Die ErbbauZ – unsere Fachzeitschrift mit C. H. Beck

Cover ErbbauZ

Seit 2020 gibt der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit dem Verlag C. H. Beck die Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ) heraus. Sie bildet als einzige Fachzeitschrift zum Thema die gesamte relevante Rechtsprechung ab und enthält Fachbeiträge, Urteilskommentierungen, Literaturhinweise, News sowie Interviews.

Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands erhalten die ErbbauZ kostenlos. Andere Interessierte können Sie hier bestellen.

Auf unserer Website veröffentlichen wir die Interviews der vergangenen Ausgaben.

Interviews der ErbbauZ

2022/2

Ingo Strugalla: „Kommunikation ist bei auslaufenden Erbbaurechten das A und O“ 

Trotz langer Laufzeiten bleiben Erbbaurechte Verträge auf Zeit. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten bei Ablauf des Erbbaurechts, die jedoch nicht für jeden Vertrag gleichermaßen zutreffen. Deshalb ist jeder Erbbaurechtsvertrag ein Einzelfall und die frühzeitige Kommunikation von entscheidender Bedeutung für beide Seiten. Nicht zuletzt haben Erbbaurechtsgeber auch ein Reputationsrisiko. Wie diese Kommunikation optimal gestaltet werden kann, erklärt Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau aus Heidelberg.

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ErbbauZ: Die Stiftung Schönau hat derzeit mehr als 13.300 Erbbaurechtsverträge. Wie bewältigen Sie die Verwaltung dieser Menge? 

Strugalla:
 Erbbaurechtsverträge sind eigentlich ein sehr dankbares Produkt in der Bewirtschaftung. Inzwischen sind zudem fast alle Vorgänge digitalisiert und laufen in der Regel automatisiert, insofern sind keine allzu großen Personalressourcen mehr erforderlich. Wir haben in der Abteilung Immobilien neun Mitarbeiter, die 21.000 Erbbaurechts- und Pachtverträge betreuen. Größerer Aufwand entsteht erst, wenn Häuser verkauft werden, d.h. ein neuer Erbbaurechtsnehmer in den Vertrag einsteigt. Generell sind für die Bewirtschaftung großer Vertragsmengen sehr gut ausgebildetes Personal und hochwertige EDV-Tools – Stichwort ERP, DMS – freilich unabdingbar. 

ErbbauZ: Nun empfinden vermutlich die meisten Erbbaurechtsnehmer die Laufzeit ihrer Erbbaurechtsverträge als ewig – eine Laufzeit von 99 Jahren umfasst schließlich mehrere Generationen. Das Ende hat man also nicht unbedingt im Blick. Ein Fehler?

Strugalla:
 Das hat nichts mit Fehler zu tun – es ist schlicht menschlich, nicht immer die nächsten Jahrzehnte im Blick zu haben. Aber beim Erbbaurecht ist frühzeitig sicherlich besser als zu spät. Überspitzt gesagt: Jede Stunde zählt!

ErbbauZ: Ab wann wird es also spannend?

Strugalla:
 Wir gehen spätestens 30 Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts aktiv auf unsere Erbbaurechtsnehmer zu und zeigen Ihnen die Möglichkeiten auf – denn es liegen ja beidseitig Chancen und Risiken im Auslaufen und man braucht ein Verständnis davon, welche Handlungsoptionen am Vertragsende in Betracht kommen. 

ErbbauZ: Wieso ist es notwendig, jeden Erbbaurechtsvertrag individuell zu betrachten? Inwiefern unterscheiden sich die Fälle?

Strugalla:
 Zum einen unterscheiden sich ja gewerbliche von privaten Erbbaurechtsnehmern. Letztere lassen sich nochmals unterteilen in Wohnungserbbaurechte und private Erbbaurechte. Trotz dieser einfachen Unterteilung ist jeder Vertrag ein echter Einzelfall, denn ein Erbbaurecht muss für die Parteien einfach passend sein – passend für die Vermögensdisposition, passend für die Lebensplanung. Für manchen kann der Erwerb eines Erbbaurechts mit einer Restlaufzeit von 30 Jahren durchaus genau das Richtige sein, wenn man beispielsweise plant, den Lebensmittelpunkt zum Renteneintritt in eine andere Region zu verlegen. Manche Erbbauberechtigten wollen nicht oder haben nicht die finanziellen Mittel, die neuen Erbbauzinsen zu bezahlen und so müssen individuelle Lösungen für jedes Grundstück her. Wichtig ist einfach, die Risiken zu verstehen und eine ganz bewusste Entscheidung zu treffen.

ErbbauZ: Vorzeitige Verlängerung, reguläre Verlängerung, Rückgabe des Grundstücks oder Grundstücksverkauf: Welche Lösung kommt nach Ablauf des Erbbaurechts am häufigsten zum Einsatz?

Strugalla:
 Vermutlich wird das – zumindest bei uns – die vorzeitige Verlängerung sein, da eine Finanzierung beim Verkauf sonst nicht mehr möglich ist. Technisch gesehen sind die häufigsten Lösungen wohl Verlängerungen mit oder ohne Konditionsanpassungen oder eben eine Entschädigung. Klar ist das Thema Auslaufen auch immer ein ökonomisches Thema. In den nächsten 30 Jahren laufen bei uns über 1.400 Verträge aus – allein die Entschädigungen für diese würden hier im 3-stelligen Millionenbereich liegen. Insofern müssen wir austarieren, welche Verträge – mit Anpassungen – nun verlängert werden und welche Verträge wie gelöst werden können. Aber das sind immer sehr individuelle Entscheidungen und das wichtigste ist, bereits jetzt auf auslaufende Verträge hinzuweisen und gegebenenfalls schon erste Gespräche über die Zukunft zu führen.  

ErbbauZ: Worauf kommt es bei der Kommunikation mit dem Erbbaurechtsnehmer an? Wieso ist Fingerspitzengefühl hier so wichtig?

Strugalla:
 Am Erbbaurecht hängen Schicksale. Die Frage nach dem Ende der Laufzeit hat einfach eine sehr starke emotionale Komponente: Es geht um das eigene Zuhause – da kommt beim Erbbaurechtsnehmer plötzlich ein Gefühl der Ohnmacht gegenüber dem Erbbaurechtsgeber auf, und genau dieses Gefühl möchten wir unseren Kunden nehmen. Man darf nicht vergessen, dass es für uns auch um ein kommunikatives Reputationsrisiko geht, das wir vermeiden möchten.
Wir machen daher dann alles frühzeitig transparent, kommunizieren ganz offen die Chancen und Risiken für beide Seiten. Hierfür haben wir auch extra einen Flyer ausgearbeitet (Anm. d. Red.: Der Flyer steht hier zum Download bereit: stiftungschoenau.de/app/uploads/2021/08/Flyer-Ausl.Erbbaurechte.pdf), der zeigt, welche Lösungen es gibt, der Beispielberechnungen enthält und verschiedene Optionen auflistet. Das macht die Menschen handlungsfähig und motiviert zur Reaktion und Interaktion mit uns. Zudem bieten wir Hilfestellung, wie man mit der Situation umgehen kann.
Natürlich setzt diese anspruchsvolle Kommunikation voraus, dass wir gut geschulte Mitarbeiter einsetzen, die diese Kommunikation exzellent beherrschen.

ErbbauZ: Das heißt, persönlicher Kontakt trotz Digitalisierung bleibt auch in Zukunft wichtig?

Strugalla:
 Nur mit persönlichem Kontakt kann man gute Verhandlungen führen!

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Ingo Strugalla (geb. 13.8.1965 in Hannover) studierte Wirtschaftswissenschaften und absolvierte studienbegleitend den Fernunterricht zum Kaufmann der Wohnungswirtschaft. Nach verschiedenen Stationen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Prokurist und Geschäftsführer baute er ab 2001 für die Deutsche Wohnen AG das Portfoliomanagement auf. Ein Schwerpunkt lag in der erstmaligen Ermittlung des Net Asset Value über eine Teil- und Massenbewertung der Wohnungsbestände. Unter der Dachmarke Stiftung Schönau führt Strugalla als Geschäftsführender Vorstand die Evangelische Stiftung Pflege Schönau und die Evangelische Pfarrpfründestiftung Baden. Zudem ist er Geschäftsführer der Prokiba GmbH (Gesellschaft für Projektentwicklung und Projektsteuerung für kirchliches Bauen in Baden mbH).

Die Stiftung Schönau

Die Stiftung Schönau ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Heidelberg. Aus rund 21.000 Erbbau- und Pachtverträgen, der Vermietung von rund 900 Wohnungen, Investitionen in Immobilienfonds sowie der Bewirtschaftung von 7.600 Hektar Wald erzielt sie Erlöse, um ihren Stiftungszweck zu erfüllen. Aufgabe der Stiftung ist die professionelle Bewirtschaftung ihres Vermögens. Die Erträge daraus fließen zu einem überwiegenden Teil direkt in den Haushalt der Evangelischen Landeskirche in Baden und finanzieren kirchliches Bauen und Pfarrstellen. 
Mit rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen gehört die Stiftung Schönau im bundesweiten Vergleich zu den größten Erbbaurechtsausgebern. Ihre Grundstücke verteilen sich vor allem auf die badischen Metropolen Mannheim, Heidelberg und Freiburg. Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (Odenwald). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und nachhaltig und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Mit rund 80 Beschäftigten ist die Stiftung Schönau eine der ältesten Institutionen Heidelbergs. Mehr unter www.StiftungSchoenau.de 

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/2

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2022/1

Dr. Ulrich Kriese: „Erbbaurecht trifft auf schweizerische Konsenskultur“

Fragen nach dem Landeigentum und nach der Landverteilung und -nutzung sind seit jeher von allgemeiner, gesellschaftlicher Bedeutung. Hier setzt die gemeinnützige schweizerische Stiftung Edith Maryon an. Im Interview beleuchtet Dr. Ulrich Kriese die Ziele der Stiftung und gibt Einblicke ins Schweizer Baurecht bzw. Erbbaurecht.

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ErbbauZ: Herr Dr. Kriese, können Sie uns bitte kurz die Stiftung Edith Maryon vorstellen?

Kriese: Unsere Stiftung, gegründet 1990, versteht sich im Kern als operativ tätige Bodenstiftung, das heißt sie übernimmt Grundstücke – Bauland, Wohn- und Geschäftshäuser, Zweckbauten aller Art, Gartenland, Bauernhöfe – mit dem Versprechen, sie dauerhaft zu halten, nicht spekulativ zu verwerten, und sie für einen sozialen Zweck zur Verfügung zu stellen oder jedenfalls auf sozial nachhaltige Art zu bewirtschaften. Unsere Projektpartner und Grundstücksnutzer sind Genossenschaften, Haus-GmbHs des Mietshäuser-Syndikats, Sozialunternehmen, gemeinnützige Organisationen – aber auch viele Privatpersonen. Dabei sind wir als Stiftung allerdings eher atypisch unterwegs: Gegründet wurde die Stiftung nämlich mit sehr wenig Geld – 12.000 Franken – und sie ist zugleich unternehmerisch und gemeinnützig tätig. Bis heute verdankt sie ihr Wachstum ihren vielen Zustifter*innen und Darlehensgeber*innen. So gelangte unsere Stiftung schon bald nach ihrer Gründung zu ersten Grundstücken und konnte sogar bauen. Rückblickend betrachtet ein kleines Wunder, aber so funktioniert unsere Stiftung bis heute: Eigentümer von Grundstücken wenden sich an uns auf der Suche nach einer sozialen Nachlasslösung, und Menschen, die Geld übrighaben, unterstützen die Stiftung bei der Finanzierung von Grundstückskäufen, Umbauten und Sanierungen. Neben alldem unterhalten wir einen Solidaritätsfonds für Mietkautionen mit inzwischen mehr als 10.000 Bürgschaften für Kautionen und sind seit 15 Jahren auch als Förderstiftung für Kunst und Kultur tätig.

ErbbauZ: Wer war denn die Namensgeberin der Stiftung?

Kriese:
 Edith Maryon war Bildhauerin. Sie stammte aus England und siedelte über in die Schweiz, nach Dornach bei Basel, wo sie in den 1920er Jahren eng mit Rudolf Steiner zusammenarbeitete und wichtige Aufgaben beim Bau des Goetheanum übernahm. Sie interessierte sich sehr für soziale Fragen der damaligen Zeit und rief in Dornach unter anderem ein soziales Wohnprojekt ins Leben. Als die Gründer unserer Stiftung 1990 auf der Namenssuche waren, fanden sie in Edith Maryon die passende Persönlichkeit.

ErbbauZ: Sie sagen, die Stiftung hat angefangen mit 12.000 Franken – und heute, nach gut 30 Jahren, hat sie eine Bilanzsumme von über 300 Millionen Franken. Wie konnte das gelingen? Hat die öffentliche Hand Ihre Stiftung mit Geld ausgestattet?

Kriese:
 Nein, Spenden vom Staat oder anderen öffentlichen Stellen gab es keine. Ich denke, mit ihrem Zweck, Grund und Boden zu sichern und im weitesten Sinne sozial zu verwenden, trifft die Stiftung seit 30 Jahren einfach bei vielen Menschen einen Nerv. Wir tun – ganz praktisch und unmittelbar – etwas gegen die Grundstücksspekulation und für den Erhalt bezahlbaren Wohn- und Gewerberaums – natürlich, gemessen an der Größe der Aufgabe, im noch immer viel zu kleinen Rahmen. Ich könnte auch sagen: Die Stiftung hilft auf eine Weise und an Stellen, wo der Staat versagt, sich zurückzieht, untätig bleibt. Land ist knapp und nicht vermehrbar. Pensionskassen, Versicherungen, Investmentfonds und viele andere privatnützige Investoren wissen nicht mehr, wohin mit ihrem Geld, stürzen sich – noch dazu getrieben von einer Nullzinspolitik – auf Land-Assets, überbieten sich dabei gegenseitig und treiben so die Grundstückspreise in die Höhe. Statt regulierend einzugreifen oder die Investoren wenigstens angemessen zu besteuern, verkaufen Staat und Kommunen weiter Grundstücke und haben beispielsweise erst kürzlich in Deutschland die Grundsteuer auf eine Weise reformiert, die das Halten und Liegenlassen und die Unternutzung von Grundstücken attraktiv hält. Staat und Kommunen schauen also nicht nur tatenlos zu, sondern tragen sogar mit dazu bei, dass günstiger Wohnraum immer knapper und Mieten immer teurer wurden. Da lag und liegt eine Stiftung wie die unsere, die sich entgegen dem Trend der Zeit dem Gemeinwohl verpflichtet, nahe. Deshalb kommen die Menschen zu uns. Dabei hilft uns natürlich, dass wir als gemeinnützig anerkannt sind, somit fällt auf Schenkungen und Erbschaften an die Stiftung keine Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer an – das gilt übrigens auch für Zustiftungen aus Deutschland. Doch sind es längst nicht nur Privatleute, die unsere Arbeit schätzen, auch institutionelle Partner mit einer sozial verantwortlichen Anlagepolitik finden inzwischen den Weg zu uns.

ErbbauZ: Das klingt sinnvoll und nachhaltig. Welche Projekte gehören zur Stiftung – vor allem welche Erbbaurechtprojekte?

Kriese:
 Rund 50 Projekte basieren auf einem Erbbau- bzw. Baurechtvertrag mit unserer Stiftung oder einer ihrer Tochterunternehmen als Landeigentümerin; die anderen knapp 100 Liegenschaften halten wir im Volleigentum und vermieten oder verpachten sie. In Deutschland finden sich unter den Erbbaurechtprojekten eine Reihe alternativer Gemeinschaftswohnprojekte in Berlin und Leipzig, außerdem in Berlin unter anderem das „Eine-Welt-Zentrum“, die alternative Kultur-Location „Schokoladen“ sowie das weithin bekannte ExRotaprint-Areal. In der Schweiz zählen zu unseren Baurechtpartnern (Anm. d. Red.: Das Schweizer „Baurecht“ entspricht dem deutschen Erbbaurecht) zwei Schulen, eine Bank, ein Theater, ein Tagungshaus, ein Kurhaus, ein Wohnheim sowie diverse Künstleratelierhäuser und Wohnhäuser. 

ErbbauZ: Wie handhaben Sie das Erbbaurecht?

Kriese:
 Wir setzen das Erbbaurecht vielseitig ein und arbeiten immer einen auf das jeweilige Projekt zugeschnittenen, individuellen Vertrag aus. Regelmäßig findet man in unseren Verträgen einen gemeinwohlorientierten Nutzungszweck, den Ausschluss der Aufteilung in Wohnungseigentum sowie Vorkaufs- und gelegentlich auch Ankaufsrechte. Als Bodenstiftung gehören für uns darüber hinaus verschiedene Vertragsklauseln dazu, die eine spekulative Verwendung bzw. Verwertung des Erbbaurechts ausschließen. Ein geldwerter Vorteil, der dank günstigem Erbbaurecht beim Erbbaurechtnehmer entsteht, muss dem Gemeinwohl zugutekommen.

ErbbauZ: Die Stiftung Edith Maryon ist in der Schweiz und im angrenzenden Ausland engagiert. Wie gelingt der Spagat?

Kriese:
 Was Deutschland und Österreich anbelangt, ist der Spagat nicht allzu groß – dank gemeinsamer Sprache und gemeinsamem Rechtskreis. Viel größer – einmal abgesehen von der Sprache – sind die Unterschiede etwa zu Frankreich, mit seinem auf dem Code civil fußenden Rechtssystem, oder gar zum angelsächsischen Common Law. Dabei weiß ich, von was ich spreche: In Frankreich sind wir seit langem mit einem Projekt vertreten und in England ist derzeit eine Erbschaft zugunsten der Stiftung in Abklärung. Nicht allein das Recht, auch die administrativen Abläufe und Strukturen sind teils sehr anders als wir es von der Schweiz oder von Deutschland kennen. Doch das macht unsere Arbeit auch sehr lehrreich und spannend.

ErbbauZ: Wie sieht denn das Schweizer „Baurecht“ aus? Wo gibt es Gemeinsamkeiten, wo Unterschiede zum deutschen Erbbaurecht?

Kriese:
 Das schweizerische Baurecht entspricht in den Grundzügen dem deutschen Erbbaurecht, wobei die rechtlichen Grundlagen mit wenigen Paragrafen im Zivilgesetzbuch abgehandelt werden. Es gibt einen wichtigen, erwähnenswerten materiellen Unterschied: Das Schweizer Baurecht kennt keine Schutzklauseln für Wohnnutzung. Der Akzeptanz und starken Verbreitung des Baurechts insbesondere in den größeren Städten und für den gemeinnützigen Wohnungsbau hat dies allerdings nicht geschadet. Und dann die Sprache: Einen schweizerischen Rechtstext zu lesen ist ein wahrer Genuss! Kurze, verständliche Sätze, Reduktion auf das Wesentliche – jede*r angehende deutsche Jurist*in sollte hier eine Schulung durchlaufen! Der Umfang eines schweizerischen Baurechtvertrags etwa beträgt gerade mal ein Drittel bis die Hälfte des Umfanges eines deutschen Erbbaurechtvertrags. Im Vergleich zu Deutschland sind das schweizerische Baurecht und auch das übrige Vertragsrecht, jenseits der sprachlichen Qualität, viel weniger stark verrechtlicht. Denn in meiner Wahrnehmung spielt für schweizerische Vertragspartner der Aspekt der Partnerschaft eine größere Rolle als man es in Deutschland gewohnt ist. Der Wille und die Bereitschaft, bei Problemen oder Konflikten nicht gleich mit dem Anwalt zu kommen oder vor Gericht zu ziehen, sondern eine einvernehmliche Lösung unter Partnern auf Augenhöhe zu finden, sind in der schweizerischen Konsenskultur spürbar ausgeprägter.

ErbbauZ: Wie verbreitet ist denn das Baurecht in der Schweiz?

Kriese:
 Der Anteil der Baurechtsliegenschaften am gesamten schweizerischen Immobilienbestand wird von Experten auf fünf Prozent geschätzt und entspricht damit entsprechenden Schätzungen für Deutschland. Bekannte Hochburgen des Baurechts mit jahrzehntelanger Erfahrung sind unter anderem die Städte Zürich, Basel und Biel. Diese und auch viele andere Städte und Gemeinden geben ihr eigenes Land praktisch ausschließlich im Baurecht ab. Zwecks Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus haben einzelne Städte zudem eigene Vertragsmodelle entwickelt. Das Modell der Stadt Zürich beispielsweise gleicht eine tendenziell baurechtgeberfreundliche Heimfallregelung durch eine baurechtnehmerfreundliche Baurechtzinsgestaltung aus. Im Basler Modell teilen sich die Vertragspartner Risiken und Renditen proportional zum jeweiligen Beitrag der beiden Parteien beziehungsweise proportional zum Bodenwert einerseits und Substanzwert der Gebäude andererseits. Im Gegenzug für vergünstigte Konditionen verpflichten sich gemeinnützige Wohnbauträger auf die Einhaltung und Bereitstellung bestimmter Auflagen und Qualitäten, also etwa Belegungsbindungen, Kostenmiete, ökologische und gestalterische Qualitäten, halböffentliche und öffentliche Nutzungen, Rückstellungen für künftige Investitionen.

ErbbauZ: Ihre Stiftung ist auch gesellschaftspolitisch engagiert… 

Kriese:
 Ja, wir thematisieren das in unseren Augen von Wissenschaft, Politik und Medien stark unterschätzte Problem der Bodenspekulation und Bodenrentenprivatisierung. Wir publizieren darüber, sprechen auf Seminaren, Konferenzen und Podien, leisten Aufklärungsarbeit und vermitteln Lösungsansätze. In Basel haben wir die „Bodeninitiative“ mitinitiiert, die 2016 von den Abstimmenden mit einer Zweidrittelmehrheit angenommenen wurde.
Das schweizerische Volksinitiativrecht sieht ja die Möglichkeit vor, außerparlamentarisch, aus der Zivilgesellschaft heraus auf die Gesetzgebung unmittelbar Einfluss zu nehmen und sogar ausformulierte Gesetze zur Abstimmung zu bringen. Mit unserer Initiative konnten wir den Kanton Basel-Stadt gesetzlich dazu verpflichten, sein Land dauerhaft zu halten, allenfalls im Baurecht an Dritte abzugeben, aber nicht mehr zu verkaufen. Seitdem kam es in zahlreichen weiteren Schweizer Städten und Gemeinden zu gleich und ähnlich lautenden Entscheidungen beziehungsweise Initiativen, darunter in Luzern und St. Gallen. Last but not least sind wir Mitgründer des Info-Netzwerks „Gemeingut Boden“, ein loser Zusammenschluss Schweizer Stiftungen und Organisationen zur Aufklärung der Öffentlichkeit über die Bodenfrage und die Möglichkeiten und Vorteile des Baurechts.

ErbbauZ: Eine persönliche Frage zum Schluss: Wie sind Sie eigentlich zur Stiftung Edith Maryon und zum Baurecht gekommen?

Kriese:
 Nach meiner Promotion an der ETH Zürich war die Stiftung auf Mitarbeitersuche, da fanden wir zusammen. Mit meinem Hintergrund unter anderem im Planungsrecht und öffentlichen Baurecht waren mir das private Baurecht und das Erbbaurecht zwar schon damals ein Begriff, aber mehr auch nicht. So musste ich mich on the job reinfuchsen und möchte es heute nicht mehr missen. Es ist ein sehr spezielles, aber wunderbares Rechtsgebiet mit gefühlt unendlichen Gestaltungsmöglichkeiten und einem meines Erachtens enormen sozialen und bodenpolitischen Potenzial.

ErbbauZ: Vielen Dank für das spannende Interview, lieber Herr Dr. Kriese!

Dr. sc. ETH Ulrich Kriese, Umwelt- und Verwaltungswissenschaftler sowie Landschafts- und Freiraumplaner. Mitglied der Geschäftsleitung der Stiftung Edith Maryon, Basel; Kuratoriumsmitglied der Stiftung trias, Hattingen (Ruhr). Mitherausgeber des Buches „Boden behalten – Stadt gestalten“ über die Bodenfrage, das (Erb-)Baurecht, öffentliches Bodeneigentum und gemeinnützigen Wohnungsbau.

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Erschienen in: ErbbauZ 2022/1

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2021/6

Dr. Matthias Nagel: „Ende des Erbbaurechts: Standdauer versus wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit“ 

Die Zeit, in der immer mehr Erbbaurechte auslaufen, hat begonnen. In seinem Aufsatz in diesem Heft beschreibt Dr. Steffen Ott die rechtlichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung einer voraussichtlichen Standdauer des Bauwerks. Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.V. und Mitherausgeber der ErbbauZ, beleuchtet das Thema aus Sicht der Praxis.

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ErbbauZ: Herr Dr. Nagel, wieso gibt es so wenig Literatur und auch so wenig Rechtsprechung zur Ermittlung der voraussichtlichen Standdauer eines Bauwerks? Das ist doch ein wirtschaftlich bedeutsamer Aspekt, der sicher oft zu Meinungsverschiedenheiten führt …

Nagel:  Das liegt sicherlich daran, dass die Frage erst beim Zeitablauf von Erbbaurechten eine Rolle spielt und viele Verträge erst in der Zukunft insbesondere ab dem Jahr 2030 auslaufen. Zudem ist die Option für den Grundstückseigentümer selten attraktiv, da er an nachteiligen Vertragskonditionen nichts ändern kann, sodass in der Regel ein neuer Vertrag mit einer Laufzeit verhandelt wird und von der Option des § 27 Abs. 3 ErbbauRG kein Gebrauch gemacht wird.

ErbbauZ: Weshalb kommt es – gerade bei gewerblichen Immobilien – zu Begutachtungsschwierigkeiten bei der Bestimmung der voraussichtlichen Standdauer des Bauwerks?

Nagel: Standdauer und wirtschaftliche Nutzung von Gewerbeobjekten sind oft sehr unterschiedlich. Denn natürlich kann ein Supermarktgebäude noch genutzt werden, aber vielleicht gerade nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll als Supermarkt. In diesen Fällen ist die Standdauer tendenziell kein gutes Bewertungsinstrument, denn der eigentliche Nutzen des gewerblichen Erbbaurechts kann – anders als beim Wohnen – entfallen sein.

ErbbauZ: Was ist die Konsequenz?

Nagel: Im besten Fall wird im gewerblichen Erbbaurechtsvertrag neben der Standdauer auch die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit als zusätzliches Kriterium genannt. Ob das für jeden Grundstückseigentümer akzeptabel ist, wäre dann im Einzelfall zu bewerten und es käme auch auf den gewerblichen Zweck als solchen an.

ErbbauZ: Unter welchen Umständen kann in dem Verlangen des Erbbauberechtigten nach einer Entschädigung eine unzulässige Rechtsausübung gesehen werden?

Nagel: Zunächst ist ja erstmal ein Angebot des Grundstückseigentümers nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG erforderlich. Wenn dann der Erbbauberechtigte auf das Angebot des Grundstückseigentümers nicht reagiert oder das Angebot ohne Begründung ablehnt und sich sodann insbesondere vor Gericht darauf beruft, dass die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks vom Grundstückseigentümer unrichtig eingeschätzt worden sei, kann dies sicherlich als unzulässige Rechtsausübung des Erbbaurechtsnehmers angesehen werden.

ErbbauZ: Welchen Rat geben Sie Erbbaurechtsgebern in einer solchen Situation?

Nagel: In der Praxis war ich mit einer solchen Situation noch nicht konfrontiert. Ich halte den Rückzug auf § 27 Abs. 3 ErbbauRG auch eher für ein sinnvolles, aber selten wirtschaftliches Schutzrecht für den Grundstückseigentümer. Er wird es nur in besonderen Fällen anwenden wollen.

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Dr. Matthias Nagel ist in Hannover geboren und studierte Rechtswissenschaften an der Georg-August-Universität in Göttingen. Nach dem Referendariat war er einige Jahre als Rechtsanwalt tätig. Seit dem Jahr 2000 arbeitet er in der Klosterkammer Hannover, zunächst als Justitiar, seit 2007 als Abteilungsleiter Liegenschaften. In seiner Abteilung wird der Grundbesitz, außer Forst, von vier historisch öffentlich-rechtlichen Stiftungen mit ca. 17.000 Erbbaurechten und ca. 12.000 ha landwirtschaftlichen Flächen verwaltet. Seit 2009 ist er außerdem Geschäftsführer der LIEMAK IT GmbH, einem Tochterunternehmen einer Stiftung, die von der Klosterkammer Hannover verwaltet wird. Die LIEMAK IT GmbH bietet neben IT-Dienstleistungen auch eine eigene Software zur Verwaltung von Erbbaurechten an und verwaltet Erbbaurechte für öffentliche und private Erbbaurechtsausgeber. Seit der Gründung im Jahr 2013 ist Herr Dr. Nagel Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.V. Zudem hält Herr Dr. Nagel Vorträge und Seminare zum Erbbaurecht und ist Mitherausgeber der Zeitschrift für das Erbbaurecht (ErbbauZ), die seit 2020 im C.H.Beck Verlag erscheint.

Interview als PDF zum Download

Erschienenen in: ErbbauZ 2021/6

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2021/5

Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg und Roland Breunig: „Wohnen am Schloss dank Erbbaurecht“ 

Über ein außergewöhnlich schönes Erbbaurechtsprojekt sprachen wir mit Notar Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg, der – in privater Eigenschaft – ein Erbbaurecht am historischen Gutshof seiner Familie vergeben hat, und Roland Breunig, Gesellschafter und Geschäftsführer der „Wohnen in Uettingen GmbH“, der das Vorhaben, eine ganz besondere, moderne Wohnanlage im historischen Gewand zu erschaffen, umsetzt.

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ErbbauZ: Herr Dr. Graf Wolffskeel, erzählen Sie uns doch bitte kurz etwas zur Geschichte des Gutshofs und dessen Besonderheiten.

Wolffskeel: Die Familie Wolffskeel ist seit über 800 Jahren mit Stadt und Landkreis Würzburg eng verbunden. Seit 1625 gehört auch die Gemeinde Uettingen zu den sog. „Wolffskeel-Dörfern“ und ist der heutige Sitz der Familie. Das dortige Schloss wurde von meinen Vorfahren ab dem Jahr 1818 erbaut, gehört heute meinem Vater und wird von meinen Eltern und meiner Großmutter bewohnt. Dem Schloss ist ein Gutshof vorgelagert, bestehend aus einem Gutshaus, einem sog. Schweizerhaus, Stallungen, Scheunen und großen Freiflächen. Alles steht unter Denkmalschutz. Eine zeitgemäße Nutzung des Gutshofes im bisherigen Zustand war aber zuletzt nicht mehr möglich.

ErbbauZ: Dann haben Sie nach Lösungen gesucht?

Wolffskeel: 
Für die Familie Wolffskeel war es wichtig, dem Gutshof wieder eine Zukunft und eine neue sinnvolle Nutzung zu geben. Zugleich war es uns aber auch wichtig, dass mit dem alten Baubestand angemessen umgegangen wird, der Gutshof in seiner Gesamtheit bestehen und der Grundbesitz der Familie auch für die nächsten Generationen erhalten bleibt. 

ErbbauZ: Und an dieser Stelle kommt das Erbbaurecht ins Spiel?

Wolffskeel: 
Richtig, denn das Erbbaurecht ermöglicht, unsere eben genannten Wünsche zu verwirklichen. Bei einem Verkauf der Grundstücke wäre dies nicht der Fall gewesen. Daher wurde nun an den Gebäuden des Gutshofes sowie der Freifläche – das sind insgesamt über 5.800 qm – ein Erbbaurecht auf 99 Jahre für die „Wohnen in Uettingen GmbH“ bestellt. Der Erbbauberechtigte wird unter Verwendung des Gebäudebestands und unter Beachtung des Denkmalschutzes insgesamt 24 Wohneinheiten errichten, das Erbbaurecht in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufteilen und diese veräußern. Das Projekt heißt „Wohnen am Schloss“. Das Schloss selbst ist aber nicht Teil des Erbbaurechts.

ErbbauZ: Wie haben Sie beide für dieses große Vorhaben zusammengefunden?

Wolffskeel:
 Herr Breunig mit seinem Büro archicult hatte sich in der Region bereits einen sehr guten Namen gemacht und war uns daher als Spezialist für Bauen im denkmalgeschützten Bestand bekannt. Daher haben wir den Kontakt zu Herrn Breunig gesucht.
Breunig:  Richtig, wir haben in Uettingen in der Ortsmitte ein größeres Projekt, ebenfalls mit Denkmalschutz, realisiert und als die Familie Graf Wolffskeel auf uns zukam mit dem Anliegen, den denkmalgeschützten Gutshof einer neuen Nutzung zuzuführen, waren wir von dem Objekt der Lage und der Atmosphäre gleich begeistert. 

ErbbauZ: Welche Schwierigkeiten gab es, womit Sie anfangs vielleicht nicht gerechnet haben?

Wolffskeel: 
Zunächst einmal war ich mir nicht sicher, ob sich Herr Breunig auf ein Erbbaurecht einlassen wird, da das Erbbaurecht zwar bekanntermaßen eine tolle Sache, aber nicht Standard ist. Glücklicherweise verstand Herr Breunig, warum für uns nur ein Erbbaurecht in Betracht kam. In rechtlicher Hinsicht war das Projekt freilich juristisches Hochreck: Denn um genau zu sein, handelt es sich um ein Gesamterbbaurecht, das auf vier Grundstücken dreier Eigentümer – mein Vater, mein Onkel und ich – bestellt und sodann in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt wurde – und dies noch in der Gestalt eines „Tausches mit Bauträger“. Hier gab es natürlich viele Einzelheiten zu bedenken und zu regeln.
Breunig: Tatsächlich war dies unser erstes Erbbaurechtsprojekt. Wir haben uns in diese doch sehr komplexe Thematik intensiv eingearbeitet, aber um ehrlich zu sein haben wir doch einige Zeit gebraucht, um uns mit dem Gedanken des Erbbaurechts anzufreunden. Bauen ist auch eine emotionale Angelegenheit und künftige Erwerber empfinden hier Nachteile. Zum einen den fortlaufenden Erbbauzins, der im Rahmen der Laufzeit doch mögliche Grundstückskosten übersteigen kann. Zum anderen hat die Finanzierbarkeit von max. 80 % des Wohnungskaufpreises einige Kapitalanleger abgeschreckt – und letztendlich muss die komplexe Thematik des Erbbaurechts natürlich den zukünftigen Erwerbern auch verständlich nahegebracht werden.

ErbbauZ: Wie soll das Projekt konkret ausgestaltet werden? Wer wird die Gebäude nutzen?

Breunig: 
Zum Stand September 2021 haben wir erfreulicherweise bis auf wenige Einheiten alle verkauft. Wir haben bei der Ausgestaltung der Einheiten und der Grundrisse, soweit dies der denkmalgeschützte Bestand zuließ, darauf geachtet, einen Wohnungsmix zu erzeugen, der für alle Generationen geeignet ist und eine gute Durchmischung ermöglichst. Weiter war es uns wichtig, nicht nur an Kapitalanleger, sondern an Eigennutzer zu verkaufen; die finale Quote nach Abverkauf wird bei rund 50 zu 50 sein. Wir freuen uns auf ein gutes Miteinander der zukünftigen Bewohner und haben gerade die Außenanlagen und den großen Innenhof auch bewusst als gemeinschaftlich nutzbare Fläche ausgestaltet, so wie es früher auf den großen Gutshöfen eben auch der Fall war.

ErbbauZ: Gibt es vertragliche Besonderheiten des Erbbaurechts für den Bauträger und die künftigen Erwerber der Wohnungserbbaurechte? 

Wolffskeel: 
Uns war es wichtig, ein für alle Seiten wirtschaftlich und rechtlich ausgewogenes Erbbaurecht zu bestellen, das für die nächsten (mindestens) 99 Jahre ein gutes Miteinander der Eigentümer des Schlosses bzw. der Gutshofgrundstücke einerseits und der Erbbauberechtigten andererseits ermöglicht. Hierfür waren auch zahlreiche wechselseitige Dienstbarkeiten ein wichtiger Baustein. Da ich aus meiner täglichen Praxis weiß, wie problematisch Vorkaufsrechte sein können, haben wir zum Wohle der Erbbauberechtigten weitgehend auf Vorkaufsrechte zu unseren Gunsten verzichtet, obwohl dies durchaus üblich gewesen wäre. 
Breunig: Die von Graf Wolffskeel formulierten Dienstbarkeiten habe ich anfangs gegenüber den künftigen Erwerbern als problematisch und erklärungsbedürftig eingeschätzt. Tatsächlich gab es hier jedoch seitens der Käufer so gut wie keine Nachfragen, sondern grundsätzlich Verständnis.

ErbbauZ: Herr Breunig, Sie haben bereits verschiedene Projekte im Denkmalschutz realisiert. Was war für Sie die besondere Herausforderung bei diesem Projekt?

Breunig:
 Dieses Projekt war aufgrund der verschiedenen Eigentümer, unterschiedlichen Grundrisse und der äußerst komplexen Vertragsgestaltung für uns insgesamt eine große Herausforderung. Im Hinblick auf Architektur, Städtebau und Denkmalschutz war es uns wichtig, die ehemaligen landwirtschaftlich genutzten Gebäude, das heißt Scheunen und Stallungen, so umzunutzen, dass die ursprünglichen Nutzungen nicht völlig überformen, sondern in Wesenszügen noch erkennbar sind und Geometrie sowie historische Scheunentore oder Fenster komplett belassen werden konnten. In einem konstruktiven Dialog mit den Genehmigungsbehörden und vor allem dem Denkmalschutz ist uns ein Entwurf gelungen, der diese Themen abdeckt und es somit möglich machen wird, diesem historischen und charmanten Gutshof mit einer neuen Nutzung dauerhaft zu erhalten. Diese gedankliche und entwurfliche Flexibilität zwischen Denkmalschutz und den Planern ist aus unserer Sicht unabdingbar, um gerade im ländlichen Bereich viele gerade größere historische Anlagen einer neuen Nutzung zuzuführen und somit vor dem Verfall zu bewahren.

ErbbauZ: Vielen Dank für die spannenden Einblicke in dieses zukunftsweisende Projekt!

Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg, geboren 1988, wuchs auf Schloss Uettingen auf und fühlt sich dem dargestellten Projekt daher aus persönlicher Sicht eng verbunden. Seit 2020 ist er Notar in Bamberg und insofern beruflich mit Erbbaurechten befasst. Er publiziert regelmäßig zum Erbbaurecht, insbesondere als Autor des Kapitels Erbbaurecht im Beck´schen Notarhandbuch.
Mehr über das Projekt „Wohnen am Schloss“ finden Sie unter https://wohnen-in-uettingen.de/wohnen-am-schloss/

Roland Breunig ist Gründer des Büros archicult GmbH – breunig architekten und seit 1994 selbstständig. Das Büro mit mittlerweile 35 Mitarbeitern beschäftigt sich seit jeher mit dem Bauen im Bestand und in der Denkmalpflege, seit 10 Jahren wurde eine Gesellschaft zur Entwicklung und Umsetzung eigener Projekte gegründet. Antrieb war und ist bis heute die Realisierung außergewöhnlicher Projekte und Revitalisierung brachliegender historischer Ensembles. Bekanntestes Projekt des Büros ist die Revitalisierung des ehem. Bürgerbräu in Würzburg, umgesetzt 2012-2016, für die das Büro den Antonio Petrini Preis 2016 – Anerkennung, Pferdestall Bürgerbräu Würzburg erhalten hat.

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/5

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2021/4

Stefan Meusel: „Erbbaurecht und Banken – keine echte Traumbeziehung“

Das Erbbaurecht kann eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf sein. Die Banken sind beim Erbbaurecht allerdings vorsichtig. Stefan Meusel Rechtsanwalt und Notar bei ZENK Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB in Berlin und Mitherausgeber der ErbbauZ erklärt, welche Fallstricke es gibt

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ErbbauZ: Herr Meusel, die Finanzierung von Erbbaurechten scheint für Banken eine große Herausforderung zu sein. Wieso ist das so?

Meusel:
 Die größte Herausforderung besteht zunächst darin, dass es sich bei der Finanzierung von Erbbaurechten um einen Sonderfall handelt, der seltener vorkommt als die Finanzierung des Erwerbs von Volleigentum. Daher kommen leicht abgewandelte Mechanismen zur Anwendung, die bei verschiedenen Instituten unterschiedlich gut vorbereitet und in der Kreditsachbearbeitung nicht immer gut bekannt sind. Dazu kommt, dass Erbbaurechte in ihrer Ausgestaltung vielfältiger sind als das gesetzlich genormte Volleigentum, sodass die Bewertung eines Erbbaurechts innerhalb einer größeren Spannweite erfolgt. Dafür braucht es kompetente Verhandlungspartner – auf beiden Seiten!

ErbbauZ: Banken haben ja oft ein Problem mit den Zustimmungsvorbehalten zugunsten des Erbbaurechtsgebers. Zu Recht?

Meusel:
 Zustimmungsvorbehalte sind üblich und für den Erbbaurechtsgeber auch sinnvoll, um die Kontrolle über die Nutzung des Grundstücks und die Beleihung zu ermöglichen. Sie bedeuten aber immer auch einen zusätzlichen Schritt im (Finanzierungs-)Prozess. Bei der Bestellung eines Grundpfandrechts ist es daher sinnvoll, diese Schritte vorzubereiten und die wechselseitigen Interessen zu kennen. Dies gilt auch für den Erbbaurechtsgeber, der schon bei der Ausgestaltung des Erbbaurechtsertrags darauf achten sollte, den Erbbaurechtsvertrag nicht zu streng auszugestalten, damit der Erbbaurechtsnehmer überhaupt finanzieren kann. Das wird umso schwerer, je größer die Abschläge sind, die der Erbbaurechtsnehmer bei der Ermittlung des Beleihungswerts aufgrund zu eng ausgestalteter Bedingungen hinnehmen muss. 

ErbbauZ: Gerade bei der Absicherung der Finanzierung laufen die Interessen zuwider, wie Peter Freckmann in seinem Beitrag in dieser Ausgabe verdeutlicht. Gibt es hier praktikable Lösungen? 

Meusel:
 Eine Reihe von Bedingungen, die der Erbbaurechtsvertrag enthalten muss, sind in der Praxis sehr hilfreich. Dazu gehören die Zustimmungsfreiheit der Veräußerung bei der Zwangsversteigerung bzw. eine genau definierte Zustimmungspflicht, die in der Regel an die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtungen – vor allem die Zahlung des Erbbauzinses – geknüpft sein wird. Außerdem sind der Rang des Finanzierungsgrundpfandrechts, der versteigerungsdfeste Erbbauzins und die Entschädigung bei Zeitablauf von maßgelblicher Bedeutung.  

ErbbauZ: Und welche Rolle spielt die Kommunikation mit den Banken?

Meusel:
 Das ist beim Erbbaurecht nicht anders als bei „normalen“ Finanzierungen: Eine größtmögliche Transparenz und ein Austausch unter Einbindung qualifizierter Verhandlungsführer auf beiden Seiten ist stets hilfreich. Wenn man, vor allem bei der Neubestellung eines Erbbaurechts, die Möglichkeit hat, den Erbbaurechtsvertrag selbst zu beeinflussen, d.h. den Erbbaurechtsvertrag und die Finanzierung parallel zu verhandeln und ggf. sogar die Bank und den Grundstückeigentümer in Austausch treten zu lassen, um die Grenzen der jeweiligen Gestaltungsspielräume aufzuzeigen, dann sollte man diese Möglichkeit auch nutzen. 

ErbbauZ: Welchen Tipp haben Sie, um auf Bankgespräche gut vorbereitet zu sein und diese erfolgreich zu führen?

Meusel:
 Eine gute Vorbereitung und ein durchgehendes Verständnis der Besonderheiten des Erbbaurechtsvertrags sind unabdingbar. Das gilt auch für die Bank, d.h. wenn der Eindruck entsteht, dass die Bank das Erbbaurecht wie ein normales Grundstück behandelt, ist Vorsicht geboten. Die Auswahl einer kompetenten Bank, die einschlägige Erfahrungen mit der Finanzierung von Erbbaurechten hat, ist dabei ein erster wichtiger Schritt. Außerdem ist es stets hilfreich, verschiedene Varianten der rechtlichen Ausgestaltung kommerziell „durchzuspielen“, um die Auswirkungen besser zu verstehen. Dafür ist häufig die Einbindung externer Kompetenz sinnvoll. 

ErbbauZ: Vielen Dank für das Interview!

Stefan Meusel ist Rechtsanwalt und Notar bei ZENK Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB in Berlin und Mitherausgeber der ErbbauZ.

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/4

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2021/3

Christian Stupka: „Mein Wunsch: ein immerwährendes Erbbaurecht für Genossenschaften“

Wohnungsbaugenossenschaften treten für die Schaffung von sicherem und bezahlbarem Wohnraum ein, denn sozialverträgliches Wohnen in Ballungsräumen wird immer schwieriger. Für bezahlbaren Wohnraum ist bezahlbarer Grund und Boden unabdingbar. Leider ist der Erbbauzins oft  an die Entwicklung des Bodenrichtwerts gekoppelt und steigt stetig an – auch für die Wohnungsbaugenossenschaften, obwohl sie nicht renditeorientiert, sondern rein kostendeckend wirtschaften. GIMA München eG-Vorstand Christian Stupka berichtet von der Lage in München.

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ErbbauZ: Herr Stupka, neulich las ich, dass die Landeshauptstadt München beim Thema Genossenschaften anderen Städten einiges voraus hat. Inwiefern denn das?

Stupka:
 Mittlerweile vergibt die Landeshauptstadt München 40 % aller Flächen zum Wohnungsbau, die noch im Eigentum der Stadt sind, an Genossenschaften. Das hat den Hintergrund, dass die Stadt ihre Grundstücke früher gegen Höchstgebot verkauft hat – zumeist an Bauträger und städtische Gesellschaften. Dann gab es ein Umdenken in Richtung Konzeptvergaben zum Festpreis, wo im nächsten Schritt die Genossenschaften ins Spiel kamen. Denn mittlerweile haben sich die Genossenschaften formiert. Traditionsgenossenschaften und neu gegründete Genossenschaften sind so in der Lage, jährlich hunderte Wohnungen zu errichten. Der jüngste Stand ist, dass die Landeshauptstadt München 100 % ihrer Flächen für den Mietwohnungsbau vergibt, weil die sonstige Quote bei Neubauwohnungen in München bei Mietwohnungen sehr niedrig ist – ca. 60-70 % sind Eigentumswohnungen und hier steuert die Stadt jetzt dagegen.

ErbbauZ: Was macht Genossenschaftswohnungen denn so attraktiv aus Sicht der  Landeshauptstadt München?

Stupka:
 Die Stadt bekommt dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für eine breite Bevölkerungsschicht. Es gibt in München 40.000 Genossenschaftswohnungen mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von etwa 7 Euro pro Quadratmeter im Bestand– das ist etwa 50 % dessen, was man auf dem freien Wohnungsmarkt zahlt. Ganz zu schweigen von Neubaumieten, die schon bei 20 Euro pro Quadratmeter liegen können. Genossenschaftswohnungen sind also eine solide Ergänzung zu den städtischen Wohnungsgesellschaften, die ja im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge Wohnungen erreichten und ungefähr 70.000 Wohnungen in München bewirtschaften.

ErbbauZ: Sorgen Genossenschaften denn auch für Innovation in der Stadt?'

Stupka:
 Ja, für Innovation und vor allem für eine soziale Rendite. Der „Social Deal“ besagt – und das eigentlich schon seit 150 Jahren – dass die Kommune den Genossenschaften Baugrund verschafft und auf der anderen Seite dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sowie gute nachbarschaftliche Beziehungen und kleinteilige Netze der gegenseitigen Unterstützung im Wohnalltag bekommt. Dies entlastet die Stadt beispielsweise bei sozialen Aufwendungen deutlich. 
Dazu kommt, dass die Genossenschaften in München über das Wohnen hinaus in Neubauquartieren nachbarschaftlich wirken, das heißt auch Räume herstellen und Angebote schaffen, die weit über das Wohnen hinausgehen. Es wird auch eine kleinteilige Gewerbestruktur geboten, Gemeinschaftsräume, diverse Kombinationen aus Wohnen und Arbeiten – Stichwort Homeoffice – und dazu sehr innovative Mobilitätskonzepte für die Bewohner.

ErbbauZ: Lassen Sie uns jetzt aber mal zum Erbbaurecht schauen – wie sind hier denn die jüngsten Entwicklungen in München?

Stupka:
 Es gibt aktuell eine radikale Kehrtwende: Anfang 2020 wurde entschieden, dass städtische Grundstücke nur noch im Erbbaurecht vergeben werden – früher hat die Stadt viele Grundstücke zugunsten des städtischen Haushalts verkauft. Dies trifft nun natürlich auch die Genossenschaften, die bis dahin das Wahlrecht hatten, ob sie Baugrundstücke kaufen oder im Erbbaurecht nehmen. Meist hat man sich für den Kauf entschieden.

ErbbauZ: Wie bewerten Sie diese neue Vergabepraxis der Landeshauptstadt?

Stupka:
 Ich sehe die Entwicklung eher kritisch. Die Genossenschaften sind derart verlässliche Partner der Stadt, sodass wir das Erbbaurecht eher hinderlich wahrnehmen. Wir planen ohnehin langfristig auch im Sinne der Stadt München und damit brauchen wir das Erbbaurecht doch nicht. Hinzu kommt, dass die Genossenschaften leidvolle Erfahrungen beim Auslaufen der Erbbaurechtsverträge gemacht haben, was Grundstücke von ehemaligen Staatsbetrieben wie der Post und der Bahn angeht. Bei den jetzt ausgelaufenen Verträgen wurde der jetzt exorbitant hohe Verkehrswert der Grundstücke bei der Neubewertung des Erbbaurechts angesetzt und das führt letztendlich zu Mieterhöhungen zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter. Somit stehen gerade Traditionsgenossenschaften dem Erbbaurecht äußerst skeptisch gegenüber.

ErbbauZ: Was wäre nötig, um dieser Skepsis entgegenzutreten? Welche Veränderung wünschen sich Genossenschaften in Bezug auf das Erbbaurecht

Stupka:
 Wir akzeptieren natürlich die Linie der Stadt, aber die Erbbaurechtsverträge müssen partnerschaftlich werden. Derzeit sind sie das leider nicht. Es gibt zahlreiche Auflagen und Heimfallregelungen, die von einer Misstrauenskultur geprägt sind. Es gibt Beleihungshemmnisse, die die Genossenschaften bei den Banken schlechterstellen als wenn auf eigenen Grundstücken gebaut wird. Ein weiterer Aspekt ist die Bemessung des Erbbauzinssatzes. Mittlerweile wird dieser an den Liegenschaftszinssatz angepasst, aktuell sind das 1,75 %. Allerdings können Genossenschaften gegenwärtig 15- oder 20-jährige Darlehn auch unterhalb dieses Zinssatzes finanzieren, sodass man trotz der Schlechterstellung gegenüber Volleigentum eine höhere finanzielle Belastung durch den Erbbauzinssatz trägt.

ErbbauZ: Gibt es für Genossenschaften gar keine positiven Aspekte?

Stupka:
 Doch, durchaus. Die Genossenschaften können wählen zwischen laufendem Erbbauzinssatz und kapitalisiertem Erbbauzinssatz für die gesamte Laufzeit von 80 Jahren. Letzterer ist von Vorteil – im Vergleich liegt man bei etwa 70-75 % des Kaufpreises. Diesen Weg schlagen die meisten Genossenschaften dann auch ein.

ErbbauZ: Was wünschen Sie sich für die Zukunft?

Stupka:
 Aus bodenpolitischen Gründen bin ich eigentlich ein Verfechter des Erbbaurechtes. Für das langfristig gedeihliche Zusammenwirken von Stadt und Genossenschaften wünschen wir uns  ein immerwährendes Erbbaurecht. Das bedeutet, den Genossenschaften wird ein unbegrenztes Erbbaurecht eingeräumt, das frühestens nach Ablauf von 80-99 Jahren gekündigt werden kann, sofern die Stadt ein berechtigtes Interesse nachweist, das Grundstück zukünftig anderweitig  nutzen zu wollen. Wer weiß schon, was in 100 Jahren in München los sein wird?

ErbbauZ: Vielen Dank für die interessanten Einblicke!

Christian Stupka war Gründungsmitglied der Wohnungsbaugenossenschaft WOGENO. Diese hat seit ihrer Gründung 1993 über 800 Wohnungen erworben oder neu gebaut. Zudem ist Stupka Vorstand der Genossenschaftlichen Immobilienagentur München (GIMA). Er engagiert sich zudem für die Mitbauzentrale München – eine zentrale Anlaufstelle für alle, die ein gemeinschaftsorientiertes Wohnprojekt gründen oder sich einer Initiative anschließen möchten. In Anerkennung seiner besonderen Verdienste um den Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat Bürgermeisterin Christine Strobl Christian Stupka im Jahr 2016 mit der Medaille „München leuchtet – Den Freundinnen und Freunden Münchens“ in Silber ausgezeichnet.

GIMA München eG: 34 sozial orientierte Wohnungsunternehmen

Die GIMA München eG (Genossenschaftliche Immobilienagentur München eG) ist ein Zusammenschluss von derzeit 35 Wohnungsunternehmen in München. Die Mitgliedsunternehmen sind Genossenschaften oder haben ihre Wurzeln in der Gemeinnützigkeit. 
Die GIMA startete im Jahr 2005 als Modellprojekt des Städtebauministeriums im Forschungsprogramm „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ (ExWoSt). 2007 etablierte sie sich als wirtschaftlich eigenständige Dienstleistungsgenossenschaft für ihre Mitglieder. 

Interview als PDF zum Download

Erschienen in: ErbbauZ 2021/3

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