Gerichte zwecks Vertiefung der Rechtssicherheit der Bürger. Im übrigen ist das Erbbaurecht erst seit nicht einmal zehn Jahren wieder Bestandteil der tschechischen Rechtsordnung. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass die Parteien für die Regelung ihrer Verhältnisse ein anderes Institut nutzen, mit dem sich ein ähnliches Ergebnis erreichen lässt.23 Das Erbbaurecht gewährt jedoch einige unersetzbare Vorteile, die die Vertragsparteien mit dieser Methode verlieren könnten.

3. Geeignetes Grundstück

Die tschechische Rechtsordnung enthält in Zusammenhang mit der Beurteilung der Eignung des Grundstücks für die Bestellung eines Erbbaurechts zwei Regeln. In der Bestimmung des § 1241 BGB steht, dass ein Erbbaurecht nicht bestellt werden kann, wenn auf dem Grundstück kein Bau errichtet werden darf. Im zweiten Satz dieser Bestimmung ergänzt das Gesetz, dass im Fall eines mit einem Pfandrecht belasteten Grundstücks an diesem nur mit Zustimmung des Pfandgläubigers ein Erbbaurecht bestellt werden kann. Als Grundstück in den Intentionen der tschechischen Rechtsordnung gilt „ein Teil der Erdoberfläche, welcher sich im Eigentum einer bestimmten Person befindet“.24 Das Erbbaurecht kann somit dann nicht entstehen, wenn auf dem Grundstück ein Recht lastet, das im Widerspruch mit dem Zweck des Baus (nicht des Erbbaurechts) steht.25 Ein solches Recht wird in der Regel ein Pfandrecht oder eine Dienstbarkeit26 sein. Das Bestehen einer schuldrechtlichen Verpflichtung reicht für eine solche Kollision nicht aus. Ein solches Recht wirkt nämlich nur zwischen den Parteien (inter partes) und drückt nicht das Verhältnis zu der Sache aus, sondern die Stellung des schulrechtlich Berechtigten gegenüber dem schuldrechtlich Verpflichteten.27 Im Fall von auf dem Grundstück lastenden Pfandrechten setzt das Gesetz die Zustimmung des Pfandgläubigers mit der Bestellung des Erbbaurechts voraus. Die tschechische Fachliteratur hat sich auch mit der Möglichkeit der Bestellung von mehreren Erbbaurechten verschiedener Bauherren an einem Grundstück, auf dem sich mehrere Bauten befinden (oder entstehen sollen) befasst. Am Anfang wurde diese Möglichkeit mit dem Hinweis auf die Tatsache, dass das Erbbaurecht an dem ganzen Grundstück bestellt wird, ausgeschlossen; damit wäre die Existenz eines Erbbaurechts ein Hindernis für die Bestellung weiterer Erbbaurechte.28 Die gegenwärtige Fachliteratur vertritt jedoch eine entgegengesetzte Meinung. Falls die einzelnen Erbbaurechte nicht kollidieren, ist das Bestehen von mehreren Erbbaurechten unterschiedlicher Bauherren an einem Grundstück zulässig.29 Die Ausübung des Erbbaurechts jedes Bauherren wird nur auf den Teil des Grundstücks begrenzt, auf dem sich das jeweilige Bauwerk befindet und zum Bestandteil des Erbbaurechts des jeweiligen Bauherren nur das Bauwerk wird, auf das sich das Erbbaurecht bezieht.30 In der tschechischen Literatur werden jedoch auch entgegengesetzte Meinungen vertreten,31 die tschechischen Gerichte haben jedoch bis jetzt diese Frage nicht entschieden.

III. Bestellung des Erbbaurechts und Erbbaurechtsvertrag

Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch legt in § 1243 Abs. 1 BGB fest, dass „das Erbbaurecht nur mit einem Vertrag, einer Ersitzung,32 oder falls das Gesetz das so festlegt, durch die Entscheidung einer Behörde öffentlicher Verwaltung“33 erworben wird“. In der Praxis ist der häufigste Grund für die Entstehung des Erbbaurechts zweifellos die Bestellung des Erbbaurechts durch Vertrag. In der tschechischen Rechtsordnung gilt jedoch für immobile Sachen der Intabulationsgrundsatz. Das bedeutet in der Praxis, dass ein vertraglich bestelltes Erbbaurecht erst mit seiner Eintragung in das öffentliche Verzeichnis (hier das Liegenschaftskataster) entstehen kann.34 Diese Anforderung gilt nicht für ein Erbbaurecht, das aufgrund einer Ersitzung oder durch die Entscheidung einer Behörde öffentlicher Verwaltung erworben wird. Auch ein derart entstandenes Recht unterliegt der Eintragung in das Liegenschaftskataster, diese Eintragung hat aber nur deklaratorischen Charakter.35 Angesichts der Prävalenz (Häufigkeit) der Entstehung des Erbbaurechts durch Vertrag wird in den folgenden Unterkapiteln diese Art der Entstehung und ihre möglichen Schwierigkeiten vorrangig behandelt.

1. Grundlegende Anforderungen an den Vertrag, durch den das Erbbaurecht entsteht

Die Autoren der Fachliteratur sind sich praktisch in Hinblick auf die grundlegenden Erfordernisse des Vertrages, durch den das Erbbaurecht bestellt wird, einig. Diese Erfordernisse sind nach Zima36:

  • ein Übereinkommen über das Recht des Bauherrn, auf dem Grundstück des Grundstückseigentümers oder unter seiner Oberfläche ein Bauwerk zu haben, und zwar ein Übereinkommen mit dinglicher Wirkung,

  • die Bezeichnung des Grundstücks, das durch das Erbbaurecht belastet werden soll,

  • die Identifizierung des Bauwerkes im Vertrag,

die Dauer des Erbbaurechts.

Der Vertrag, mit dem das Erbbaurecht errichtet wird, bedarf der Schriftform; anderenfalls ist er ungültig.37 Einige Autoren zählen zu den grundlegenden Erfordernissen des Vertrages auch eine Stellungnahme zur Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit des errichteten Baurechts.38 Andere Autoren zählen eine solche Festlegung nicht zu den grundlegenden Erfordernissen des Vertrags.39 Leider nennen beide Seiten keine näheren Argumente. Auch diese Frage bleibt somit im Rahmen der tschechischen Rechtsordnung bisher ohne Antwort. Im vorliegenden Beitrag wird die Entgeltlichkeit nachstehend im Rahmen dieses Kapitels behandelt. In den folgenden Unterabschnitten werden nur diejenigen vorstehend genannten grundlegenden Erfordernisse des Vertrags näher analysiert, die im Rahmen der tschechischen Fachliteratur zu einer breiteren Diskussion geführt haben.

a) Identifizierung des Bauwerkes im Vertrag und mögliche Folgen

Wie vorstehend schon ausgeführt wurde, ist ein immanenter Bestandteil des Erbbaurechts das Bauwerk. In der tschechischen Fachliteratur sind erste Ansätze zu erkennen, die sich mit dem Erfordernis einer ordentlichen Identifizierung des Bauwerkes im Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts befassen.40 So wird die Auffassung vertreten, dass das Bauwerk im Vertrag möglichst konkret identifiziert werden muss, etwa mit dem Hinweis auf vorhandene Planungsunterlagen.41 Auf der anderen Seite wird die Meinung vertreten, eine Nichtübereinstimmung des errichteten Bauwerks mit der Beschreibung im Vertrag habe möglicherweise negative Folgen. Insbesondere wurde postuliert, ein dem Vertrag nicht entsprechendes Bauwerk könne nicht Bestandteil des Erbbaurechts sein, sondern werde im Einklang mit dem Grundsatz superficies solo credit zu einem Bestandteil des gegenständlichen Grundstücks.42 Die Vertreter dieser Schlussfolgerung dachten wahrscheinlich ursprünglich primär an den Fall, dass der Bauherr ein anderes Bauwerk errichtet als dasjenige, das dem Erbbaurecht entspricht.43 Zima44 ist dieser Schlussfolgerung nicht gefolgt und stellt fest, dass man zu diesem Ergebnis keinesfalls kommen dürfe ohne eine detailliertere Untersuchung des tatsächlichen Willens beider Parteien. Sollte tatsächlich das Bauwerk mit Eigenschaften errichtet worden sein, die von dem im Vertrag beschriebenen Bauwerk abweichen, so müsse geprüft werden, welchen Umfang diese Abweichung habe, d.h. ob sie grundsätzlich sei oder ob nicht.45 Erst nach Auswertung aller wichtigen Umstände könne man darüber entscheiden, ob das Bauwerk dem Erbbaurecht entspreche oder ob nicht. Zima spricht sich für einen Kompromiss zwischen beiden Extremen aus. Der Autor meint, dass es ausreichend sei, wenn das errichtete Bauwerk zumindest den Zweck des beabsichtigten Baus erfülle.46

b) Dauer des Erbbaurechts

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält im Zusammenhang mit der Dauer des Erbbaurechts eine Einschränkung in § 1244 BGB. Danach beträgt die Höchstdauer des Erbbaurechts 99 Jahre.47 Im Unterschied zu einigen ausländischen rechtlichen Regelungen ist somit im tschechischen Recht die untere Grenze der Dauer des Erbbaurechts nicht geregelt, und die Parteien sind somit in dieser Hinsicht in keiner Weise eingeschränkt.48 Gerade die vorübergehende Qualität des Erbbaurechts ist ein seiner Begriffselemente, ansonsten würde es sich eher um eine Art besonderer Dienstbarkeit handeln.49 In der tschechischen Fachliteratur wurde jedoch diese Regelung in der Vergangenheit schon kritisiert. Insbesondere weisen einige Autoren auf die unbegründete Einschränkung der Privatautonomie bei der Bestellung des Erbbaurechts hin, und zwar in den Fällen, in denen das Institut des Erbbaurechts langfristig das am besten geeignete Instrument zu sein scheint, d. h. auch für eine Dauer von mehr als 99 Jahren nach seiner Bestellung.50 Das Bürgerliche Gesetzbuch ermöglicht es, das bestehende Erbbaurecht durch eine Vereinbarung beider Parteien zu verlängern, jedoch nur mit Zustimmung derjenigen Personen, für die auf dem Grundstück Belastungen eingetragen sind, die in der Reihenfolge hinter dem Erbbaurecht stehen,51außerdem soll es nach dem Wortlaut des BGB nicht möglich sein, das Erbbaurecht über eine Gesamtfrist von 99 Jahren hinaus zu verlängern.52 Sollte sich im tschechischen Recht die Auslegung festigen, nach der die Dauer eines Erbbaurecht 99 Jahre nicht überschreiten kann, wären die Vertragsparteien gezwungen, vor dem Ablauf der Frist ein neues Erbbaurecht zu bestellen.53 Aus der rechtlichen Regelung geht zugleich hervor, dass im Liegenschaftskataster der letzte Tag der Frist, für die das Erbbaurecht errichtet wurde, offengelegt werden muss.54 Übrigens zeigt auch dieser Umstand, dass die Vertragsparteien die Frist im Vertrag festlegen müssen. Das Liegenschaftskataster muss in der Lage sein, in das öffentliche Verzeichnis den Tag einzutragen, mit dessen Ablauf das Erbbaurecht erlischt. Grundsätzlich reduziert sich somit der Spielraum der Vertragsparteien für kreative vertragliche Lösungen um die exakte Bestimmung der Dauer des Erbbaurechts.55 Das Gesetz regelt nicht ausdrücklich die Situation, in der die Parteien diese Frist nicht angegeben haben. Obwohl eher eine geringere Wahrscheinlichkeit besteht, dass es in der Praxis zu einem solchen Fall kommen wird, wäre es besser, diese Frage künftig gesetzlich zu regeln. Einen Lösungsvorschlag macht Zima,56 der seine Lösung aus der belgischen Rechtsordnung übernimmt. Bei ihrer Anwendung würde bei Fehlen einer zeitlichen Fixierung das Erbbaurecht als für die maximal mögliche Frist bestellt gelten, d.h. in der tschechischen Vorgabe für eine Dauer von 99 Jahren. Eine solche Lösung findet jedoch vorerst keine Stütze im Gesetz und müsste könne zunächst nur aus einer gerichtlichen Entscheidung abgeleitet werden.57

c) Entgeltlichkeit des Erbbaurechts

Wie sich aus vorstehendem Text ergibt, kann in der Tschechischen Republik die Bestellung eines Erbbaurechts entgeltlichen oder unentgeltlichen Charakter haben. Das Gesetz sieht für die Entgeltlichkeit des Erbbaurechts in § 1247 BGB einige Regeln vor. Aus diesen ergibt sich, dass das Entgelt einmalig oder in Form wiederholter Zahlungen (Baugehalt) vereinbart werden kann. Falls ein Entgelt durch wiederholte Zahlungen geleistet wird, belasten diese das Erbbaurecht als Reallast.58 Daraus folgt dann, dass die Forderung auf Zahlung des Baugehalts einen schuldrechtlichen und einen dinglichen Aspekt hat.59 Eliáš60 ergänzt: „Falls eine einzelne Zahlung des Baugehalts verzögert geleistet wird, hat der Gläubiger das Recht, diese Zahlung sowohl von demjenigen zu fordern, der Eigentümer des Erbbaurechts zu dem Zeitpunkt war, als die Schuld fällig wurde, als auch vom neuen (aktuellen) Eigentümer – dem aktuellen Eigentümer gegenüber kann jedoch die Leistung durch Zwangsvollstreckung lediglich in Form einer Umwandlung des Erbbaurechts in Geld gefordert werden.“ Das Bürgerliche Gesetzbuch verbietet ausdrücklich Vereinbarungen, nach welchen die Höhe der Bezahlung von einem unsicheren künftigen Ereignis abhängen würde. Eine zulässige Ausnahme von dieser Regel stellt eine Vereinbarung dar, die die Höhe der Zahlung vom Geldwert abhängig macht (Inflations- und Deflationsklausel). Einige Autoren weisen darauf hin, dass diese Konzeption ungeeignet ist, insbesondere im Vergleich mit einigen rechtlichen Regelungen im Ausland. In diesen kann zB die Höhe des Baugehalts nach der Anzahl der Besucher oder Kunden des Bauwerks in einer bestimmten Frist festgelegt werden.61 Auch wurde die vom tschechischen Gesetzgeber gewählte Konzeption bereits früher kritisiert, und zwar wegen ihrer zu großer Rigidität und einer Verletzung der Privatautonomie. Die jetzige Rechtslage könnte gegebenenfalls sogar von der Wahl des Erbbaurechts bei geplanten Bauvorhaben abhalten.62

d) Sachenrechtlicher und schuldrechtlicher Charakter einzelner Vereinbarungen

Das tschechische Gesetzbuch beinhaltet keine spezifische Regel für die Bestimmung des Charakters einzelner Vereinbarungen im Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts. Mit anderen Worten legt das Gesetz keine ausdrückliche Regel für die Bestimmung der sachenrechtlichen (erga omnes) und der schuldrechtlichen (inter partes) Wirkung einzelner möglicher Vereinbarungen fest. Zum Schaden dieser bedeutenden praktischen Frage hat sich jedoch bis jetzt die tschechische Fachliteratur mit dieser Problematik nicht ausreichend befasst. Teilweise hat sich nur Zima63 diesem Problem zugewandt, indem er jedoch ganz konsequent dem tschechischen Leser die Lösung der uns naheliegenden ausländischen rechtlichen Regelungen empfiehlt. Der dem Sachenrecht gewidmete Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält in § 978 BGB die für das gesamte Feld der dinglichen Rechte geltende Grundregel, dass „von den Bestimmungen dieses Teils durch Vereinbarung mit Wirkungen gegenüber Dritten (nur dann) abgewichen werden kann, wenn dies das Gesetz vorsieht“. Dies bedeutet in der Praxis, dass Vereinbarungen grundsätzlich nur inter partes wirken. Eindeutige Regeln für die Bestimmung des Charakters der einzelnen Vereinbarungen bei der Bestellung eines Erbbaurechts wären primär wegen der langen Dauer des Erbbaurechts wünschenswert: welche Vereinbarungen binden auch nachfolgende Grundstückseigentümer oder Eigentümer des Erbbaurechts?64 Zima schreibt zu dieser Problematik: „Eine dinglich rechtliche Wirkung liegt zweifelsohne in der Ermächtigung des Bauherrn, ein bestimmtes Gebäude oder bestimmte Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu errichten. Eine Vertragsklausel, die eine solche Ermächtigung enthält, bindet zweifelsohne die Rechtsnachfolger beider Parteien. Gleiches gilt für das Recht des Bauträgers, das Baurecht zu übertragen oder zu verpfänden, sowie für die Modalitäten der Höhe und der Änderung der Bauvergütung, der Instandhaltung und der Übergabe des Bauwerks an den Eigentümer des Grundstücks nach Ablauf des Baurechts.“ 65 Der Autor ergänzt, dass dinglich-rechtliche Wirkung alle diejenigen Vereinbarungen haben sollten, die das Gesetz selbst vorsieht, d. h. diejenigen, die aus den §§ 1240 bis 1256 BGB ergeben.66 Leider bringt er jedoch zur Stützung seiner Schlussfolgerungen keine detailliertere Argumentation. Im tschechischen Verständnis des Erbbaurechts findet sich somit eine weitere nicht grundsätzlich gelöste Frage, die in Zukunft eine größere Aufmerksamkeit der tschechischen Experten verdient.

IV. Das Verbot des Erlöschens des Erbbaurechts bei Erfüllung einer auflösenden Bedingung

Hier geht es nicht darum, sämtliche Arten des Erlöschens eines Erbbaurechts zu beschreiben, sondern die Autoren befassen sich insbesondere mit den Fällen, die durch den Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch ausdrücklich verboten sind. Der Sinn des folgenden Abschnitts liegt darin, insbesondere die Folgen zu beschreiben, die sich aus dem Verbot der Vereinbarung von auflösenden Bedingungen im Vertrag über die Erbbaurechtsbestellung ergeben. Die Bestimmung des § 1246 BGB sieht für den Fall, dass die Dauer des Erbbaurechts an die Erfüllung einer auflösenden Bedingung gekoppelt ist, die Nichtigkeit des Vertrags vor. Eine solche Vereinbarung wird nicht berücksichtigt. Tschechische Autoren erklären den Sinn dieser Vorschrift insbesondere durch den Akzent des Gesetzgebers auf die lange Dauer und Stabilität des Erbbaurechts, welches sich gerade durch diese Eigenschaften auszeichnen soll.67 Im Zusammenhang mit der Stabilität des Erbbaurechts wird auf die potentielle Unsicherheit des Pfandgläubigers verwiesen, der die Dauer seiner Sicherheit nur aus einem ungewissen zukünftigen Ereignis ableitet, das eintreten kann.68 Diese Argumentation überzeugt jedoch nicht ganz angesichts der Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs, nach der bei Erlöschen des Erbbaurechts die auf dem Erbbaurecht lastenden Pfandrechte befriedigt werden müssen.69 Ein Argument in die gleiche Richtung kann auch die ähnliche Regelung des Verbots von auflösenden Bedingungen in einigen ausländischen rechtlichen Rechtsordnungen sein.70 Mit Bezug auf die ausländische Praxis wurde in der tschechischen Fachliteratur die Frage einer möglichen Zulässigkeit von Bedingungen für die Kündigung oder für den Rücktritt vom Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts gestellt. Ein solches Konzept wäre nämlich nach Ansicht einiger Autoren ein geeignetes Mittel für die Umgehung der Regel, welche die Vereinbarung von auflösenden Bedingungen verbietet.71 Interessant ist in dieser Hinsicht die Möglichkeit, das Erbbaurecht durch eine Vereinbarung zum Erlöschen zu bringen, was tschechische Autoren allgemein für eine zulässige Art des Erlöschens von Erbbaurechten halten.72 Die tschechische Rechtslage und Judikatur bieten jedoch vorerst für eine Lösung dieser Frage keine eindeutige Lösung.73 Zum Schluss sei daran erinnert, dass das Erbbaurecht nicht durch die Rechtshandlung (Vereinbarung, Kündigung, Rücktritt vom Vertrag) erlischt, sondern erst aufgrund der Löschung aus dem Liegenschaftskataster auf Antrag des Berechtigten.

V. Sonstige durch das Gesetz geregelte Umstände

Die im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltene gesetzliche Regelung des Erbbaurechts ist recht streng. Das Erbbaurecht wird in nur 16 Bestimmungen geregelt. Hier sollen vollständigkeitshalber einige weitere Regelungen genannt werden, die bisher nicht diskutiert wurden, damit der Leser einen umfassenden Überblick über die gesamte Konstruktion des tschechischen Erbbaurechts gewinnen kann.

1. Das Erlöschen des Erbbaurechts vor dem Ablauf der vereinbarten Frist

Das Bürgerliche Gesetzbuch beinhaltet eine spezielle Regel für das Erlöschen des Erbbaurechts vor dem Ablauf der vereinbarten Frist. Nach § 1249 BGB gilt, dass die Rechtsfolgen des Erlöschens eines Erbbaurechts vor dem Ablauf der vereinbarten Frist auf die dinglichen Rechte, die auf ihm lasten, erst mit dem Erlöschen dieser dinglichen Rechte wirken.

Aber auch bei dieser Bestimmung stößt ihre Anwendung auf einige Auslegungsprobleme, die mit der allgemeinen Zulässigkeit der Beendigung des Rechtsverhältnisses, das das Erbbaurecht begründet hatte, durch Vereinbarung, Kündigung oder Rücktritt vom Vertrag zusammenhängen. Wenn solche Arten der Beendigung des Erbbaurechts nicht zulässig sind, dann ist nicht ganz klar, auf welche anderen Arten der Beendigung des Erbbaurechts sich der Gesetzgeber bezieht. Ferner könnte man über das mögliche Verhältnis der jeweiligen Bestimmung und der Regelung des § 1256 BGB polemisieren, der eine spezielle Regel für das Schicksal des Pfandrechts enthält, das auf dem Erbbaurecht im Fall seines Erlöschens lastet.

2. Das gesetzliche Vorkaufsrecht und die Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückeigentümer

Im Rahmen der Regelung des Erbbaurechts stößt man auf eine Bestimmung, die beiden Parteien gegenseitige Vorkaufsrechte zuerkennt. Das bedeutet, dass dem Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht am Grundstück gehört und dem Grundstückseigentümer Vorkaufsrecht am Erbbaurecht.74Die Ausübung des Vorkaufsrechts richtet sich dann nach § 2140 ff. BGB. Eine interessante Frage im Zusammenhang mit der Übertragung des Erbbaurechts betrifft die Folge eines durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks ordnungsgemäß geltend gemachten Vorkaufsrechts. Das Gesetz regelt nämlich die Folgen der Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückeigentümer nicht näher. Einen Anhaltspunkt liefert § 1248 BGB, der den Grundstückseigentümer bei einem Verzicht des Erbbaurechtsnehmers auf das Erbbaurecht berechtigt, das Erbbaurecht auf sich oder eine andere Person zu übertragen.75 Falls der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht auf sich selbst übertragen möchte, sollte nach Ansicht tschechischer Autoren dies nicht zu einem Erlöschen des Erbbaurechts führen, sondern dazu, dass sich Erbbaurecht und Grundstück beide gleichermaßen im Eigentum des Grundstückseigentümers befinden.76 Aber auch diese Schlussfolgerungen wurden von der Rechtsprechung bisher nicht bestätigt, insbesondere stößt die fragliche Lösung auf Situationen, in denen der Grundstückseigentümer nach tschechischem Recht grundsätzlich kein Erbbaurecht an seinem eigenen Grundstück begründen kann, aber nach dessen Begründung könnte er es getrennt von dem Eigentumsrecht an dem betreffenden Grundstück in seinem Eigentum haben. Gegen diese Lösung spricht auch die Tatsache, dass der Gesetzgeber grundsätzlich den Grundsatz der superficies solo cedit anwenden will, während eine solche Lösung weiteren Raum für die Schaffung und Stabilität von Ausnahmen von dieser allgemeinen Regel eröffnen kann.

VI. Fazit

Ein vorherrschender Zug des vorliegenden Artikels ist die Tatsache, dass für die Auslegung des Erbbaurechts in der Tschechischen Republik bis jetzt praktisch keine Gerichtsjudikatur existiert, welche einige der von tschechischen Autoren angedeuteten Vorschläge korrigieren, widerlegen oder betätigen würde. Das Erbbaurecht stellt somit für das tschechische Rechtsumfeld auch fast zehn Jahre nach Inkrafttreten des aktuellen Bürgerlichen Gesetzbuchs ein nicht ausreichend erforschtes Institut dar. Der Zweck dieses Artikels lag darin, die Leser mindestens in allgemeiner Hinsicht mit dem Institut des Erbbaurechts in der Tschechischen Republik vertraut zu machen und auf einige bislang durch die Gerichte nicht entschiedene Fragen, die sich aus der Anwendung der jeweiligen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergeben, hinzuweisen. Die letzten den Autoren zugänglichen Daten zeigen ein leichtes Wachstum der Beliebtheit des Erbbaurechts.77 Obwohl die Zahlen aus den Jahren 2014 bis 2016 stammen, kann angesichts des Mangels an Judikatur und Fachliteratur zu den einzelnen Fragen angenommen werden, dass sich die Situation bezüglich des Erbbaurechts nicht bedeutend verbessert hat und dieses Institut immer noch nicht zu den häufig angewendeten Instrumenten in der tschechischen Rechtsordnung gehört. Gerade die ungenügende Rechtssicherheit bezüglich der Auslegung der problematischen Stellen der Erbbaurechtsnormierung sowie faktische Neuheit dieses Instituts in der tschechischen Rechtsordnung und der Mangel der Erfahrungen damit können erklären, weshalb viele Bürger einstweilen wenig Bereitschaft zeigen, sich des Erbbaurechts zu bedienen. Die tschechische Rechtspraxis wartet somit immer auf eine ordnungsgemäße Auslegung der einzelnen Bestimmungen zum Erbbaurecht, wobei aus der vorliegenden Literatur deutlich wird, dass bedeutende Inspirationsquellen künftig die uns naheliegenden ausländischen Rechtsregelungen sein werden, insbesondere die deutsche und die österreichische. 

Referenzen:

* Magister iuris (Palacký-Universität Olmütz), Referendar in Prag.
* Magistra iuris (Karlsuniversität zu Prag), Rechtsanwältin in Prag.
* LL. M. (Cambridge), Ph. D. (Karlsuniversität zu Prag). Advokát (Rechtsanwalt) in Prag und niederlassender europäischer Rechtsanwalt (EuRAG) in Königswinter (Nordrhein-Westfalen). Lehrbeauftragter an der Juristischen Fakultät der Westböhmischen Universität zu Pilsen.

1 Zum historischen Inhalt des Erbbaurechts siehe E. Špoková, Erbbau- recht. Ad Notam, Jg. 7 (2001), Nr. 2, 38 in Verbindung vgl. E. Špoková, Právo stavby, Ad Notam, Jg. 7 (2001), Nr.3, 56. Im Detail vgl. P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, 4-20.

2 K. Eliáš. Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 273.

3 Das aktuelle tschechische Zivilrecht bemüht sich, die Vergangenheit zu verbessern, in der dieser superficiale Grundsatz nicht galt, wobei es gleich mehrere Bestimmungen beinhaltet, die auf eine Angleichung der aktuellen Lage an die geltende Rechtslage gerichtet sind, vgl. § 3055 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

4 7 Vgl. zB J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1097, Rn. 8.

5 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1240.

6 Im Einzelnen vgl. J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1097.

7 In Übrigen gibt diese Tatsache auch der Begründungsbericht zum Bürgerlichen Gesetzbuch zu, in dem es heißt, dass die Bestimmung des Begriffs des Bauwerkes in den Bauvorschriften nur für die Zwecke dieser Vorschriften formuliert wurde und mit seiner Nutzung auch im Rahmen des Privatrechts kein innerer Widerspruch der Rechtsordnung als Ganzer entsteht. Vgl. Begründungsbericht zum Bürgerlichen Gesetzbuch, S. 324-327.

8 F. Melzer, P. Tégl et al., Občanský zákoník. Velký komentář. Band III. § 419-654. Praha: Leges, 2014, 259 Rn. 41.

9 F. Melzer, P. Tégl et al., Občanský zákoník. Velký komentář. Band III. § 419-654. Praha: Leges, 2014, 259 Rn. 53.

10 F. Melzer, P. Tégl et al., Občanský zákoník. Velký komentář. Band III. § 419-654. Praha: Leges, 2014, 259 Rn. 52-53.

11 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1240.

12 K. Eliáš, Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 273.

13 Eliáš vertritt diese Ansicht in Hinblick auf einen temporären Bau, bei dem es sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eine separate Sache handelt (vgl. den Wortlaut von § 506 BGB). Vgl. Eliáš, K. Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 273.

14 Ausnahmen, die diese Regel bestätigen, sind zweifellos die temporären Bauwerke (Superedifikate) und auch Bauwerke, deren Eigentümer sich vom Eigentümer des Grundstücks, auf dem sie stehen, unterscheiden infolge der vorherigen rechtlichen Regelung, die nicht auf dem super- ficialen Grundsatz basierte.

15 § 498 Abs. 1 BGB sowie § 1242 BGB.
16 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník.

Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1242. 17 Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva

(§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1100 f. 18 Begründungsbericht zum Gesetz Nr. 89/2012 GBl., Bürgerlichen Ge-

setzbuch, 324-327.
19 P. Zima, Právo stavby, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2015, 36-37. 20 Die Regel steht ausdrücklich in § 1240 BGB.

21 zB Bauwerke, die seit Inkrafttreten des aktuellen Bürgerlichen Gesetzbuches und in Widerspruch zum sog. superficialen Grundsatz ein Bestandteil vom Grundstück, auf dem sie stehen, geworden sind.

22 P. Zima, Právo stavby, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2015, Seite 36-37. 23 zB schuldrechtliche Institute oder Dienstbarkeiten.
24 F. Melzer, P. Tégl et al., Občanský zákoník. Velký komentář. Band III.

§ 419-654. Praha: Leges, 2014, 255 Rn. 20.
25 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník.

Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1242. 26 Falls sich auf dem Grundstück ein Bauwerk befindet, welches dort ohne Rechtsgrund steht, handelt es sich dabei nicht um ein Hindernis für die Entstehung des Erbbaurechts nach der jeweiligen Bestimmung, s. Urteil des Obersten Gericht der Tschechischen Republik vom 25. November 2020, Az. 22 Cdo 2224/2020.
27 P. Tégl, O kolizi limitovaných věcných práv a způsobech jejího řešení(pokus o uvedení do problematiky). Právní rozhledy. Jg. 24 (2016), Nr. 20, 687.
28 P. Zima, Právo stavby, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2015, Seite 89-92, Rn. 88.
29 zB J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva(§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1099-1100.
30 P. Zima, Právo stavby, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2015, Seite 35-36, Rn. 34.
31 zB P. Petr, Nové právo k povrchu. 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2016,73.
32 In der Fachliteratur ist bis zum heutigen Tag der Kreis von einigen besonderen Fällen nicht ausreichend geregelt, in denen es zur Ersitzung eines Erbbaurechts kommen kann. Die tschechischen Autoren begrenzen grundsätzlich die Situationen, in denen das Recht des Bauherrn auf dem Rechtsgrund basiert, der für die Bestellung eines Erbbaurechts reichen würde, mit anderen Worten auf die Fälle, in denen der Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts ungültig ist. Vgl. K. Eliáš, Právo stavby, 2012, 273. analog auch P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar, 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1243.

33 Die aktuelle tschechische Rechtsordnung regelt jedoch keinen einzigen Fall, bei dem eine Behörde öffentlicher Verwaltung zur Bestellung eines Erbbaurechts berechtigt wäre.

34 §1243Abs.2S.1BGB. 35 §1243Abs.2S.2BGB.

36 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl.. Praha: C. H. Beck, 2015, 80.
37 § 560BGBiVm§ 582Abs. 1BGB.
38 zB J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar, 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1104- 1105. Analog auch G. Achour und M. Pelikán, Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie, Jg. 59 (2014), Nr. 12, S. 37.

39 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1257.

40 Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1101- 1102.

41 A. Tomsová, J. Dvořák in: J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala et al., Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Sb.). Kommentar, Band III (Dingliche Rechte), 2. Aufl., Praha: Wolters Kluwer, Kommentar § 1250.

42 G. Achour und M. Pelikán, Právo stavby podle nového občanského zákoníku, Bulletin advokacie, Jg. 59 (2014), Nr. 12, 37.

43 G. Achour und M. Pelikán, Právo stavby podle nového občanského zákoníku, Bulletin advokacie, Jg. 59 (2014), Nr. 12, 37.

44 P. Zima, Několik mýtů o právu stavby. Právní rozhledy, Jg. 23 (2015), Nr.19, 679.

45 P. Zima, Několik mýtů o právu stavby. Právní rozhledy, Jg. 23 (2015), Nr.19, 679.

46 P. Zima, Několik mýtů o právu stavby. Právní rozhledy, Jg. 23 (2015), Nr.19, 679.

47 Zu Gunsten dieser Einstellung kann auch mit dem Hinweis auf die Ausnahmeposition des Erbbaurechts gegenüber dem allgemein geltend gemachten superficialen Grundsatz in der tschechischen rechtlichen Rechtsordnung argumentiert werden. Mit anderen Worten, mit dem Auslassen der maximalen Grenze der zulässigen Frist für die Dauer des Erbbaurechts könnte eine Umgehung des superficialen Grundsatzes erreicht werden, um deren absolute Durchsetzung sich auch der Gesetzgeber bemüht, wie vorstehend angeführt wurde.

48 Zum Beispiel weist Petr darauf hin, dass bei der Verabschiedung des neuen bürgerlichen Kodex über die Festlegung einer unteren Grenze (10 Jahre) nachgedacht wurde, jedoch wurde diese Idee zuletzt nicht weiter verfolgt, auch auf die Anregung von Gemeinden, die Projekte mit einer Laufzeit von weniger als zehn Jahren verfolgen, und damit die kommunale Entwicklung unnötig eingeschränkt würde, s. P. Petr, Nové právo k povrchu, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2016, 88-89.

49 P. Petr, Nové právo k povrchu. 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2016, 88- 89.

50 K. Eliáš, Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 273.

51 § 1245 BGB.

52 A. Tomsová, J. Dvořák in: J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala et al., 2022, Kommentar § 1245. Dem tschechischen Recht analog auch P. Zima, 2015, s. o., S. 65; umgekehrt jedoch zB K. ELIÁŠ, 2012, s. o., 273.

53 In diesem Fall stellt sich die Frage, ob die Regel in § 1245 BGB, die für die Verlängerung des Erbbaurechts die Zustimmung aller Berechtigten aus der hinter dem Erbbaurecht eingetragenen und das Grundstück belastenden Dienstbarkeit fordert, auch für die Fälle der Bestellung eines neuen Erbbaurechts angewendet werden soll. Es könnte auch zur Verbesserung der Position dieser Berechtigten zu Lasten des „alt-neuen“ Erbbaurechts kommen. Auch diese Frage bleibt in der tschechischen Rechtsordnung bis jetzt ungelöst.

54 §1244Abs.1S.2BGB.
55 Diese Tatsache kann eine sonst zulässige „Phantasie“ der Vertragsparteien bei der Festlegung des Zeitpunktes der Entstehung des Erbbaurechts bedeutend einschränken, zB über mehrere suspensive Bedingungen.

56 P. Zima, Právo stavby, 1. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2015, 64-68.
57 Eliáš verbindet beispielsweise mit der Abwesenheit einer solchen Vereinbarung die Ungültigkeit des Vertrags, vgl. K. Eliáš, Právo stavby.Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 273.
58 Die Regelung der Reallasten ist den §§ 1303 ff. BGB zu entnehmen.
59 K. Eliáš, Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10,276.
60 K. Eliáš, Právo stavby. Obchodněprávní revue, Jg. 4 (2012), Nr. 10, 276.
61 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1247. 62 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 54.
63 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 30-35.
64 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 31.
65 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 32-33.

66 P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 33.
67 P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar, 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1246. Übereinstimmend auch J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský záko- ník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, S. 1104.
68 Vgl. G. Achour und M. Pelikán, Právo stavby podle nového občanského zákoníku, Bulletin advokacie, Jg. 59 (2014), Nr. 12, S. 37. 69 § 1256 BGB.

70 zB Deutschland oder Österreich.
71 Vgl. P. Zima, Právo stavby. 1. Aufl., 2015, Praha: C. H. Beck, S. 74-75. 72 Vgl. Beispielsweise P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar, 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1249.
73 zB hat das Oberste Verwaltungsgericht der Tschechischen Republik in seinem Urteil vom 23. Juni 2021, AZ. 2 Afs 228/2020, implizit die Möglichkeit des Rücktritts vom Vertrag zugelassen, mit dem das Baurecht bestellt wird. Analog auch das Verfassungsgericht in seinem Beschluss vom 14. September 2021, AZ. IV. ÚS 2323/21. Beide Gerichtsinstanzen haben sich jedoch im Kern mit unterschiedlichen Fragen befasst.

74 § 1254 BGB.
75 Die rechtliche Bedeutung des Begriffs „verzichten,“ durch den tschechischen Gesetzgeber in der betreffenden Bestimmung verwendet, wurde teilweise durch tschechische Autoren gelöst, vgl. im Einzelnen P. Zima in: J. Petrov, M. Výtisk, V. Beran et al., Občanský zákoník. Kommentar 2. Aufl. (1. Aktualisierung), 2022, Kommentar zu § 1248.

76  Ebenda auch J. Handrlica in: J. Spáčil et al., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Kommentar. 2. Aufl., Praha: C. H. Beck, 2021, 1105.

77  Nach öffentlich zugänglichen Informationen wurden im Jahre 2014 einschließlich nachfolgender Eintragung des Erbbaurechts insgesamt 227 Verträge geschlossen, im Jahr 2015 waren es schon 405 und im Jahr 2016 sogar bereits 493 Verträge, im Einzelnen vgl. P. Bachura, Právo stavby a jeho využívanost v praxi. Ad Notam, 2017, Jg. 23 (2017), Nr. 4, S. 22.

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/4

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2023/4

Dr. Christina Stresemann: "Das Erbbaurecht liegt dem V. Zivilsenat am Herzen"

Dr. Christina Stresemann ist von Anfang an, seit 2020, Mitherausgeberin der ErbbauZ. Sie war seit 2003 Mitglied und seit 2012 Vorsitzende des auch für das Erbbaurecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Seit Mai 2022 befindet sie sich im Ruhestand. Dies nehmen wir zum Anlass für einen berufsbezogen-biographischen Rückblick.

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Frau. Dr. Stresemann, Sie waren 35 Jahre lang Richterin, zunächst in Berlin, und dann fast zwanzig Jahre am Bundesgerichtshof. Ihr Vater war Dirigent, Ihr Großvater Reichsaußenminister. Hat ein Interesse an Außenpolitik Sie zum Jurastudium gebracht?

Stresemann: Mein Großvater ist in der Tat vor allem als Außenminister von 1923 bis zu seinem frühen Tod im Oktober 1929 bekannt. Er war aber auch Reichskanzler, und gerade hat sich seine Ernennung zum 100 Mal gejährt. Auch wenn er nur 103 Tage in dem Amt blieb, wurden in dieser Zeit die größten Krisen der Weimarer Republik bewältigt: Der drohende Staatsbankrott infolge des passiven Widerstands im besetzten Ruhrgebiet, die gewaltigste Inflation der deutschen Geschichte, Separatistenbewegungen im Rheinland und in Bayern sowie Putschversuche von links und rechts.Obwohl ich nie in die Politik gehen wollte, könnte meine Studienwahl doch durch meinen Großvater beeinflusst worden sein. Mein Vater hat nämlich nicht nur Musik, sondern auf Anraten seines Vaters in erster Linie Jura studiert. Dieser Rat hat womöglich auf mich abgefärbt.

Welche Rolle spielte Gustav Stresemann in der familiären Erinnerung?

Stresemann: Eine große, denn er war durch die Berichte und Erzählungen meines Vaters sehr präsent. Gustav Stresemann hat viel auf die Meinung seines ältesten Sohnes Wolfgang, meines Vaters, gegeben und ihn gelegentlich auch zu politischen Terminen mitgenommen. Mein Vater hat seine Erinnerungen in einem 600 Seiten starken Buch festgehalten. Gustav Stresemanns Ehefrau Käte, in den zwanziger Jahren als junge, elegante Gastgeberin bekannt, habe ich als Großmutter noch erlebt. Sie hatte ihr Leben durch die Emigration in die USA 1937 gerettet, denn den Nationalsozialisten galt die getaufte Protestantin als Jüdin. Auch die beiden Söhne Gustav Stresemanns emigrierten in die USA. Dort traf mein Vater die junge Pianistin Mary Jean Athay, die meine Mutter wurde.

Wenn Sie an Ihre Zeit am Amts- und Landgericht im West-Berlin der achtziger Jahre zurückdenken: ist jungen Juristen von heute diese Zeit überhaupt noch verständlich zu machen oder liegt sie uns eigentlich nah – ich denke an die Weltuntergangsstimmung, die Aggressivität der politischen Auseinandersetzung?

Stresemann: Auch in den achtziger Jahren gab es Gründe, wenig hoffnungsvoll in die Zukunft zu sehen: Konfrontationen zwischen den USA und der Sowjetunion und das Wettrüsten im Kalten Krieg, Hungersnöte in Afrika, Waldsterben, hohe Arbeitslosigkeit, Aids und die Reaktorkatastrophe von Tschernobyl. Die Verrohung und Aggressivität in Internet und den Sozialen Medien sind zwar neu für die Bundesrepublik, aber die öffentlichen Auseinandersetzungen in der Weimarer Republik waren sehr viel gewalttätiger als heute. Hunderte politische Morde zeugen davon; die Politiker Matthias Erzberger, Karl Gareis, Hugo Haase und Walther Rathenau waren deren prominenteste Opfer. Die Entwicklung in der Weimarer Republik zeigt, wie wichtig es ist, dass die Mitte der Gesellschaft sich radikalen Tendenzen entschlossen entgegenstellt.

Was unterscheidet, wenn Sie einen Blick auf Ihre früheren und heutigen, jetzt ehemaligen Kollegen werden, die Lage eines Zivilrichters im alten West- Berlin von der heute?

Nicht viel, von ein paar technischen Neuerungen und Gesetzesreformen abgesehen. Bürgerliches Gesetzbuch und Zivilprozessordnung galten auch in West-Berlin, ebenso die Grundrechte des Grundgesetzes. Allerdings konnte das Bundesverfassungsgericht wegen der alliierten Vorbehalte keine Berliner Entscheidungen überprüfen, und bis 1992 hatte Berlin auch kein Landesverfassungsgericht.

Sie wurden Mitte 1989 persönliche Referentin der damaligen (West)Berliner Justizsenatorin Jutta Limbach. Welche Erinnerungen haben Sie an Ihre Tätigkeit in den Monaten vor dem Mauerfall?

Stresemann: Ich kannte Frau Limbach von der Freien Universität und habe ihren Wechsel von der Professorin zur Politikerin mit großem Interesse verfolgt. Sie musste sich zunächst Respekt verschaffen gegenüber den Beamten der Justizverwaltung, die dem ersten rot-grünen Senat in Berlin, der zudem mehrheitlich mit Frauen besetzt war, äußerst skeptisch gegenüberstanden. Inhaltliche Schwerpunkte waren damals Reformen im Strafvollzug und die Auflösung der politischen Abteilung der Staatsanwaltschaft, die in dem Ruf stand, besonders rigoros gegen die politische Linke vorzugehen.

Worin lagen die größten Herausforderungen der Berliner Justizsenatorin nach dem 9. November 1989?

Stresemann: Vor allem in der Neuorganisation der Berliner Justiz. Mit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik wurde Berlin ein einheitliches Bundesland. Damit mussten die Ost- und die Westberliner Justiz zusammengeführt werden, und das erforderte Modifikationen der geplanten Übergangsregelungen für Richter und Staatsanwälte im Einigungsvertrag. Frau Limbach hat sich mit Nachdruck für eine Auflösung der Ostberliner Gerichte und einer Erstreckung der Westberliner Justizstruktur auf die gesamte Stadt eingesetzt. Sie hatte klare Ziele vor Augen und keine Furcht, sich unbeliebt zu machen. Anders als in den anderen neuen Ländern wurden die Richterinnen und Richter Ost-Berlins nicht in den Justizdienst übernommen; sie waren praktisch entlassen und mussten sich einem aufwendigen Neueinstellungs- und Überprüfungsverfahren stellen. Nur wenige gelangten nach dem 3. Oktober 1990 wieder in den Justizdienst.
Die zweite große Herausforderung war die Aufarbeitung der DDR-Regierungskriminalität. Da diese von der Hauptstadt der DDR ausgegangen war, lag die Zuständigkeit bei der Berliner, d. h. der West-Berliner Staatsanwaltschaft, die zusätzlich zu ihren bisherigen Aufgaben auch schon die allgemeine Strafverfolgung im Ostteil der Stadt zu bewältigen hatte. Die bei der Staatsanwaltschaft Berlin gebildete Arbeitsgruppe Regierungskriminalität wurde durch abgeordnete Staatsanwälte aus anderen Bundesländern verstärkt, wenn auch nicht in dem erforderlichen und von Frau Limbach gewünschten Umfang.

Meinen Sie aus heutiger Sicht, man hätte damals verschiedene Dinge – zB Stichwort Mauerschützenprozesse – vielleicht anders angehen müssen?

Stresemann: Das meine ich nicht. Der Justiz ist oft vorgeworfen worden, sie habe mit zweierlei Maß gemessen. Natürlich ist man an das DDR-Unrecht ganz anders herangegangen als an das nationalsozialistische Unrecht. Falsch war aber nicht das Vorgehen gegen das DDR-Unrecht, sondern, wie auch der Bundesgerichtshof 1995 deutlich gemacht hat, das Unrecht der Nachkriegsjahrzehnte, in denen die NS-Verbrechen weitgehend ungesühnt blieben. Nach den Mauerschützenprozessen hatte es zunächst so ausgesehen, als wolle man wieder die Kleinen hängen und die Großen laufen lassen. Aber nachdem die Mauerschützen wegen der Schüsse an der Mauer als Täter verurteilt worden waren, hat man die Mitglieder des Nationalen Verteidigungsrats ebenfalls als Täter verurteilt. Die neuartige Konstruktion des „Täters hinter dem Täter“, die dafür entwickelt wurde, halte ich für sehr sinnvoll. Nur hätte sie die Justiz 50 Jahre früher anwenden müssen.

Wenn Sie Ihre später in Karlsruhe fortgesetzte langjährige Zusammenarbeit mit Frau Limbach insgesamt in den Blick nehmen: was sollte von Frau Limbach in Erinnerung bleiben?

Stresemann: Ihre Gradlinigkeit, Unabhängigkeit, Nachdenklichkeit und Zielstrebigkeit gepaart mit Geist, Witz und großer Liebenswürdigkeit sind in dieser Kombination unerreicht. Sie hat über Parteigrenzen hinweg gedacht und agiert und nie die Bodenhaftung verloren. Und sie wusste, wie wichtig es ist, der Öffentlichkeit die Arbeit der Institutionen nahezubringen. Es ist kein Zufall, dass die Pressestelle im Bundesverfassungsgericht, übrigens gegen erhebliche Widerstände aus der Richterschaft, von ihr geschaffen wurde.

Seit 2003 waren Sie beim V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs tätig. Können Sie zunächst etwas zur Gliederung des BGH in Senate sagen – ändert sich beispielsweise die thematische Zuordnung alle paar Jahre?

Stresemann: Der Bundesgerichtshof besteht mittlerweile aus 13 Zivil- und sechs Strafsenaten. Die Zivilsenate sind für bestimmte Rechtsgebiete zuständig, beispielsweise der II. Zivilsenat für das Gesellschaftsrecht, der IV. Zivilsenat für das Versicherungs- und Erbrecht, der VIII. Zivilsenat für Kaufrecht und Wohnraummietrecht. Die Zuständigkeit der Strafsenate bestimmt sich grundsätzlich danach, aus welchem Gerichtsbezirk das angefochtene Urteil stammt; daneben gibt es sachgebietsbezogene Zuständigkeiten zB für das Steuerstrafrecht (1. Strafsenat), Verkehrsrecht (4. Strafsenat) oder Staatsschutzdelikte (3. Strafsenat). Einen turnusmäßigen Wechsel der Zuständigkeiten gibt es nicht. Veränderungen werden vom Präsidium nur vorgenommen, um „Unwuchten“ in der Belastung auszugleichen. Bei den Zivilsenaten war dies zuletzt aufgrund der „Dieselverfahren“ notwendig; schließlich musste sogar ein Hilfssenat eingesetzt werden.

Gibt es Unterschiede im Prestige zwischen den Senaten? Und streben Bundesrichter in der Regel danach, in ihrer Berufslaufbahn immer in demselben Senat zu bleiben?

Stresemann: Welches „Prestige“ ein Senat hat, liegt im Auge des Betrachters. Ist das Wettbewerbsrecht wichtiger als das Konkursrecht? Verdient das Presserecht größere Aufmerksamkeit als das Mietrecht? Ich kann da keine Hierarchie erkennen. Der V. Zivilsenat ist jedenfalls für alles Bodenständige zuständig: Grundstücksrecht einschließlich des Erbbaurechts, Nachbarrecht, Wohnungseigentum, Zwangsversteigerung, Grundbuchrecht, auch das Recht der beweglichen Sachen fällt in seine Zuständigkeit. Vor allem die Nachbarschaftsstreitigkeiten stoßen regelmäßig auf großes Interesse. Ob ein Baum gefällt werden muss, weil er zu nah an der Grenze steht, den Garten des Nachbarn verschattet, seine Wurzeln eine Zufahrt anheben oder weil er zu viel Laub abwirft – alles Probleme, die jedermann bekannt sind und zu denen jeder eine Meinung hat. Bundesrichter wechseln nur selten in einen anderen Senat. Das kommt vor allem vor, wenn jemand anfangs nicht in dem Sachgebiet eingesetzt wurde, in dem er oder sie bevorzugt arbeitet. Wer in „seinem“ Senat zufrieden ist, bleibt dort in aller Regel. Denn die Einarbeitungszeit ist beträchtlich. Mir wurde anfangs gesagt, es bräuchte zwei Jahre, bis man ein vollwertiges Senatsmitglied sei. Ich hielt das damals für übertrieben, das ist es aber nicht. Es dauert lange, bis man die Rechtsprechung des eigenen Senats in seiner ganzen Bandbreite kennt und verinnerlicht hat. Und deshalb ist die Neigung gering, in einen anderen Senat zu wechseln und dort wieder von vorn zu beginnen.

Wie sieht denn der typische Arbeitstag einer Bundesrichterin aus?

Stresemann: Man muss gerne am Schreibtisch sitzen, denn dort verbringt man viel Zeit. Ein Bundesrichter hat in erster Linie sog. Voten zu erstellen, das sind ausgearbeitete Entscheidungsvorschläge für die Verfahren, die einem zugeteilt sind. Da gilt es, den Fall zu analysieren, eine Lösung auf der Grundlage und gegebenenfalls unter Weiterentwicklung der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch unter Berücksichtigung der vielfältigen Auffassungen in der Rechtsliteratur zu finden und eine Entscheidung auszuformulieren. Die anderen vier zur zuständigen „Spruchgruppe“ gehörenden Senatsmitglieder erhalten diese Ausarbeitung zusammen mit dem angefochtenen Urteil eine Woche vor der Beratung, um zu prüfen: Stimmt man dem Ergebnis zu? Und auch der Begründung? Sollten womöglich weitere Aspekte herausgestellt oder Parallelen zu anderen Entscheidungen herausgearbeitet werden? Die kritische Durchsicht der Voten der anderen Senatsmitglieder, also die Vorbereitung auf die gemeinsame Beratung, ist enorm wichtig, um zu einer guten Entscheidung zu kommen. Unvorbereitet kann man kaum etwas zur Beratung beitragen. Die Beratungen waren für mich ein „Highlight“ der Senatsarbeit. Die Diskussion zu fünft bringt neue Aspekte hervor; selten bleibt das Votum des Berichterstatters unverändert. Hinzu tritt die mündliche Verhandlung, in der die hochqualifizierten und mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung bestens vertrauten Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen am Bundesgerichtshof oft weitere Gesichtspunkte beisteuern. Am meisten Zeit verbringen Richter und Richterinnen aber, wie gesagt, aber mit der Erstellung der eigenen Voten. Je nach Komplexität des Falls kann ausnahmsweise ein Nachmittag ausreichen, meist sind es aber mehrere Tage oder auch Wochen. Liegt bereits die Ausarbeitung eines wissenschaftlichen Mitarbeiters vor (sog. Vorvotum), ist dies in der Regel eine große Arbeitserleichterung.

Bringen wissenschaftliche Mitarbeiter tatsächlich eine substantielle Arbeitsentlastung? Man muss doch die einzelnen Fälle ohnehin alle selbst beherrschen?

Stresemann: Natürlich muss der zuständige Berichterstatter den Fall selber durchdenken. Die Vorarbeit des wissenschaftlichen Mitarbeiters erleichtert das aber. Es gibt bisweilen Vorvoten, die so gut sind, dass sie dem Senat praktisch ohne Änderungen vorgelegt werden können. Die drei wissenschaftlichen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, die einem Senat zugewiesen sind, können aber nur einen kleinen Teil der Verfahren bearbeiten. Meist werden sie für besonders komplexe Fälle eingesetzt und entlasten die Berichterstatter schon durch die Aufarbeitung des Tatsachenstoffs sowie durch Sammlung der einschlägigen Rechtsprechung und Literatur zu kniffeligen Rechtsfragen.

Welches Urteil ist Ihnen besonders in Erinnerung?

Stresemann: Das ist ein Urteil nicht aus dem Grundstücksrecht, sondern dem Recht der beweglichen Sachen, nämlich zur Plakatsammlung Sachs. Es ging um eine Kunstsammlung, die dem Berliner Zahnarzt Hans Sachs gehörte und ihm im Auftrag des Berliner NSDAP-Gauleiters Josef Goebbels vor seiner Emigration in die USA abgepresst worden war. Nach der Wiedervereinigung verlangte Sachs‘ Sohn die Plakate vom Deutschen Historischen Museum heraus. Der V. Zivilsenat hat der Klage – übrigens entgegen dem Votum der sog. Limbach-Kommission – stattgegeben. Möglich wurde dies durch das „Washingtoner Abkommen“, welches es der öffentlichen Hand verwehrt, die Einrede der Verjährung zu erheben. Es erfüllt mich mit Genugtuung, dass das Recht, wenn auch sehr spät, einen Akt nationalsozialistischer Willkür aus der Welt geschaffen hat.

Und welche Rolle spielt das Erbbaurecht in der Arbeit des Bundesgerichtshofs? Gilt es als exotische Nische?

Rechtsstreitigkeiten, in denen ein Erbbaurecht im Mittelpunkt steht, gibt es nur sehr wenige. In der Statistik werden sie nicht gesondert erfasst. In den letzten Jahren gab es wohl die eine oder andere erfolglose Nichtzulassungsbeschwerde, aber leider keine Sachentscheidung aus diesem Rechtsgebiet. Dabei liegt das Erbbaurecht dem V. Zivilsenat am Herzen. Seine Bedeutung unterstreicht eine Regelung im senatsinternen Geschäftsverteilungsplan des Senats. Es gehört neben dem Wohnungseigentumsrecht und dem Immissionsschutzrecht zu den Rechtsgebieten, bei denen ein bestimmtes Senatsmitglied stets an der Entscheidungsfindung zu beteiligen ist. Damit wird sichergestellt, dass neben der Vorsitzenden ein weiteres Senatsmitglied den Überblick über die Rechtsprechung zum Erbbaurecht behält. Die Berichterstattung kann aber bei jedem liegen; gerade weil neue Kolleginnen und Kollegen zuvor meist wenig Berührung mit dem Erbbaurecht hatten, ist es wichtig, dass sie sich mit eigenen Voten in die Materie einarbeiten.

Wie oft hatten Sie in Ihrer Tätigkeit mit erbbaurechtlichen Fragen zu tun, und was waren das für Fälle?

Stresemann: Es mögen etwa 20 Fälle gewesen sei, die spezifisch erbbaurechtliche Fragen aufwarfen. Für besonders bedeutsam halte ich ein Urteil aus dem Jahr 2015, mit dem entschieden wurde, dass (auch) eine öffentliche Körperschaft in einem Erbbaurechtsvertrag Verwendungsbeschränkungen und Heimfallrechte für die gesamte Dauer des Erbbaurechts vereinbaren darf (V ZR 144/14). Eine Gemeinde kann auf diese Weise beispielsweise erreichen, dass Wohngebäude nur durch Einheimische genutzt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Gemeinde das dazugehörige Grundstück nicht verkauft, sondern mit einem Erbbaurecht belastet. Auf die Vorteile, die die Ausgabe von Erbbaurechten für die öffentliche Hand bietet, weist der V. Zivilsenat immer wieder hin (siehe zB V ZR 176/17 Rn. 21 u. V ZR 306/16 Rn. 28). Juristisch interessant ist ferner die Schnittstelle von Erbbaurecht und Zwangsversteigerung, etwa die Frage, ob ein Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Zuschlagser- teilung verweigern oder einen Heimfallanspruch geltend machen kann, wenn der Ersteher sich weigert, in den schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag einzutreten (V ZB 186/15 u. V ZR 165/14). Andere wichtige Entscheidungen betrafen den Erbbauzins, beispielsweise die Auslegung von Anpassungsklauseln (V ZR 225/15 u. V ZR 110/09) oder die Frage, ob der Zins wegen der Schließung eines nahegelegenen bekannten Kaufhauses oder des Wegfalls der Anschlussförderung im öffentlichen Wohnungsbau verringert werden kann (V ZR 42/15 u. V ZR 6/13) oder auch, ob er bei einer infolge veränderter Bauleitplanung stärkeren baulichen Nutzbarkeit des Grundstücks erhöht werden darf (V ZR 208/12).

Sie waren zwischen 2009 und 2022 Beauftragte des Bundesgerichtshofs für Auslandskontakte. Was hat denn ausländische Richterkollegen am Bundesgerichtshof vor allem interessiert?

Stresemann: Von großem Interesse war immer wieder, wie es gelingt, die Verfahren, die den Bundesgerichtshof erreichen, so zu begrenzen, dass sie innerhalb angemessener Zeit erledigt werden können. Die Obersten Gerichtshöfe vieler Länder sind überlastet und suchen nach Wegen, den Zugang zur Revisionsinstanz zu beschränken. Beim Bundesgerichtshof wird dies in Zivilverfahren durch die Notwendigkeit der Revisionszulassung, einer 20.000 Euro übersteigende Beschwer für eine Nichtzulassungsbeschwerde und, was vielfach übersehen wird, durch die Rechtsanwaltschaft am Bundesgerichtshof bewirkt. Deren Mitglieder können es sich leisten, Parteien von der Einlegung aussichtsloser Rechtsmittel abzuraten und tun dies auch. Gleichzeitig arbeiten sie die Verfahren – auch solche mit kleinem Streitwert – hervorragend auf und entlasten durch ihre strukturierten und auf das Wesentliche beschränkten Schriftsätze die Richterinnen und Richter.

Seit Jahrzehnten wird die Einflussnahme der Parteien auf die Zusammensetzung von Obergerichten kritisiert. Die Süddeutsche Zeitung etwa schrieb am 11. März 2019 zur Wahl der Richter am BGH: „Union und Sozialdemokraten können die Stellen weitgehend unter sich aufteilen. Fähige Juristen, die keiner Partei nahestehen, werden bei der Wahl oft nicht berücksichtigt.“ Aber hat die parteipolitische Einflussnahme nicht ihre Vorteile?

Stresemann: Es hat legitimatorischen Wert, dass die Bundesrichter von einem Richterwahlausschuss gewählt werden, dem die 16 Justizminister der Länder, 16 Mitglieder des Bundestags und der Bundesjustizminister angehören. Letzterer hat zwar kein Stimmrecht, er muss der Wahl aber zustimmen. Damit ist parteipolitischer Einfluss nicht auszuschließen. Es ist aber keineswegs so, dass nur gewählt wird, wer einer Partei angehört oder nahesteht. Richtig ist allerdings, dass ein Bewerber keine Chancen hat, wenn sich niemand aus dem Richterwahlausschuss für seine Wahl einsetzt. Fähige Richter und Richterinnen werden aber häufig durch den Justizminister oder die Justizministerin ihres Heimatlandes gefördert, und zwar unabhängig von einer Parteizugehörigkeit. Bisweilen kann auch der Bundesgerichtshof Signale senden, wenn ein aus seiner Sicht besonders geeigneter Kandidat zur Wahl steht. Über seinen Präsidialrat nimmt er ohnehin zu der Qualifikation der Bewerber und Bewerberinnen ausführlich Stellung.

Wenn Sie beauftragt wäre, die Richterwahl zum BGH gesetzlich neu zu regeln: Was würden Sie tun?

Stresemann: Ich würde zwar an der Wahl durch den Bundesrichterwahlausschuss festhalten, sie aber von einer Zwei-Drittel-Mehrheit abhängig machen. Derzeit genügt die einfache Mehrheit, was zu der beklagten Dominanz von CDU und SPD bei der Stellenbesetzung führt. Ist eine breitere Mehrheit erforderlich, müssten die anderen Parteien in die von der Süddeutschen Zeitung beschriebene Vorabstimmung einbezogen werden.
Eine Zwei-Drittel-Mehrheit hat sich bei der Wahl der Richterinnen und Richtern des Bundesverfassungsgerichts bewährt. Sie erfordert einen breiten Konsens der Wahlberechtigten und verhindert, dass eine Partei „Hardliner“ durchsetzt. In der Folge sind die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts häufig von einer konstruktiven Zusammenarbeit der Richterinnen und Richter getragen und stoßen wohl auch deshalb meist auf große Akzeptanz in der Bevölkerung. Sehr viel anders sieht es am amerikanischen Supreme Court aus. Ein US-Präsident, dessen Partei die Mehrheit im Senat hat, kann mit der Besetzung von Richterstellen die Rechtsprechung des Gerichts auf Jahre hin prägen. Ich wäre sehr dafür, das derzeitige Zustimmungsquorum für die Wahl von Bundesverfassungsrichtern im Grund- gesetz zu verankern. Derzeit ist es nur in einem einfachen Gesetz enthalten und könnte dereinst von einer Mehrheit im Bundestag geändert werden, die größeren Einfluss auf die Zusammensetzung des Bundesverfassungsgerichts nehmen will.

Vor einigen Jahren wurde über Ihre erfolgreiche Klage gegen einen AfD-nahen Verein, der eine „Gustav-Stresemann-Stiftung“ gründen wollte, überregional berichtet. Können Sie diesen Konflikt im Umriss darstellen?

Stresemann: Die AfD plante damals die Gründung einer parteinahen Stiftung und war auf der Suche nach einem Namen für sie. Ein Teil der Partei favorisierte den Namen „Gustav Strese- mann“ und wollte zu diesem Zweck einen offenbar vorsorglich gegründeten Verein aus Jena nutzen, der sich „Gustav- Stresemann-Stiftung“ nannte. Mein Bruder und ich waren entsetzt, denn die auf Ausgleich, Verständigung und ein geeintes Europa gerichtete Politik unseres Großvaters hat nicht nur keine Verbindung mit den Zielen und dem Auftreten der AfD, sie steht sogar in krassem Gegensatz dazu. Schnell wurde klar, dass ein Rechtsstreit unumgänglich sein würde, und wir haben gestützt auf unser Namensrecht und auf das „postmortale Persönlichkeitsrecht“ unseres Großvaters von dem genannten Verein verlangt, sich nicht länger Gustav-Stresemann-Stiftung zu nennen. Das Landgericht Berlin hat der Klage auf der Grundlage des Namensrechts wegen drohender „Namensverwirrung“ stattgegeben. Denn in Öffentlichkeit hätte der Eindruck entstehen können, mein Bruder und ich seien mit der Namensverwendung einverstanden und sympathisierten mit der AfD. Andere parteinahe Stiftungen, wie zum Beispiel die Heinrich-Böll-Stiftung, haben die Nachfahren selbstverständlich gefragt, ob sie den Namen des berühmten Vorfahren nutzen dürfen. Das Urteil des Landgerichts ist rechtskräftig geworden, und ich bin immer wieder erleichtert, dass die AfD ihre Stiftung nicht nach meinem Großvater nennen darf.

Wie würden Sie denn, und damit schließt sich der Kreis, das politische Anliegen Ihres Großvaters zusammenfassend kennzeichnen?

Stresemann: Er wollte Deutschland durch eine Politik der Verständigung und des Interessenausgleichs in Europa zu alter wirtschaftlicher Stärke zurückführen. Seine Politik war eine der Mitte, unter ihm regierte zum ersten Mal in der Weimarer Republik eine wirklich Große Koalition aus SPD, Zentrum, linksliberaler Deutscher Demokratischer Partei und seiner Partei, der rechtsliberalen Deutschen Volkspartei. Heute entspräche das einer Koalition zwischen SPD, CDU und FDP. Außenpolitisch erreichte er mit den Verträgen von Locarno die Aussöhnung mit Frankreich; hierfür erhielten er und sein französischer Amtskollege Aristide Briand 1926 den Friedensnobelpreis. Ein Erfolg seiner Politik war auch die Aufnahme Deutschlands in den Völkerbund; der Verlierer des Ersten Weltkriegs wurde keine zehn Jahre nach seiner Niederlage wieder in die Staatengemeinschaft aufgenommen. Leider war das Erreichte nicht von Dauer. Schon 1933 erklärte die Hitler-Regierung den Austritt Deutschlands aus dem Völkerbund und begann sechs Jahre später sogar einen Weltkrieg. Nimmt man freilich größerer Zeiträume in den Blick, erkennt man die dauerhaft große Leistung von Briand und Stresemann in der von de Gaulle und Adenauer besiegelten europäischen Nachkriegsordnung. Nach der endgültigen Aussöhnung mit Frankreich, der Gründung der Europäischen Union und der Wiedervereinigung Deutschlands ist das erreicht, wovon mein Großvater träumte.Haben Sie vielen Dank für dieses Gespräch, Frau Dr. Stresemann! 

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/4

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2023/3

Dr. Sabine Horlitz: "Auch Nachbarn können mitentscheiden"

Die 2021 in Berlin gegründete, vorrangig von US-amerikanischen Vorbildern inspirierte Stadtbodenstiftung zielt auf eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung städtischen Bodens, gestützt auf die Vergabe von Erbbaurechten und auf eine Verbindung von bezahlbarem Wohnraum, Nachbarschaftszentren, Gewerbehöfen und Gemeinschaftsgärten. Die Vorstandsvorsitzende Dr. Sabine Horlitz erläutert die Tätigkeit der Stiftung und den gedanklichen Hintergrund.

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ErbbauZ: Frau Dr. Horlitz, die von Ihnen geleitete Stiftung möchte in Berlin Erbbaurechte an gemeinwohlorientierte, nicht gewinnorientierte Akteure vergeben – an Genossenschaften, Hausvereine, soziale Träger oder Projekte des Mietshäuser Syndikats. Die Stadtbodenstiftung orientiert sich dabei – als erste im deutschsprachigen Raum – am Modell des angelsächsischen „Community Land Trust“. Könnten Sie zunächst erklären, worum es sich bei diesen CLTs handelt?

Dr. Horlitz: Gerne. Community Land Trusts (CLTs) sind ein gemeinschaftliches, nicht gewinnorientiertes Eigentumsmodell, mit dem Grund und Boden dauerhaft der Spekulation entzogen wird, um ihn für bezahlbaren Wohnraum, aber auch für gewerbliche, soziale oder kulturelle Nutzungen zur Verfügung zu stellen. CLTs sind sozial orientierte und in der Regel im Rahmen des jeweiligen Landesrechts als gemeinnützig anerkannte, nicht gewinnorientierte Organisationen. 
Die CLTs sind, vereinfacht gesagt, durch zwei Grundprinzipien gekennzeichnet: 
Das erste Grundprinzip besteht in der Trennung des Eigentums am Grund und Boden vom Eigentum am Gebäude. Der Boden verbleibt dauerhaft im Eigentum des CLTs, bzw. in unserem Fall im Eigentum der Stiftung. Die Gebäude und Nutzungsrechte werden, wie von Ihnen erwähnt, im Erbbaurecht vergeben. Das zweite Grundprinzip ist das der Selbstverwaltung und Mitbestimmung. CLTs sind demokratisch verwaltete und lokal verankerte Organisationen mit der Möglichkeit zur Mitgliedschaft. Alle Nutzer sind stimmberechtigte Mitglieder, aber auch alle Menschen, die in der Nachbarschaft wohnen, können es werden. Die Definition einer Nachbarschaft ist dabei Sache der einzelnen CLTs. Einige beziehen sich auf überschaubare innerstädtische Gebiete oder einen kleinen ländlichen Bezirk, andere umfassen ganze Städte bis hin zu Metropolregionen. Rechte und Pflichten der Mitglieder werden – ähnlich wie bei Genossenschaften – in der Satzung, den sogenannten Bylaws, geregelt. 
Die von John Davis, einem der wichtigsten Vertreter der CLT-Bewegung in den USA, 2015 geprägte Kurzformel „community-led development on community-owned land“ fasst die Kernidee der CLTS treffend zusammen.

ErbbauZ: Das klingt nach einem genossenschaftlichen Ansatz. Sind also die CLT eine Art US-amerikanischer Wohnungsbaugenossenschaften? 

Dr. Horlitz: CLTs gibt es seit etwa 50 Jahren. Sie sind damit zwar ein relativ neues Eigentumsmodell, gehen jedoch auf zum Teil wesentlich ältere Formen gemeinschaftlichen Landbesitzes zurück. Die frühe CLT-Bewegung bezog sich auf eine Vielzahl gesellschaftspolitischer Ideen: Ihre Vorbilder waren die frühen Commons und die spätere Gartenstadtbewegung in England, die Gramdan-Bewegung in Indien, in der einzelne Dörfer als Treuhänder landwirtschaftlich genutzten Bodens fungierten, die mexikanischen Ejidos oder die israelischen Kibbuzim und Moschavim. Originär US-amerikanische Vorläufer der CLTs waren die um 1900 gegründeten „Single Tax Colonies“, die sich auf Henry Georges Theorie der Einheitssteuer beriefen. Diese experimentellen Gemeinschaften verbanden kollektives Eigentum an Grund und Boden mit individuellem Besitz der darauf befindlichen baulichen Strukturen. Sie bestehen, wie das 1940 von Quäkern gegründete Bryn Gweled in der Nähe von Philadelphia, zum Teil bis heute. Der erste CLT im heutigen Sinn wurde in den USA Ende der 1960er Jahre von Bürgerrechts-Aktivisten in der Nähe von Albany, im ländlichen Georgia gegründet, um angesichts der rassistischen Diskriminierung in der Bodenpolitik schwarzen Farmern einen dauerhaft gesicherten Zugang zu Ackerland und Wohnraum zu ermöglichen. In den 1980er Jahren, als zunehmende Aufwertungsprozesse in US-amerikanischen Städten zur Verdrängung vor allem einkommensschwacher Haushalte führten, wurden die ersten städtischen CLTs gegründet. Als nachbarschaftsbezogenes Modell der langfristigen Sicherung kostengünstigen Wohnraums für Menschen mit geringem Einkommen fanden CLTs in den folgenden Jahren insbesondere bei Nachbarschaftsorganisationen, die dem Rückzug des Staats aus der Wohnungsversorgung etwas entgegensetzen wollten, rasche Akzeptanz und Verbreitung. 

ErbbauZ: Mittlerweile sind in vielen US-amerikanischen Städten die CLTs über das Niveau von Nachbarschaftsinitiativen hinausgewachsen, jetzt beteiligen sich auch Stadtverwaltungen. Aus Nachbarschaftsinitiativen werden kommunale Veranstaltungen. Was ist davon zu halten?    

Dr. Horlitz: Ja, Sie haben Recht. Wurden CLTs bis in die Anfänge der 2000er Jahre vor allem durch Nachbarschafts- und lokale Non-Profit-Organisationen initiiert, so errichten mittlerweile auch staatliche Institutionen und städtische Verwaltungen CLTs. Dieser Prozess geht mit einer gewissen Ambivalenz einher. Einerseits ist diese Form des, wenn man so möchte, Mainstreaming eine notwendige Voraussetzung dafür, dass CLTs – ja, alternative Eigentumsformen überhaupt – zu einem nennenswerten Faktor der Wohnungsversorgung werden, so dass mehr Menschen davon profitieren können. Andererseits geht damit aber mitunter auch eine Verschiebung des inhaltlichen Schwerpunkts einher. Meist spielen Community und Nachbarschaft in den staatlich initiierten CLTs eine geringe Rolle. Beispielsweise hat die Stadt Chicago, nachdem dort der Bestand an staatlichen Sozialwohnungs­bauten nahezu vollständig abgerissen wurde, im Jahr 2006 einen CLT eingerichtet, dessen Gebiet sich über die ganze Stadt erstreckt. Die Verwaltung des CLTs wird von der Chicagoer Planungsbehörde organisiert und der Vorstand vom Bürgermeister der Stadt mit Zustimmung der Stadtverwaltung eingesetzt und eben nicht, wie bei den meisten CLTs, durch die Mitglieder gewählt. Zwar ist geplant, dass ein Drittel des „Boards“ des Chicago CLTs aus Nutzern bestehen wird, sobald der dieser einen Wohnbestand von 200 Haushalten erreicht hat. Dies ist jedoch noch nicht der Fall.
Es gibt aber durchaus auch Beispiele staatlicher Unterstützung, in denen es zu einer sehr produktiven Zusammenarbeit von Kommune und CLTs gekommen ist. Ein bekanntes Beispiel ist der Champlain Housing Trust in Burlington, Vermont. Gegründet in den 1980er Jahren ist der Champlain Housing Trust einer der ersten CLTs, die mit aktiver organisatorischer und finanzieller Unterstützung der Stadt errichtet wurde. Mit einem Startzuschuss von 200.000 Dollar sowie einem Darlehen aus kommunalen Mitteln unterstützte die Stadt – der spätere demokratische Präsidentschaftskandidat Bernie Sanders war damals Burlingtons Bürgermeister – den neu gegründeten CLT, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum in Burlington zu schaffen. Die Einrichtung einer festen Finanzierungsquelle durch den kommunalen „Housing Trust Fund“, die dem CLT, aber auch anderen Organisationen, die bezahlbaren Wohnraum bereitstellen, zur Verfügung steht, war für das kontinuierliche Wachstum des CLTs von zentraler Bedeutung. Mittlerweile ist der Champlain Housing Trust mit mehr als 2.000 Haushalten der größte CLT in den USA. 2008 wurde er mit dem angesehenen World Habitat Award ausgezeichnet.

ErbbauZ: Wenn man die CLTs mit den hier verfügbaren Rechtsformen vergleicht, wo liegt dann ihr Vorteil? 

Dr. Horlitz: Das CLT-Modell zeichnet sich durch eine hohe Flexibilität aus. Es ist offen für unterschiedliche Nutzungen, Trägerschaften und Bauformen. Während die Mehrzahl der außerhalb der Großstädte gelegenen CLTs eher konventionelle Wohntypen anbietet, vor allem Einfamilien- und Reihenhäuser, gibt es insbesondere in den Städten einige, die vielfältige Wohnformen ermöglichen – von Mehrfamilienhäusern bis zu Kooperationen mit lokalen Genossenschaften. Der bereits erwähnte Champlain Housing Trust in Burlington im US-Bundesstaat Vermont etwa verbindet Mietwohnungen, gewinnbeschränkte Einfamilienhäuser und genossenschaftliches Wohnen mit gewerblichen und sozialen Nutzungen.
Mittlerweile werden CLTs auch als mögliches Eigentumsmodell für die informellen Siedlungen Lateinamerikas diskutiert. Richtungsweisend ist dabei der 2002 in Puerto Rico gegründete Caño Martín Peña CLT, der mit ca. 30.000 Menschen nicht nur der weltweit größte CLTs ist, sondern auch der einzige, der das Modell erfolgreich auf außerhalb des staatlichen Rahmens von den Nutzern selbst errichtete Wohngebäude ohne formale Genehmigung angewandt hat. CLTs sind eine Form der Legalisierung dieser Siedlungen. Als Modell des kollektiven Eigentums an Boden und individuellem Eigentums an den Gebäuden garantieren diese den Bewohnern ein dauerhaftes Bleibe- und Wohnrecht und bieten damit rechtliche Sicherheit, schützen mithilfe des Vorkaufsrecht aber auch vor möglicher Immobilienspekulation und Verdrängung. 

ErbbauZ: In Kontinentaleuropa hat man zuerst in Belgien versucht, CLTs zu übernehmen (siehe dazu das anschließende Gespräch mit Joaquin de Santos vom Community Land Trust Brussels). Haben Sie sich daran orientiert oder direkt an der Ursprungsform, oder – anders gefragt: worin liegen die Besonderheiten Ihrer Stadtbodenstiftung, verglichen mit dem amerikanischen Beispiel? 

Dr. Horlitz: Aus den USA kam das CLT-Modell Ende der 1990er, Anfang der 2000er Jahre nach Großbritannien und fand zunächst vor allem in ländlichen Regionen Anwendung. Mittlerweile gibt es dort mehrere hundert CLTs, im ländlichen wie im städtischen Bereich. Der erste CLT in Kontinentaleuropa wurde 2013 in Brüssel gegründet. Es folgten weitere in Frankreich, Irland und den Niederlanden. Auch die EU ist mittlerweile auf das Community Land Trust Modell aufmerksam geworden und förderte den Aufbau eines europäischen Netzwerks von 2017 bis 2021 im Rahmen ihres transnational angelegten Interreg-Programms. Auch die „EU Urban Agenda on Housing“ führt CLTs als „Best Practice“ an und der Bericht des EU-Parlaments „Housing for All“ fordert die Mitgliedstaaten auf, den Aufbau von CLTs zu unterstützen.

ErbbauZ: Setzen Sie in Berlin diese Expansion fort, oder vertreten Sie einen eigenen Ansatz?  

Dr. Horlitz: Die Stadtbodenstiftung ist aus einer Initiative hervorgegangen, in der unterschiedliche Akteure und Interessen zusammenkamen: Menschen aus Nachbarschaftsinitiativen und Hausprojekten, aus der Genossenschaftsarbeit und der alternativen Projektentwicklung, aber auch aus der Forschung und der lokalen Politik. Unser gemeinsames Anliegen war und ist es, einen Gegenpol zur Immobilienspekulation wie zur Praxis der Top-Down-Planung zu setzen, indem Boden dauerhaft dem profitorientierten Markt entzogen und für eine zivilgesellschaftlich gelenkte, gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung gesichert wird. Die Stiftung möchte ein Modell zivilgesellschaftlich-solidarischer Stadtentwicklung sein, das unterschiedliche Akteure zusammenbringt und soziale Zielsetzungen langfristig sichert. Die Stadtbodenstiftung wurde im Frühjahr 2021 schließlich im Sinne einer Bürgerstiftung von 150 Menschen und Organisationen gegründet. Das CLT-Modell ist dabei Vorbild und Inspirationsquelle. Wir verstehen uns als Teil der internationalen CLT-Bewegung und stehen mit den anderen Organisationen von Brüssel bis Rio im Austausch.
Der Gründung der Stadtbodenstiftung ging eine intensive Diskussion vor, welche Rechtsform für unser Vorhaben am besten geeignet wäre: Verein, Genossenschaft, Treuhandstiftung oder rechtsfähige Stiftung. Wir haben uns dann für die Rechtsform Stiftung entschieden. Anders als bei Genossenschaften oder Vereinen können bei einer Stiftung die wesentlichen Ziele nicht qua Mehrheitsentscheid verändert werden. So ist die Unverkäuflichkeit von Grund und Boden in der Stiftungssatzung dauerhaft festgeschrieben.
Aber zurück zu ihrer Frage: Wir haben uns bei der Errichtung der Stiftung und der Formulierung der Satzung am idealtypischen Modell des CLT orientiert und weniger an einem konkret existierenden Beispiel. Die Rechtsformen, die CLTs in den verschiedenen Ländern annehmen, sind jeweils sehr spezifisch und von den jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Unser Ziel war, die wesentlichen Charakteristika des Modells in das deutsche Stiftungsrecht zu übersetzen. Wir konnten dabei hinsichtlich der zweigeteilten Eigentumsform an die Struktur anderer Bodenstiftungen wie der Stiftung Edith Maryon oder der Stiftung trias anknüpfen. Die Übersetzung des Mitgliedschaftsmodells und die Möglichkeit der Teilhabe von Menschen aus der Nutzer- und Nachbarschaft sowie von öffentlichen Personen und Stiftern war nicht ganz einfach. Wir haben dafür aber mit dem Stiftungskomitee – einer Art Forum, Mitglieds- oder Generalversammlung – eine wie wir hoffen gute Lösung gefunden. Unser Ziel ist dabei, dass unterschiedliche Interessen in der Stiftung vertreten sind und insbesondere jene eine Stimme haben, die sonst in Stadtentwicklungsfragen meist nicht mitentscheiden können. 

ErbbauZ: Hier in Mitteleuropa hat die Zielsetzung, einer bestimmten Gruppe von Menschen preiswerten Wohnraum zu verschaffen, vor allem in Wohnungsbaugenossenschaften Ausdruck gefunden. Was unterscheidet Ihre Stadtbodenstiftung von einer Wohnungsbaugenossenschaft? 

Dr. Horlitz: Die Stadtbodenstiftung versteht sich nicht als Alternative oder Konkurrenz zu den Wohnungsbaugenossenschaften. Anders als diese ist die Stiftung primär am Eigentum an Grund und Boden interessiert. Die Gebäude werden im Erbbaurecht vergeben und durch andere bewirtschaftet. Genossenschaften, aber auch selbstverwaltete Hausgemeinschaften oder soziale Träger sind als Erbbaurechtsnehmer wichtige Partner der Stiftung, ohne die das Modell nicht funktionieren würde. Die Stiftung hat dabei auch die Rolle eines verbindenden Elements zwischen den verschiedenen erbbaurechtsnehmenden Projekten und Organisationen inne und bindet diese in eine gemeinsame Struktur ein. Gerade diese über Einzelvorhaben, die gewohnten Kieze und Milieus hinausgehende Zusammenarbeit unterschiedlicher Akteure bildet, neben der marktfernen Bodenpolitik, das wesentliche Potential und den genuinen Beitrag der Stadtbodenstiftung zu einer gemeinwohlorientierten Immobilienentwicklung.

ErbbauZ: Also könnte man sagen, dass Sie die Rolle eines großen Erbbaurechtsgebers anstreben? 

Dr. Horlitz: Ja, langfristig ist das unser Ziel. Wir möchten stadtweit tätig sein und möchten nicht nur qualitativ, sondern langfristig auch quantitativ einen wahrnehmbaren Faktor auf dem Wohnungsmarkt darstellen. Das Erbbaurecht ist dabei ein wesentliches strukturelles Element in der Konstruktion der Stadtbodenstiftung. Der Erbbaurechtsvertrag enthält alle notwendigen Regelungen zur dauerhaften Gemeinwohlorientierung der Projekte und gibt den Erbbaurechtsnehmern eigentumsgleiche Rechte. Diese zahlen im Gegenzug einen von der spekulativen Bodenpreisentwicklung abgekoppelten Erbbauzins, über den die Stiftung ihre Arbeit und die Verfolgung der gemeinnützigen Zwecke langfristig finanzieren möchte. Das Erbbaurecht ist zentrales Instrument, da damit die sozialen und inhaltlichen Zielsetzungen der erbbaurechtsnehmenden Projekte personenunabhängig und auf Dauer festgeschrieben werden. So zB spezifische Nutzungsquotierungen wie einen bestimmten Anteil an belegungsgebundenen Wohnungen oder eine besondere Zugänglichkeit für Menschen in prekären Lebenssituationen.
Wichtige Themen in der Ausgestaltung des Erbbaurechts aus der Perspektive der Stadtbodenstiftung sind zudem die grundlegende Sicherung der Gemeinwohlorientierung der Projekte, die Transparenz in der Vergabe von Wohnungen, die Verankerung eines Vorkaufsrechts, falls die Erbbaurechtsnehmer bauliche Strukturen verkaufen wollen, Pflichten zur Instandhaltung der Immobilie sowie die Definition projekt- und nutzungsabhängiger Vorgaben zu ihrer lokalen Verankerung. Letzteres kann in Form von offenen Hoffesten geschehen, kann aber – gerade bei Häusern mit vielen Gewerbeeinheiten – auch bedeuten, dass Menschen aus der Nachbarschaft die Möglichkeit der Mitsprache hinsichtlich der Entwicklung von Nutzungsideen eingeräumt werden soll. Die Kontrolle der Einhaltung der im Erbbaurecht festgeschriebenen Vorgaben obliegt der Stiftung. Die Stiftung als Treuhänderin des Bodens wirkt dabei als dauerhafte Garantin der Gemeinwohlorientierung der Projekte.

ErbbauZ: Welche Teile der Bevölkerung sind Ihre Zielgruppe? Und welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um Mitglied der Stadtbodenstiftung werden zu können?

Dr. Horlitz: Ziel der Stadtbodenstiftung ist es – dem Selbstverständnis der CLTs folgend – die Selbstverwaltungsstrukturen über die unmittelbaren Nutzer hinaus auszuweiten und so den Charakter des Bodens als Gemeingut zu stärken. Die Stiftung hat zu diesem Zweck eine rechtlich-organisatorische Struktur, die unterschiedliche Sichtweisen integriert und zwischen den Interessen der Nutzer, den Zielsetzungen der Stiftung sowie den Bedürfnissen der jeweiligen Nachbarschaften und der breiteren Öffentlichkeit vermittelt. Dies spiegelt sich auch in der Besetzung der Organe. Das Kuratorium ist das zentrale Entscheidungsorgan der Stiftung. Dort sitzen neben Experten auch Vertreter der Nutzerschaft und aus den jeweiligen Nachbarschaften. Es wird zudem ein Stiftungskomitee geben, das für alle an den Projekten Beteiligten, ebenso wie für Nachbarn und Stifter offen ist. Es ist mit einer Mitgliederversammlung vergleichbar und stellt in dieser Art ein Novum in der Stiftungslandschaft dar.

ErbbauZ: Ist unter den heutigen Bedingungen ein Ansatz, wie Sie ihn vertreten, überhaupt noch in einem einigermaßen überschaubaren Zeitraum zu verwirklichen?  

Dr. Horlitz: Sicherlich wäre die Stiftung vor 20 oder 30 Jahren leichter an den Start gegangen. Doch auch jetzt sehen wir noch viele Möglichkeiten. Der Kauf auf dem Markt ist nur eine davon. Wir zielen auch auf sozial orientierte Eigentümer, die ihre Immobilien langfristig in guten Händen wissen möchten oder auf bestehende Hausprojekte, die der Stiftung den Boden schenken, um mittels des Erbbaurechtsvertrags ihre eigenen Ziele dauerhaft zu sichern. Derzeit sind wir mit Eigentümern von drei Mehrfamilienhäusern in Verhandlung und planen, die Immobilien zusammen mit Genossenschaften zu erwerben. In zwei der drei Fälle sind die Eigentümer auf uns zugekommen mit dem Wunsch, die Häuser mit ihren günstigen Mieten dauerhaft zu sichern. Wir denken, dass hier gerade die lokale Ausrichtung der Stiftung Potential hat. Immerhin sind etwa 20 % der Immobilien in Berlin im kleinteiligen Privateigentum. In Kooperation mit dem Verein „Wohnraum für Alle“ wollen wir zudem ein Modell erarbeiten, um Eigentumswohnungen wieder in Mietwohnungen umzuwandeln. Wir versuchen, verschiedene Wege zu gehen, um an Boden zu kommen. Letztes Jahr haben wir beispielsweise zusammen mit zwei Künstlerinnen das Projekt „Gemeingut statt Leerstand“ durchgeführt. Wir haben leerstehende Immobilien in allen Bezirken aufgespürt und sind mit Menschen aus den Nachbarschaften vor Ort ins Gespräch gekommen, um ihre Geschichten, aber auch ihre Nutzungsideen zu erfahren. Wir verfolgen diese Fälle und versuchen, daraus Projekte zu entwickeln.

ErbbauZ: Wie sehen Sie denn allgemein Ihre Rolle in der Berliner Liegenschaftspolitik? 

Dr. Horlitz: Die Stadtbodenstiftung wirkt auf drei Ebenen: erstens ganz konkret auf Ebene der umgesetzten Projekte, zweitens als Modell mit Pilotcharakter, das in anderen Kontexten Nachahmung finden kann und drittens als „Proof of Concept“, das stadtpolitische Forderungen bestärken und Impulse für die kommunale Politik liefern kann, beispielsweise für die Einrichtung kommunaler Bodenfonds oder die Möglichkeiten von Mitbestimmungsrechten über die Nutzung von Boden und Grundstücken. Die Stadtbodenstiftung versteht sich dabei nicht als Konkurrenz zu derzeitigen Rekommunalisierungsbestrebungen. So sollen öffentliche Grundstücke im Regelfall auch nicht in die Stiftung überführt werden. Die Stadtbodenstiftung zielt vielmehr darauf, Boden und Immobilien der Spekulation zu entziehen, die sich in privater Hand befinden. 
Wie andere nicht gewinnorientierte Eigentumsmodelle muss auch die Stadtbodenstiftung unter den gegenwärtigen Bedingungen des Wirtschaftens funktionieren. Sie weist aber gleichzeitig darüber hinaus. Auch wenn alternative Eigentumsmodelle derzeit quantitativ nicht in der Lage sind, die Bodenfrage zu lösen, überschreitet ihre Wirkung den rein pragmatischen Wert und geht über das einzelne Projekt hinaus. Sie erbringen gewissermaßen den Beweis dafür, dass marktfernes Handeln möglich ist, und zeigen Mechanismen der Bereitstellung, Sicherung und demokratischen Verwaltung von Boden auf, die sich nicht an Profiterwartungen, sondern an den Bedürfnissen von Nutzer- und Nachbarschaft orientieren. Sie unterbrechen damit nicht nur den Spekulationskreislauf und schaffen Beispiele realer Alternativen, sondern helfen auch, andere Formen des Wissens und einen Diskurs zu generieren, der im konkreten Raum und dessen Problematik verankert ist. 

ErbbauZ: Was müsste Ihres Erachtens mit Blick auf die Bodenpreisentwicklung politisch getan werden? 

Dr. Horlitz: Die Spekulation mit Grund und Boden treibt nicht nur die Wohnkosten in die Höhe, sie ist auch Motor der insgesamt sehr hohen Vermögensungleichheit in Deutschland. 
Aus der Praxis der stadtpolitisch Aktiven können und müssen über die einzelnen Projekte hinausgehende politische Forderungen entwickelt werden. Das ist seit einigen Jahren auch durchaus der Fall. Alle Impulse, die die Bodenfrage wieder auf die politische Tagesordnung gestellt haben, kamen aus der Zivilgesellschaft: Sei es der Runde Tisch zur Neuausrichtung der Liegenschaftspolitik in Berlin, die von der Stiftung trias angestoßene Schwerter Erklärung oder der Münchner Aufruf für eine andere Bodenpolitik. 
Dabei ist die Frage, wie der Bodenwert berechnet wird, einer der zentralen Punkte. Es gibt viele Überlegungen, wie die Dominanz der Bodenrichtwerte (die ja derzeit durch die spekulativen Entwicklungen in absurde Höhen getrieben werden) gemildert werden kann, beispielsweise durch Preislimitierungen oder durch Wertermittlungsverfahren, die sich an leistbaren Miethöhen orientieren. Hier wäre der Bund gefordert, eine gesetzliche Erweiterung der Verkehrswertbestimmung zur Berücksichtigung von gemeinwohlorientierten Nutzungen bei der Preisbestimmung („sozialorientierter Ertragswert“) einzuführen. Aber auch die Einführung der Neuen Wohngemeinnützigkeit zur verbindlichen und dauerhaften Sicherung von leistbarem Wohnraum durch gemeinnützige Träger sollte vorangebracht werden. Auf kommunaler Ebene sollten Fördermittel rechtsformunabhängig vergeben werden und sich an stadt- und wohnungspolitischen Zielen und nicht an der jeweiligen Unternehmens- oder Rechtsform orientieren. Das ist in Berlin bisher nicht der Fall. Hamburg ist da, soweit ich weiß, weiter. 
Wir selber, als neugegründete Organisation, freuen uns über jede Form der finanziellen Unterstützung zur Förderung unserer gemeinnützigen Arbeit und des Bodenerwerbs.
Den größten Gestaltungsspielraum geben uns Schenkungen von Grundstücken, auch von bebauten Grundstücken. ­Wir suchen zudem bestehende Berliner Hausprojekte, die über eine Bodenschenkung und den Erbbaurechtsvertrag ihre eigenen Ziele dauerhaft sichern möchten und Eigentümer, die ihre in Berlin und Umgebung liegende Immobilie dauerhaft in guten Händen wissen möchten.

ErbbauZ: Frau Dr. Horlitz, haben Sie vielen Dank für dieses Gespräch! 

Sabine Horlitz ist Architektin und Stadtforscherin mit den Schwerpunkten Wohnungsbau und nicht spekulative Eigentumsmodelle. Sie hat über den US-amerikanischen Sozialwohnungskomplex Pruitt-Igoe promoviert und forschte u.a. zu Community Land Trusts und weiteren Modellen kollektiven Bodeneigentums. Sie ist Mitbegründerin der vom Community Land Trust Modell inspirierten Berliner Stadtbodenstiftung und Mitglied des Stiftungsvorstands. Zusammen mit Oliver Clemens gründete sie das Architekturbüro Studio CHplus, das ausschließlich für nicht gewinnorientierte Bauherren, für Mieterprojekte und gemeinwohlorientierte Träger arbeitet.

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/3

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2023/3

Joaquín de Santos: "CLTs sind ein partizipatives Projekt"

Ergänzend wirft Joaquín de Santos einen Blick auf CLTs in verschiedenen europäischen Ländern.

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ErbbauZ: Herr de Santos, wollen Sie zu Beginn etwas sagen zu Ihrer Rolle im europäischen CLT-Netzwerk, und zur Rolle dieses Netzwerkes für CLT-bezogene Projekte in Deutschland? Übernimmt Ihr Netzwerk eine anregende, eine koordinierende oder vielleicht auch eine leitende Rolle?

de Santos: Ich arbeite beim Community Land Trust Brussels, dem ersten CLT auf dem europäischen Kontinent. Unser CLT hat, neben der Bereitstellung von Wohnraum, die Verbreitung des CLT-Modells von Anfang an zu seiner Priorität gemacht. So habe ich in den letzten fünf Jahren an der Verbreitung des CLT-Modells in Europa gearbeitet, zunächst im Rahmen eines von der EU finanzierten Projekts mit dem Titel Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities (Nachhaltiges Wohnungswesen für inklusive und kohäsive Städte), und dann weiter an der Unterstützung der Bewegung durch die Einrichtung eines europäischen CLT-Netzwerks, das sich gerade im Aufbau befindet.
Wir standen schon sehr früh mit Einzelpersonen und Organisationen in Berlin in Kontakt, die versucht haben, dort einen CLT zu gründen, den ersten im deutschsprachigen Raum. Wir haben sie in unser europäisches Projekt integriert, was dieser Berliner Initiative die Möglichkeit gab, an einem Lernaustausch mit anderen CLTs teilzunehmen. Aus dieser Initiative entstand die Stadtbodenstiftung Berlin. Sie arbeitet daran, das CLT-Modell in ganz Deutschland zu verbreiten.
Das Europäische CLT-Netz soll als Sprachrohr für das CLT-Modell in Europa fungieren, für das Modell werben und es bekannt machen. Es wird auch ein Treffpunkt sein, an dem CLTs zusammenkommen können, um voneinander zu lernen und Erfahrungen auszutauschen. Darüber hinaus wird es eine Rolle als Impulsgeber für Partnerschaften und die Erforschung neuer Entwicklungen des Modells spielen. Und nicht zuletzt wird sie versuchen, das Entstehen weiterer CLTs in ganz Europa zu unterstützen, sowohl in Ländern, in denen sie bereits existieren, als auch in Ländern, in denen sie noch nicht vertreten sind. 

ErbbauZ: Würden Sie sagen, daß Versuche, CLT-ähnliche Projekte in den jeweiligen Ländern einzuführen, einander eigentlich alle sehr ähnlich sind? Oder gibt es Unterschiede, denn gerade im genossenschaftlichen Bereich sind doch die europäischen Rechtstraditionen ziemlich verschieden?

de Santos: Das CLT-Modell ist sehr vielseitig, da es sich an lokale Bedürfnisse, Umstände und Interessengruppen anpassen lässt. Während das Modell seinen Ursprung in der angelsächsischen Welt (USA, England und Wales) hat, wo der Schwerpunkt auf der Organisation von Gemeinschaften liegt, hat es sich andernorts als ein Modell entwickelt, das von öffentlichen Behörden unterstützt oder sogar initiiert wird. Schließlich gibt es auch Fälle, in denen sich die Zivilgesellschaft für das Modell einsetzt, um ein „Recht auf Stadt“ durchzusetzen.
Lokale Entwicklungen hängen auch von der jeweiligen Wohnungswirtschaft ab. In vielen Städten Europas gibt es einen starken sozialen Wohnungsbau, in anderen einen starken genossenschaftlichen Sektor, wie das in vielen deutschen Städten der Fall ist. Wir sind jedoch davon überzeugt, dass das CLT-Modell in allen Kontexten einen Mehrwert bringen kann, auch dort, wo es bereits starke Alternativen zur kapitalistischen Wohnungsversorgung gibt. 

ErbbauZ: In Deutschland werden sich Versuche, an die CLT anzuknüpfen, maßgeblich auf das Erbbaurecht stützen? Wie ist das in anderen Ländern?

de Santos: Grundstücke sind für das CLT-Modell von grundlegender Bedeutung. Daher sind die CLTs in den meisten Fällen Eigentümer der Grundstücke, auf denen sie Wohnungen und andere Einrichtungen errichten. Um sicherzustellen, dass der Boden auf Dauer im Besitz des CLT bleibt, werden die auf diesem Boden errichteten Anlagen entweder vermietet oder im Erbbaurecht vergeben. Ein zentrales Element ist daher die Trennung des Eigentums an Grund und Boden und von den darauf errichteten Vermögenswerten, und dies kann in vielen Fällen durch einen Erbbaurechtsvertrag erfolgen, wenngleich es Variationen je nach den rechtlichen Rahmenbedingungen gibt.

ErbbauZ: Könnten Sie abschließend etwas zu den Besonderheiten der belgischen CLT sagen, und zu Ihrem Projekt in Brüssel?

de Santos: Das CLT Brüssel wurde von der Zivilgesellschaft zu einer Zeit initiiert, in dem es immer schwieriger wurde, erschwinglichen Wohnraum zu finden. Die bestehenden öffentlichen Programme zur Unterstützung einkommensschwacher Haushalte waren aufgrund steigender Preise nicht mehr effektiv. Die Zivilgesellschaft setzte sich daher für die Schaffung eines CLT als alternatives Programm zur Entwicklung von Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ein. Die Regionalregierung der Region Brüssel-Hauptstadt griff diese Forderungen auf und unterstützt das CLT seither mit Subventionen.
Von Anfang an hat unser CLT Wert darauf gelegt, ein partizipatives Projekt zu sein, das darauf abzielt, seinen zukünftigen Bewohnern, die in ihrer überwiegenden Mehrheit einen Migrationshintergrund haben und über ein geringes Einkommen verfügen, eine Perspektive zu bieten. Die derzeitigen und künftigen Bewohner sind gemeinsam mit der Zivilgesellschaft und den Behörden an der Leitung unserer Organisation beteiligt.
Wir haben einen partizipativen Prozess vor und nach dem Einzug der Bewohner entwickelt, damit wir sie individuell und kollektiv stärken können. Das bedeutet, dass wir die künftigen Bewohner bereits zwei Jahre vor der Fertigstellung des Wohnprojekts durch ein Programm von Workshops und Aktivitäten einbeziehen, die sich mit den praktischen Aspekten des Lebens als Hausbesitzer, aber auch mit anderen Aspekten wie dem Zusammenleben in einer Gruppe oder dem Engagement in der Nachbarschaft befassen. Dieses Element ist von grundlegender Bedeutung, um das "C" (Community) des CLT-Modells zu erreichen.

ErbbauZ: Vielen Dank für dieses Gespräch, Herr de Santos! 

Joaquín de Santos hat Politikwissenschaft und europäische Politik in der Schweiz, Großbritannien, Frankreich und Belgien studiert. Nachdem er sieben Jahre lang in europäischen Angelegenheiten und an Projekten zum industriellen Erbe gearbeitet hatte, kam er Anfang 2018 zu den Mitarbeitern des CLT Brüssel, um das europäische Projekt "Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Communities" (SHICC) zu koordinieren, mit dem das CLT-Modell in Europa verbreitet werden soll. Derzeit arbeitet er am Aufbau eines europäischen CLT-Netzwerks sowie an einer Studie über die Commons in Brüssel. Er interessiert sich seit langem für die städtischen Kämpfe um das Recht auf die Stadt und das industrielle und soziale Erbe. In seiner Freizeit promoviert er in Stadtpolitik an der Universität Antwerpen, Belgien.

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/3

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2023/2

Andreas Nienaber: "Einmalzahlung bei Vertragsbeginn hat das Erbbaurecht attraktiv gemacht"

Die westfälische Stadt Münster definiert in dem 2014 beschlossenen Konzept „Sozialgerechte Bodennutzung Münster“ wohnungs- und sozialpolitische Ziele. Der Leiter des 300 Mitarbeiter zählenden Münsteraner Immobilienmanagements, Andreas Nienaber, stellt die Bedeutung des Erbbaurechts innerhalb dieses Konzepts vor. So kommt in der Münsteraner Innenstadt und bei strategisch wichtigen Grundstücken in der Nachbarschaft von Schulen und Kitas nur noch das Erbbaurecht zum Einsatz, auch Grundstücke für Mehrfamilienhäuser mit öffentlich gefördertem Wohnraum werden ausschließlich per Erbbaurecht vergeben.

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ErbbauZ: Herr Nienaber, könnten Sie bitte zunächst die programmatischen Grundlagen darstellen, auf denen die Immobilienpolitik der Stadt Münster ruht?

Nienaber: Die Stadt Münster verfolgt eine ganzheitliche Immobilien- und Bodenpolitik mit dem Ziel, bezahlbares Wohnen auch in urbanen Quartieren zu schaffen. Zugrunde liegt die Überzeugung, dass das Gemeinwohl im Vordergrund stehen muss und dass der freie Markt mit seiner Gewinnorientierung nicht dazu beiträgt, langfristig Wohnen für alle bezahlbar zu machen. In Münster ist daher die Steuerung über die Eigentumsfunktion zentral, unabhängig von der Steuerung über das Planungsrecht. Der vorgelagerte Bodenmarkt muss in eine strategische Planung einbezogen werden. Denn nur mit dieser gezielten liegenschaftlichen Steuerung besteht überhaupt die Chance, bezahlbaren Wohnraum nachhaltig verfügbar zu haben. Die Stadt Münster hat dafür ein umfangreiches „Handlungskonzept Wohnen“ entwickelt, das den Rahmen bildet für die gesamte Wohnungs- und Baulandpolitik in Münster. Zentraler Bestandteil ist die sogenannte „Sozialgerechte Bodennutzung Münster“ (siehe Kasten), die den Umgang mit dem wertvollen Gut Boden regelt und durch die die Stadt Münster Flächen ankauft und zu Bauland entwickelt. Neben dem Ankauf neuer Flächen, um Bauland zu schaffen, ist die Art der Vergabe von Grundstücken als zweite Säule genauso relevant, um langfristig die Steuerung zu behalten.

ErbbauZ: Welche Rolle kommt denn innerhalb dieses Konzepts dem Erbbaurecht zu?

Nienaber: Die Vorteile des Erbbaurechts gegenüber dem Verkauf liegen auf der Hand: Grundstücke werden nur für eine bestimmte Dauer zur Nutzung vergeben, zum Beispiel für 60 Jahre, und fallen dann zurück an die Kommune oder die weitere Nutzung wird vertraglich neu geregelt. Die Kommune behält so ihre Steuerungsmöglichkeit, was insbesondere für öffentlich geförderten Wohnraum von Bedeutung ist. Über das Erbbaurecht besteht zudem Möglichkeit, stadtentwicklerisch sinnvolle Nutzungen zielgerichtet und dauerhaft zu steuern. Die Stadt Münster hat das Erbbaurecht 2019 mit einem Beschluss des Rates gestärkt. Damit werden Grundstücke im innerstädtischen Bereich grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht vergeben, zu wichtig sind solche Flächen für Nutzungen in der Zukunft. Auch Mehrfamilienhausgrundstücke, die öffentlich geförderten Wohnraum bieten, werden nicht mehr verkauft. Hier soll eine langfristige Förderung sichergestellt werden. Entweder fallen die Grundstücke nach 60 Jahren an die Stadt zurück – der Eigentümer enthält dann eine Entschädigung für das Gebäude. Oder Stadt und Eigentümer verlängern den Erbbaurechtsvertrag und verhandeln ggf. neu über geförderten Wohnraum. Auch bei strategisch wichtigen Grundstücken, zum Beispiel solchen, die neben Kitas oder Schulen liegen und perspektivisch für künftige Erweiterungen benötigt werden könnten, wird in Münster nur noch das Erbbaurecht angewandt. Nur klassische Einfamilienhausgrundstücke sowie Flächen für freifinanzierte Mehrfamilienhausbebauung werden weiterhin verkauft.

ErbbauZ: Nun ist ja gerade der Bau von Einfamilienhäusern kürzlich attackiert worden, Stichwort Flächenverbrauch. Was halten Sie von solchen Einwänden?

Nienaber: Einigkeit besteht sicherlich darüber, dass mit der Ressource Boden sparsam umgegangen werden muss, besonders in Großstädten. Ganz wird man aber nicht auf Einfamilienhäuser verzichten können. Besonders für Familien mit mehreren Kindern wird es weiter eine der bevorzugten Wohnformen bleiben. Was aber klar ist: Das Modell des freistehenden Einfamilienhauses hat ausgedient, zumindest in verdichteten Strukturen. Hier steht ein Umdenken an: Wie können Einfamilienhäuser flächensparend errichtet werden? Modelle gibt es viele, vom klassischen Reihenhaus über Atrium- und Kettenhäuser bis hin zu Wohnhöfen. Kommunen wie auch Münster müssen sich die Frage stellen, wie der verfügbare Boden möglichst effizient genutzt werden kann. In Münster entsteht dabei in neuen Baugebieten ein Mix aus Geschosswohnungsbau und platzsparenden Einfamilienhäusern, um möglichst viele unterschiedliche Wohnbedürfnisse abzudecken.

ErbbauZ: Wie kam es in Münster zu dem Schwenk in Richtung Erbbaurecht? Mit welchen Argumenten hat die Ratsmehrheit 2019 für das Erbbaurecht plädiert?

Nienaber: Zum einen ist hier die Spekulation des Gutes Boden zu nennen, die nicht nur in Münster, sondern in allen großen Städten in den letzten Jahren enorm in die Höhe gegangen ist. Verkaufte Grundstücke wurden mit weit höheren Preisen weiterverkauft, was dazu geführt hat, dass auch das Wohnen immer teurer wird. Gerade aber beim Boden, der nicht vermehrbar ist, ist dies eine Entwicklung, der sich die Kommunen unbedingt widersetzen müssen. Das Erbbaurecht ist ein Instrument, um eine solche Spekulationen mit dem Boden zu erschweren. Denn Weiterveräußerungen sind hier nur eingeschränkt möglich, da automatisch das Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers greift und die spekulativen Elemente sich im Wesentlichen auf das Gebäude reduzieren. Ein zweiter wichtiger Grund ist das Thema Bindungsfrist beim öffentlich geförderten Wohnungsbau. Beim Verkauf von Grundstücken fallen die Wohnungen nach Ende der Bindungsfrist, aktuell nach 30 Jahren, dem freien Wohnungsmarkt zu. Dann steigen die Mieten und die Kommune muss neue Wohnungen bauen, die gefördert werden, bis diese wiederum aus der Bindungsfrist fallen und teurer werden. Ein scheinbar endloses Spiel, das aber dadurch endlich wird, dass einfach nicht unbegrenzt Flächen verfügbar sind. Durch das Erbbaurecht kann eine Kommune diesen Kreislauf durchbrechen und mit dem Erbbaurechtsnehmer zum Beispiel eine Verlängerung der Bindungsfrist regeln. Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist aber nicht nur für bezahlbaren Wohnraum wichtig. Es gibt auch Grundstücke, die durch ihre Lage strategisch wichtig für die Stadt Münster sind. Das können Grundstücke im unmittelbaren Innenstadtbereich sein, oder Grundstücke, die an soziale Infrastruktureinrichtungen wie Kitas oder Schulen angrenzen. Werden diese Flächen verkauft, sind sie zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr verfügbar, eine Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht ermöglicht hingegen an diesen Stellen besser eine spätere Erweiterung oder Umnutzung der sozialen Infrastruktur.

ErbbauZ: Die Bodenspekulation, die Sie ansprechen, stellt in Ballungsräumen bauinteressierte Normalverdiener bekanntermaßen vor hohe Hürden. Wie sollte Ihres Erachtens eine städtische Immobilienpolitik sich generell gegenüber der Bodenverteuerung positionieren?

Nienaber: Naturgemäß bevorzugen Investoren und Investorinnen den Kauf von Grundstücken. Dennoch gibt es Modelle im Erbbaurecht, die auch für Investoren interessant sind. Wenn Kommunen ihre Grundstücke per Erbbaurecht vergeben und so ihre Steuerungsmöglichkeit über den Boden behalten wollen, müssen die Bedingungen des Erbbaurechts auch für Investoren attraktiv sein. In Münster wird daher der Mindestsatz bei Zeitablauf zum Beispiel von den üblichen 2/3 auf 90 Prozent angehoben und es werden den Investoren attraktive Erbbauzinsen angeboten. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau liegt dieser aktuell bei 1,5 Prozent, im frei finanzierten Wohnungsbau bei 2,5 Prozent. Wir haben in Münster bei unseren Ausschreibungen gemerkt, dass sich Investoren auf diesen Markt und die Bedingungen einstellen. Auf unsere Ausschreibungen für Mehrfamilienhausgrundstücke im Erbbaurecht gab es bisher zumindest immer genügend Interesse.

ErbbauZ: Lässt sich auch das Interesse von Normalverdienern am Erbbaurecht irgendwie stärken?

Nienaber: Bei Erbbaurechten für Einfamilienhausgrundstücke nimmt die Bedeutung aktuell sprunghaft zu, Verkäufe geraten sogar in den Hintergrund. Ein Grund ist sicherlich die Frage der Finanzierbarkeit für Privatpersonen. Mit einem Erbbaurechtszins von 2,5 % ist für viele Nutzer in der aktuellen Zinssituation ein Erbbaurecht und damit der Traum vom Eigenheim einfacher zu realisieren als ein Kauf. Und eine Besonderheit, die in Münster eingeführt wurde, minimiert auch die Risiken des Erbbaurechts. In Münster haben Erbbaurechtsnehmer und -nehmerinnen die Möglichkeit, statt der fortlaufenden Zahlung des Erbbaurechtszinses zu Beginn des Vertrages eine Einmalzahlung zu leisten. Diese beträgt 80 Prozent des festgesetzten Kaufpreises. Nicht nur mit dem bis vor kurzem günstigen Kapitalzins ist diese Variante für viele attraktiv. Auch entfällt die Unsicherheit bezüglich möglicher Indexanpassungen während der Laufzeit sowie die Sorge, in der Rentenphase ggf. Probleme mit den Zahlungen zu bekommen. Und auch für die Kommune hat die Einmalzahlung Vorteile, der Verwaltungsaufwand ist um ein Vielfaches geringer.

ErbbauZ: Versuchen Sie, Ihre wohnungspolitischen Ziele in Münster auch auf anderem Wege als über die Vergabe von Erbbaurechten zu erreichen?

Nienaber: Das Erbbaurecht ist sicher nur eines von vielen Instrumenten, die genutzt werden müssen, um in einer Stadt wie Münster bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und auch langfristig zu sichern. Die Landes-Förderungen von Wohnraum sind hier natürlich enorm wichtig. Wir versuchen aber auch konzeptionell, unsere Ziele zu erreichen, indem wir zum Beispiel explizit gemeinschaftliche Wohnformen fördern. In jedem Baugebiet wird es für Wohnbau-Genossenschaften, inklusive und soziale Wohnprojekte, Miethäusersyndikate oder andere Baugemeinschaften, die gemeinwohlorientiertes Wohnen ermöglichen, Grundstücke geben. Voraussetzung ist immer ein Anteil öffentlich geförderter Wohnungen. Gemeinschaftliche Wohngruppen können übrigens wählen, ob sie das Grundstück dann kaufen oder im Erbbaurecht übernehmen wollen.

ErbbauZ: Um auf das Problem der gestiegenen Bodenpreise zurückzukommen: Wie gehen Sie damit bei der Verlängerung von Erbbaurechten um?

Nienaber: Wir gehen immer vom aktuellen Bodenwert aus. Sollte es große Abweichungen vom aktuellen Bodenwert geben, muss auch der Erbbaurechtsvertrag bei einer Verlängerung angepasst bzw. neu gestaltet werden. Grundsätzlich führen wir rund zwei bis drei Jahre vor Ablauf eines Erbbaurechtsvertrages Gespräche, ob und zu welchen Bedingungen das Erbbaurecht verlängert werden kann. Unreflektierte Verlängerungen gibt es bei uns nicht.

ErbbauZ: Abschließend eine weitere Frage aus der Praxis: Welche Entschädigung zahlen Sie beim Auslaufen von Erbbaurechtsverträgen?

Nienaber: Die Entschädigungshöhe beträgt aktuell beim Ablauf eines Erbbaurechtsvertrages generell 90 % des Verkehrswerts. Bei einem Heimfall, der während eines laufenden Vertrags erfolgt, gibt es unterschiedliche Regelungen, bei Spezialimmobilien ist dies je nach Weiterverwendungsmöglichkeit meist zwischen 0 und 50 %, bei Wohnen ist die Höhe mit 2/3 vorgegeben.

ErbbauZ: Haben Sie vielen Dank, Herr Nienaber, für dieses Gespräch und für den Einblick in die Liegenschaftspolitik der Stadt Münster!

Andreas Nienaber, geboren 1958 in Bocholt, studierte Geodäsie an der TH Aachen und der Universität Bonn und absolvierte sein Referendariat beim Land Nordrhein-Westfalen. Er ist diplomierter Geodät und war bis 2008 Fachbereichsleiter Grundstücks- und Bodenwirtschaft der westfälischen Stadt Bocholt. Seit 2008 leitet er das Amt für Immobilienmanagement in Münster. Er ist Mitglied der Fachkommission Liegenschaften des Deutschen Städtetages und des Arbeitskreises Gebäude- und Immobilienwirtschaft des Städtetages NRW, außerdem stellvertretender Vorsitzender des Forums Baulandmanagement NRW und Mitglied mehrerer Umlegungsausschüsse und eines Gutachterausschusses. Er beschäftigt sich seit 25 Jahren mit bodenpolitischen Themen und ist Mitverfasser der Bodenpolitischen Agenda 2020 – 2030 des vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. und des Deutschen Instituts für Urbanistik (difu).

Die Sozialgerechte Bodennutzung Münster (SoBo Münster)

Der Rat der Stadt Münster hat 2014 mit dem Konzept der Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBo Münster) den Weg dafür geebnet, es der Stadt zu ermöglichen, die kommunale Planungshoheit beim Bauland auszuüben. Das Modell gibt unterschiedliche Regelungen für den innerstädtischen Bereich und für die großen Außenbereiche vor, bei denen immer auch die privaten Akteure in die Verantwortung genommen werden. Mit diesem Modell hat sich die Stadt Münster zum Ziel gesetzt, für alle ihre Bürger lebenswert zu bleiben. Dabei sollen folgende sozial- und wohnungspolitische Ziele erreicht werden:

  • Ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen, Zugang zu Immobilieneigentum für breite Kreise der Bevölkerung,
  • Angemessene Wohnraumversorgung für Menschen mit Behinderungen, Senioren und Seniorinnen sowie Menschen mit Migrationsvorgeschichte,
  • Urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen,
  • Ökologische Verbesserung durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch optimiertes Bauen.

Im Innenbereich der Stadt, dort also, wo bereits Baurecht besteht, es aber noch zu Wohnzwecken geändert oder erweitert werden muss, müssen sich die Eigentümer und Eigentümerinnen verpflichten, mindestens 30 % öffentlich geförderten und 30 % förderfähigen Wohnraum zu errichten und 30 % der Einfamilienhäuser nach städtischen Vergabekriterien zu vergeben. In den Außenbereichen der Stadt greift ein liegenschaftspolitischer Ansatz: Neues Baurecht für Wohnzwecke entsteht nur dann, wenn die Stadt mindestens 50 % der Fläche erworben hat. Dabei werden die Ankaufspreise in fairen Verhandlungen mit den Eigentümern der Grundstücke transparent und nachvollziehbar ermittelt. Basis ist der jeweilige Bodenrichtwert, von dem sämtliche im Rahmen der Baulandentwicklung entstehenden Kosten abgezogen werden. Nach diesem sogenannten Residualwertverfahren entsteht nach Abzug dieser Kosten ein Residuum, das dem Ankaufspreis entspricht. Ziel der Stadt ist es dabei nicht, Gewinne zu erzielen, sondern auf die sogenannte „schwarze Null“ zu kommen. Ein gegebenenfalls verbleibender privater Flächenanteil kann – nach Kostenbeteiligung an der Baulandentwicklung – privat vermarktet werden. Die Verkäufer privater Flächen unterstützen das städtische Modell – ein Großteil verkauft seine Flächen zu 100 % an die Stadt und verzichtet ganz auf eine eigene private Entwicklung und Vermarktung. Seit 2014 hat die Stadt Münster so mehr als 100 ha künftiges Bauland angekauft, darunter vier große Baugebiete in den Außenbezirken. In den kommenden Jahren sollen auf den angekauften Flächen mehr als 6.000 Wohneinheiten entstehen. Vergeben werden die Grundstücke dann nach festgelegten transparenten Kriterien. Bei Einfamilienhausgrundstücken sind dies vor allem soziale Aspekte: Die Anzahl der Kinder, pflegedürftige Angehörige, das Engagement im Ehrenamt, die Größe der aktuellen Wohnung oder auch die Nähe zum Arbeitsort haben Einfluss darauf, wer ein Grundstück erhält. 70 % der Grundstücke eines Baugebietes erhalten dabei Bewerber mit einem Einkommen, das die Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus um maximal 30 % überschreitet. Die restlichen 30 % gehen an Bewerber, deren Einkommen um mehr als 30 % höher liegt. Verkauft werden die Grundstücke zu einem gegenüber dem freien Markt vergünstigten Festpreis. Dieser liegt durchschnittlich 20 % unterhalb des Bodenrichtwertes. Der festgelegte Basispreis verringert oder erhöht sich zudem je nach Einkommen und Anzahl der Kinder. Diese Kriterien sollen vor allem sicherstellen, dass diejenigen Familien eine Chance auf ein Eigenheim erhalten, die auf dem freien Markt kaum eine hätten. Dabei geht die Entwicklung vom freistehenden Einfamilienhaus hin zu verdichteten Strukturen wie Reihenhäusern oder Wohnhöfen, um die vorhandenen Flächen möglichst gut zu nutzen. Auch Grundstücke für Mehrfamilienhäuser werden in Münster nicht mehr nach Höchstgebot sondern per Festpreis vergeben. Ein Entscheidungskriterium ist hier das sogenannte Gebot auf Startmiete. Dabei erhält diejenige Investorin den Zuschlag, die die niedrigste Startmiete bietet. Dass auch die sogenannte zweite Miete kostengünstig bleibt, wird durch Vorgaben bei den Energiestandards gewährleistet. So ist in Münster der Gebäudeenergiestandard „KfW Effizienzhaus 40“ seit Oktober 2021 Pflicht. Kommunale Selbstverpflichtung bei der Vergabe städtischer Mehrfamilienhausgrundstücke ist es darüber hinaus, dass mindestens 60 % der Nettowohnfläche geförderter Wohnraum sind. Geprüft wird außerdem bei jeder Vergabe, ob die Mietpreisbindung über die gesetzlich vorgegebene Dauer von 25 oder 30 auf 40 Jahre erhöht werden kann. Ein weiteres Instrument bei der Vergabe von Grundstücken ist die Konzeptvergabe. Es handelt sich dabei um Ausschreibungsverfahren, in denen die Qualität der eingereichten Konzepte anhand von festgelegten Kriterien (soziale, räumliche und technische Innovationen) bewertet wird. Dabei werden die Grundstückspreise zu Beginn des Verfahrens gutachterlich ermittelt und in der Regel auf dieser Basis fixiert.

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/2

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2023/1

Dr. Guido Toussaint: „Allein mit dem Erbbaurecht wird ein Aufbruch in 'goldene Zeiten' nicht gelingen“

Nach zögerndem Beginn erlebte das Erbbaurecht nach dem Ersten Weltkrieg, befördert durch die Bodenreformbewegung und in Reaktion auf die verbreitete Wohnungsnot, einen politischen Durchbruch. Seitdem gehört es, mit größeren und kleineren Schwankungen, zu einem wichtigen Instrument der deutschen Immobilienpolitik. Dr. Guido Toussaint nimmt die hundertzwanzigjährige Geschichte des Rechtsinstituts in den Blick und betont der Bedeutung der ökonomischen Interessenlagen für die Akzeptanz und Zukunft des Erbbaurechts.

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ErbbauZ: Das Ansinnen, Herr Dr. Toussaint, Vorschriften über ein Erbbaurecht in ein neues einheitliches Zivilgesetzbuch aufzunehmen, stieß in der ersten BGB-Kommission zunächst auf Ablehnung. Wie kam es, dass das Erbbaurecht dennoch ins BGB aufgenommen wurde?

Dr. Toussaint: Die später „erste“ genannte, 1874 einberufene Kommission für die Ausarbeitung des Entwurfs eines Bürgerlichen Gesetzbuches stand dem Erbbaurecht in der Tat distanziert gegenüber. Einerseits befürchtete sie eine Schwächung des Eigentums durch vererbliche und veräußerliche Benutzungsrechte, andererseits wollte sie mit ihrem liberalen Grundverständnis unvereinbare „ungesunde Zustände nach englischer Art“ (so die Formulierung einer zeitgenössischen Kritik von Bingner) verhindern. Eine größere wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts hielt sie für ausgeschlossen, und es fand nur eine sehr knappe Regelung Eingang in das BGB (§§ 1012 bis 1017 BGB aF).

ErbbauZ: Hatte die Kommission den Begriff „Erbbaurecht“ aus dem älteren deutschen Privatrecht übernommen?

Dr. Toussaint: Nein. Der Begriff „Erbbaurecht“ war eine Erfindung der ersten Kommission. Sie knüpfte bei der Ausgestaltung des Erbbaurechts an das gemeinrechtliche Superfiziarrecht und an partikularrechtliche Erscheinungen an, wie sie etwa in Süddeutschland und in den Gebieten des sog. rheinischen Rechts als Stockwerkseigentum und Kellerrechte bekannt waren. Da die Kommission bemüht war, die in der Pandektistik üblichen, aus dem Lateinischen und in Einzelfällen auch aus dem Griechischen abgeleiteten Termini zu vermeiden und durch deutsche Formulierungen zu ersetzen, benötigte sie einen neuen Begriff für das sonst als Superfiziarrecht oder auch als Emphytheuse – der letztgenannte Begriff ist auch heute noch im romanischen Rechtskreis weitverbreitet – bezeichnete Institut. Angeknüpft hat man an das „Baurecht“ – so wird noch heute das Erbbaurecht in Österreich bezeichnet – des sächsischen BGB (§ 661) und durch den Zusatz „Erb-“ die Vererblichkeit (und überhaupt die Übertragbarkeit) als Kennzeichen eines dinglichen Rechts betont.

ErbbauZ: Bestimmte Kreise verbanden von Anfang an große Hoffnungen mit dem Erbbaurecht, etwa die Bodenreformbewegung. Hatte dies Auswirkungen auf die Praxis?

Dr. Toussaint: Die neuen Regelungen über das Erbbaurecht fanden tatsächlich zunächst weniger bei Juristen Beachtung als bei Wohnungs- und Sozialpolitikern, die im Erbbaurecht die mögliche Lösung der Arbeiterwohnungsfrage bei gleichzeitiger „Sozialisierung“ des Bodens zu finden glaubten. Das Erbbaurecht wurde so zu einem zentralen Element der sog. Bodenreformbewegung. Die hierdurch angestoßene Diskussion machte allerdings deutlich, dass die – rudimentären – BGB-Regelungen des Erbbaurechts sich für solch weitgehende Ziele eigentlich nicht eigneten. Sie machten eine Beleihung des Erbbaurechts in der Praxis weitgehend unmöglich und schränkten seine Verkehrsfähigkeit erheblich ein, insbesondere weil eine (jetzt durch § 1 Abs. 4 S. 1 ErbbauRG ausgeschlossene) auflösend bedingte Rechtsbestellung für möglich gehalten wurde, weil die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich des Bauwerks nur lückenhaft und unklar geregelt waren und weil eine Regelung der Rechtsverhältnisse bei Beendigung des Erbbaurechts fehlte. Die wohnungs- bzw. sozialpolitische Diskussion führte aber 1912 zu einer umfassenden Kodifikation des Erbbaurechts in Österreich, zu Vorschlägen von wissenschaftlicher Seite für eine Neuregelung des Erbbaurechts auch in Deutschland und zum Beschluss des 1912 in Wien stattfindenden 31. Deutschen Juristentags, dass die BGB-Vorschriften zum Erbbaurecht zu ergänzen seien.

ErbbauZ: Dann kam der Weltkrieg und in seiner Folge gewannen bestimmte sozialpolitische Anliegen eine größere Durchschlagskraft. Aber könnten Sie zunächst beschreiben, wie der gesetzgeberische Reformprozess weiterging?

Dr. Toussaint: Im Mai 1918, also noch während des Weltkriegs, wurde ein im Reichswirtschaftsamt, dem erst seit 1917 bestehenden Vorläufer des späteren Reichswirtschaftsministeriums, ausgearbeiteter „Entwurf eines Reichsgesetzes über das Erbbaurecht“ veröffentlicht. Mit der Revolution war allerdings der Reichstag, dessen letzte Sitzung am 26. Oktober 1918 stattfand, als Gesetzgebungsorgan abhandengekommen. Deshalb wurde der Gesetzesentwurf mit nur unwesentlichen Änderungen am 15. Januar 1919 vom „Rat der Volksbeauftragten“, der provisorischen Reichsregierung, kurzerhand als Verordnung erlassen. Das Fehlen einer Ermächtigungsgrundlage wurde später von der in Weimar tagenden Deutschen Nationalversammlung durch das sog. Übergangsgesetz geheilt – jedenfalls dann, wenn man annimmt, dass die ErbbauVO in die in diesem Gesetz vorgesehene, aber von mir bislang nicht aufgefundene und vielleicht auch nie verfasste Anlage aufgenommen worden ist.

ErbbauZ: Kann man sagen, dass nach 1919 die deutsche Politik das Erbbaurecht ganz vorrangig als ein Instrument der Sozialpolitik verstand?

Dr. Toussaint: In einer Denkschrift über die seit dem 9. Januar 1918 auf dem Gebiete der Sozialpolitik getroffenen gesetzgeberischen und sonstigen Maßnahmen, die die Reichsregierung im März 1919 der Nationalversammlung vorlegte, spielte die neue ErbbauVO eine wichtige Rolle. Nach Kriegsende dienten Erbbaurechtsbestellungen entsprechend der sozialpolitischen Ausrichtung der „revolutionären“ ErbbauVO nahezu ausschließlich für Wohnzwecke einkommensschwacher Bevölkerungsschichten. Von besonderer Bedeutung hierfür war eine weitere wohnungs- und sozialpolitische Maßnahme, nämlich das Reichsheimstättengesetz. Die Schaffung von Wohn- oder Wirtschaftsheimstätten, die an bestimmte bodenpolitische Zwecke gebunden waren und vor dem Zugriff von Gläubigern wegen persönlicher Verbindlichkeiten des Heimstätters geschützt sein sollten, wurde bereits während des Weltkriegs diskutiert. Zur Verabschiedung des Reichsheimstättengesetzes durch die Nationalversammlung kam es aber erst 1920. Die danach mögliche Bestimmung auch eines Erbbaurechts als Heimstätte und damit die Bestellung einer sog. „Erbbauheimstätte“ dürfte in der Folge die Begründung neuer Erbbaurechtsverhältnisse dominiert haben.

ErbbauZ: Das Reichsheimstättengesetz ist ja erst 1993 aufgehoben worden. Hat also der Impuls, der in den 1920er Jahren das Erbbaurecht befördert hatte, über den Zweiten Weltkrieg hinaus fortgewirkt?

Dr. Toussaint: Eher war es so, dass nach dem Zweiten Weltkrieg die sozialpolitische Bedeutung des Erbbaurechts für Wohnzwecke und auch der Heimstätte allmählich abnahm. Dies ergab sich aus den sich wandelnden Verhältnissen. Ausgangspunkt war der Zugang zu allgemeinen Immobilienfinanzierungen, der nun breiteren Bevölkerungsschichten offenstand. Die Finanzierung eines Grundstückserwerbs erweist sich im Vergleich zum Erwerb eines Erbbaurechts regelmäßig als wirtschaftlich günstiger, weil die Verzinsung eines Annuitätendarlehens mit fortschreitender Tilgung sinkt und schließlich endet. Demgegenüber ist der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts in gleicher Höhe bzw. bei bestehenden Anpassungsmöglichkeiten gar in steigender Höhe zu zahlen. Jedenfalls für den privaten Grundstücksnutzer ist ein Erbbaurecht daher heute in der Regel wirtschaftlich unattraktiv. Dies dürfte, konkretes Zahlenmaterial liegt mir hierzu  nicht vor, dazu geführt führt haben, dass Heimstätten-Erbbaurechte nur noch bis in die siebziger Jahre mit sinkender Tendenz bestellt und im Übrigen auslaufende Heimstätten-Erbbaurechte – deren Laufzeiten regelmäßig wohl überschaubar waren – verlängert worden sind, während neue Erbbaurechte für Wohnzwecke außerhalb des Heimstättenrechts nur in geringer Zahl bestellt worden sein dürften.

ErbbauZ: Aber wie ist es dann zu erklären, dass das Erbbaurecht seit den neunziger Jahren wieder an Bedeutung gewonnen hat?

Dr. Toussaint: Ausschlaggebend waren hierfür meines Erachtens zwei ganz unterschiedliche Faktoren. Im Bereich der Wohnnutzung kamen neue Erbbaurechte aus der Sachenrechtsbereinigung hinzu und im Bereich gewerblicher Grundstücksnutzungen stieg die Nachfrage nach Erbbaurechten zu Lasten von Grundstückserwerben. Zum einen war es so, dass die Sachenrechtsbereinigung zu neuen Erbbaurechten führte, weil das Sachenrechtsbereinigungsgesetz für die Bereinigung besonderer DDR-Nut- zungsverhältnisse an fremden Grundstücken außer dem Ankauf des Grundstücks durch den Nutzer auch die Bestellung eines Erbbaurechts vorsieht. Die Erfahrung zeigt allerdings, dass den Fällen, in denen vom Nutzer – oder wegen Untätigkeit des Nutzers vom Grundstückseigentümer – eine Erbbaurechtsbestellung statt eines Grundstückskaufs (oder ggf. für Restflächen auch neben einem Grundstückskauf) gewählt worden ist, vielfach problematische Verhältnisse zugrunde lagen, die nicht selten anschließend zu notleidenden Erbbaurechten führten. Zum anderen stieg die Nachfrage nach Erbbaurechten aus dem gewerblichen Bereich zu Beginn der neunziger Jahre stark an, getrieben vor allem durch den Anstieg der Grundstückspreise. Dieser gewerblichen Nachfrage lag und liegen wirtschaftliche Erwägungen des Grundstücksnutzers zugrunde, der eine Kapitalbindung durch einen Grundstückserwerb scheut (oder auch nicht leisten kann) und zudem in der vollständigen steuerlichen Absetzbarkeit von Erbbauzinsen – im Vergleich zum Ausschluss einer Abschreibung von Grundstücken – einen finanziellen Vorteil sieht.

ErbbauZ: Wie sieht Ihres Erachtens die Zukunft des deutschen Erbbaurechts aus?

Dr. Toussaint: Die bisherigen Erfahrungen mit Erbbaurechten und die hier skizzierte Entwicklung der Erbbaurechtspraxis zeigen, dass für die Einschätzung der Bedeutung des Erbbaurechts in Gegenwart und Zukunft zwischen der Nutzung zu privaten Wohnzwecken und einer gewerblichen Nutzung zu differenzieren ist. Im Bereich der privaten Wohnnutzung ist das Erbbaurecht anstelle eines Grundstückserwerbs für den Nutzer – jedenfalls unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – unattraktiv, weil er regelmäßig für eine nur befristete Grundstücksnutzung mehr aufwenden muss als für die Finanzierung eines endgültigen Grundstückserwerbs. Für den Grundstückseigentümer dagegen bietet das Erbbaurecht dann eine interessante Option, wenn er vorhandene Grundstücke, wie im Falle von Kirchen, aus Rechtsgründen nicht ohne weiteres veräußern kann oder, wie im Falle von Gebietskörperschaften, aus politischen oder sonstigen Gründen nicht veräußern will. Die Bestellung von Erbbaurechten ermöglicht dem Grundstückseigentümer dann, Grundstücke ohne Eigentumsverlust einer Nutzung zuzuführen und Erträge zu generieren. Die Initiative zur Erbbaurechtsbestellung kommt daher im Bereich der privaten Wohnnutzer in erster Linie von der „Anbieterseite“, die „Nachfrager“ werden sich regelmäßig nur mangels anderer Möglichkeiten darauf einlassen.Anders sieht es im Bereich der gewerblichen Nutzung aus. Hier überwiegen regelmäßig die wirtschaftlichen Vorteile des Nutzers. Gebietskörperschaften als Grundstückseigentümer werden in Hinblick auf den nicht zu vernachlässigenden Verwaltungsaufwand, den Erbbaurechtsverträge auf Dauer mit sich bringen, Erbbaurechtsbestellungen vorwiegend zur Belebung anderenfalls nicht nutzbarer Gewerbebrachen oder auch als Wirtschaftsförderungsmaßnahme vornehmen. Hier dürfte daher die Initiative überwiegend von der Nachfrageseite ausgehen. Bei der Zahl der Bestellung gewerblicher Erbbaurechte ist – bedingt durch die genannten Faktoren – ein Auf und Ab zu beobachten. Maßgeblich sind jeweils die Entwicklung der Grundstückspreise und der Darlehenszinsen sowie der aktuelle Stand der – schwankenden – Bodenpolitik der Gebietskörperschaft, die als Ausgeber in Betracht kommt.

ErbbauZ: Und welches Zwischenfazit nach gut hundertzwanzigjähriger deutscher Erbbaurechtsgeschichte würden Sie abschließend ziehen?

Dr. Toussaint: Beide Situationen, die ich geschildert habe, dürften jedenfalls dann, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern, perspektivisch in den nächsten Jahren unverändert bleiben. Mit den bodenreformatorischen Zielen der Revolutionsregierung von 1919 haben sie wenig zu tun. Allerdings haben sich seither die Lebensumstände und die existentiellen Probleme der Gesellschaft deutlich geändert. Aber auch unter Berücksichtigung der bei der Grundstücksnutzung heute im Vordergrund stehenden Ziele wie insbesondere des schonenden Umgangs mit Ressourcen, zu denen auch der Boden zu rechnen ist, bin ich skeptisch, dass allein mit dem Rechtsinstitut des Erbbaurechts ein Aufbruch in „goldene Zeiten“ möglich ist.

ErbbauZ: Haben Sie vielen Dank für dieses Gespräch!

Dr. Guido Toussaint wurde 1962 in Duisburg geboren. Nach dem Abitur in São Paulo begann er seine berufliche Laufbahn 1982 mit einer Banklehre im Rheinland. Danach folgten ab 1984 in Berlin ein Studium der Rechtswissenschaften, das Referendariat und eine Assistententätigkeit an der Freien Universität Berlin am Lehrstuhl von Prof. Dr. Detlef Leenen. 1992 promovierte er an der Freien Universität Berlin bei Prof. Dr. Jürgen Prölss über das Thema Naturalrestitution und Geldentschädigung. Zwischen 1991 und 1993 war Dr. Toussaint bei der Treuhandanstalt überwiegend mit sachenrechtlichen Themen beschäftigt, danach arbeitete er als Rechtsanwalt und seit 2001 auch als Notar in Berlin. Im Jahre 2007 wurde er als Rechtsanwalt beim Bundesgerichtshof zugelassen. Zum materiellen Zivilrecht, zum Zivilprozessrecht und zum Kostenrecht hat er umfangreich veröffentlicht und ua das ErbbauRG im BeckOGK kommentiert.

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Erschienen in: ErbbauZ 2023/1

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2022/5

Michael Jung: „Wir haben in Deutschland jetzt einige Jahre Pionierarbeit geleistet“ 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat auf seiner Mitgliederversammlung am 13.6.2022 einen neuen Vorstand gewählt. Neu dabei ist unter anderem Michael Jung, geschäftsführender Gesellschafter der Continuum Capital Investment Management GmbH. Damit ist erstmals die freie Wirtschaft im Verbandsvorstand vertreten.

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ErbbauZ: Herr Jung, Sie sind schon länger Mitglied im Deutschen Erbbaurechtsverband – und nun engagieren Sie sich sogar im Vorstand. Warum ist jetzt für Sie der richtige Zeitpunkt, Vorstand zu werden?

Jung: Ich beschäftige mich nunmehr seit bald 18 Jahren mit dem Thema ‚Erbbaurechte in Deutschland‘ und wollte ganz bewusst die spezifischen Erfahrungen und Sichtweisen aus der Perspektive eines privatwirtschaftlichen Immobilienunternehmers in den Deutschen Erbbaurechtsverband einbringen, der bis dato ja vornehmlich klerikal und kommunal geprägt war.

ErbbauZ: Wo liegen Ihre beruflichen Anknüpfungspunkte zum Erbbaurecht?

Jung: Als ich das erste Mal beruflich mit dem Thema ‚Erbbaurecht‘ in Berührung kam, war ich sofort völlig fasziniert von der einzigartigen Bündelung der spezifischen Charakteristiken von Erbbauzinsansprüchen in Form von Inflationssicherung, erstrangiger grundbuchlicher Besicherung und 100-jähriger Laufzeit, die uns damals erlaubten, die ersten drei Verbriefungen von Erbbauzinsen sehr erfolgreich am Kapitalmarkt zu platzieren. Auf Basis dieser Erfahrungen habe ich dann im Jahr 2009 Continuum Capital gegründet, um auf dem deutschen Markt einen auf Erbbaugrundstücke spezialisierten Investment Manager zu etablieren. Wir haben mittlerweile einige Versorgungswerke, Pensionskassen und Versicherungen an die neue Assetklasse ‚Erbbaugrundstücke‘ herangeführt, die allesamt sehr angetan von dem Gedanken sind, jetzt ebenfalls in diese langlaufenden Vermögenswerte investieren zu können, wie es ihnen beispielsweise die Kirchen ja schon sehr lange vorgemacht haben.

ErbbauZ: Das klingt richtig spannend! Denken Sie dass das Erbbaurecht in der freien Wirtschaft bald eine größere Rolle spielen wird?

Jung: Während Erbbaurechte unter anderem im angelsächsischen Raum schon recht häufig zur bewussten Allokation von Risiko und Rendite zwischen Grundstücks- und Gebäudeeigentümern eingesetzt werden, haben wir in Deutschland hier jetzt einige Jahre Pionierarbeit geleistet. Mittlerweile erkennen aber auch hierzulande sowohl Banken als auch Immobilieninvestoren die Vorzüge von modernen Erbbaurechtsstrukturen – beispielsweise in Form von höheren Renditen und besseren Zinsdeckungsquoten und sind deutlich vertrauter im Umgang mit solchen Strukturen. Wir erwarten daher einen positiven Verstärkungseffekt aus besserem Verständnis und größerer Nachfrage solcher Erbbaurechtsmodelle.      

ErbbauZ: Wie lassen sich noch stärkere Anreize für die Anwendung des Instruments Erbbaurecht in der freien Wirtschaft setzen?

Jung: Unsere Erbbaurechtsverträge zeichnen sich durch einen bewussten Interessenausgleich zwischen Grundstückseigentümer, Gebäudeeigentümer und finanzierender Bank aus. Dies schlägt sich darin nieder, dass wir beispielsweise faire und klare Verlängerungsoptionen anbieten, simple Indexierungsmechanismen wählen und dem Betreiber des Gebäudes bei der Bewirtschaftung vertraglich einen maximalen Freiheitsgrad einräumen, so dass er sich durch das Erbbaurecht weder in der Nutzung, in der Finanzierung, noch im Verkauf eingeschränkt fühlt. Sobald der Erbbauberechtigte dann nur noch die Vorteile eines Erbbaurechts – in Form niedrigerer Kaufpreise und höherer Renditen – erleben kann, aber keine strukturellen Nachteile mehr befürchten muss, wird das Interesse in der Regel deutlich ausgeprägter.

ErbbauZ: Welche Impulse möchten Sie jetzt in den Verband einbringen? Worauf wollen Sie ein besonderes Augenmerk legen?

Jung: Es gibt beispielsweise einige Aspekte im Bereich der Finanzierung und Bewertung, bei denen der Deutsche Erbbaurechtsverband zu einer Modernisierung des gesetzlichen oder regulatorischen Rahmenwerks beitragen kann. Es ist zum Beispiel nicht nachvollziehbar, dass gerade die so hoch besicherten Erbbaugrundstücke in Deutschland nur schlecht finanziert werden können, da das Erbbaurecht selbst als Belastung missverstanden wird. Man wundert sich auch darüber, dass nach den aufsichtsrechtlichen Bewertungsvorschriften der BaFin verpflichtend Mindestabschläge für Erbbaurechte vorzunehmen sind – sogar, wenn die zugrundeliegenden Verträge absolut mustergültig gestaltet wurden. Selbst die Bestellung von neuen Erbbaugrundstücken kann potenziell an wertmäßig völlig unbedeutenden Dienstbarkeiten scheitern. Eine Reform dieser aus der Zeit gefallenen Missstände sollte unser Verband daher mitinitiieren. Wer weiß, vielleicht schaffen wir es ja sogar, das alte Schreckgespenst des ‚Heimfalls‘, vor dem alle potenzielle Erbbaurechtsnehmer völlig unnötig Angst haben, da es in der Praxis sowieso nie zur Anwendung kommt, endlich zu beerdigen?

ErbbauZ: Das wäre freilich wünschenswert. Was sehen Sie als Ihre größte Herausforderung während der Vorstandzeit und wie planen Sie, diese zu meistern?

Jung: Wir sind uns im Vorstand einig darüber, dass wir in den nächsten Jahren die Attraktivität und die Verbreitung von Erbbaurechten in Deutschland sowohl durch kommunikative Maßnahmen als auch durch Schritte zur Vereinfachung der regulatorischen Rahmenbedingungen und typischen Vertragsklauseln deutlich steigern wollen. Uns ermutigt, dass mittlerweile etliche Kommunen das Erbbaurecht als strategisches Instrument der langfristigen Stadtentwicklung wieder neu entdeckt haben und ganz bewusst zu zeitgemäßen Zinssätzen von ca. 1,5 % an den Markt bringen.

ErbbauZ: Und wo sehen Sie die zentralen Herausforderungen der nächsten Jahre für das Erbbaurecht insgesamt?

Jung: In diesen Zeiten mit extrem volatilen Zinsen und Inflationserwartungen müssen wir gemeinsam mit unseren Verbandsmitgliedern konstruktive Wege finden, sowohl marktkonforme Zinssätze bei der Neubestellung von Erbbaurechten zu vereinbaren, die anders als früher nicht über Dekaden unangepasst bei ca. 4,0 % bleiben, und Formen der Inflationsanpassung – gerade für auslaufende Erbbaurechtsverträge – finden, die die Wertentwicklung der Bodenpreise und die Chancen der Vertragsverlängerung für den Gebäudeeigentümer in Einklang bringen.

ErbbauZ: Vielen Dank, lieber Herr Jung, für das Interview und die Einblicke in die freie Wirtschaft!

Michael Jung, ist Managing Partner und Mitbegründer von Continuum Capital im Jahr 2009 und seit dieser Zeit geschäftsführender Gesellschafter. Etablierung der Gesellschaft als führender Investment Manager für Anlagen in Erbbaugrundstücke in Deutschland. Zwischen 2004 und 2008 zunächst CFO und anschließend CEO der Vivacon AG, einer zu dieser Zeit im MDAX börsennotierten Immobiliengesellschaft. In dieser Position führte er gewerbliche Erbbaurechtsinvestitionen in den deutschen Immobilienmarkt ein. Zwischen 1996 und 2004 Direktor in den Investmentbanking-Abteilungen der Deutschen Bank und Rothschild mit Schwerpunkt auf M&A- und Equity Capital Markets Transaktionen. Abschluss als Diplom-Kaufmann an der Universität Mannheim.

Continuum Capital Investment Management GmbH

Seit der Gründung in 2009 fokussiert sich Continuum Capital als führender deutscher Investment Manager ausschließlich auf die Neustrukturierung und Refinanzierung von institutionellen Erbbauzinsansprüchen. Aus Ihrem Frankfurter Büro führen die beiden Managing Partner Bernd Knobloch und Michael Jung ein siebenköpfiges Team, das seine Expertise sowohl aus der Immobilien- als auch in der Finanzwirtschaft vereint
Continuum Capital vertritt in diesen Transaktionen konservative deutsche und internationale Kapitalsammelstellen, die in langfristige, inflationsgesicherte Immobilienopportunitäten investieren. In den vergangenen fünf Jahren hat Continuum Capital Erbbaurechte für Immobilien mit einem Investitionsvolumen von > 750 Mio. Euro strukturiert.

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/5

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2022/4

Ingo Strugalla: „Wir sind nicht reaktiv, sondern bespielen die Themen der Zukunft“

Seit 15. Juni 2022 hat der Deutsche Erbbaurechtsverband einen neuen Präsidenten: Ingo Strugalla, der seit der Gründung des Verbands 2013 dessen Vizepräsident gewesen war. Der ehemalige Präsident, Hans-Christian Biallas, war im Februar 2022 überraschend verstorben. Ingo Strugalla ist Geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, die mehr als 13.000 Erbbaurechte rund um Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg vergibt.

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ErbbauZ: Herr Strugalla, Sie sind eines der ersten Mitglieder, das sich vor fast zehn Jahren dem Deutschen Erbbaurechtsverband anschloss. Was hat Sie damals dazu veranlasst?

Strugalla: Als Stiftung mit historischen Wurzeln und umfangreichem Grundbesitz hat die Stiftung Schönau insbesondere nach dem zweiten Weltkrieg das Erbbaurecht als Geschäftsmodell für sich entdeckt. Heute sind die Erbbaurechtsverträge unsere dominante Erlösquelle. Eine Interessenvertretung mitzugründen, war 2013 deshalb eine logische Konsequenz. 
Abgesehen davon wollten wir mit der Gründung des Verbandes das Erbbaurecht aus dem Dornröschenschlaf wachküssen. Aus Sicht des Verbandes ist das Erbbaurecht immer noch ein unterschätztes Instrument der Wohnungspolitik, auch wenn erkennbar ist, dass dieses Instrument mehr und mehr verstanden und eingesetzt wird.

ErbbauZ: Wie tief steckt das Erbbaurecht denn heute noch im Dornröschenschlaf? Ist es hier und da nicht schon erwacht?

Strugalla: Das Erbbaurecht befindet sich vielleicht nicht mehr im Tiefschlaf, aber es ist noch nicht wach genug. Als Multiplikator und Gestalter wollen wir über das Erbbaurecht informieren und in die öffentliche Diskussion bringen. In der Tat konnten wir in den letzten Jahren in vielen Kommunen ein Umdenken erkennen. Hier wird nicht nur aktiv über den Einsatz des Erbbaurechts in der Wohnungspolitik diskutiert, sondern es wird dann auch eingesetzt. Beispielhaft seien hier Hamburg, Leipzig oder auch Stuttgart oder Lübeck genannt. Zudem findet sich das Erbbaurecht auch in aktuellen Koalitionsverträgen auf Landesebene als Instrument wieder, zuletzt in Schleswig-Holstein. 

ErbbauZ: Was waren bislang aus Ihrer Sicht die größten Erfolge der Verbandsarbeit?

Strugalla: Da fallen mir gleich mehrere Punkte ein. Allen voran freut es mich, dass wir das Instrument des Erbbaurechts gegenüber den Medien und einer breiten Öffentlichkeit wieder verstärkt ins Bewusstsein rufen konnten. Das zeigt sich zum einen in einer steigenden Anzahl von Anfragen aus Politik und Immobilienwirtschaft und zum anderen am zunehmenden Interesse von Kommunen. Seit seiner Gründung ist unser Verband kontinuierlich gewachsen. Den Erbbaurechtskongress konnten wir als DAS zentrale Treffen zum Thema etablieren, inhaltlich flankiert von der Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ), die wir gemeinsam mit dem Verlag C.H. Beck publizieren.

ErbbauZ: Und die größten Versäumnisse?

Strugalla: Dass der Verband nicht bereits vor 99 Jahre gegründet wurde. 

ErbbauZ: Welche Schwerpunkte möchten Sie als Präsident setzen? Worauf wollen Sie ein besonderes Augenmerk legen?

Strugalla: Ich möchte gerne an die erfolgreiche Arbeit der Vergangenheit anknüpfen und den Verband weiter ausbauen und stärken. Im Wesentlichen umfasst dies drei Themenbereiche:

Inhaltlich ist es mir ein Anliegen, das Standing des Erbbaurechts weiter zu verbessern, indem wir alle Themen rund um das Erbbaurecht bespielen und kommunikativ begleiten. Damit meine ich beispielsweise Aufklärungsarbeit im Vorfeld der Bestellung eines Erbbaurechts. Wir erleben immer wieder, dass insbesondere Banken bei den für sie ungewohnten Fragestellungen Vorbehalte haben. Hier möchten wir verstärkt Aufklärungsarbeit leisten und Hilfestellung bieten. Ein weiterer Schwerpunkt ist, die zukünftigen Herausforderungen rund um das Thema Erbbaurecht zu identifizieren und unsere Mitglieder, beispielsweise beim Umgang mit auslaufenden Erbbaurechten zu unterstützen. Als dritten Schwerpunkt und flankierende Maßnahme sehe ich den Ausbau unserer Fachveranstaltungen, online und in Präsenz. 

ErbbauZ: Wie soll diese Unterstützung der Mitglieder denn konkret aussehen?

Strugalla: Wir wollen unsere Mitglieder bei der Umsetzung des Erbbaurechts in ihren Bereichen unterstützen und beraten. Vor allem, wenn sie vielleicht nach einer längeren Zeit das Erbbaurecht wieder neu für sich entdeckt haben. Das kann die Beratung einer Arbeitsgruppe oder auch von politischen Gremien beinhalten.  Dabei geht es zusätzlich um einen Wissenstransfer unter den Mitgliedern untereinander sowie um die Vernetzung mit anderen Erbbaurechtsausgebern sowie weiteren Expertinnen und Experten. 

ErbbauZ: Die Welt des Erbbaurechts ist in den vergangenen zehn Jahren ja etwas mehr ins Licht der Öffentlichkeit gerückt und wurde – wie andere Rechtsgebiete auch – digitaler und komplexer. Wie wird der Verband künftig darauf reagieren?

Strugalla: Genau zu dieser Entwicklung hat der Verband ja bereits einen wesentlichen Beitrag geleistet. Es geht also nicht darum, reaktiv zu sein, sondern die Themen der Zukunft zu bespielen. Dabei hat sich das Erbbaurecht in seiner Grundtektonik nicht signifikant verändert. Die Digitalisierung bezieht sich dabei eher auf Schulungsformate und partiell digitalisierte Grundbuchämter. 

ErbbauZ: Also Aktion statt Reaktion? Haben Sie hierzu ein Beispiel?

Strugalla: Wir bieten allein in diesem Jahr 16 Online-Webinare zu verschiedenen Themen rund um das Erbbaurecht an. Zudem können sich Mitglieder vernetzen und ihre Erfahrungen austauschen, beispielsweise mit der digitalen Verwaltung ihrer Erbbaurechte. So haben unsere Mitglieder die Chance, voneinander zu lernen und sich besser aufzustellen. Die Digitalisierung schreitet voran. Es ist wichtig, sich als Erbbaurechtsausgeber professionell aufzustellen. Gerade zu diesem Thema gibt es ein größeres Informationsbedürfnis bei den Mitgliedern unseres Verbandes.

ErbbauZ: Wie lassen sich diese Ziele und Vorhaben des Deutschen Erbbaurechtsverbands mit Ehrenämtlern, die alle samt in anspruchsvollen Positionen sitzen, in die Tat umsetzen?

Strugalla: Wir haben alle das gleiche Ziel und beschäftigen uns im Hauptberuf ebenfalls mit diesen Fragestellungen. Insofern fügt sich dieses Ehrenamt organisch in den eigenen Verantwortungsbereich ein. Jedes Werben auf Verbandsebene für das Erbbaurecht wird sich sicherlich nicht 1 zu 1 in der eigenen Bilanz und GuV wiederfinden. Wenn es uns im Vorstand aber gelingt, einen Beitrag zu einer positiveren Wahrnehmung des Erbbaurechts zu leisten, ist das ein echter Erfolg. Wir haben ja ganz bewusst den Vorstand erweitert, um auch den Kommunen und der Wirtschaft eine Stimme zu geben.

ErbbauZ: Wenn Sie in Ihrer neuen Position einen Wunsch frei hätten – welcher wäre das?

Strugalla: Mein Wunsch wäre, dass noch mehr Kommunen, bzw. die öffentliche Hand das Potential des Erbbaurechts als Instrument gegen Immobilienspekulation erkennen und es proaktiv zur Gestaltung ihrer Immobilienmärkte einsetzen.  

ErbbauZ: Vielen Dank, lieber Herr Strugalla, für das Interview!

Ingo Strugalla (geb. 13.8.1965 in Hannover) studierte Wirtschaftswissenschaften und absolvierte studienbegleitend den Fernunterricht zum Kaufmann der Wohnungswirtschaft. Nach verschiedenen Stationen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Prokurist und Geschäftsführer baute er ab 2001 für die Deutsche Wohnen AG das Portfoliomanagement auf. Ein Schwerpunkt lag in der erstmaligen Ermittlung des Net Asset Value über eine Teil- und Massenbewertung der Wohnungsbestände. 
Unter der Dachmarke Stiftung Schönau führt Strugalla als Geschäftsführender Vorstand die Evangelische Stiftung Pflege Schönau und die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden. Zudem ist er Geschäftsführer der Prokiba GmbH (Gesellschaft für Projektentwicklung und Projektsteuerung für kirchliches Bauen in Baden mbH).

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/4

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2022/3

Patrick Bernd Findeis: „Die Grundsteuerreform 2022 spielt auch im Erbbaurecht eine Rolle“

Nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte festgestellt hatte, müssen die Grundstückwerte neu festgestellt werden. Ab dem Jahr 2025 sollen neue Grundsteuerbescheide ergehen. Aktuell werden Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte aufgefordert. Welche Rolle die Reform im Erbbaurecht spielt und welche Herausforderungen auf Erbbaurechtsgeber und -nehmer zukommen, erklärt Patrick Bernd Findeis, Tax Partner bei BDO Deutschland.

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ErbbauZ: Herr Findeis, die Grundsteuerreform ist im vollen Gange – welcher Grundbesitz ist davon betroffen?

Findeis: Die Grundsteuer wird zum einen auf das Grundvermögen – also bebaute und unbebaute Grundstücke – sowie auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben. Für beide Vermögensgruppen traten am 1.1.2022 umfangreiche Neuregelungen in Kraft.

ErbbauZ: Was muss von den Betroffenen erklärt werden?

Findeis: Erklärt werden muss immer die Größe des Grundstücks sowie die Nutzung des Grundstücks und ggf. aufstehender Gebäude. Im Detail unterscheidet sich dann, in welchem Bundesland die wirtschaftliche Einheit, das ist der steuerliche Begriff für den Bewertungsgegenstand, liegt. In Baden-Württemberg muss lediglich die Grundstücksgröße und der Prozentsatz der Wohnnutzung angegeben werden. In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen kommen noch die Wohnflächen und Nutzflächen hinzu. In allen anderen Bundesländern muss die Bebauung und deren Nutzung detailliert ermittelt werden.

ErbbauZ: Welche Fristen gelten?

Findeis: Die Grundsteuerwerterklärungen sind bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Frühester Termin für die Abgabe der Grundsteuerwerterklärungen ist der 1.7.2022. Das zuständige Finanzamt und das Aktenzeichen bzw. Einheitswertzeichen findet sich auf dem (alten) Einheitswertbescheid der wirtschaftlichen Einheit.

ErbbauZ: Und das meldet man einfach dem Finanzamt? Digital oder analog?

Findeis: „Die Steuererklärungen müssen grundsätzlich digital über ELSTER eingereicht werden. Einige Bundesländer, zum Beispiel Bayern, lassen eine Erklärung auf Papier ohne weiteres zu, während beispielsweise Hessen darauf besteht, dass ein Antrag auf papierhafte Einreichung zu stellen ist.

ErbbauZ: Fordern die Finanzämter die Betroffenen zur Abgabe von Steuererklärungen auf?

Findeis: Die Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärungen wurde von den Bundesländern über eine sogenannte Allgemeinverfügung erlassen. Da die Finanzverwaltung Ländersache ist und die einzelnen Bundesländer in der Digitalisierung von Grundbuch, Kataster und Einheitswertdaten unterschiedlich weit sind, wird es in einigen Bundesländern individuelle Ansprachen geben, in anderen nicht. Unabhängig von der Lage im jeweiligen Bundesland ist die Pflicht zur Abgabe aufgrund der Allgemeinverfügung zwingend und bis 31.10.2022 zu erfüllen.

ErbbauZ: Welche Besonderheiten gibt es im Erbbaurecht?

Findeis: Im alten Einheitswertrecht wurden zwei Feststellungen getroffen: eine für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und eine für die wirtschaftliche Einheit des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Ersteres wurde dem Erbbauberechtigen zugerechnet, letzteres dem Eigentümer des Grund und Bodens. Hatte diese Aufteilung bis 1996 noch Bedeutung für die Vermögensteuer, sah die Grundsteuer schon immer vor, dass der Erbbauberechtigte auf die Summe beider Grundsteuermesszahlen die Grundsteuer zu entrichten hatte (§§ 10 II, 13 III GrStG aF).
Wegen des Wegfalls der Vermögensteuer im Jahr 1996 fiel auch der letzte Grund weg, die Bewertung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in zwei wirtschaftliche Einheiten aufzuteilen. Folgerichtig sehen die neuen Regelungen vor, dass nur noch eine wirtschaftliche Einheit besteht und diese in vollem Umfang dem Erbbauberechtigten zugeordnet wird. Entsprechend treffen den Erbbauberechtigten auch die Erklärungspflichten. Der Erbbauverpflichtete muss notwendige Auskünfte erteilen.

ErbbauZ: Sehen Sie besondere Schwierigkeiten, wenn es um die Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks geht?

Findeis: Seitens des Erbbauverpflichteten sind die notwendigen Angaben zum Grundstück dem Erbbauberechtigten zur Verfügung zu stellen. Das trifft meiner Meinung nach lediglich die Grundstücksgröße bzw. bei Wohnungserbbaurecht die Quote der Grundstücksgröße, die dem Wohnungserbbaurecht zuzurechnen ist. Da Erbbauverträge auf 50 bis 99 Jahre abgeschlossen werden, gehe ich davon aus, dass die Vertragsverhältnisse in aller Regel geordnet und ungestört sind, sodass einer sachgerechten Kommunikation zwischen den beiden Parteien nichts im Wege steht.

ErbbauZ: Wie wird die Grundsteuer beim Erbbaurecht berechnet?

Findeis: Da nur noch ein Grundsteuerwert festgestellt wird, sind hier – eine große Ausnahme im deutschen Steuerrecht – keine Ausnahmen zu beachten. Bei Erbbaurechten ist für das Erbbaurecht und das Erbbaurechtsgrundstück ein Gesamtwert zu ermitteln, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Der ermittelte Wert ist dem Erbbauberechtigten zuzurechnen.
Erwähnenswert ist die Situation, wenn ein Grundstück im Eigentum an ein Grundstück grenzt, auf dem zugunsten des Eigentümers ein Erbbaurecht bestellt ist. Errichtet der Erbbauberechtigte ein Gebäude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm gehörenden angrenzenden Grundstück, ist das Gebäude gemeinsam mit dem gesamten Grund und Boden als eine wirtschaftliche Einheit zu bewerten.

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview, lieber Herr Findeis!

Patrick Findeis ist seit über 27 Jahren im deutschen Steuerrecht aktiv. Seine Karriere führte ihn von der Finanzverwaltung über eine Landesbank zu PwC und von dort über Dubai zurück nach Deutschland zur BDO AG. Dort verantwortet er den Bereich Tax Technology. Seine Tätigkeiten umfassten dabei abwechselnd die Anwendungsentwicklung und die steuerliche Beratung.
Seine Arbeit umfasst die Beratung der Mandanten bei der Optimierung von IT gestützten Prozessen bis zur Entwicklung von IT-Produkten zur Digitalisierung und Automatisierung von Abläufen der betrieblichen Steuerfunktion. Darüber hinaus begleitet er die Weiterentwicklung digitaler Kooperationsplattformen sowie die Optimierung der digitalen Schnittstellen zwischen Inhouse-Steuerfunktion, Steuerberater und Finanzverwaltung.
Herr Findeis vereint in seiner Person die Doppelqualifikation von Steuerberater und Programmierer und beherrscht damit sowohl die Fachsprache der Steuerfunktion als auch der IT.
Zu seinen fachlichen Schwerpunktthemen gehören das Verfahrensrecht, die Grundsteuer sowie die Besteuerung von Kapitalvermögen; seine technischen Schwerpunkte liegen beim Design von Datenverarbeitungsprozessen und Datenvisualisierungen.

Aktuelle Webinare

Das letzte Webinar zur Grundsteuer ist unter https://securedata.bdo.de/s/tKHtEFIGJNKDYWF abrufbar. Informationen und den Einladungslink zum Sonder-Webseminar: „Grundsteuerreform 2022 – Was Kammern zu beachten haben!“ sowie zum Sonder-Webseminar: „Grundsteuerreform 2022 – Was kirchliche Institutionen zu beachten haben!“ erhalten Sie über events(at)bdo.de

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/3

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2022/2

Ingo Strugalla: „Kommunikation ist bei auslaufenden Erbbaurechten das A und O“ 

Trotz langer Laufzeiten bleiben Erbbaurechte Verträge auf Zeit. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten bei Ablauf des Erbbaurechts, die jedoch nicht für jeden Vertrag gleichermaßen zutreffen. Deshalb ist jeder Erbbaurechtsvertrag ein Einzelfall und die frühzeitige Kommunikation von entscheidender Bedeutung für beide Seiten. Nicht zuletzt haben Erbbaurechtsgeber auch ein Reputationsrisiko. Wie diese Kommunikation optimal gestaltet werden kann, erklärt Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau aus Heidelberg.

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ErbbauZ: Die Stiftung Schönau hat derzeit mehr als 13.300 Erbbaurechtsverträge. Wie bewältigen Sie die Verwaltung dieser Menge? 

Strugalla:
 Erbbaurechtsverträge sind eigentlich ein sehr dankbares Produkt in der Bewirtschaftung. Inzwischen sind zudem fast alle Vorgänge digitalisiert und laufen in der Regel automatisiert, insofern sind keine allzu großen Personalressourcen mehr erforderlich. Wir haben in der Abteilung Immobilien neun Mitarbeiter, die 21.000 Erbbaurechts- und Pachtverträge betreuen. Größerer Aufwand entsteht erst, wenn Häuser verkauft werden, d.h. ein neuer Erbbaurechtsnehmer in den Vertrag einsteigt. Generell sind für die Bewirtschaftung großer Vertragsmengen sehr gut ausgebildetes Personal und hochwertige EDV-Tools – Stichwort ERP, DMS – freilich unabdingbar. 

ErbbauZ: Nun empfinden vermutlich die meisten Erbbaurechtsnehmer die Laufzeit ihrer Erbbaurechtsverträge als ewig – eine Laufzeit von 99 Jahren umfasst schließlich mehrere Generationen. Das Ende hat man also nicht unbedingt im Blick. Ein Fehler?

Strugalla:
 Das hat nichts mit Fehler zu tun – es ist schlicht menschlich, nicht immer die nächsten Jahrzehnte im Blick zu haben. Aber beim Erbbaurecht ist frühzeitig sicherlich besser als zu spät. Überspitzt gesagt: Jede Stunde zählt!

ErbbauZ: Ab wann wird es also spannend?

Strugalla:
 Wir gehen spätestens 30 Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts aktiv auf unsere Erbbaurechtsnehmer zu und zeigen Ihnen die Möglichkeiten auf – denn es liegen ja beidseitig Chancen und Risiken im Auslaufen und man braucht ein Verständnis davon, welche Handlungsoptionen am Vertragsende in Betracht kommen. 

ErbbauZ: Wieso ist es notwendig, jeden Erbbaurechtsvertrag individuell zu betrachten? Inwiefern unterscheiden sich die Fälle?

Strugalla:
 Zum einen unterscheiden sich ja gewerbliche von privaten Erbbaurechtsnehmern. Letztere lassen sich nochmals unterteilen in Wohnungserbbaurechte und private Erbbaurechte. Trotz dieser einfachen Unterteilung ist jeder Vertrag ein echter Einzelfall, denn ein Erbbaurecht muss für die Parteien einfach passend sein – passend für die Vermögensdisposition, passend für die Lebensplanung. Für manchen kann der Erwerb eines Erbbaurechts mit einer Restlaufzeit von 30 Jahren durchaus genau das Richtige sein, wenn man beispielsweise plant, den Lebensmittelpunkt zum Renteneintritt in eine andere Region zu verlegen. Manche Erbbauberechtigten wollen nicht oder haben nicht die finanziellen Mittel, die neuen Erbbauzinsen zu bezahlen und so müssen individuelle Lösungen für jedes Grundstück her. Wichtig ist einfach, die Risiken zu verstehen und eine ganz bewusste Entscheidung zu treffen.

ErbbauZ: Vorzeitige Verlängerung, reguläre Verlängerung, Rückgabe des Grundstücks oder Grundstücksverkauf: Welche Lösung kommt nach Ablauf des Erbbaurechts am häufigsten zum Einsatz?

Strugalla:
 Vermutlich wird das – zumindest bei uns – die vorzeitige Verlängerung sein, da eine Finanzierung beim Verkauf sonst nicht mehr möglich ist. Technisch gesehen sind die häufigsten Lösungen wohl Verlängerungen mit oder ohne Konditionsanpassungen oder eben eine Entschädigung. Klar ist das Thema Auslaufen auch immer ein ökonomisches Thema. In den nächsten 30 Jahren laufen bei uns über 1.400 Verträge aus – allein die Entschädigungen für diese würden hier im 3-stelligen Millionenbereich liegen. Insofern müssen wir austarieren, welche Verträge – mit Anpassungen – nun verlängert werden und welche Verträge wie gelöst werden können. Aber das sind immer sehr individuelle Entscheidungen und das wichtigste ist, bereits jetzt auf auslaufende Verträge hinzuweisen und gegebenenfalls schon erste Gespräche über die Zukunft zu führen.  

ErbbauZ: Worauf kommt es bei der Kommunikation mit dem Erbbaurechtsnehmer an? Wieso ist Fingerspitzengefühl hier so wichtig?

Strugalla:
 Am Erbbaurecht hängen Schicksale. Die Frage nach dem Ende der Laufzeit hat einfach eine sehr starke emotionale Komponente: Es geht um das eigene Zuhause – da kommt beim Erbbaurechtsnehmer plötzlich ein Gefühl der Ohnmacht gegenüber dem Erbbaurechtsgeber auf, und genau dieses Gefühl möchten wir unseren Kunden nehmen. Man darf nicht vergessen, dass es für uns auch um ein kommunikatives Reputationsrisiko geht, das wir vermeiden möchten.
Wir machen daher dann alles frühzeitig transparent, kommunizieren ganz offen die Chancen und Risiken für beide Seiten. Hierfür haben wir auch extra einen Flyer ausgearbeitet (Anm. d. Red.: Der Flyer steht hier zum Download bereit: stiftungschoenau.de/app/uploads/2021/08/Flyer-Ausl.Erbbaurechte.pdf), der zeigt, welche Lösungen es gibt, der Beispielberechnungen enthält und verschiedene Optionen auflistet. Das macht die Menschen handlungsfähig und motiviert zur Reaktion und Interaktion mit uns. Zudem bieten wir Hilfestellung, wie man mit der Situation umgehen kann.
Natürlich setzt diese anspruchsvolle Kommunikation voraus, dass wir gut geschulte Mitarbeiter einsetzen, die diese Kommunikation exzellent beherrschen.

ErbbauZ: Das heißt, persönlicher Kontakt trotz Digitalisierung bleibt auch in Zukunft wichtig?

Strugalla:
 Nur mit persönlichem Kontakt kann man gute Verhandlungen führen!

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Ingo Strugalla (geb. 13.8.1965 in Hannover) studierte Wirtschaftswissenschaften und absolvierte studienbegleitend den Fernunterricht zum Kaufmann der Wohnungswirtschaft. Nach verschiedenen Stationen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Prokurist und Geschäftsführer baute er ab 2001 für die Deutsche Wohnen AG das Portfoliomanagement auf. Ein Schwerpunkt lag in der erstmaligen Ermittlung des Net Asset Value über eine Teil- und Massenbewertung der Wohnungsbestände. Unter der Dachmarke Stiftung Schönau führt Strugalla als Geschäftsführender Vorstand die Evangelische Stiftung Pflege Schönau und die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden. Zudem ist er Geschäftsführer der Prokiba GmbH (Gesellschaft für Projektentwicklung und Projektsteuerung für kirchliches Bauen in Baden mbH).

Die Stiftung Schönau

Die Stiftung Schönau ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Heidelberg. Aus rund 21.000 Erbbau- und Pachtverträgen, der Vermietung von rund 900 Wohnungen, Investitionen in Immobilienfonds sowie der Bewirtschaftung von 7.600 Hektar Wald erzielt sie Erlöse, um ihren Stiftungszweck zu erfüllen. Aufgabe der Stiftung ist die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Die Erträge daraus fließen zu einem überwiegenden Teil direkt in den Haushalt der Evangelischen Landeskirche in Baden und finanzieren kirchliches Bauen und Pfarrstellen. 
Mit rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen gehört die Stiftung Schönau im bundesweiten Vergleich zu den größten Erbbaurechtsausgebern. Ihre Grundstücke verteilen sich vor allem auf die badischen Metropolen Mannheim, Heidelberg und Freiburg. Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (Odenwald). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und nachhaltig und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Mit rund 80 Beschäftigten ist die Stiftung Schönau eine der ältesten Institutionen Heidelbergs. Mehr unter www.StiftungSchoenau.de 

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/2

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2022/1

Dr. Ulrich Kriese: „Erbbaurecht trifft auf schweizerische Konsenskultur“

Fragen nach dem Landeigentum und nach der Landverteilung und -nutzung sind seit jeher von allgemeiner, gesellschaftlicher Bedeutung. Hier setzt die gemeinnützige schweizerische Stiftung Edith Maryon an. Im Interview beleuchtet Dr. Ulrich Kriese die Ziele der Stiftung und gibt Einblicke ins Schweizer Baurecht bzw. Erbbaurecht.

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ErbbauZ: Herr Dr. Kriese, können Sie uns bitte kurz die Stiftung Edith Maryon vorstellen?

Kriese: Unsere Stiftung, gegründet 1990, versteht sich im Kern als operativ tätige Bodenstiftung, das heißt sie übernimmt Grundstücke – Bauland, Wohn- und Geschäftshäuser, Zweckbauten aller Art, Gartenland, Bauernhöfe – mit dem Versprechen, sie dauerhaft zu halten, nicht spekulativ zu verwerten, und sie für einen sozialen Zweck zur Verfügung zu stellen oder jedenfalls auf sozial nachhaltige Art zu bewirtschaften. Unsere Projektpartner und Grundstücksnutzer sind Genossenschaften, Haus-GmbHs des Mietshäuser-Syndikats, Sozialunternehmen, gemeinnützige Organisationen – aber auch viele Privatpersonen. Dabei sind wir als Stiftung allerdings eher atypisch unterwegs: Gegründet wurde die Stiftung nämlich mit sehr wenig Geld – 12.000 Franken – und sie ist zugleich unternehmerisch und gemeinnützig tätig. Bis heute verdankt sie ihr Wachstum ihren vielen Zustifter*innen und Darlehensgeber*innen. So gelangte unsere Stiftung schon bald nach ihrer Gründung zu ersten Grundstücken und konnte sogar bauen. Rückblickend betrachtet ein kleines Wunder, aber so funktioniert unsere Stiftung bis heute: Eigentümer von Grundstücken wenden sich an uns auf der Suche nach einer sozialen Nachlasslösung, und Menschen, die Geld übrighaben, unterstützen die Stiftung bei der Finanzierung von Grundstückskäufen, Umbauten und Sanierungen. Neben alldem unterhalten wir einen Solidaritätsfonds für Mietkautionen mit inzwischen mehr als 10.000 Bürgschaften für Kautionen und sind seit 15 Jahren auch als Förderstiftung für Kunst und Kultur tätig.

ErbbauZ: Wer war denn die Namensgeberin der Stiftung?

Kriese:
 Edith Maryon war Bildhauerin. Sie stammte aus England und siedelte über in die Schweiz, nach Dornach bei Basel, wo sie in den 1920er Jahren eng mit Rudolf Steiner zusammenarbeitete und wichtige Aufgaben beim Bau des Goetheanum übernahm. Sie interessierte sich sehr für soziale Fragen der damaligen Zeit und rief in Dornach unter anderem ein soziales Wohnprojekt ins Leben. Als die Gründer unserer Stiftung 1990 auf der Namenssuche waren, fanden sie in Edith Maryon die passende Persönlichkeit.

ErbbauZ: Sie sagen, die Stiftung hat angefangen mit 12.000 Franken – und heute, nach gut 30 Jahren, hat sie eine Bilanzsumme von über 300 Millionen Franken. Wie konnte das gelingen? Hat die öffentliche Hand Ihre Stiftung mit Geld ausgestattet?

Kriese:
 Nein, Spenden vom Staat oder anderen öffentlichen Stellen gab es keine. Ich denke, mit ihrem Zweck, Grund und Boden zu sichern und im weitesten Sinne sozial zu verwenden, trifft die Stiftung seit 30 Jahren einfach bei vielen Menschen einen Nerv. Wir tun – ganz praktisch und unmittelbar – etwas gegen die Grundstücksspekulation und für den Erhalt bezahlbaren Wohn- und Gewerberaums – natürlich, gemessen an der Größe der Aufgabe, im noch immer viel zu kleinen Rahmen. Ich könnte auch sagen: Die Stiftung hilft auf eine Weise und an Stellen, wo der Staat versagt, sich zurückzieht, untätig bleibt. Land ist knapp und nicht vermehrbar. Pensionskassen, Versicherungen, Investmentfonds und viele andere privatnützige Investoren wissen nicht mehr, wohin mit ihrem Geld, stürzen sich – noch dazu getrieben von einer Nullzinspolitik – auf Land-Assets, überbieten sich dabei gegenseitig und treiben so die Grundstückspreise in die Höhe. Statt regulierend einzugreifen oder die Investoren wenigstens angemessen zu besteuern, verkaufen Staat und Kommunen weiter Grundstücke und haben beispielsweise erst kürzlich in Deutschland die Grundsteuer auf eine Weise reformiert, die das Halten und Liegenlassen und die Unternutzung von Grundstücken attraktiv hält. Staat und Kommunen schauen also nicht nur tatenlos zu, sondern tragen sogar mit dazu bei, dass günstiger Wohnraum immer knapper und Mieten immer teurer wurden. Da lag und liegt eine Stiftung wie die unsere, die sich entgegen dem Trend der Zeit dem Gemeinwohl verpflichtet, nahe. Deshalb kommen die Menschen zu uns. Dabei hilft uns natürlich, dass wir als gemeinnützig anerkannt sind, somit fällt auf Schenkungen und Erbschaften an die Stiftung keine Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer an – das gilt übrigens auch für Zustiftungen aus Deutschland. Doch sind es längst nicht nur Privatleute, die unsere Arbeit schätzen, auch institutionelle Partner mit einer sozial verantwortlichen Anlagepolitik finden inzwischen den Weg zu uns.

ErbbauZ: Das klingt sinnvoll und nachhaltig. Welche Projekte gehören zur Stiftung – vor allem welche Erbbaurechtprojekte?

Kriese:
 Rund 50 Projekte basieren auf einem Erbbau- bzw. Baurechtvertrag mit unserer Stiftung oder einer ihrer Tochterunternehmen als Landeigentümerin; die anderen knapp 100 Liegenschaften halten wir im Volleigentum und vermieten oder verpachten sie. In Deutschland finden sich unter den Erbbaurechtprojekten eine Reihe alternativer Gemeinschaftswohnprojekte in Berlin und Leipzig, außerdem in Berlin unter anderem das „Eine-Welt-Zentrum“, die alternative Kultur-Location „Schokoladen“ sowie das weithin bekannte ExRotaprint-Areal. In der Schweiz zählen zu unseren Baurechtpartnern (Anm. d. Red.: Das Schweizer „Baurecht“ entspricht dem deutschen Erbbaurecht) zwei Schulen, eine Bank, ein Theater, ein Tagungshaus, ein Kurhaus, ein Wohnheim sowie diverse Künstleratelierhäuser und Wohnhäuser. 

ErbbauZ: Wie handhaben Sie das Erbbaurecht?

Kriese:
 Wir setzen das Erbbaurecht vielseitig ein und arbeiten immer einen auf das jeweilige Projekt zugeschnittenen, individuellen Vertrag aus. Regelmäßig findet man in unseren Verträgen einen gemeinwohlorientierten Nutzungszweck, den Ausschluss der Aufteilung in Wohnungseigentum sowie Vorkaufs- und gelegentlich auch Ankaufsrechte. Als Bodenstiftung gehören für uns darüber hinaus verschiedene Vertragsklauseln dazu, die eine spekulative Verwendung bzw. Verwertung des Erbbaurechts ausschließen. Ein geldwerter Vorteil, der dank günstigem Erbbaurecht beim Erbbaurechtnehmer entsteht, muss dem Gemeinwohl zugutekommen.

ErbbauZ: Die Stiftung Edith Maryon ist in der Schweiz und im angrenzenden Ausland engagiert. Wie gelingt der Spagat?

Kriese:
 Was Deutschland und Österreich anbelangt, ist der Spagat nicht allzu groß – dank gemeinsamer Sprache und gemeinsamem Rechtskreis. Viel größer – einmal abgesehen von der Sprache – sind die Unterschiede etwa zu Frankreich, mit seinem auf dem Code civil fußenden Rechtssystem, oder gar zum angelsächsischen Common Law. Dabei weiß ich, von was ich spreche: In Frankreich sind wir seit langem mit einem Projekt vertreten und in England ist derzeit eine Erbschaft zugunsten der Stiftung in Abklärung. Nicht allein das Recht, auch die administrativen Abläufe und Strukturen sind teils sehr anders als wir es von der Schweiz oder von Deutschland kennen. Doch das macht unsere Arbeit auch sehr lehrreich und spannend.

ErbbauZ: Wie sieht denn das Schweizer „Baurecht“ aus? Wo gibt es Gemeinsamkeiten, wo Unterschiede zum deutschen Erbbaurecht?

Kriese:
 Das schweizerische Baurecht entspricht in den Grundzügen dem deutschen Erbbaurecht, wobei die rechtlichen Grundlagen mit wenigen Paragrafen im Zivilgesetzbuch abgehandelt werden. Es gibt einen wichtigen, erwähnenswerten materiellen Unterschied: Das Schweizer Baurecht kennt keine Schutzklauseln für Wohnnutzung. Der Akzeptanz und starken Verbreitung des Baurechts insbesondere in den größeren Städten und für den gemeinnützigen Wohnungsbau hat dies allerdings nicht geschadet. Und dann die Sprache: Einen schweizerischen Rechtstext zu lesen ist ein wahrer Genuss! Kurze, verständliche Sätze, Reduktion auf das Wesentliche – jede*r angehende deutsche Jurist*in sollte hier eine Schulung durchlaufen! Der Umfang eines schweizerischen Baurechtvertrags etwa beträgt gerade mal ein Drittel bis die Hälfte des Umfanges eines deutschen Erbbaurechtvertrags. Im Vergleich zu Deutschland sind das schweizerische Baurecht und auch das übrige Vertragsrecht, jenseits der sprachlichen Qualität, viel weniger stark verrechtlicht. Denn in meiner Wahrnehmung spielt für schweizerische Vertragspartner der Aspekt der Partnerschaft eine größere Rolle als man es in Deutschland gewohnt ist. Der Wille und die Bereitschaft, bei Problemen oder Konflikten nicht gleich mit dem Anwalt zu kommen oder vor Gericht zu ziehen, sondern eine einvernehmliche Lösung unter Partnern auf Augenhöhe zu finden, sind in der schweizerischen Konsenskultur spürbar ausgeprägter.

ErbbauZ: Wie verbreitet ist denn das Baurecht in der Schweiz?

Kriese:
 Der Anteil der Baurechtsliegenschaften am gesamten schweizerischen Immobilienbestand wird von Experten auf fünf Prozent geschätzt und entspricht damit entsprechenden Schätzungen für Deutschland. Bekannte Hochburgen des Baurechts mit jahrzehntelanger Erfahrung sind unter anderem die Städte Zürich, Basel und Biel. Diese und auch viele andere Städte und Gemeinden geben ihr eigenes Land praktisch ausschließlich im Baurecht ab. Zwecks Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus haben einzelne Städte zudem eigene Vertragsmodelle entwickelt. Das Modell der Stadt Zürich beispielsweise gleicht eine tendenziell baurechtgeberfreundliche Heimfallregelung durch eine baurechtnehmerfreundliche Baurechtzinsgestaltung aus. Im Basler Modell teilen sich die Vertragspartner Risiken und Renditen proportional zum jeweiligen Beitrag der beiden Parteien beziehungsweise proportional zum Bodenwert einerseits und Substanzwert der Gebäude andererseits. Im Gegenzug für vergünstigte Konditionen verpflichten sich gemeinnützige Wohnbauträger auf die Einhaltung und Bereitstellung bestimmter Auflagen und Qualitäten, also etwa Belegungsbindungen, Kostenmiete, ökologische und gestalterische Qualitäten, halböffentliche und öffentliche Nutzungen, Rückstellungen für künftige Investitionen.

ErbbauZ: Ihre Stiftung ist auch gesellschaftspolitisch engagiert… 

Kriese:
 Ja, wir thematisieren das in unseren Augen von Wissenschaft, Politik und Medien stark unterschätzte Problem der Bodenspekulation und Bodenrentenprivatisierung. Wir publizieren darüber, sprechen auf Seminaren, Konferenzen und Podien, leisten Aufklärungsarbeit und vermitteln Lösungsansätze. In Basel haben wir die „Bodeninitiative“ mitinitiiert, die 2016 von den Abstimmenden mit einer Zweidrittelmehrheit angenommenen wurde.
Das schweizerische Volksinitiativrecht sieht ja die Möglichkeit vor, außerparlamentarisch, aus der Zivilgesellschaft heraus auf die Gesetzgebung unmittelbar Einfluss zu nehmen und sogar ausformulierte Gesetze zur Abstimmung zu bringen. Mit unserer Initiative konnten wir den Kanton Basel-Stadt gesetzlich dazu verpflichten, sein Land dauerhaft zu halten, allenfalls im Baurecht an Dritte abzugeben, aber nicht mehr zu verkaufen. Seitdem kam es in zahlreichen weiteren Schweizer Städten und Gemeinden zu gleich und ähnlich lautenden Entscheidungen beziehungsweise Initiativen, darunter in Luzern und St. Gallen. Last but not least sind wir Mitgründer des Info-Netzwerks „Gemeingut Boden“, ein loser Zusammenschluss Schweizer Stiftungen und Organisationen zur Aufklärung der Öffentlichkeit über die Bodenfrage und die Möglichkeiten und Vorteile des Baurechts.

ErbbauZ: Eine persönliche Frage zum Schluss: Wie sind Sie eigentlich zur Stiftung Edith Maryon und zum Baurecht gekommen?

Kriese:
 Nach meiner Promotion an der ETH Zürich war die Stiftung auf Mitarbeitersuche, da fanden wir zusammen. Mit meinem Hintergrund unter anderem im Planungsrecht und öffentlichen Baurecht waren mir das private Baurecht und das Erbbaurecht zwar schon damals ein Begriff, aber mehr auch nicht. So musste ich mich on the job reinfuchsen und möchte es heute nicht mehr missen. Es ist ein sehr spezielles, aber wunderbares Rechtsgebiet mit gefühlt unendlichen Gestaltungsmöglichkeiten und einem meines Erachtens enormen sozialen und bodenpolitischen Potenzial.

ErbbauZ: Vielen Dank für das spannende Interview, lieber Herr Dr. Kriese!

Dr. sc. ETH Ulrich Kriese, Umwelt- und Verwaltungswissenschaftler sowie Landschafts- und Freiraumplaner. Mitglied der Geschäftsleitung der Stiftung Edith Maryon, Basel; Kuratoriumsmitglied der Stiftung trias, Hattingen (Ruhr). Mitherausgeber des Buches „Boden behalten – Stadt gestalten“ über die Bodenfrage, das (Erb-)Baurecht, öffentliches Bodeneigentum und gemeinnützigen Wohnungsbau.

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/1

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2021/6

Dr. Matthias Nagel: „Ende des Erbbaurechts: Standdauer versus wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit“ 

Die Zeit, in der immer mehr Erbbaurechte auslaufen, hat begonnen. In seinem Aufsatz in diesem Heft beschreibt Dr. Steffen Ott die rechtlichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung einer voraussichtlichen Standdauer des Bauwerks. Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.V. und Mitherausgeber der ErbbauZ, beleuchtet das Thema aus Sicht der Praxis.

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ErbbauZ: Herr Dr. Nagel, wieso gibt es so wenig Literatur und auch so wenig Rechtsprechung zur Ermittlung der voraussichtlichen Standdauer eines Bauwerks? Das ist doch ein wirtschaftlich bedeutsamer Aspekt, der sicher oft zu Meinungsverschiedenheiten führt …

Nagel:  Das liegt sicherlich daran, dass die Frage erst beim Zeitablauf von Erbbaurechten eine Rolle spielt und viele Verträge erst in der Zukunft insbesondere ab dem Jahr 2030 auslaufen. Zudem ist die Option für den Grundstückseigentümer selten attraktiv, da er an nachteiligen Vertragskonditionen nichts ändern kann, sodass in der Regel ein neuer Vertrag mit einer Laufzeit verhandelt wird und von der Option des § 27 Abs. 3 ErbbauRG kein Gebrauch gemacht wird.

ErbbauZ: Weshalb kommt es – gerade bei gewerblichen Immobilien – zu Begutachtungsschwierigkeiten bei der Bestimmung der voraussichtlichen Standdauer des Bauwerks?

Nagel: Standdauer und wirtschaftliche Nutzung von Gewerbeobjekten sind oft sehr unterschiedlich. Denn natürlich kann ein Supermarktgebäude noch genutzt werden, aber vielleicht gerade nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll als Supermarkt. In diesen Fällen ist die Standdauer tendenziell kein gutes Bewertungsinstrument, denn der eigentliche Nutzen des gewerblichen Erbbaurechts kann – anders als beim Wohnen – entfallen sein.

ErbbauZ: Was ist die Konsequenz?

Nagel: Im besten Fall wird im gewerblichen Erbbaurechtsvertrag neben der Standdauer auch die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit als zusätzliches Kriterium genannt. Ob das für jeden Grundstückseigentümer akzeptabel ist, wäre dann im Einzelfall zu bewerten und es käme auch auf den gewerblichen Zweck als solchen an.

ErbbauZ: Unter welchen Umständen kann in dem Verlangen des Erbbauberechtigten nach einer Entschädigung eine unzulässige Rechtsausübung gesehen werden?

Nagel: Zunächst ist ja erstmal ein Angebot des Grundstückseigentümers nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG erforderlich. Wenn dann der Erbbauberechtigte auf das Angebot des Grundstückseigentümers nicht reagiert oder das Angebot ohne Begründung ablehnt und sich sodann insbesondere vor Gericht darauf beruft, dass die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks vom Grundstückseigentümer unrichtig eingeschätzt worden sei, kann dies sicherlich als unzulässige Rechtsausübung des Erbbaurechtsnehmers angesehen werden.

ErbbauZ: Welchen Rat geben Sie Erbbaurechtsgebern in einer solchen Situation?

Nagel: In der Praxis war ich mit einer solchen Situation noch nicht konfrontiert. Ich halte den Rückzug auf § 27 Abs. 3 ErbbauRG auch eher für ein sinnvolles, aber selten wirtschaftliches Schutzrecht für den Grundstückseigentümer. Er wird es nur in besonderen Fällen anwenden wollen.

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Dr. Matthias Nagel ist in Hannover geboren und studierte Rechtswissenschaften an der Georg-August-Universität in Göttingen. Nach dem Referendariat war er einige Jahre als Rechtsanwalt tätig. Seit dem Jahr 2000 arbeitet er in der Klosterkammer Hannover, zunächst als Justitiar, seit 2007 als Abteilungsleiter Liegenschaften. In seiner Abteilung wird der Grundbesitz, außer Forst, von vier historisch öffentlich-rechtlichen Stiftungen mit ca. 17.000 Erbbaurechten und ca. 12.000 ha landwirtschaftlichen Flächen verwaltet. Seit 2009 ist er außerdem Geschäftsführer der LIEMAK IT GmbH, einem Tochterunternehmen einer Stiftung, die von der Klosterkammer Hannover verwaltet wird. Die LIEMAK IT GmbH bietet neben IT-Dienstleistungen auch eine eigene Software zur Verwaltung von Erbbaurechten an und verwaltet Erbbaurechte für öffentliche und private Erbbaurechtsausgeber. Seit der Gründung im Jahr 2013 ist Herr Dr. Nagel Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.V. Zudem hält Herr Dr. Nagel Vorträge und Seminare zum Erbbaurecht und ist Mitherausgeber der Zeitschrift für das Erbbaurecht (ErbbauZ), die seit 2020 im C.H.Beck Verlag erscheint.

Interview als PDF zum Download

Erschienenen in: ErbbauZ 2021/6

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2021/5

Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg und Roland Breunig: „Wohnen am Schloss dank Erbbaurecht“ 

Über ein außergewöhnlich schönes Erbbaurechtsprojekt sprachen wir mit Notar Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg, der – in privater Eigenschaft – ein Erbbaurecht am historischen Gutshof seiner Familie vergeben hat, und Roland Breunig, Gesellschafter und Geschäftsführer der „Wohnen in Uettingen GmbH“, der das Vorhaben, eine ganz besondere, moderne Wohnanlage im historischen Gewand zu erschaffen, umsetzt.

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ErbbauZ: Herr Dr. Graf Wolffskeel, erzählen Sie uns doch bitte kurz etwas zur Geschichte des Gutshofs und dessen Besonderheiten.

Wolffskeel: Die Familie Wolffskeel ist seit über 800 Jahren mit Stadt und Landkreis Würzburg eng verbunden. Seit 1625 gehört auch die Gemeinde Uettingen zu den sog. „Wolffskeel-Dörfern“ und ist der heutige Sitz der Familie. Das dortige Schloss wurde von meinen Vorfahren ab dem Jahr 1818 erbaut, gehört heute meinem Vater und wird von meinen Eltern und meiner Großmutter bewohnt. Dem Schloss ist ein Gutshof vorgelagert, bestehend aus einem Gutshaus, einem sog. Schweizerhaus, Stallungen, Scheunen und großen Freiflächen. Alles steht unter Denkmalschutz. Eine zeitgemäße Nutzung des Gutshofes im bisherigen Zustand war aber zuletzt nicht mehr möglich.

ErbbauZ: Dann haben Sie nach Lösungen gesucht?

Wolffskeel: 
Für die Familie Wolffskeel war es wichtig, dem Gutshof wieder eine Zukunft und eine neue sinnvolle Nutzung zu geben. Zugleich war es uns aber auch wichtig, dass mit dem alten Baubestand angemessen umgegangen wird, der Gutshof in seiner Gesamtheit bestehen und der Grundbesitz der Familie auch für die nächsten Generationen erhalten bleibt. 

ErbbauZ: Und an dieser Stelle kommt das Erbbaurecht ins Spiel?

Wolffskeel: 
Richtig, denn das Erbbaurecht ermöglicht, unsere eben genannten Wünsche zu verwirklichen. Bei einem Verkauf der Grundstücke wäre dies nicht der Fall gewesen. Daher wurde nun an den Gebäuden des Gutshofes sowie der Freifläche – das sind insgesamt über 5.800 qm – ein Erbbaurecht auf 99 Jahre für die „Wohnen in Uettingen GmbH“ bestellt. Der Erbbauberechtigte wird unter Verwendung des Gebäudebestands und unter Beachtung des Denkmalschutzes insgesamt 24 Wohneinheiten errichten, das Erbbaurecht in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufteilen und diese veräußern. Das Projekt heißt „Wohnen am Schloss“. Das Schloss selbst ist aber nicht Teil des Erbbaurechts.

ErbbauZ: Wie haben Sie beide für dieses große Vorhaben zusammengefunden?

Wolffskeel:
 Herr Breunig mit seinem Büro archicult hatte sich in der Region bereits einen sehr guten Namen gemacht und war uns daher als Spezialist für Bauen im denkmalgeschützten Bestand bekannt. Daher haben wir den Kontakt zu Herrn Breunig gesucht.
Breunig:  Richtig, wir haben in Uettingen in der Ortsmitte ein größeres Projekt, ebenfalls mit Denkmalschutz, realisiert und als die Familie Graf Wolffskeel auf uns zukam mit dem Anliegen, den denkmalgeschützten Gutshof einer neuen Nutzung zuzuführen, waren wir von dem Objekt der Lage und der Atmosphäre gleich begeistert. 

ErbbauZ: Welche Schwierigkeiten gab es, womit Sie anfangs vielleicht nicht gerechnet haben?

Wolffskeel: 
Zunächst einmal war ich mir nicht sicher, ob sich Herr Breunig auf ein Erbbaurecht einlassen wird, da das Erbbaurecht zwar bekanntermaßen eine tolle Sache, aber nicht Standard ist. Glücklicherweise verstand Herr Breunig, warum für uns nur ein Erbbaurecht in Betracht kam. In rechtlicher Hinsicht war das Projekt freilich juristisches Hochreck: Denn um genau zu sein, handelt es sich um ein Gesamterbbaurecht, das auf vier Grundstücken dreier Eigentümer – mein Vater, mein Onkel und ich – bestellt und sodann in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt wurde – und dies noch in der Gestalt eines „Tausches mit Bauträger“. Hier gab es natürlich viele Einzelheiten zu bedenken und zu regeln.
Breunig: Tatsächlich war dies unser erstes Erbbaurechtsprojekt. Wir haben uns in diese doch sehr komplexe Thematik intensiv eingearbeitet, aber um ehrlich zu sein haben wir doch einige Zeit gebraucht, um uns mit dem Gedanken des Erbbaurechts anzufreunden. Bauen ist auch eine emotionale Angelegenheit und künftige Erwerber empfinden hier Nachteile. Zum einen den fortlaufenden Erbbauzins, der im Rahmen der Laufzeit doch mögliche Grundstückskosten übersteigen kann. Zum anderen hat die Finanzierbarkeit von max. 80 % des Wohnungskaufpreises einige Kapitalanleger abgeschreckt – und letztendlich muss die komplexe Thematik des Erbbaurechts natürlich den zukünftigen Erwerbern auch verständlich nahegebracht werden.

ErbbauZ: Wie soll das Projekt konkret ausgestaltet werden? Wer wird die Gebäude nutzen?

Breunig: 
Zum Stand September 2021 haben wir erfreulicherweise bis auf wenige Einheiten alle verkauft. Wir haben bei der Ausgestaltung der Einheiten und der Grundrisse, soweit dies der denkmalgeschützte Bestand zuließ, darauf geachtet, einen Wohnungsmix zu erzeugen, der für alle Generationen geeignet ist und eine gute Durchmischung ermöglichst. Weiter war es uns wichtig, nicht nur an Kapitalanleger, sondern an Eigennutzer zu verkaufen; die finale Quote nach Abverkauf wird bei rund 50 zu 50 sein. Wir freuen uns auf ein gutes Miteinander der zukünftigen Bewohner und haben gerade die Außenanlagen und den großen Innenhof auch bewusst als gemeinschaftlich nutzbare Fläche ausgestaltet, so wie es früher auf den großen Gutshöfen eben auch der Fall war.

ErbbauZ: Gibt es vertragliche Besonderheiten des Erbbaurechts für den Bauträger und die künftigen Erwerber der Wohnungserbbaurechte? 

Wolffskeel: 
Uns war es wichtig, ein für alle Seiten wirtschaftlich und rechtlich ausgewogenes Erbbaurecht zu bestellen, das für die nächsten (mindestens) 99 Jahre ein gutes Miteinander der Eigentümer des Schlosses bzw. der Gutshofgrundstücke einerseits und der Erbbauberechtigten andererseits ermöglicht. Hierfür waren auch zahlreiche wechselseitige Dienstbarkeiten ein wichtiger Baustein. Da ich aus meiner täglichen Praxis weiß, wie problematisch Vorkaufsrechte sein können, haben wir zum Wohle der Erbbauberechtigten weitgehend auf Vorkaufsrechte zu unseren Gunsten verzichtet, obwohl dies durchaus üblich gewesen wäre. 
Breunig: Die von Graf Wolffskeel formulierten Dienstbarkeiten habe ich anfangs gegenüber den künftigen Erwerbern als problematisch und erklärungsbedürftig eingeschätzt. Tatsächlich gab es hier jedoch seitens der Käufer so gut wie keine Nachfragen, sondern grundsätzlich Verständnis.

ErbbauZ: Herr Breunig, Sie haben bereits verschiedene Projekte im Denkmalschutz realisiert. Was war für Sie die besondere Herausforderung bei diesem Projekt?

Breunig:
 Dieses Projekt war aufgrund der verschiedenen Eigentümer, unterschiedlichen Grundrisse und der äußerst komplexen Vertragsgestaltung für uns insgesamt eine große Herausforderung. Im Hinblick auf Architektur, Städtebau und Denkmalschutz war es uns wichtig, die ehemaligen landwirtschaftlich genutzten Gebäude, das heißt Scheunen und Stallungen, so umzunutzen, dass die ursprünglichen Nutzungen nicht völlig überformen, sondern in Wesenszügen noch erkennbar sind und Geometrie sowie historische Scheunentore oder Fenster komplett belassen werden konnten. In einem konstruktiven Dialog mit den Genehmigungsbehörden und vor allem dem Denkmalschutz ist uns ein Entwurf gelungen, der diese Themen abdeckt und es somit möglich machen wird, diesem historischen und charmanten Gutshof mit einer neuen Nutzung dauerhaft zu erhalten. Diese gedankliche und entwurfliche Flexibilität zwischen Denkmalschutz und den Planern ist aus unserer Sicht unabdingbar, um gerade im ländlichen Bereich viele gerade größere historische Anlagen einer neuen Nutzung zuzuführen und somit vor dem Verfall zu bewahren.

ErbbauZ: Vielen Dank für die spannenden Einblicke in dieses zukunftsweisende Projekt!

Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg, geboren 1988, wuchs auf Schloss Uettingen auf und fühlt sich dem dargestellten Projekt daher aus persönlicher Sicht eng verbunden. Seit 2020 ist er Notar in Bamberg und insofern beruflich mit Erbbaurechten befasst. Er publiziert regelmäßig zum Erbbaurecht, insbesondere als Autor des Kapitels Erbbaurecht im Beck´schen Notarhandbuch.
Mehr über das Projekt „Wohnen am Schloss“ finden Sie unter https://wohnen-in-uettingen.de/wohnen-am-schloss/

Roland Breunig ist Gründer des Büros archicult GmbH – breunig architekten und seit 1994 selbstständig. Das Büro mit mittlerweile 35 Mitarbeitern beschäftigt sich seit jeher mit dem Bauen im Bestand und in der Denkmalpflege, seit 10 Jahren wurde eine Gesellschaft zur Entwicklung und Umsetzung eigener Projekte gegründet. Antrieb war und ist bis heute die Realisierung außergewöhnlicher Projekte und Revitalisierung brachliegender historischer Ensembles. Bekanntestes Projekt des Büros ist die Revitalisierung des ehem. Bürgerbräu in Würzburg, umgesetzt 2012-2016, für die das Büro den Antonio Petrini Preis 2016 – Anerkennung, Pferdestall Bürgerbräu Würzburg erhalten hat.

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/5

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2021/4

Stefan Meusel: „Erbbaurecht und Banken – keine echte Traumbeziehung“

Das Erbbaurecht kann eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf sein. Die Banken sind beim Erbbaurecht allerdings vorsichtig. Stefan Meusel Rechtsanwalt und Notar bei ZENK Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB in Berlin und Mitherausgeber der ErbbauZ erklärt, welche Fallstricke es gibt

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ErbbauZ: Herr Meusel, die Finanzierung von Erbbaurechten scheint für Banken eine große Herausforderung zu sein. Wieso ist das so?

Meusel:
 Die größte Herausforderung besteht zunächst darin, dass es sich bei der Finanzierung von Erbbaurechten um einen Sonderfall handelt, der seltener vorkommt als die Finanzierung des Erwerbs von Volleigentum. Daher kommen leicht abgewandelte Mechanismen zur Anwendung, die bei verschiedenen Instituten unterschiedlich gut vorbereitet und in der Kreditsachbearbeitung nicht immer gut bekannt sind. Dazu kommt, dass Erbbaurechte in ihrer Ausgestaltung vielfältiger sind als das gesetzlich genormte Volleigentum, sodass die Bewertung eines Erbbaurechts innerhalb einer größeren Spannweite erfolgt. Dafür braucht es kompetente Verhandlungspartner – auf beiden Seiten!

ErbbauZ: Banken haben ja oft ein Problem mit den Zustimmungsvorbehalten zugunsten des Erbbaurechtsgebers. Zu Recht?

Meusel:
 Zustimmungsvorbehalte sind üblich und für den Erbbaurechtsgeber auch sinnvoll, um die Kontrolle über die Nutzung des Grundstücks und die Beleihung zu ermöglichen. Sie bedeuten aber immer auch einen zusätzlichen Schritt im (Finanzierungs-)Prozess. Bei der Bestellung eines Grundpfandrechts ist es daher sinnvoll, diese Schritte vorzubereiten und die wechselseitigen Interessen zu kennen. Dies gilt auch für den Erbbaurechtsgeber, der schon bei der Ausgestaltung des Erbbaurechtsertrags darauf achten sollte, den Erbbaurechtsvertrag nicht zu streng auszugestalten, damit der Erbbaurechtsnehmer überhaupt finanzieren kann. Das wird umso schwerer, je größer die Abschläge sind, die der Erbbaurechtsnehmer bei der Ermittlung des Beleihungswerts aufgrund zu eng ausgestalteter Bedingungen hinnehmen muss. 

ErbbauZ: Gerade bei der Absicherung der Finanzierung laufen die Interessen zuwider, wie Peter Freckmann in seinem Beitrag in dieser Ausgabe verdeutlicht. Gibt es hier praktikable Lösungen? 

Meusel:
 Eine Reihe von Bedingungen, die der Erbbaurechtsvertrag enthalten muss, sind in der Praxis sehr hilfreich. Dazu gehören die Zustimmungsfreiheit der Veräußerung bei der Zwangsversteigerung bzw. eine genau definierte Zustimmungspflicht, die in der Regel an die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen – vor allem die Zahlung des Erbbauzinses – geknüpft sein wird. Außerdem sind der Rang des Finanzierungsgrundpfandrechts, der versteigerungsdfeste Erbbauzins und die Entschädigung bei Zeitablauf von maßgelblicher Bedeutung.  

ErbbauZ: Und welche Rolle spielt die Kommunikation mit den Banken?

Meusel:
 Das ist beim Erbbaurecht nicht anders als bei „normalen“ Finanzierungen: Eine größtmögliche Transparenz und ein Austausch unter Einbindung qualifizierter Verhandlungsführer auf beiden Seiten ist stets hilfreich. Wenn man, vor allem bei der Neubestellung eines Erbbaurechts, die Möglichkeit hat, den Erbbaurechtsvertrag selbst zu beeinflussen, d.h. den Erbbaurechtsvertrag und die Finanzierung parallel zu verhandeln und ggf. sogar die Bank und den Grundstückeigentümer in Austausch treten zu lassen, um die Grenzen der jeweiligen Gestaltungsspielräume aufzuzeigen, dann sollte man diese Möglichkeit auch nutzen. 

ErbbauZ: Welchen Tipp haben Sie, um auf Bankgespräche gut vorbereitet zu sein und diese erfolgreich zu führen?

Meusel:
 Eine gute Vorbereitung und ein durchgehendes Verständnis der Besonderheiten des Erbbaurechtsvertrags sind unabdingbar. Das gilt auch für die Bank, d.h. wenn der Eindruck entsteht, dass die Bank das Erbbaurecht wie ein normales Grundstück behandelt, ist Vorsicht geboten. Die Auswahl einer kompetenten Bank, die einschlägige Erfahrungen mit der Finanzierung von Erbbaurechten hat, ist dabei ein erster wichtiger Schritt. Außerdem ist es stets hilfreich, verschiedene Varianten der rechtlichen Ausgestaltung kommerziell „durchzuspielen“, um die Auswirkungen besser zu verstehen. Dafür ist häufig die Einbindung externer Kompetenz sinnvoll. 

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Stefan Meusel ist Rechtsanwalt und Notar bei ZENK Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB in Berlin und Mitherausgeber der ErbbauZ.

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/4

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2021/3

Christian Stupka: „Mein Wunsch: ein immerwährendes Erbbaurecht für Genossenschaften“

Wohnungsbaugenossenschaften treten für die Schaffung von sicherem und bezahlbarem Wohnraum ein, denn sozialverträgliches Wohnen in Ballungsräumen wird immer schwieriger. Für bezahlbaren Wohnraum ist bezahlbarer Grund und Boden unabdingbar. Leider ist der Erbbauzins oft  an die Entwicklung des Bodenrichtwerts gekoppelt und steigt stetig an – auch für die Wohnungsbaugenossenschaften, obwohl sie nicht renditeorientiert, sondern rein kostendeckend wirtschaften. GIMA München eG-Vorstand Christian Stupka berichtet von der Lage in München.

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ErbbauZ: Herr Stupka, neulich las ich, dass die Landeshauptstadt München beim Thema Genossenschaften anderen Städten einiges voraus hat. Inwiefern denn das?

Stupka:
 Mittlerweile vergibt die Landeshauptstadt München 40 % aller Flächen zum Wohnungsbau, die noch im Eigentum der Stadt sind, an Genossenschaften. Das hat den Hintergrund, dass die Stadt ihre Grundstücke früher gegen Höchstgebot verkauft hat – zumeist an Bauträger und städtische Gesellschaften. Dann gab es ein Umdenken in Richtung Konzeptvergaben zum Festpreis, wo im nächsten Schritt die Genossenschaften ins Spiel kamen. Denn mittlerweile haben sich die Genossenschaften formiert. Traditionsgenossenschaften und neu gegründete Genossenschaften sind so in der Lage, jährlich hunderte Wohnungen zu errichten. Der jüngste Stand ist, dass die Landeshauptstadt München 100 % ihrer Flächen für den Mietwohnungsbau vergibt, weil die sonstige Quote bei Neubauwohnungen in München bei Mietwohnungen sehr niedrig ist – ca. 60-70 % sind Eigentumswohnungen und hier steuert die Stadt jetzt dagegen.

ErbbauZ: Was macht Genossenschaftswohnungen denn so attraktiv aus Sicht der  Landeshauptstadt München?

Stupka:
 Die Stadt bekommt dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für eine breite Bevölkerungsschicht. Es gibt in München 40.000 Genossenschaftswohnungen mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von etwa 7 Euro pro Quadratmeter im Bestand– das ist etwa 50 % dessen, was man auf dem freien Wohnungsmarkt zahlt. Ganz zu schweigen von Neubaumieten, die schon bei 20 Euro pro Quadratmeter liegen können. Genossenschaftswohnungen sind also eine solide Ergänzung zu den städtischen Wohnungsgesellschaften, die ja im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge Wohnungen erreichten und ungefähr 70.000 Wohnungen in München bewirtschaften.

ErbbauZ: Sorgen Genossenschaften denn auch für Innovation in der Stadt?'

Stupka:
 Ja, für Innovation und vor allem für eine soziale Rendite. Der „Social Deal“ besagt – und das eigentlich schon seit 150 Jahren – dass die Kommune den Genossenschaften Baugrund verschafft und auf der anderen Seite dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sowie gute nachbarschaftliche Beziehungen und kleinteilige Netze der gegenseitigen Unterstützung im Wohnalltag bekommt. Dies entlastet die Stadt beispielsweise bei sozialen Aufwendungen deutlich. 
Dazu kommt, dass die Genossenschaften in München über das Wohnen hinaus in Neubauquartieren nachbarschaftlich wirken, das heißt auch Räume herstellen und Angebote schaffen, die weit über das Wohnen hinausgehen. Es wird auch eine kleinteilige Gewerbestruktur geboten, Gemeinschaftsräume, diverse Kombinationen aus Wohnen und Arbeiten – Stichwort Homeoffice – und dazu sehr innovative Mobilitätskonzepte für die Bewohner.

ErbbauZ: Lassen Sie uns jetzt aber mal zum Erbbaurecht schauen – wie sind hier denn die jüngsten Entwicklungen in München?

Stupka:
 Es gibt aktuell eine radikale Kehrtwende: Anfang 2020 wurde entschieden, dass städtische Grundstücke nur noch im Erbbaurecht vergeben werden – früher hat die Stadt viele Grundstücke zugunsten des städtischen Haushalts verkauft. Dies trifft nun natürlich auch die Genossenschaften, die bis dahin das Wahlrecht hatten, ob sie Baugrundstücke kaufen oder im Erbbaurecht nehmen. Meist hat man sich für den Kauf entschieden.

ErbbauZ: Wie bewerten Sie diese neue Vergabepraxis der Landeshauptstadt?

Stupka:
 Ich sehe die Entwicklung eher kritisch. Die Genossenschaften sind derart verlässliche Partner der Stadt, sodass wir das Erbbaurecht eher hinderlich wahrnehmen. Wir planen ohnehin langfristig auch im Sinne der Stadt München und damit brauchen wir das Erbbaurecht doch nicht. Hinzu kommt, dass die Genossenschaften leidvolle Erfahrungen beim Auslaufen der Erbbaurechtsverträge gemacht haben, was Grundstücke von ehemaligen Staatsbetrieben wie der Post und der Bahn angeht. Bei den jetzt ausgelaufenen Verträgen wurde der jetzt exorbitant hohe Verkehrswert der Grundstücke bei der Neubewertung des Erbbaurechts angesetzt und das führt letztendlich zu Mieterhöhungen zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter. Somit stehen gerade Traditionsgenossenschaften dem Erbbaurecht äußerst skeptisch gegenüber.

ErbbauZ: Was wäre nötig, um dieser Skepsis entgegenzutreten? Welche Veränderung wünschen sich Genossenschaften in Bezug auf das Erbbaurecht

Stupka:
 Wir akzeptieren natürlich die Linie der Stadt, aber die Erbbaurechtsverträge müssen partnerschaftlich werden. Derzeit sind sie das leider nicht. Es gibt zahlreiche Auflagen und Heimfallregelungen, die von einer Misstrauenskultur geprägt sind. Es gibt Beleihungshemmnisse, die die Genossenschaften bei den Banken schlechterstellen als wenn auf eigenen Grundstücken gebaut wird. Ein weiterer Aspekt ist die Bemessung des Erbbauzinssatzes. Mittlerweile wird dieser an den Liegenschaftszinssatz angepasst, aktuell sind das 1,75 %. Allerdings können Genossenschaften gegenwärtig 15- oder 20-jährige Darlehn auch unterhalb dieses Zinssatzes finanzieren, sodass man trotz der Schlechterstellung gegenüber Volleigentum eine höhere finanzielle Belastung durch den Erbbauzinssatz trägt.

ErbbauZ: Gibt es für Genossenschaften gar keine positiven Aspekte?

Stupka:
 Doch, durchaus. Die Genossenschaften können wählen zwischen laufendem Erbbauzinssatz und kapitalisiertem Erbbauzinssatz für die gesamte Laufzeit von 80 Jahren. Letzterer ist von Vorteil – im Vergleich liegt man bei etwa 70-75 % des Kaufpreises. Diesen Weg schlagen die meisten Genossenschaften dann auch ein.

ErbbauZ: Was wünschen Sie sich für die Zukunft?

Stupka:
 Aus bodenpolitischen Gründen bin ich eigentlich ein Verfechter des Erbbaurechtes. Für das langfristig gedeihliche Zusammenwirken von Stadt und Genossenschaften wünschen wir uns  ein immerwährendes Erbbaurecht. Das bedeutet, den Genossenschaften wird ein unbegrenztes Erbbaurecht eingeräumt, das frühestens nach Ablauf von 80-99 Jahren gekündigt werden kann, sofern die Stadt ein berechtigtes Interesse nachweist, das Grundstück zukünftig anderweitig  nutzen zu wollen. Wer weiß schon, was in 100 Jahren in München los sein wird?

ErbbauZ: Vielen Dank für die interessanten Einblicke!

Christian Stupka war Gründungsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft WOGENO. Diese hat seit ihrer Gründung 1993 über 800 Wohnungen erworben oder neu gebaut. Zudem ist Stupka Vorstand der Genossenschaftlichen Immobilienagentur München (GIMA). Er engagiert sich zudem für die Mitbauzentrale München – eine zentrale Anlaufstelle für alle, die ein gemeinschaftsorientiertes Wohnprojekt gründen oder sich einer Initiative anschließen möchten. In Anerkennung seiner besonderen Verdienste um den Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat Bürgermeisterin Christine Strobl Christian Stupka im Jahr 2016 mit der Medaille „München leuchtet – Den Freundinnen und Freunden Münchens“ in Silber ausgezeichnet.

GIMA München eG: 34 sozial orientierte Wohnungsunternehmen

Die GIMA München eG (Genossenschaftliche Immobilienagentur München eG) ist ein Zusammenschluss von derzeit 35 Wohnungsunternehmen in München. Die Mitgliedsunternehmen sind Genossenschaften oder haben ihre Wurzeln in der Gemeinnützigkeit. 
Die GIMA startete im Jahr 2005 als Modellprojekt des Städtebauministeriums im Forschungsprogramm „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ (ExWoSt). 2007 etablierte sie sich als wirtschaftlich eigenständige Dienstleistungsgenossenschaft für ihre Mitglieder. 

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/3

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