Pressemitteilungen

Wie können Kommunen Erbbaurechte sinnvoll einsetzen? Mit dieser Frage befasste sich der diesjährige Erbbaurechtskongress, der am 04. und 05.03.2024 in Hamburg stattfand. Dazu eingeladen hatte der Deutsche Erbbaurechtsverband. 

In den deutschen Kommunen erlebt das Erbbaurecht derzeit eine Renaissance. Das berichtete Eva Maria Levold, Hauptreferentin für Baurecht und Liegenschaften beim Deutschen Städtetag. Denn es sei ein gutes Instrument, um den Kommunen langfristig die Grundstücke zu sichern und Einfluss auf deren Nutzung zu behalten. Laut Eva Maria Levold gibt es aber auch Nachteile zu bedenken. Dazu zählt sie zum Beispiel den höheren Verwaltungsaufwand sowie die – kurzfristig – geringere Liquidität im Vergleich zum Grundstücksverkauf. Außerdem seien gute Regelungen zum Ende der Laufzeit wichtig, um Akzeptanz für das Erbbaurecht herzustellen. 

Mit Freiburg im Breisgau sowie Hamburg präsentierten sich auf dem Erbbaurechtskongress zwei Kommunen, die bereits seit einigen Jahren Grundstücke für Wohnzwecke vorrangig im Erbbaurecht vergeben, anstatt sie zu verkaufen. Beide Städte haben sich intensiv mit der Gestaltung ihrer Erbbaurechtsverträge auseinandergesetzt und bieten bewusst sehr günstige Konditionen an, um bezahlbaren Mietwohnungsbau auf ihren Erbbaurechtsgrundstücken zu ermöglichen: Freiburg beispielsweise gewährt je nach Länge der Laufzeit Abschläge bei der Grundstücksbewertung, wenn Erbbaurechtsverträge verlängert oder veräußert werden. Für Neubauten im Geschosswohnungsbau vergibt die Stadt Grundstücke zu einem reduzierten Erbbauzins von 1,5 Prozent des Bodenwertes pro Jahr, wenn darauf geförderte Mietwohnungen gebaut werden. 

In Hamburg liegt der reguläre Erbbauzins für Wohnbauten mit derzeit 1,3 Prozent des Bodenwertes sogar noch niedriger. „Wir möchten die Flächen in unserem Bestand behalten und gleichzeitig bezahlbares Wohnen ermöglichen. Diese Form des Erbbaurechts ist für uns ein Teil der Daseinsfürsorge“, erklärte Hamburgs Finanzsenator Dr. Andreas Dressel die Motivation. Allerdings werde die Stadt den Erbbauzins regelmäßig überprüfen und nötigenfalls anpassen. 

Doch nicht jedes Erbbaurecht wird aus Gründen der Daseinsfürsorge vergeben. Auch das wurde auf dem Erbbaurechtskongress deutlich. „Stiftungen setzen Erbbaurechte ein, um ihren Zweck erfüllen zu können. Kirchliche Organisationen benötigen die Einnahmen aus ihren Erbbaurechten, um die eigenen Bestände instand zu halten und anderen Verpflichtungen nachzukommen“, erklärte Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Weiterbildung in der Erbbaurechtsverwaltung

Um die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Kommunen im Umgang mit Erbbaurechten zu schulen, bietet der Deutsche Erbbaurechtsverband unterschiedliche Weiterbildungen sowie einen jährlichen Zertifikatslehrgang für Erbbaurechtsverwaltende an: https://www.erbbaurechtsverband.de/veranstaltungen/aktuelle-veranstaltungen/

Pressemitteilung als PDF

27.11.2023

Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland vergeben neue Erbbaurechte. Gleichzeitig stellt eine Welle von auslaufenden Erbbaurechten aktuell viele Erbbaurechtsgeber vor Herausforderungen. Doch nur wenige Menschen sind für die Verwaltung von Erbbaurechten ausgebildet. Deshalb bietet der Deutsche Erbbaurechtsverband 2024 erstmalig eine Weiterbildung zum/zur zertifizierten Erbbaurechtsverwalter/in an. 

Wie funktioniert eigentlich das Erbbaurecht? Wie sehen die Verträge aus? Wie kann der Erbbauzins angepasst werden? Was passiert, wenn die Verträge auslaufen? Auf diese und viele andere Fragen gibt die Weiterbildung des Deutschen Erbbaurechtsverbands Antworten. Der Verband veranstaltet schon seit Jahren Seminare zu unterschiedlichen Aspekten des Erbbaurechts. Jetzt hat er ein ganzheitliches Programm für Erbbaurechtsverwaltende entwickelt. 

Der Zertifikatslehrgang besteht aus vier Modulen, die theoretisches und praxisbezogenes Wissen rund um das Erbbarecht vermitteln: 

• Modul 1: Präsenzworkshop zum Thema „Erbbaurecht für Einsteiger in die Verwaltungspraxis“
• Modul 2: drei frei wählbare Webinare aus dem Angebot des Deutschen Erbbaurechtsverbands
• Modul 3: Webinar „Praxishinweise aus der Verwaltung“
• Modul 4: Präsenzworkshop über den Ablauf und die Erneuerung von Erbbaurechten

„Als Verband möchten wir die Qualität der Erbbaurechtsverwaltung in Deutschland sichern. Der neue Lehrgang ist ein wichtiger Baustein zur Professionalisierung der Branche“, sagt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Angesichts der Entwicklung der Hypothekenzinsen gewinnt das Erbbaurecht weiter an Attraktivität – auch für Investoren. Umso wichtiger ist es, die Verantwortlichen in der Verwaltung für die Herausforderungen zu sensibilisieren, die mit dem Erbbaurecht verbunden sind.“

Der Lehrgang beginnt am 06.02.2024 mit dem Einsteigerworkshop und endet mit Abschluss des vierten Moduls am 05.12.2024. Die Teilnahmegebühr beträgt für Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands bei 1399 Euro und für Nichtmitglieder bei 1649 Euro. 

Anmeldungen sind ab sofort auf der Website des Deutschen Erbbaurechtsverbands möglich.

Pressemitteilung als PDF-Datei

28.09.2023

13 von 36 Stadien der ersten und zweiten Fußballbundesliga der Herren stehen auf einem Erbbaurechtsgrundstück. Das hat der Deutsche Erbbaurechtsverband ermittelt. Die Städte sichern sich auf diese Weise das Eigentum an den Grundstücken. Die Vereine erhalten langfristige Planungssicherheit.

Bei einem Erbbaurecht sind das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt. Die „Allianz Arena“ beispielsweise gehört der Allianz Arena München Stadion GmbH, deren alleinige Eigentümerin die FC Bayern München AG ist. Das Grundstück, auf dem die Arena steht, befindet sich aber im Eigentum der Stadt München. In Hamburg bestellte die HSV Fußball AG ein Erbbaurecht am eigenen Grundstück und verkaufte dann das Grundstück an die Stadt. Das Volksparkstadion blieb im Besitz des HSV. 

Insgesamt befinden sich sieben Stadien aus der ersten Fußballbundesliga der Herren im Erbbaurecht: 

• die „Allianz Arena“ des FC Bayern München, 
• die „Volkswagen Arena“ des VfL Wolfsburg, 
• die „PreZero Arena“ der TSG Hoffenheim, 
• das „Wohninvest Weserstadion“ von Werder Bremen, 
• die „WWK Arena“ des FC Augsburg, 
• die „MHP Arena“ des VfB Stuttgart und 
• das „Merck-Stadion am Böllenfalltor“ des SV Darmstadt 1898. 

In der zweiten Fußballbundesliga gibt es aktuell sechs Vereine, deren Stadien auf einem Erbbaurechtsgrundstück stehen: 

• das „Volksparkstadion“ des Hamburger SV, 
• das „Millerntorstadion“ des FC St. Pauli, 
• die „Home Deluxe Arena“ des SC Paderborn 07, 
• die „Merkur Spiel-Arena“ von Fortuna Düsseldorf, 
• das „Ostseestadion“ des F.C. Hansa Rostock und
• die „Bremer Brücke“ des VfL Osnabrück. 

Diskussion um die „Heinz von Heiden Arena“

Für Diskussionen sorgt derzeit die „Heinz von Heiden Arena“ in Hannover. Die hannoversche Stadtverwaltung will das Grundstück, auf dem sich das Stadion des Fußballvereins Hannover 96, befindet, ab 2030 im Erbbaurecht an eine Betreibergesellschaft, die Hannover 96 Arena GmbH & Co. KG, vergeben. Der Erbbauzins soll Medienberichten zufolge bei knapp 27.500 Euro pro Jahr liegen, was den Richtlinien der Sportförderung entspreche. Die „Hannoversche Allgemeine Zeitung“ nannte diesen Erbbauzins allerdings einen „Spottpreis“. Auch der Bund der Steuerzahler sieht ihn als zu niedrig an. Denn für die Profifußball könne nicht der gleiche Maßstab gelten wir für die Förderung des Breitensports. Fußballfans bemängeln außerdem, dass die Einnahmen aus dem Stadion nicht dem Verein zugute kämen, sondern der Betreibergesellschaft des Stadions. Derzeit überprüft die Kommunalaufsicht den Vorgang. 

Strategische Gründe für das Erbbaurecht

„Erbbaurechte für Fußballstadien sind in Deutschland keine Seltenheit. Häufig möchten die Städte aus strategischen Gründen Eigentümer des Grundstücks bleiben. Außerdem erzielen sie durch den Erbbauzins weiterhin Einnahmen daraus. Auch die Nutzungsart des Grundstücks kann in den Verträgen festgeschrieben werden. So erhält sich der Erbbaurechtsgeber ein gewisses Maß an Einflussnahme. Das ist umso wichtiger, je größer die Bedeutung des Stadions oder des Grundstücks für die Stadt sind“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Auf der anderen Seite erhalten die Vereine ein eigentumsgleiches Recht und langfristige Planungssicherheit. Denn Erbbaurechte laufen üblicherweise über viele Jahrzehnte.“

zur Pressemitteilung als PDF

31.05.2023

Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien ist seit 2017 zurückgegangen. Doch angesichts der steigenden Hypothekenzinsen dürfte dieser Trend nicht anhalten. Das geht aus einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor.

Im Herbst 2022 befragte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland. Rund 80 Organisationen beteiligten sich an der Studie, davon gut die Hälfte Kommunen. Im Schnitt vergeben die Befragten jeweils 1.030 Erbbaurechte. Davon entfallen 84 Prozent auf Grundstücke zur Wohnnutzung, 5 Prozent auf gewerbliche Nutzungen und 3 Prozent auf Vereine und soziale Einrichtungen. 

Der durchschnittliche Erbbauzins lag in Deutschland 2022 bei 2,7 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. 2017 hatte er noch 3,1 Prozent betragen. Bei der Nutzung für gewerbliche und sonstige Immobilien blieb der Erbbauzins mit 4,4 beziehungsweise 3,1 Prozent nahezu unverändert. „Zwei Faktoren begünstigen den Rückgang der Erbbauzinsen für Wohnnutzungen. Erstens möchten die Kommunen auf ihren Grundstücken bezahlbares Wohnen ermöglichen. Hierfür können niedrige Erbbauzinsen ein Baustein sein. Zweitens haben einige Erbbaurechtsgeber in den vergangenen Jahren ihre Erbbauzinsen den niedrigen Hypothekenzinsen angepasst“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Insofern ist angesichts der steigenden Hypothekenzinsen ein weiterer Abwärtstrend bei den Erbbauzinsen unwahrscheinlich. Im Gegenteil: Zum Teil sind sogar Anpassungen nach oben zu erwarten. Die Hälfte der befragten Organisationen möchte in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben. 18 Prozent davon sagen, dass sie die Erbbauzinsen aufgrund der steigenden Kapitalmarktzinsen anheben werden. 39 Prozent haben das nicht vor, 42 Prozent können dazu noch keine Aussage treffen. „Das betrifft aber nur die neu ausgegebenen Erbbaurechte“, erklärt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Zwar sind auch in laufenden Verträgen Wertanpassungen möglich. Diese richten sich aber üblicherweise nicht nach den Hypothekenzinsen.“

Für die Ausgabe von neuen Erbbaurechten sprechen aus Sicht der Befragten der Flächenerhalt, die Einnahmen- und Vermögenssicherung sowie soziale Aspekte – indem zum Beispiel Bauland für Familien zur Verfügung gestellt wird.  Die Laufzeiten für neu vergebene Erbbaurechte liegen bei gut der Hälfte der Verträge (53 Prozent) bei 76 bis 99 Jahren. Nur 3 Prozent gehen darüber hinaus. 

Zur Studie: https://www.erbbaurechtsverband.de/erbbaurecht/studien/

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 07.03.2023

Eine neue Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands zeigt: Von 2041 bis 2050 werden zahlreiche Erbbaurechtsverträge in Deutschland auslaufen. Der Umgang mit diesen Verträgen war eines der Schwerpunktthemen auf dem Erbbaurechtskongress, der am 06. und 07.03.2023 stattfand.

Im Herbst 2022 hatte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands eine Studie unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt, an der sich rund 80 Organisationen beteiligten. 29 Prozent der Befragten gaben dabei an, dass bei ihnen von 2041 bis 2050 Erbbaurechte in größerem Umfang auslaufen werden. Das ist deutlich mehr als in jedem anderen Jahrzehnt dieses Jahrhunderts. Dieser hohe Wert ist darauf zurückzuführen, dass in Deutschland sehr viele Erbbaurechte nach dem Zweiten Weltkrieg vergeben wurden – mit Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. 

In den allermeisten Fällen steigen die Kosten für das Erbbaurecht, wenn neue Verträge geschlossen werden. Denn: Der Erbbauzins richtet sich üblicherweise nach dem Bodenwert zum Zeitpunkt der Bestellung. Doch die Bodenwerte sind in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt erhöhten sie die Preise für baureifes Land allein zwischen 2009 und 2019 um 87 Prozent. „Selbst wenn während der Laufzeit der Erbbauzins regelmäßig angepasst wurde, ergeben sich bei Vertragsverlängerungen also meist höhere Zinsen für die Erbbaurechtsnehmer“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Je früher, desto besser

Der Deutsche Erbbaurechtsverband rät dazu, möglichst früh das Gespräch zu suchen, wenn eine Vertragsverlängerung ansteht. Das bedeutet: 20 bis 30 Jahre vor Ablauf. Denn zu diesem Zeitpunkt ist der Verhandlungsspielraum noch größer, als wenn nach Ablauf der Zeit ein ganz neuer Vertrag aufgesetzt wird. Viele Erbbaurechtsgeber haben eigene Konzepte und Konditionen für die Verlängerung von Erbbaurechten ausgearbeitet und sprechen die Erbbaurechtsnehmer aktiv an, um gute Lösungen zu finden. 

Wer sein Erbbaurecht verkaufen möchte, profitiert ebenfalls von einer vorzeitigen Vertragsverlängerung: Zum einen steigt der potenzielle Verkaufspreis mit der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Zum anderen finden Käufer für Erbbaurechte mit weniger als 30 Jahren Restlaufzeit kaum eine finanzierende Bank. 

Sonderfall Eigentümergemeinschaft

Auf dem Erbbaurechtskongress kam auch die Verlängerung von Erbbaurechten für Wohnungseigentümergemeinschaften zur Sprache: Momentan ist die Lage so, dass ein WEG-Mitglied allein die Vertragsverlängerung verhindern kann. Hier sehen die Fachleute möglichen Handlungsbedarf auf Seiten des Gesetzgebers. 

Wenn die Verträge nach Ablauf der Zeit nicht verlängert werden, erhält der Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung. In den meisten Fällen beläuft sich diese auf zwei Drittel des Gebäudewertes. Einige Erbbaurechtsgeber gehen allerdings dazu über, mit 100 Prozent zu entschädigen.

Zur Pressemitteilung als PDF​​​​​​​

Berlin, 28.02.2022

Einerseits die Grundstücke behalten, andererseits den Wohnungsbau vorantreiben: Viele Städte in Deutschland setzen auf das Erbbaurecht, um diese Ziele miteinander zu vereinbaren. Inwieweit es bezahlbares Wohnen ermöglichen kann, weiß der Deutsche Erbbaurechtsverband. 

Die Stadt Berlin senkte schon 2021 den Erbbauzins für den Geschosswohnungsbau auf 1,8 Prozent des Bodenwertes. In Lübeck liegt er bei 2 Prozent, kann aber auf 1,7 Prozent sinken, wenn auf dem Grundstück mehr als 50 Prozent geförderter Wohnraum entstehen. In Köln gilt für die ersten 60 Jahre der auf 80 Jahre angelegten Erbbaurechte ein besonders günstiger Erbbauzinssatz von jährlich 1,5 Prozent des Grundstückswertes. Hierfür muss sich der Erbbaurechtsnehmer verpflichten, mindestens 30 Prozent geförderten und 20 Prozent preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Stuttgart hat den Erbbauzins für Wohnerbbaurechte auf 2 Prozent des Bodenwertes gesenkt, Hamburg sogar auf 1,3 Prozent. 

Überall in Deutschland arbeiten Städte und Gemeinden daran, Erbbaurechte so zu gestalten, dass bezahlbarer Wohnungsbau auf den Grundstücken möglich ist. Die Motivation dahinter: Einerseits wollen sie die Grundstücke in ihrem Eigentum behalten. Andererseits soll aber der Wohnungsbau auf diesen Grundstücken attraktiv bleiben. 

Bewertung durch die Banken

In der Wohnungswirtschaft trifft diese Bodenpolitik auf Widerstand. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) führt beispielsweise die erhöhte Komplexität bei der Finanzierung von Bauvorhaben an. „Banken müssen bei der Beleihung von Erbbaurechten selbstverständlich die laufenden Erbbauzinsen als sogenannte Vorlast berücksichtigen und den Beleihungswert entsprechend anpassen“, sagt Michael Jung, Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Mittlerweile erkennen sie aber auch die Vorzüge – beispielsweise in Form von höheren Zinsdeckungsquoten und niedrigeren Beleihungsausläufen in absoluten Zahlen und sind in den letzten Jahren auch deutlich vertrauter im Umgang mit solchen Strukturen geworden. Wir erwarten daher einen positiven Verstärkungseffekt aus besserem Verständnis und größerer Nachfrage nach Erbbaurechten.“      

Gerade für Personen und Organisationen mit wenig Liquidität kann das Erbbaurecht eine gute Alternative zum Volleigentum sein. Denn der Eigenkapitalbedarf reduziert sich erheblich, wenn der Kaufpreis für das Grundstück wegfällt. „Viele kleine Genossenschaften und Baugemeinschaften haben auf diese Weise schon Projekte realisiert, die im Volleigentum gar nicht möglich gewesen wären“, weiß Matthias Nagel. Er ist Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Organisationen wie zum Beispiel die Stiftung trias und die Stiftung Edith Maryon basieren auf dieser Idee. Sie kaufen Grundstücke und stellen sie im Erbbaurecht unter anderem für gemeinschaftliche Wohnprojekte zur Verfügung. Aber auch viele etablierte Bestandshalter haben Häuser auf Erbbaurechtsgrundstücken. 

Stabilisierung der Grundstückspreise, längere Mietpreisbindungen

Über Mietpreisbindungen kann sich das Erbbaurecht ganz unmittelbar auf die Wohnkosten auswirken. In Hamburg zum Beispiel gilt für öffentlich geförderte Wohnungen im Volleigentum eine Mietpreisbindung von 30 Jahren. Zukünftig soll es für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen sogar eine 100-jährige Mietpreisbindung geben. Möglich wird das durch das Erbbaurecht. Denn „dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird“. So urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2019 (2019 – V ZR 176/17). Kommunen können also den Erbbauzins für ein Grundstück an die Höhe der Mieten koppeln, die darauf erzielt werden – bis hin zu kostenlosen Erbbaurechten. 

Langfristig hat die Vergabe von Erbbaurechten auch einen Effekt auf die Grundstückspreise. „Wir wissen, dass die Grundstückspreise in Kommunen mit vielen Erbbaurechten weniger stark steigen. Das dämpft die Bau- und damit die Wohnkosten an diesen Standorten“, erklärt Dr. Matthias Nagel. 

Ein Baustein, aber kein Allheilmittel

„Das Erbbaurecht kann ein Baustein zum bezahlbaren Wohnen sein – aber es ist kein Allheilmittel“, resümiert Matthias Nagel. „Einerseits müssen die Erbbaurechtsverträge entsprechend formuliert sein. Wir raten zu partnerschaftlichen Konditionen, die die Interessen beider Parteien berücksichtigen. Andererseits ist das Erbbaurecht immer im Kontext mit anderen Maßnahmen der Stadtentwicklung zu bewerten. Mietpreisbindungen begrenzen nur die Einnahmen, aber nicht die Kosten. Hier braucht es Anreize für die Investoren, damit überhaupt Wohnungen entstehen.“

Pressemitteilung als PDF zum Download

Berlin, 24.11.2022

Sowohl Bayern als auch Hamburg setzen sich momentan mit Bundesratsinitiativen dafür ein, Indexmieten zu begrenzen. Im Erbbaurecht gibt es hierfür schon seit Langem eine gesetzliche Regelung. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband hin.

In Deutschland sind Mieterhöhungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren, gängige Praxis. Für Mieterinnen und Mieter können diese sogenannten Indexmieten aber Nachteile bergen. Denn: Wenn – wie im Moment – die Lebenshaltungskosten steigen, sind sie doppelt benachteiligt.

Die Justizministerkonferenz befasste sich schon im Sommer 2022 mit dem Thema und forderte den Bundesjustizminister dazu auf, „die Einführung einer wirksamen dämpfenden Regelung für die Erhöhung von Indexmieten zu prüfen, die eine doppelte Belastung der Mieterinnen und Mieter durch steigende Energiepreise vermeidet“. Die Bundesländer Bayern und Hamburg setzen sich momentan mit Bundesratsinitiativen dafür ein, Indexmieten stärker zu regulieren. Konkret fordert zum Beispiel Hamburg, die Erhöhung von Indexmieten auf 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen.

Erhöhung des Erbbauzinses nur begrenzt möglich

„In Deutschland sind Erbbaurechtsnehmer in dieser Hinsicht besser geschützt als Mieter“, sagt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Zwar richten sich in 88 Prozent der Erbbaurechtsverträge die Anpassungen des Erbbauzinses nach dem Verbraucherpreisindex, wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2020 ergab. Aber: Laut dem Erbbaurechtsgesetz ist die Erhöhung des Erbbauzinses „unbillig“, wenn sie „über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht“ (§ 9a ErbbauRG). 

Diese „Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ bezieht sich nicht nur auf den Verbraucherpreisindex, sondern auch auf die Entwicklung der Einkommensverhältnisse, die sich aus dem Index der Bruttoverdienste des Statistischen Bundesamtes ergibt. Aus beiden Faktoren wird zur Berechnung des neuen Erbbauzinses ein Mischindex gebildet.

Das bedeutet: Wenn die Einkommen geringer ansteigen als die Preise, darf auch der Erbbaurechtszins nicht parallel zum Verbraucherpreisindex angehoben werden.

Außerdem dürfen die Anpassungen des Erbbauzinses – anders als im Mietrecht – nicht jährlich erfolgen. „Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden“, heißt es dazu im Erbbaurechtsgesetz (§ 9a ErbbauRG). 

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 13.10.2022

Am 12.10.2022 hat das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ einen Maßnahmenplan vorgelegt, der unter anderem die Beseitigung der Benachteiligung von Erbbaurechten vorsieht. Der Deutsche Erbbaurechtsverband sieht hierin einen richtigen Ansatz.  

Zum Erbbaurecht heißt es in dem Maßnahmenplan: „Zur Bereitstellung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum kann auch das Erbbaurecht beitragen. Sein Bekanntheitsgrad soll erhöht werden. Inhalte und Ziele, z. B. eine Sozialbindung, können mit dem Grundstücksnutzer über die gesamte Laufzeit eines Erbbaurechtvertrags und somit über einen deutlich längeren Zeitraum als bei einem Grundstücksverkauf vereinbart werden. 

Für das bessere Verständnis der unterschiedlichen Bewertung und praktischen Anwendung des Erbbaurechts im Immobilienmarkt gilt es, die einzelvertraglichen Ausgestaltungen und die Zielstellungen und Perspektiven der Marktakteure einerseits sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen z. B. bei der Finanzierung von Investitionen anderseits näher zu betrachten. Gleichzeitig sollten Benachteiligungen des Erbbaurechts identifiziert und Möglichkeiten ihrer Beseitigung geprüft werden. Ziel sollte wie bei allen anderen Maßnahmen zur verstärkten Mobilisierung von Bauland sein, dass das Erbbaurecht für alle Akteure attraktiv wird.“

Erbbaurecht nicht auf Mietpreisbindungen reduzieren

Hierzu erklärt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands: „Wir freuen uns, dass das Erbbaurecht im Maßnahmenplan so umfangreich Berücksichtigung findet. In der Tat sind hierüber längere Mietpreisbindungen möglich als im geförderten Wohnungsbau. Allerdings sollte das Erbbaurecht nicht hierauf reduziert werden. Denn sein Einsatz beugt außerdem Bodenspekulationen vor und ermöglicht den Kommunen stabile Einnahmen. Insofern wäre auch eine Nennung des Erbbaurechts als bodenpolitisches Instrument wünschenswert gewesen. Ausdrücklich befürworten wir den Ansatz, Benachteiligungen von Erbbaurechten zu beseitigen. Hier ist insbesondere die Bewertung von Erbbaurechten durch die Banken zu nennen, die regelmäßig hohe Abschläge beinhaltet. Auch wir sind der Meinung, dass Erbbaurechte so ausgestaltet sein sollten, dass sie für alle Beteiligten attraktiv sind.“ 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband ist selbst nicht Mitglied im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“, bietet aber seine Kooperation an. „Gern unterstützen wir das Bündnis bei der konkreten Umsetzung der genannten Ziele“, verspricht Matthias Nagel. 

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 19.09.2022

Die EU gibt für den Immobiliensektor ehrgeizige Klimaschutzziele vor. Doch lohnen sich energetische Sanierungen im Fall von Erbbaurechtsimmobilien überhaupt? Der Deutsche Erbbaurechtsverband rät dazu, frühzeitig das Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber zu suchen, um die Verträge zu verlängern.

Laut dem Entwurf der neuen EU-Gebäuderichtlinie sollen bis 2050 sämtliche Gebäude in Europa klimaneutral sein. Wer ein Haus der Energieeffizienzklasse G hat, muss dies gemäß der Richtlinie bis 2030 so sanieren, dass es mindestens der Effizienzklasse F entspricht. Noch ist der Entwurf nicht verabschiedet und in nationales Recht übertragen. Aber es ist davon auszugehen, dass der Druck auf Eigentümerinnen und Eigentümer deutlich steigen wird, ihre Häuser energetisch zu sanieren. 

Die entsprechenden Maßnahmen variieren von Haus zu Haus. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau neuer Türen und Fenster, Dämmungen, Dacherneuerungen oder neue Heizungsanlagen. Gerade für Erbbaurechtsnehmer stellt sich aber die Frage: Lohnt sich das auch finanziell?

Bei 22 Prozent aller deutschen Erbbaurechtsgeber laufen bis 2030 Verträge in großem Umfang aus. Eine zweite Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten, wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands zeigt. Bei Ablauf des Vertrages muss zunächst geklärt werden, ob der Erbbaurechtsvertrag verlängert wird oder das Gebäude gegen Entschädigung an den Erbbaurechtsausgeber übergeht. Die Entschädigung variiert je nach Vertrag. In 46 Prozent der Fälle liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes, bei 38 Prozent darüber. Das ergab eine Studie von JLL im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Verträge vorzeitig verlängern

Der Deutsche Erbbaurechtsverband rät deshalb dazu, frühzeitig das Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber zu suchen und die Erbbaurechte zu verlängern, wenn größere Umbaumaßnahmen geplant sind. Die mittlere Vertragslaufzeit bei Verlängerungen beträgt rund 60 Jahre. „Mit diesem Planungshorizont können die meisten Erbbaurechtsnehmer gut arbeiten. Und auch die Banken sind dann eher bereit, Kredite zu vergeben, zum Beispiel für eine Dachsanierung“, weiß Dr. Matthias Nagel, geschäftsführender Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Hinzu kommt, dass der Verhandlungsspielraum für die Erbbaurechtsgeber oft größer ist, je früher die Verlängerung beschlossen wird. Bei Verträgen, die mindestens 10 Jahre vor dem Zeitablauf verlängert werden, gewähren die Erbbaurechtsgeber laut JLL-Studie im Schnitt geringere Erbbauzinsen als bei solchen, die erst kurz vor Ablauf neu verhandelt werden. „In den allermeisten Fällen haben die Erbbaurechtsgeber ebenfalls ein Interesse daran, die Verträge zu verlängern und beide Seiten profitieren von der neuen Planungssicherheit“, sagt Matthias Nagel. 

Bild: Dachziegel. Quelle: artellliii72

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 21.07.2022

Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer in ganz Deutschland sind verpflichtet, bis Ende Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das gilt auch für Erbbaurechtsnehmer. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband hin. 

Die Grundsteuererklärung ist in diesem Jahr notwendig, weil bundesweit die Grundsteuern neu berechnet werden sollen. Welche Daten für die Erklärung gebraucht werden, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. In jedem Fall gehören die Grundstücks- und Gebäudefläche dazu, unter Umständen aber auch die Lage und der Bodenrichtwert. 

Wer ein Erbbaurecht hat, ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Haus steht. Dennoch müssen auch Erbbaurechtsnehmer eine Grundsteuererklärung abgeben. Informationen zur Grundstücksfläche und zur Lage sind im Grundbuch verzeichnet – ebenso wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flurstücksfläche und die Grundbuchblattnummer. Liegt der Grundbuchauszug nicht vor, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. In einigen Bundesländern gibt es außerdem Datenbanken, die diese Informationen online anbieten.

„Der Erbbaurechtsgeber ist für diese Informationen nicht die richtige Anlaufstelle“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Er kann aus Rechtsgründen auch nicht im Namen des Erbbaurechtsnehmers die Daten übermitteln.“

Das Bundesministerium für Finanzen hat die wichtigsten Informationen private Eigentümerinnen und Eigentümer auf einer Website veröffentlicht: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Darüber hinaus stellen die Bundesländer spezifische Informationen online zur Verfügung.

Pressemitteilung zum Download

Bild: Siedlung in Deutschland. Quelle: Pixabay / congerdesign

Berlin, 15.06.2022

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat auf seiner Mitgliederversammlung am 13.06.2022 einen neuen Vorstand gewählt: Ingo Strugalla ist ab sofort Präsident des Verbands. Tobias Henkel übernimmt das Amt des Vizepräsidenten. Neu in den Vorstand berufen wurden Michael Jung, Dr. Matthias Nagel und Dr. Hilke Schapp.  

Der ehemalige Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, Hans-Christian Biallas, war im Februar 2022 überraschend verstorben. Seine Nachfolge tritt nun Ingo Strugalla an, der seit der Gründung des Verbands 2013 dessen Vizepräsident gewesen war. Ingo Strugalla ist erfahrener Immobilienprofi und geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, die mehr als 13.000 Erbbaurechte rund um Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg vergibt. 

Tobias Henkel folgt Ingo Strugalla im Amt des Verbandsvizepräsidenten nach. Auch er gehört dem Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands schon seit dessen Gründung an. Henkel ist Vorstandsvorsitzender der Evangelischen Stiftung Neuerkerode. Zuvor hatte er als Direktor die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz geleitet. 

Michael Jung leitet als geschäftsführender Gesellschafter die Continuum Capital Investment Management GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main entwickelt und vermarktet innovative Investmentkonzepte auf Grundlage des Erbbaurechts. 

Dr. Matthias Nagel ist seit 2013 Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Nun gehört er erstmals auch dem Verbandsvorstand an. In der Klosterkammer Hannover, die mit mehr als 17.000 Erbbaurechten einer der größten Erbbaurechtsgeber Deutschlands ist, leitet Matthias Nagel die Liegenschaftsabteilung. Außerdem ist er Geschäftsführer der LIEMAK IT GmbH. 

Dr. Hilke Schapp wechselte nach mehrjähriger immobilienrechtlicher Tätigkeit in renommierten Anwaltskanzleien vor fünf Jahren in den Dienst der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH – Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen). Dort befasst sie sich schwerpunktmäßig mit dem Thema Erbbaurecht, zunächst vor allem aus rechtlicher Perspektive und seit Juni 2022 als Referatsleitung im Vertrieb. Sie hat die FHH bei der Verhandlung bedeutender Erbbaurechtsverträge vertreten. 

„So traurig der Anlass für die Neuwahl des Verbandsvorstands war – wir freuen uns auf die Zusammenarbeit in dem neuen Team und erwarten uns frische Impulse für den Verband und die Positionierung des Erbbaurechts in Deutschland“ sagt der frischgewählte Präsident Ingo Strugalla. „Es ist gut, dass wir mit Hilke Schapp und Michael Jung nun auch die Kommunen und die freie Wirtschaft im Verbandsvorstand repräsentieren können.“

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 03.05.2022

Der Heimfall ist eine Besonderheit des Erbbaurechts. Tritt er ein, geht das Gebäude, das auf dem Erbbaurechtsgrundstück steht, vor Vertragsablauf in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. In der Praxis passiert das allerdings ausgesprochen selten, wie der Deutsche Erbbaurechtsverband jetzt in einer Umfrage herausfand. 

Erbbaurechtsverträge sind üblicherweise sehr langfristig angelegt: Die mittlere Laufzeit neuer Verträge liegt in Deutschland bei 85 Jahren. 36 Prozent aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber im Vertrag bestimmte Voraussetzungen festlegen, unter denen es zum Heimfall kommt und das Erbbaurecht vorzeitig endet. Dann geht das Gebäude gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat im April 2022 seine Mitglieder zu ihren Erfahrungen mit dem Heimfall befragt. 96 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihre aktuellen Verträge entsprechende Regelungen enthalten. Allerdings kommt der Heimfall in der Praxis nur sehr selten zur Anwendung: 58,3 Prozent der Befragten gaben an, dass er in den letzten 20 Jahren nie eingetreten sei. Bei 41,7 Prozent war es seltener als zehnmal der Fall. 

Mögliche Gründe für den Heimall

Als mögliche Gründe für den Heimfall werden mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug, die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes und eine vertragswidrige Nutzung des Gebäudes genannt. Auch die Vernachlässigung des Gebäudes oder Verstöße gegen das Baurecht können den Heimfall auslösen. 

50 Prozent der Erbbaurechtsnehmer zahlen beim Heimfall für das Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes, 5 Prozent entschädigen mit 100 Prozent des Verkehrswertes. 

Als problematisch wird der Heimfall zum Teil von den Banken eingestuft: 8 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber sagten, dass Heimfallregelungen für die Banken einen Hinderungsgrund für die Beleihung von Grundstücken darstellen. Ebenfalls 8 Prozent gaben an, dass dies mitunter der Fall sei. 

„Die Umfrage zeigt, dass der Heimfall nur in Ausnahmefällen eintritt. Andererseits führen entsprechende vertragliche Regelungen häufig zu Verunsicherungen bei Erbbaurechtsnehmern. Erbbaurechtsgeber sollten deshalb genau prüfen, welche Heimfallgründe sie wirklich brauchen. Je einfacher und partnerschaftlicher die Verträge gestaltet sind, desto höher ist die Akzeptanz des Erbbaurechts“, sagt Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Bildquelle: Deutscher Erbbaurechtsverband e. V. 

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 08.09.2021

Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eines der zentralen Themen im Bundestagswahlkampf 2021. Ein Baustein dabei: das Erbbaurecht. Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Positionen der Parteien zu diesem Thema zusammengestellt. 

CDU/CSU: Neubau voranbringen

Im Wahlprogramm von CDU/CSU kommt das Erbbaurecht nicht vor. Die Parteien setzen auf Neubau, um die Mieten zu begrenzen: „Unser Ziel ist, dass bis 2025 mehr als 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen. Wir führen unsere Wohnraumoffensive fort und setzen auf eine starke Wirtschaftsbranche, gute Bedingungen und Wertschätzung für unser Handwerk und die Freien und Planenden Berufe“, heißt es im Wahlprogramm. Außerdem sollen der soziale Wohnungsbau weiter gefördert und das Wohngeld regelmäßig angepasst werden.

SPD: kommunale Flächen behalten

Die SPD will die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Kommunen unterstützen und dazu auch das Erbbaurecht einsetzen. „Wir werden dazu beitragen, dass kommunale Wohnbauflächen nicht veräußert werden, Flächen zurückerworben werden und öffentliches Bauland nur auf dem Weg der Erbpacht für den Wohnungsbau zur Verfügung gestellt wird. Mit der Schaffung von Bodenfonds unter Einbeziehung bundeseigener Grundstücke erhalten Kommunen ein Instrument für die nachhaltige Stadtentwicklung und bezahlbaren Wohnungsbau“, so das Wahlprogramm. 

AfD: Wohneigentum fördern

Die AfD möchte Wohneigentum fördern, um die soziale Sicherheit zu erhöhen. Hierzu soll laut ihrem Wahlprogramm unter anderem das Erbbaurecht genutzt werden: „Insbesondere für junge Familien ist das Erbbaurecht als kostengünstiger Einstieg in das Eigentum auszubauen. Wohnungsbaugenossenschaften sollen bei der Vergabe von Wohnbauland bevorzugt werden, um mehr Bürgern den Einstieg in das Wohneigentum zu erleichtern.“

FDP: Baukosten senken

Das Wahlprogramm der FDP geht auf das Erbbaurecht nicht ein. Um bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, will sie einen Baukosten-TÜV einführen, der neue Regelungen auf ihre Kosten für Bauen und Wohnen überprüft. Für Familien soll es einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer geben. Außerdem sollen Baugenehmigungen beschleunigt und ein Baulückenkataster erstellt werden. Um für Menschen mit niedrigem Einkommen günstigen Wohnraum schaffen, will die FDP in erster Linie das Wohngeld einsetzen. 

DIE LINKE: Bodenpreise begrenzen

DIE LINKE benennt in ihrem Wahlprogramm die „Explosion der Bodenpreise“ als eine der Hauptursachen für steigende Mieten. Deshalb möchte sie die Bodenpreise deckeln und die Privatisierung weiterer Flächen stoppen: „Die Privatisierung öffentlicher Grundstücke wollen wir mit einem Bodensicherungsgesetz ausschließen. Öffentlichen Boden wollen wir nur noch im Erbbaurecht vergeben.“ Außerdem möchte die DIE LINKE die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) auf soziale, ökologische und gemeinnützige Zwecke festlegen. 

Bündnis 90/Die Grünen: Sozialwohnungen sichern

Bündnis 90/Die Grünen setzt sich für eine strategische Bodenpolitik der öffentlichen Hand ein. Dafür soll die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in einen gemeinnützigen Bodenfonds umgewandelt werden. „Der Fonds kauft neue Flächen strategisch zu und überträgt sie an gemeinwohlorientierte Träger. Die Flächen sollen bevorzugt in Erbpacht vergeben werden, um Sozialwohnungen dauerhaft sichern zu können“, heißt es im Wahlprogramm. 

Instrument des sozialen Städtebaus

„Das Erbbaurecht wurde vor gut 100 Jahren als Instrument des sozialen Städtebaus entwickelt, als Wohnraum vielerorts knapp war. Auch heute gibt es in vielen deutschen Städten zu wenig Wohnungen, um der Nachfrage gerecht zu werden. Deshalb überrascht es uns nicht, dass das Erbbaurecht jetzt eine Renaissance erfährt“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Aber das Erbbaurecht allein kann die Probleme nicht lösen. Es ist allenfalls ein Baustein von vielen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“

Wahlcheck: Parteien zum Erbbaurecht

Ausführlichere Zitate aus den Wahlprogrammen der im Bundestag vertretenen Parteien hat der Deutsche Erbbaurechtsverband in einem „Wahlcheck“ zusammengestellt. Darin finden sich auch die Antworten von SPD, AfD, DIE LINKE sowie Bündnis 90/Die Grünen auf die Wahlprüfsteine des Erbbaurechtsverbands. Zum Download

Pressemitteilung als PDF

Berlin, 20.07.2021

Bei 22 Prozent aller deutschen Erbbaurechtsgeber laufen bis 2030 Verträge in großem Umfang aus. Eine zweite Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten. Das ergab eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands e. V. Er rät Erbbaurechtsnehmern und -gebern dazu, möglichst frühzeitig die Vertragsverlängerung anzustoßen. 

Die Erbbaurechtsverträge, die in den nächsten Jahren auslaufen, wurden zum Großteil nach dem zweiten Weltkrieg abgeschlossen, um unter anderem Geflüchteten die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen. Wenn sie nun enden, erhalten die Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das Gebäude – üblicherweise in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. „Das möchten die meisten Erbbaurechtsnehmer aber nicht“, weiß Ingo Strugalla, Vizepräsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, aus seiner Erfahrung als Geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau aus Heidelberg, die mit rund 13.000 Verträgen bundesweit zu den größten Erbbaurechtsgebern zählt. „Wir raten deshalb dazu, frühzeitig das Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber zu suchen. Das gibt Planungssicherheit und kann sich finanziell für den Erbbaurechtsnehmer auszahlen.“

Denn: Viele Erbbaurechtsgeber haben größere Verhandlungsspielräume, wenn sie die Verträge vorzeitig verlängern. Das ist jederzeit während der Vertragslaufzeit möglich. Dabei wird der künftige Erbbauzins üblicherweise anhand des aktuellen Grundstückswerts, des derzeitigen Erbbauzinses, des Verlängerungszeitraums und der Restlaufzeit neu berechnet. Der neue Erbbauzins gilt ab dem Zeitpunkt der Vertragsverlängerung.

„Natürlich können die Verträge auch kurz vor Ablauf noch verlängert werden. Der Erbbauzins wird dann ebenfalls auf Basis des aktuellen Grundstückswertes berechnet. Er fällt aufgrund der kurzen Restlaufzeit des alten Vertrags aber meist höher aus als bei einer vorzeitigen Verlängerung“, sagt Ingo Strugalla.

Auf großen Erbbaurechtsgrundstücken kommen auch Nachverdichtungen infrage, wenn die Verträge neu verhandelt werden. Dabei werden die Grundstücke geteilt, sodass mehrere Häuser darauf errichtet werden können. Dadurch kann sich der neue Erbbauzins erheblich verringern. Denn viele Grundstücke, die in den 1950er- und -60er-Jahren vergeben wurden, sind sehr groß, weil die Gärten für die Selbstversorgung mit Obst und Gemüse genutzt wurden. 

Auch Genossenschaften sind betroffen

Das Thema der vorzeitigen Verlängerung von Erbbaurechtsverträgen wird in den nächsten Jahren auch viele Genossenschaften beschäftigen, die Wohnungen auf Erbbaurechtsgrundstücken besitzen. Wenn diese Verträge auslaufen, könnten die Mieten für die Bewohnerinnen und Bewohner steigen, weil der neue Erbbauzins auf Basis des aktuellen Verkehrswertes des Bodens berechnet wird. Ihnen empfiehlt der Deutsche Erbbaurechtsverband ebenfalls, rechtzeitig die Konditionen für eine Vertragsverlängerung auszuhandeln. 

Über die Stiftung Schönau

Die Stiftung Schönau ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz in Heidelberg. Als wirtschaftlich agierendes Unternehmen der Evangelischen Landeskirche in Baden erzielt die Stiftung Erlöse durch die Vergabe von Erbbaurechten sowie aus Vermietung, Verpachtung und Forstwirtschaft. Stiftungszweck ist die Finanzierung kirchlichen Bauens und von Pfarrstellen. 

Mit rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen gehört die Stiftung Schönau im bundesweiten Vergleich zu den größten Erbbaurechtsausgebern. Ihre Grundstücke verteilen sich vor allem auf die badischen Metropolen Mannheim, Heidelberg und Freiburg.

Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (bei Heidelberg). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und nachhaltig und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Mit rund 80 Beschäftigten ist die Stiftung Schönau eine der ältesten Institutionen Heidelbergs. www.StiftungSchoenau.de

Zur Pressemitteilung als PDF​​​​​​​

Berlin, 06.05.2021. 

Immer mehr Städte in Deutschland – darunter Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main – vergeben vermehrt oder ausschließlich Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Wie das funktioniert, weiß der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. 

Beim Erbbaurecht wird das Eigentum am Grundstück vom Eigentum an der darauf stehenden Immobilie getrennt. Der Erbbaurechtsnehmer darf das Grundstück nutzen und zahlt dem Erbbaurechtsgeber dafür einen Erbbauzins. Als Bemessungsgrundlage wird meist der Bodenwert herangezogen. Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien liegt in Deutschland bei rund drei Prozent des Bodenrichtwertes pro Jahr. Fast alle Erbbaurechtsverträge sehen Anpassungen des Erbbauzinses während der Laufzeit vor. In 88 Prozent der Verträge richtet sich diese nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), wie die Studie „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ herausfand, die der Deutsche Erbbaurechtsverband 2020 gemeinsam mit Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlichte. 

Mittlere Laufzeit von 85 Jahren

Die mittlere Laufzeit neuer Erbbaurechtsverträge liegt in Deutschland bei 85 Jahren. 36 Prozent aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Auch ewige Erbbaurechte sind theoretisch möglich. Nach dem Ende der Laufzeit werden die Erbbaurechte häufig verlängert. Wenn das nicht der Fall ist, geht die Immobilie in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Der Erbbaurechtsnehmer erhält dann eine Entschädigung. Deren Höhe hängt von dem jeweiligen Vertrag ab. Üblich sind 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent der Erbbaurechtsgeber in Deutschland entschädigen mit dem vollen Gegenwert. 

„Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht: Der Erbbaurechtsnehmer kann es verkaufen oder vererben“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Zwar können die Erbbaurechtsgeber im Vertrag gewisse Verfügungsbeschränkungen vereinbaren – zum Beispiel im Hinblick auf die Belastung im Zuge einer Finanzierung. Wir raten aber dazu, Verträge im Sinne einer guten Partnerschaft immer so zu gestalten, dass der Erbbaurechtsnehmer einer Eigentümerstellung möglichst nahekommt.“

Liquiditätsvorteil für Erbbaurechtsnehmer

Das Erbbaurecht bietet insbesondere für Menschen, die über wenig Liquidität verfügen oder ihr Eigenkapital schonen möchten, Vorteile. „Es lohnt sich für alle, die einen bezahlbaren Weg aus der Miete ins Eigentum suchen, aber nicht in der Lage sind, auch noch hohe Grundstückskosten zu finanzieren“, sagt Matthias Nagel. „Auf der anderen Seite profitieren die Erbbaurechtsgeber, weil sie ihre Grundstücke nicht aus der Hand geben müssen. Das ist für viele Städte und Gemeinden die Motivation, jetzt verstärkt auf Erbbaurechte zu setzen.“

Große Erbbaurechtsgeber sind in Deutschland Städte und Gemeinden, Stiftungen und Kirchen. Aber auch Unternehmen oder Privatpersonen können Erbbaurechte vergeben. Angebote zum Kauf von Erbbaurechten finden sich auf den gängigen Immobilienportalen. Auf der Website des Deutschen Erbbaurechtsverbands unter www.erbbaurechtsverband.de finden Interessierte Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht sowie einen Film zum Thema. 

Zum Video „Wie funktioniert das Erbbaurecht“ des Deutschen Erbbaurechtsverbands

Pressemitteilung als PDF

Bild: Stadt in Deutschland. Quelle: Pixabay / congerdesign

Berlin, 21.12.2020

Die Verfügbarkeit von Bauland ist in vielen Kommunen das Nadelöhr beim Wohnungsbau. Eine Möglichkeit, mehr Flächen zu aktivieren, wäre die Vergabe von privaten Erbbaurechten. Hierauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hin. 

Für die Entwicklung neuer Wohngebiete sind die Kommunen auf Bauland angewiesen. „Dabei wird meist das Volleigentum – also der Kauf – der Grundstücke angestrebt“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Wenn es um Flächen geht, die sich in privater Hand befinden, wäre es eine gute Alternative, diese im Erbbaurecht zu erwerben. Denn: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten sich angesichts der Wertentwicklung aktuell nicht von ihren Grundstücken trennen. Insofern käme ihnen die Vergabe von Erbbaurechten entgegen. Gleichzeitig hätten sie langfristig sichere Einnahmen durch die Erbbauzinsen.“ 

Im November 2020 hat die Bundesregierung dem Entwurf eines neuen Baulandmobilisierungsgesetzes zugestimmt. Hierin kommt das Erbbaurecht nicht vor. „Zu Unrecht“, findet Hans-Christian Biallas. „Wir haben schon 2019 im ,Fachdialog Erbbaurecht‘ darauf hingewiesen, dass den privaten Erbbaurechten zu wenig Bedeutung beigemessen wird. Die Ergebnisse des Fachdialogs lagen der Baulandkommission vor.“ 

Nach Schätzungen des Deutschen Erbbaurechtsverbands werden circa fünf Prozent der Grundstücke in Deutschland im Erbbaurecht vergeben. Die großen Erbbaurechtsgeber sind Städte und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. „Grundsätzlich kann aber jeder, der über ein Grundstück verfügt, dieses unkompliziert über das Erbbaurecht vergeben – und dabei gleichzeitig Eigentümer bleiben“, erklärt Hans-Christian Biallas. Potenzial sieht der Deutsche Erbbaurechtsverband zum Beispiel auch in innerörtlichen Verdichtungsflächen, die sich in Privathand befinden.

Pressemitteilung als PDF

Bild: Baukräne in der Stadt
Quelle: Hans Braxmeier / Pixabay

Berlin, 16.09.2020

Mehr und mehr Kommunen in Deutschland vergeben Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Worauf es bei den Verträgen ankommt, weiß der Deutsche Erbbaurechtsverband. 

Die Stadt Frankfurt am Main vergibt schon seit Jahren Grundstücke in der Regel im Erbbaurecht. Das DomRömer-Quartier, „Frankfurts neue Mitte“, wurde zum Beispiel vollständig auf Erbbaurechtsgrundstücken gebaut. Die Berliner Landesregierung machte die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken. Hamburg möchte seine Grundstücke ebenfalls vermehrt im Erbbaurecht vergeben und legte hierfür 2019 veränderte Konditionen vor. Die Stadt Köln kündigte im Juni 2020 an, bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen. 

„Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Angesichts steigender Grundstückspreise und Mieten setzen etliche Städte und Gemeinden wieder auf das Erbbaurecht. Der Grund: Sie möchten ihr ,Tafelsilber‘ nicht verkaufen und sich eine Einflussmöglichkeit auf die Nutzung der Flächen sichern.“ 

Einfluss auf die Art der Nutzung 

Wer ein Erbbaurecht vergibt, kann damit nämlich bestimmte Bedingungen verknüpfen: Zum einen können Zustimmungsvorbehalte Bestandteil des Vertrages sein – zum Beispiel ein Mitspracherecht oder ein Vorkaufsrecht im Falle des Weiterverkaufs. Zum anderen ist es möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten, die auf dem Grundstück erzielt werden, zu koppeln – und zwar für die gesamte Laufzeit des Vertrages. 

Allerdings weist der Deutsche Erbbaurechtsverband darauf hin, die Grenzen für die Erbbaurechtsnehmenden nicht zu eng zu ziehen. „Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Die Verträge sollten für beide Seiten attraktiv sein“, erklärt Hans-Christian Biallas. 

Angemessene Erbbauzinsen

Spielraum gibt es zum Beispiel beim Erbbauzins: Laut einer Studie, die das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) 2020 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchgeführt hat, liegt der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland bei 3,7 Prozent der Berechnungsgrundlage. Die Spanne reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten. In Berlin liegt der Erbbauzins für Wohnnutzungen derzeit bei 2,25 Prozent, in Hamburg bei 1,5 Prozent. Manche Kommunen vergeben auch kostenlose Erbbaurechte an Wohnungsunternehmen und verbinden damit bestimmte Bedingungen, wie zum Beispiel Belegungsrechte. 

Laufzeit und Entschädigung

Erbbaurechtsverträge haben meist Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren. Die mittlere Laufzeit liegt laut der JLL-Studie in Deutschland bei 85 Jahren. Gesetzliche Vorgaben hierzu gibt es aber nicht. Deshalb sind auch kürzere und längere Zeiträume möglich – bis hin zu ewigen Erbbaurechten, die allerdings sehr selten vorkommen.  

In den meisten Fällen haben sowohl der Erbbaurechtsnehmer als auch der Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran, ablaufende Erbbaurechte zu verlängern. Als Entgegenkommen für die Erbbaurechtsnehmer sind Verlängerungsoptionen möglich, an die wiederum bestimmte Konditionen geknüpft werden können.  

Wenn das Grundstück nach Vertragsablauf doch an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt, zahlt dieser meist eine Entschädigung für die darauf stehenden Gebäude. Die Höhe dieser Entschädigung ist ebenfalls verhandelbar. Knapp die Hälfte der Erbbaurechtsgeber zahlt laut JLL-Studie 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent entschädigen mit dem vollen Wert – so beispielsweise auch die Stadt Hamburg. 

„In Hamburg hat das Erbbaurecht eine lange Tradition. Und gerade in Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes kommt diesem Instrument auch wieder eine stärkere Bedeutung zu. Mit dem Grundsatz ‚Vorfahrt für das Erbbaurecht‘ entwickeln wir unsere Bodenpolitik sehr sozial, aber auch im Interesse städtischer Interessen und nachfolgender Generationen weiter“, sagt Dr. Andreas Dressel, Finanzsenator der Freien und Hansestadt Hamburg. „Wir haben mit der Wohnungswirtschaft intensiv erörtert, wie wir gleichwohl erreichen, dass durch die neuen Konditionen keine Wohnung weniger gebaut und nirgendwo die Mieterschaft relevant mehr belastet wird – zum Beispiel über einen im Bundesvergleich sehr niedrigen Erbbauzinssatz. Damit haben wir einen guten Weg beschlossen, der das Erbbaurecht, den Wohnungsbau und den Mieterschutz gleichermaßen voranbringt. Und mit unseren ‚Sozialtarifen‘ für Erbbauberechtigte in Eigenheimen unterstreichen wir, dass wir auf Härtefälle angesichts unserer Bodenwertentwicklung Rücksicht nehmen wollen.“

Die Studie „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ des Deutschen Erbbaurechtsverbands zusammen mit Jones Lang LaSalle (JLL) steht online kostenlos zum Download zur Verfügung. 

Pressemitteilung als PDF

Bild DomRömer-Quartier in Frankfurt am Main. Quelle: DomRömer GmbH, Martin Leissl

Berlin, 13.07.2020

Rund ein Fünftel der Erbbaurechtsgeber hat aufgrund der Corona-Pandemie Zahlungsausfälle bei den gewerblichen Erbbaurechten zu verzeichnen. Das geht aus einer Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor. Im Wohnbereich hingegen werden die Erbbauzinsen bisher zuverlässig gezahlt. 

87 Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland beteiligten sich an der Online-Umfrage, die im Juni 2020 durchgeführt wurde. 76 Prozent davon haben trotz der Corona-Krise die Erbbauzinsen bislang weiterhin pünktlich erhalten. Knapp 20 Prozent der Befragten gaben aber an, dass Zahlungen im Bereich der gewerblichen Erbbaurechte corona-bedingt ausgefallen seien. Nur ein Erbbaurechtsgeber verzeichnete Ausfälle bei den Wohnerbbaurechten. Überwiegend bewegt sich die Summe der ausgefallenen Zahlungen im Bereich zwischen 1.000 und 20.000 Euro. Fünf Erbbaurechtsgeber haben Ausfälle zwischen 20.000 und 100.000 Euro zu beklagen, drei sogar Summen von mehr als 100.000 Euro. 

In vielen Fällen konnten Stundungen vereinbart werden: Gut 40 Prozent der Befragten haben schon entsprechende Vereinbarungen mit den Erbbaurechtsnehmenden getroffen. 

Knapp 13 Prozent der Erbbaurechtsgeber haben aufgrund der Corona-Pandemie vertragsgemäße Anpassungen der Erbbauzinsen verschoben. Vier Organisationen haben die Anpassung ganz ausgesetzt. 

Künftig erwarten rund 40 Prozent der befragten Organisationen Erbbauzins-Ausfälle. Denn in vielen Fällen werden die Erbbauzinsen jährlich eingezogen, sodass Engpässe erst verspätet zutage treten können.

Arbeitslosigkeit und Insolvenzen könnten zu Engpässen führen

„Natürlich ist es auch für uns schwer, die weitere Entwicklung einzuschätzen. Anhaltende Kurzarbeit, mehr Arbeitslosigkeit und eine steigende Zahl von Insolvenzen würden sicherlich auch bei den Erbbaurechten zu weiteren Ausfällen führen. Insbesondere in der Gastronomie und Hotellerie dürfte es zu Engpässen kommen“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Der Deutsche Erbbaurechtsverband wird die Umfrage im Herbst 2020 wiederholen, um die Entwicklung zu beobachten. 

Pressemitteilung als PDF

Grafik Zahlungsausfälle

Grafik erwartete Zahlungsausfälle

Berlin, 02.09.2019

Angesichts steigender Mieten und Immobilienpreise ist das Erbbaurecht wieder in den Fokus der öffentlichen Diskussion gerückt. Politik, Verwaltung, Immobilienwirtschaft und die Medien setzen sich verstärkt damit auseinander. Vielfach wird dann der Begriff „Erbpacht“ als Synonym verwendet. Allerdings bezeichnet dieser eigentlich etwas ganz anderes. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hin. 

Die Erbpacht geht auf das mittelalterliche Lehnswesen zurück. Dabei zahlte der Pächter Geld an seinen Lehnsherren, um ein Grundstück oder ein Gebäude zu nutzen. Eigentümer blieb aber immer der Lehnsherr selbst. Darüber hinaus hatte der Pächter zahlreiche Pflichten und musste das Lehen in einem guten Zustand halten. Ansonsten konnte es ihm wieder entzogen werden. 

Eigentümer des Hauses

Beim Erbbaurecht sind das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt: Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt das Recht, ein eigenes Haus auf dem Grundstück zu errichten oder zu kaufen. Hierfür zahlt er einen vorab vereinbarten Zins. Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet. Wenn es abläuft, erhält der Erbbaurechtsnehmer üblicherweise eine Entschädigung. Diese kann individuell vereinbart werden. Rechtlich sind beide Parteien über das Erbbaurechtsgesetz, das seit 1919 in Kraft ist, gut abgesichert. 

„Selbst Immobilienfachleute bringen mitunter die Begriffe durcheinander. Das ist ärgerlich, weil die Erbpacht aus gutem Grund in Deutschland schon lange verboten ist“, weiß Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „In Österreich gibt es so etwas ähnliches wie das Erbbaurecht. Dort heißt es einfach ,Baurecht‘. Das macht besser deutlich, worum es geht: Im Vordergrund steht das Recht, etwas zu bauen – und nicht das Erben.“ 

Berlin, 18.07.2019  

Hamburg ist mit dem zur Finanzbehörde gehörenden Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. beigetreten. Der Verband mit Sitz in Berlin ist zentraler Ansprechpartner rund um das Thema Erbbaurecht in Deutschland. In der 2013 gegründeten Interessenvertretung haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber zusammengeschlossen. Für die Stadt Hamburg verwaltet der LIG insgesamt rund 4.400 Erbbaurechte.

Finanzsenator und Verwaltungsratsvorsitzender des LIG Dr. Andreas Dressel: „In Hamburg hat das Erbbaurecht eine lange Tradition. Und gerade in Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes kommt diesem Instrument auch wieder eine stärkere Bedeutung zu. Im Sinne einer nachhaltigen, sozialen Bodenpolitik spielt das Erbbaurecht für uns eine zentrale Rolle. Wir wollen es stärken und da ist der intensive Austausch über den Verband hilfreich. Der Deutsche Erbbaurechtsverband leistet mit seiner Arbeit einen wichtigen Beitrag, um das Erbbaurecht in Deutschland zu stärken und zu fördern, insofern freuen wir uns als Mitglied auf den weiteren Interessenaustausch und die Zusammenarbeit.“

Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands: „Der Deutsche Erbbaurechtsverband freut sich sehr über die Hansestadt Hamburg als neues Mitglied. Viele Städte und Gemeinden beschäftigen sich aktuell angesichts der Situation auf dem Wohnungsmarkt verstärkt mit der Vergabe von Erbbaurechten. Unser Verband bietet Ihnen dabei kompetente Beratung und ein Forum, um sich untereinander auszutauschen.“

Berlin, 11.06.2019

Seit 1919 besteht das deutsche Erbbaurecht. Heute ist es aktuell wie selten. Denn während Mieten und Bodenpreise steigen, setzen immer mehr Kommunen in Deutschland auf Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Deshalb laden der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. und der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) am 13. und 14.11.2019 zur Fachtagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ nach Frankfurt am Main ein. 

Als das deutsche Erbbaurechtsgesetz 1919 in Kraft trat, sollte es insbesondere den Menschen zu Wohneigentum verhelfen, die über wenig Eigenkapital verfügten. Eine Renaissance erlebte es nach dem Zweiten Weltkrieg, als Kriegsheimkehrer und Geflüchtete Wohnraum benötigten. Heute ist bezahlbarer Wohnraum vielerorts wieder knapp. Und wieder wird das Erbbaurecht als „Heilmittel“ diskutiert. 

Auf der Fachtagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ soll das Erbbaurecht aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet werden: 

• Was tut sich auf rechtlicher Ebene? 
• Wie sollten die Verträge gestaltet werden? 
• Wann lohnt sich das Erbbaurecht für Investoren? 
• Wie können Städte und Gemeinden sowie Bürgerinnen und Bürger profitieren?

Ein inhaltlicher Schwerpunkt liegt auf der Bedeutung des Erbbaurechts für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Hierzu stellt Christian Huttenloher vom Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) eine aktuelle Studie vor. Dirk Braune von der Kreisbaugesellschaft Waiblingen berichtet von seinen praktischen Erfahrungen. Außerdem ist eine Podiumsdiskussion zum Thema „Bezahlbares Wohnen auf Erbbaurechten“ geplant. 

Die Keynote-Rede übernimmt Professor Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof. Grußworte kommen von Professor Dr. Jürgen Aring, Vorstand des vhw, und Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Zu den Vortragenden gehören außerdem Matthias Barthauer von Jones Lang LaSalle, Michael Jung von der Continuum Captital Investment Management GmbH, Dr. Ulrich Kriese von der Stiftung Edith Maryon sowie Dr. Matthias Nagel vom Deutschen Erbbaurechtsverband. 

Neben den Vorträgen bietet die Tagung viel Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch und zum Netzwerken. 

„100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ auf einen Blick: 

Wann? 13. und 14.11.2019

Wo? mainhaus Stadthotel, Lange Straße 26, 60311 Frankfurt am Main

Kosten: Die Teilnahmegebühr beträgt 495 Euro. Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands sowie des vhw zahlen 395 Euro. 

Anmeldung: Weitere Information und Anmeldung unter www.vhw.de. 

Berlin, 10.05.2019

Überall dort, wo Wohnraum knapp ist und die Mieten steigen, wird schnell der Ruf nach mehr geförderten Wohnungen laut. Doch nach einem bestimmten Zeitraum läuft auch für diese Wohnungen die Mietpreisbindung aus. Dann können sie zu höheren Preisen weitervermietet werden. Wer unbefristet günstige Mieten sicherstellen möchte, sollte deshalb über die Ausgabe von Erbbaurechten nachdenken. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hin. Der Bundesgerichtshof (BGH) befasst sich einem aktuellen Urteil (2019 – V ZR 176/17) mit dem Thema. 

Im fraglichen Fall hatte eine Wohnungsgenossenschaft darauf geklagt, Wohnungen des dritten Förderwegs nach Ablauf von 20 Jahren frei und ohne Belegungsrechte vermieten zu können. Der vorherige Eigentümer hatte das Grundstück von der Stadt gekauft. Dabei hatte er sich allerdings dazu verpflichtet, unbefristet Belegungsrechte zu gewähren und die Wohnungen verbilligt nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Nach Einschätzung des BGH dürfen aber dem Eigentümer des Grundstücks keine Bindungen auferlegt werden, an die er sich unbegrenzt halten muss – nachdem der Vorteil, den er erhalten hat, aufgebraucht ist. Demnach muss die Bindung an Belegungsrechte oder bestimmte Miethöhen irgendwann auslaufen. Der Vermieter kann die Wohnungen dann frei weitervermieten. 

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Stadt das Grundstück nicht verkauft, sondern ein Erbbaurecht dafür vergeben hätte. Dazu heißt es wörtlich in der Mitteilung des BGH: „Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des  Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird.“ 

Geringe Miete, weniger Kosten

Bei der Vergabe von Erbbaurechten erwirbt der Käufer nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf eine Immobilie zu errichten und zu nutzen. Hierfür zahlt er an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Erbbaurechtsausgeber sind häufig Städte und Gemeinden. Sie können so zum Beispiel den Bau von Wohneigentum ermöglichen, ohne ihre Grundstücke endgültig aus der Hand geben zu müssen. 

„Die Art der Nutzung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden. Daran muss sich der Erbbaurechtsnehmer halten – und zwar für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Es ist auch möglich, die Höhe des Erbbauzinses per Vertrag an die Mieten zu koppeln. Wer seine Wohnungen günstig vermietet, würde dann zum Beispiel einen reduzierten Erbbauzins zahlen. So oder so: Der Erbbaurechtsvertrag muss für beide Seiten attraktiv sein. Ansonsten ist es schwierig, Investoren für Erbbaurechte zu gewinnen“, so die Erfahrung von Matthias Nagel. 

Pressemitteilung als PDF zum Download

Berlin, 19.02.2019

„Erbpacht-Abzocke“ nannte die BILD Hamburg in einem Beitrag vom 31.01.2019 die neuen Erbbauzinsen für ein Grundstück in der Hansestadt. Der Hintergrund: Das Erbbaurecht für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus war abgelaufen und die Stadt hatte den Hausbesitzern einen neuen Vertrag mit einem deutlich höheren Erbbauzins angeboten. In einer Stadt wie Hamburg ist das keine Überraschung, denn für die Berechnung des Erbbauzinses wird hier – wie üblich – der Bodenwert zugrunde gelegt. Wenn der gestiegen ist, steigen die Kosten beim Abschluss neuer Verträge entsprechend. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. erklärt, welche Möglichkeiten die Vertragspartner haben, um dennoch zu einer guten Lösung zu kommen. 

Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2017 werden bei 22 Prozent aller Erbbaurechtsgeber bis 2030 Verträge in großem Umfang auslaufen. Eine zweite große Welle ist von 2040 bis 2060 zu erwarten. Denn in Deutschland haben die Kommunen nach dem Zweiten Weltkrieg besonders viele Erbbaurechte ausgegeben, um Flüchtlingen und Rückkehrern die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen. Die meisten dieser Verträge sind auf 70 bis 99 Jahre angelegt, sodass sie in den kommenden Jahrzehnten enden werden. 

Wenn das Erbbaurecht ausläuft, kann der Erbbaurechtsgeber den Hausbesitzern neue Verträge anbieten. Diese müssen aber den geltenden Vorgaben entsprechen. In Hamburg hatte beispielsweise der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) 2017 festgelegt, den Erbbauzins bei neuen Vergaben auf 2,1 Prozent des Bodenwerts pro Jahr zu senken. Dennoch steigt der absolute Erbbauzins, weil Grund und Boden in der Stadt deutlich teurer geworden ist. 

„Das ist einerseits im Sinne der kommunalen Finanzen und damit der Allgemeinheit“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Allerdings sind die Bodenwerte an vielen Standorten so stark gestiegen, dass manche Erbbaurechtsnehmer auch bei niedrigen Zinsen das Geld nicht mehr aufbringen können. Dann sind andere Lösungen gefragt.“ 

Entschädigung und Eigentümererbbaurecht

Eine Möglichkeit ist es, dass der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer sein Haus abkauft und es ihm anschließend zu erschwinglichen Konditionen vermietet. In diesem Fall wird meist ein Eigentümererbbaurecht eingetragen. Dann sind Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer dieselbe Person. Wenn der Mieter auszieht, kann das Erbbaurecht neu vergeben werden. Es handelt sich dabei also meist um eine Übergangslösung. 

Nachverdichtung

„Viele Grundstücke, die in den 1950er- und -60er-Jahren vergeben wurden, sind sehr groß. Denn früher wurden die Gärten noch stärker für die Selbstversorgung mit Obst und Gemüse genutzt. In vielen Fällen ist es deshalb möglich, die Erbbaugrundstücke zu halbieren und darauf mehrere Häuser zu errichten“, weiß Matthias Nagel. Dadurch kann sich der neue Erbbauzins erheblich verringern. 

Vorzeitige Vertragsverlängerung

Viele Erbbaurechtsgeber haben größere Verhandlungsspielräume, wenn die Verträge vorzeitig verlängert werden, anstatt neue Verträge auszuhandeln. Erbbaurechtsnehmer sollten also frühzeitig das Gespräch suchen. Damit verschaffen sie sich erstens Planungssicherheit und zweitens werten sie ihr Haus auf. Denn Erbbaurechte mit langen Laufzeiten sind für Käufer attraktiver und werden von Kreditinstituten deutlich besser bewertet. 

Erbbaurechtskongress 2019: 

Am 25. und 26.02.2019 findet in Dortmund der sechste Erbbaurechtskongress des Deutschen Erbbaurechtsverbands statt. Mehr als 100 Teilnehmerinnen und Teilnehmer werden erwartet – darunter zahlreiche Erbbaurechtsausgeber sowie Juristen, Banker, Wissenschaftler und Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft. Das Programm verspricht eine Mischung aus rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Themen. Informationen und Anmeldung unter www.erbbaurechtsverband.de. 

Berlin, 27.12.2018

Vor fast genau 100 Jahren, am 15.01.1919, trat das deutsche Erbbaurechtsgesetz in Kraft. Schon vor dem Ersten Weltkrieg war in den Städten Wohnraum knapp gewesen. Die Situation verschärfte sich durch Rückkehrer und Flüchtlinge, die nun in die Städte drängten. In dieser Situation sollte das Erbbaurecht auch Menschen mit wenig Einkommen Wohneigentum ermöglichen und Bodenspekulationen vorbeugen. „Heute ist diese Idee angesichts steigender Mieten und Kaufpreise so aktuell wie selten“, lautet die Einschätzung des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

„Immer mehr Kommunen in Deutschland denken über den verstärkten Einsatz von Erbbaurechten nach oder praktizieren ihn schon“, erklärt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. In Frankfurt am Main beispielsweise erfolgt die Grundstücksvergabe derzeit in der Regel durch die Bestellung von neuen Erbbaurechten. So kommt es, dass das 2018 eröffnete DomRömer-Quartier, Frankfurts „Neue Mitte“, vollständig im Erbbaurecht vergeben wurde. In Berlin hat die rot-rot-grüne Regierung die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags gemacht. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken. 

„Langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau sichern“ 

Die Stadt München legt in ihrem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München VI“ fest, dass sie bis 2021 mehr Grundstücke im Erbbaurecht vergeben möchte, um „langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau zu sichern“. Und in Hamburg wurde 2017 der Erbbauzins für städtische Grundstücke bei Wohnnutzung auf 2,1 Prozent des Bodenwertes gesenkt. 2018 verkündete außerdem die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, dass die Stadt ihre Grundstücke künftig vermehrt im Erbbaurecht vergeben werde, anstatt sie zu verkaufen. 

„Die Liste ließe sich beliebig erweitern“, sagt Hans-Christian Biallas. „Wohl jede Kommune, die mit steigenden Mieten und Kaufpreisen zu kämpfen hat, befasst sich aktuell mit dem Erbbaurecht.“ Denn es ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum auf dem darauf stehenden Gebäude. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, spart sich also den Kaufpreis für den Grund und Boden. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins, der meist monatlich entrichtet wird. Gerade für Menschen, die ihre Liquidität schonen möchten, ist es deshalb ein attraktives Instrument. Kommunen behalten mit der Vergabe von Erbbaurechen die Kontrolle über ihre Grundstücke und können auch Konditionen für deren Nutzung im Erbbaurechtsvertrag vorgeben. So ist es zum Beispiel möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Miethöhe zu koppeln. 

Auch auf Bundesebene ist das Thema angekommen. In der Erklärung zum Wohnungsgipfel im September 2018 kündigt die Regierung an, für bundeseigene Grundstücke die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um auch das Erbbaurecht nutzen zu können. Außerdem soll die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ bis Sommer 2019 Vorschläge für eine bessere Baulandpolitik erarbeiten. Dabei lotet sie unter anderem das Potenzial des Erbbaurechts für den Bau bezahlbarer Wohnungen aus. 

„Das Interesse am Erbbaurecht steigt merklich an“, sagt Hans-Christian Biallas. „Das zeigt: Auch nach 100 Jahren ist es nicht aus der Mode gekommen – ganz im Gegenteil.“ 

Erbbaurechtskongress 2019: 
Am 25. und 26.02.2019 findet in Dortmund der sechste Erbbaurechtskongress des Deutschen Erbbaurechtsverbands statt. Mehr als 100 Teilnehmerinnen und Teilnehmer werden erwartet – darunter zahlreiche Erbbaurechtsausgeber sowie Juristen, Banker, Wissenschaftler und Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft. Das Programm verspricht eine Mischung aus rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen Themen. Informationen und Anmeldung unter www.erbbaurechtsverband.de. 

Berlin, 26.06.2018

Erbbaurechte können eine Stellschraube sein, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Deshalb rücken sie aktuell wieder verstärkt in den Fokus der öffentlichen Diskussion. Viele Menschen glauben, dass die Verträge hierfür immer 99 Jahre laufen müssen. Aber ist das wirklich so? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. erklärt, was es mit der langen Laufzeit auf sich hat. 

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht schon seit 1919. Darin ist aber über die Länge der Laufzeit nichts festgelegt. Das bedeutet: Grundsätzlich sind der Grundstückseigentümer und der Erbbaurechtsnehmer frei in der Gestaltung. Häufig werden die Verträge tatsächlich für einen Zeitraum von 70, 80 oder 99 Jahren geschlossen. Der Hintergrund hierfür ist: Ein Erbbaurechtsnehmer erwirbt kein Grundstück, sondern lediglich das Recht, auf einem bestimmten Grundstück sein eigenes Haus zu kaufen oder zu bauen. Für dieses Recht bezahlt er einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Da ein Haus eine langfristige Investition darstellt, ist eine lange Laufzeit notwendig, um einen Anreiz für den Erbbaurechtsnehmer zu schaffen. „Es lohnt sich wirtschaftlich nicht, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das nach wenigen Jahren an den Eigentümer zurückfällt“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Ewige Erbbaurechte

Möglich sind sogar ewige Erbbaurechte. Diese werden zum Beispiel vergeben, wenn der Eigentümer das Grundstück aus historischen Gründen nicht verkaufen darf oder nicht verkaufen möchte, er aber andererseits kein Interesse an einer neuen Nutzung hat. Stiftungen oder Kirchen beispielsweise vergeben solche ewigen Erbbaurechte in sehr seltenen Fällen. 

Andererseits können auch kurze Laufzeiten mitunter sinnvoll sein. „Bei Gewerbeimmobilien sind Erbbaurechtsverträge, die für 30 Jahre geschlossen werden, keine Seltenheit“, weiß Matthias Nagel. „Dadurch erhält sich der Erbbaurechtsnehmer eine größere Flexibilität. Er hat dann üblicherweise Verlängerungsoptionen und kann nach Ablauf des Vertrags entscheiden, ob die Immobilie noch zur Geschäftsentwicklung passt.“ Auch für Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück perspektivisch verkaufen möchten, sind kürzere Laufzeiten sinnvoll. Dies wirkt sich dann für den Erbbaurechtsnehmer meist in günstigeren Konditionen aus. 

„Dass Erbbaurechte immer für 99 Jahre geschlossen werden, ist ein Irrglaube“, resümiert Matthias Nagel. „Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die Verträge zwar überwiegend über viele Jahrzehnte laufen, aber gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht.“ Erbbaurechtsnehmern, die einen bestehenden Vertrag verlängern möchten, rät der Deutsche Erbbaurechtsverband zu frühzeitigen Verhandlungen mit dem Erbbaurechtsgeber. Auch dieser hat in den meisten Fällen ein Interesse an der Verlängerung, um langfristig planen zu können. 

www.erbbaurechtsverband.de

Berlin, 30.04.2018

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und dabei die Liquidität zu schonen. Deshalb wird es vielerorts als Maßnahme diskutiert, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Das Prinzip: Der Erbbaurechtsnehmer kauft kein Grundstück, sondern erwirbt nur das Recht, auf diesem Grundstück sein eigenes Haus zu bauen oder zu nutzen. Hierfür entrichtet er regelmäßig ein Entgelt an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Entgelt ist der Erbbauzins. Wie hoch darf er sein? Und was ist angemessen? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Fakten zusammengestellt.

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht seit 1919. Es besagt, dass ein Erbbauzins vereinbart werden kann, aber es sagt nichts über dessen Höhe aus. Diese wird deshalb im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Grundsätzlich gibt es keine Begrenzungen nach oben oder nach unten. So können Erbbaurechte auch vergeben werden, ohne dass der Erbbaurechtsnehmer dafür etwas zahlt. Dies ist beispielsweise manchmal der Fall, wenn damit soziale Zwecke gefördert werden sollen.

Wohl aber gibt es Richtwerte, an denen sich die Erbbaurechtsgeber orientieren: Die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses sind üblicherweise der aktuelle Bodenrichtwert oder der reine Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten. Hiervon zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag dieser Prozentsatz für Wohnimmobilien 2017 durchschnittlich bei 3,1, für Gewerbeimmobilien bei 4,3 Prozent und für sonstige Nutzungen bei 3,0 Prozent. 

Abweichungen nach oben und unten möglich

Allerdings sind hier Schwankungen möglich. Diese hängen zum einen von der Zielsetzung des Erbbaurechtsgebers ab: Wenn er bestimmte Zielgruppen fördern möchte, um wohnungsbaupolitische Ziele zu erreichen, kann er diesen Gruppen einen günstigeren Zins einräumen. Andererseits sind bei öffentlichen Erbbaurechtsausgebern die Erbbauzinsen verbindlich vorgegeben und liegen dort oft zwischen 4 und 5 Prozent bei privater Nutzung und bei bis zu 7 Prozent für gewerblich genutzte Erbbaurechte. 

Erbbaurechtsverträge haben überwiegend eine sehr lange Laufzeit von mehreren Jahrzehnten. Deshalb wird in den Verträgen auch die Anpassung des Erbbauzinses geregelt. Bei privat genutzten Erbbaurechten darf diese frühestens alle drei Jahre erfolgen. Bei neueren Verträgen orientiert sie sich meist am Verbraucherpreisindex. Wertsteigerungen des Grundstücks sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Neuer Vertrag, neuer Bodenrichtwert

Wenn ein Erbbaurecht ausläuft und verlängert werden soll, wird der Vertrag neu verhandelt. Dabei wird auch der Zins angepasst. Er orientiert sich dann wieder am aktuellen Bodenrichtwert oder dem reinen Bodenwert. Da dieser fast überall in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gestiegen ist, kommt es in dieser Situation regelmäßig zu Erhöhungen des Erbbauzinses.

Aber: „Auch neue Erbbaurechtsverträge bedeuten immer einen Liquiditätsvorteil gegenüber dem Grundstückskauf“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Dazu ein Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für bis zu 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen.“

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote.

Berlin, 22.02.2018

Insbesondere für Menschen, die über wenig Liquidität verfügen, ist das Erbbaurecht oft eine gute Alternative zum Volleigentum. Denn beim Erwerb entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Dennoch müssen Erbbaurechtsnehmer natürlich Kosten einkalkulieren. Dazu gehören der Erbbauzins, laufende Kosten für das Grundstück, Steuern sowie Notar- und Maklergebühren. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat eine Übersicht zusammengestellt.

1. Der Erbbauzins

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, zahlt keinen Kaufpreis für das Grundstück. Stattdessen entrichtet er regelmäßig ein Entgelt für dessen Nutzung, den Erbbauzins, an den Erbbaurechtsgeber. Dieser Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und errechnet sich üblicherweise aus dem aktuellen Bodenrichtwert abzüglich der Erschließungskosten. Er liegt dabei aktuell meist zwischen 2 und 5 Prozent des Bodenwertes.

2. Grunderwerbsteuer

Als grundstückgleiches Recht unterliegt auch das Erbbaurecht der Grunderwerbsteuer. Deren Höhe ergibt sich aus dem Kapitalwert des Erbbaurechts als Bemessungsgrundlage und dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Um den Kapitalwert zu ermitteln, wird beim Erbbaurecht der Jahreserbbauzins mit einem bestimmten Wert multipliziert, der von der Restlaufzeit des Erbbaurechts abhängt. Bei einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr liegt er beispielsweise unter eins und bei einer Laufzeit von 101 Jahren bei 18,6. Je nach Bundesland werden zwischen 5 und 6,5 Prozent dieser Bemessungsgrundlage als Grunderwerbsteuer fällig. Diese fällt auch an, wenn das Erbbaurecht verlängert wird.

Wenn ein bestehendes Erbbaurecht samt Gebäude weiterverkauft wird, ist die Summe aus dem Gebäudekaufpreis und dem Kapitalwert des Erbbaurechts die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Insgesamt fällt sie also üblicherweise niedriger aus als beim Erwerb eines Volleigentums.

3. Notar

Wird ein bestehendes Erbbaurecht verkauft, richtet sich die Notargebühr nach dem Kaufpreis. Ihre Höhe ist in der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes festgelegt. Wenn der Notar ein neues Erbbaurecht ins Grundbuch eintragen lässt, ergeben sich seine Gebühren aus dem Geschäftswert des Erbbaurechts. Dieser entspricht entweder 80 Prozent des Grundstückswertes oder dem Erbbauzins der ersten 20 Jahre. Grundlage für die Notargebühren ist immer der höhere dieser beiden Werte. Die Höhe der Gebühren ergibt sich ebenfalls aus der Gebührentabelle für Notare. Wie Erbbaurechtsnehmer und -geber diese Kosten untereinander aufteilen, ist Verhandlungssache.

Ein Vorkaufsrecht für den Erbbaurechtsgeber ist wiederum ein eigener Wert, für den gegebenenfalls weitere Notargebühren fällig werden.

4. Makler

„Für Erbbaurechte, die neu ausgegeben werden, wird meistens kein Makler eingeschaltet“, erklärt Mathias Vieth, Immobiliengutachter und stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord. „Sollte dies doch der Fall sein, wird der Erbbauzins – ebenso wie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer kapitalisiert – und dieser Wert als Grundlage für die Maklercourtage genommen. Allerdings sind Makler freier in der Preisgestaltung als die Finanzbehörden.“

Auf der anderen Seite sind Verkäufe von Häusern, die auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen, durchaus gängig. Wenn der Verkauf von einem Immobilienmakler vermittelt wurden, stellt dieser dafür eine Courtage in Rechnung. Deren Höhe kann variieren. In Hamburg liegt sie beispielsweise meist bei 6,25 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer und ist üblicherweise vom Käufer zu zahlen. Die Bemessungsgrundlage der Courtage ist grundsätzlich der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis.

5. Laufende Kosten für das Grundstück

Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, trägt der Erbbaurechtsnehmer im Allgemeinen alle laufenden Kosten, die für das Grundstück anfallen: zum Beispiel die Grundsteuer, die Müllabfuhr, Wasser und Abwasser. Abweichende Regelungen im Erbbaurechtsvertrag sind zwar möglich, bilden aber die Ausnahme.

„Genau wie beim Kauf eines Grundstücks fallen beim Kauf eines Erbbaurechts Kosten an, die vorher zu bedenken sind“, fasst Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands zusammen. „Aber: Auch diese sind in Summe günstiger als beim Erwerb eines Volleigentums.“

Berlin, 06.02.2018

Die Verhandlungspartner der Großen Koalition im Bund haben ein Maßnahmenpaket für bezahlbaren Wohnraum vereinbart. Es umfasst unter anderem weitere Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau, eine Grundsteuerreform und ein sogenanntes Baukindergeld, das die Bildung von Wohneigentum unterstützen soll. Der Deutsche Erbbaurechtsverband begrüßt diese Maßnahmen. In seinen Augen fehlt dabei aber das Erbbaurecht als weiterer wichtiger Baustein für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland.

Beim Erwerb eines Erbbaurechts entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Stattdessen entrichtet der Erbbaurechtsnehmer regelmäßig den Erbbauzins als Entgelt für dessen Nutzung an den Erbbaurechtsgeber. Eigentümer des Hauses, das auf dem Grundstück steht – oder gebaut wird –, ist aber der Erbbaurechtsnehmer. Damit ist das Erbbaurecht insbesondere für Käuferinnen und Käufer mit wenig Eigenkapital eine günstige Alternative zum Volleigentum. In den 1950er- und 1960er-Jahren haben viele Kommunen in Deutschland dieses Instrument umfangreich genutzt, um Familien mit geringem Einkommen zu Wohneigentum zu verhelfen.

Erbbaurechte sind darüber hinaus ein gutes Mittel, um Bodenspekulationen zu verhindern. Denn die Grundstücke verbleiben im Eigentum des Erbbaurechtsgebers – dies sind meist Städte und Gemeinden.

Verstärkt Erbbaurechte ausgeben

„Es ist gut, dass die Verhandlungspartner der Großen Koalition dem Thema ,Wohnen‘ die notwendige Aufmerksamkeit schenken. Aber: Wenn es darum geht, die Grundstückspreise stabil zu halten und bezahlbares Wohneigentum zu fördern, drängt sich das Erbbaurecht geradezu auf. Es wäre deshalb folgerichtig, dieses Instrument ebenfalls in den Koalitionsvertrag aufzunehmen“, kommentiert Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, die Verhandlungsergebnisse zur Bildung einer Großen Koalition. „Der Bund sollte ebenso wie Städte und Gemeinden verstärkt Erbbaurechte ausgeben. So kann die öffentliche Hand selbst die Konditionen für die Eigenheimkäufer bestimmen. Gleichzeitig sichert sie sich langfristig solide Einnahmen und schützt kostbaren Grund und Boden vor Immobilienspekulationen.“

Berlin, 27.12.2017

In den eigenen vier Wänden wohnen, aber den Kaufpreis für das Grundstück sparen – das verspricht das Erbbaurecht. Dabei wird das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Haus getrennt. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. sagt, für wen sich dieses Instrument besonders lohnt.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland ist in Deutschland seit 2011 kontinuierlich gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) lag der Kaufwert pro Quadratmeter 2016 bei 127,93 Euro. Gleichzeitig wurde durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Kreditvergabe noch strenger reglementiert. Für viele Interessenten ist es deshalb heute schwer, überhaupt Wohneigentum zu bilden. In dieser Situation kann das Erbbaurecht eine gute Alternative sein. Denn hierbei kauft Interessent nur das Haus, nicht aber das Grundstück. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Bezahlbarer Weg aus der Miete ins Eigentum
Damit ist das Erbbaurecht insbesondere für Käufer interessant, die über wenig Liquidität verfügen oder ihr Eigenkapital schonen möchten. Außerdem lohnt es sich für alle, die einen bezahlbaren Weg aus der Miete ins Eigentum suchen, aber nicht in der Lage sind, auch noch hohe Grundstückskosten zu finanzieren. Auch für Menschen, die ihr Haus an die nachkommende Generation weitergeben möchten, ist das Erbbaurecht geeignet: Erstens laufen die Verträge meist sehr lange – nämlich bis zu 99 Jahre – und zweitens wird den Erbbaurechtsnehmern in der Regel nach Ablauf des Vertrages ein Verlängerungsangebot gemacht. Denn auch die Erbbaurechtsgeber sind an stabilen und langfristigen Verhältnissen interessiert.

Aktuell günstige Erbbauzinsen möglich
Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbandes aus dem Sommer 2017 liegt der Erbbauzins für Wohnimmobilien aktuell bei durchschnittlich 3,1 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Doch angesichts der allgemein niedrigen Zinsen sind momentan auch günstigere Konditionen möglich. Die Stadt Hamburg hat beispielsweise den Erbbauzins auf 2,1 Prozent gesenkt. In Berlin sieht der Koalitionsvertrag vor, dass Erbbauzinsen abgesenkt werden können, um förderungswürdige Ziele zu verwirklichen.

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote.

Berlin, 27.11.2017

Bereits zum fünften Mal trifft sich 2018 die deutsche Erbbaurechtsszene auf dem Erbbaurechtskongress. Dieser findet am 26. und 27. Februar 2018 in Leipzig statt. Veranstalter ist der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. Er erwartet circa 90 Teilnehmerinnen und Teilnehmer – darunter Entscheider aus Stiftungen, Kirchen und Kommunen, Wissenschaftler, Juristen, Finanzexperten und Dienstleister.

Der Erbbaurechtskongress ist die größte Fachveranstaltung im deutschsprachigen Raum zum Thema. Hier kommt einmal jährlich die Branche zusammen, um sich in persönlichen Gesprächen auszutauschen und in Fachvorträgen weiterzubilden. Zum Programm gehören 2018 unter anderem die Vorstellung einer Studie über das Erbbaurecht in Deutschland und ein Vortrag von Prof. Shihe Fu von der Universität Chengdu über das Erbbaurecht in China. Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, stellvertretende Vorsitzende des V. Zivilsenats am Bundesgerichtshof, stellt die aktuelle Rechtsprechung zum Erbbaurecht vor. Daneben bieten die Pausen und das Abendprogramm genug Raum für Gespräche und das Knüpfen neuer Kontakte.

Die Teilnahmegebühr beträgt 470,- Euro für Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands und 590,- Euro für Nicht-Mitglieder. Veranstaltungsort ist das Radisson Blu Hotel in Leipzig. Weitere Informationen, das gesamte Kongressprogramm und 

Berlin, 21.10.2017

Erbbaurechte kommen wieder in Mode. Denn sie können Bodenspekulationen verhindern und Menschen zu erschwinglichem Wohneigentum verhelfen. Aber nicht nur Privathäuser werden auf fremdem Grund gebaut. Auch zahlreiche bekannte Bauwerke in ganz Deutschland stehen auf Erbbaurechtsgrundstücken. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat einige spektakuläre Beispiele zusammengestellt.

Häufig verbinden Kommunen Erbbaurechte mit einem bestimmten Verwendungszweck – wie der Sportförderung. Deshalb befinden sich oft Fußballplätze, Stadien und andere Sportstätten auf Erbbaurechtsgrundstücken. Prominente Beispiele hierfür sind die Allianz Arena in München und die Mercedes-Benz Arena in Stuttgart. Außerdem soll das neue Stadion für Hertha BSC in Berlin auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet werden. In Hamburg sind die Horner Rennbahn und das Tennisstadion am Rothenbaum Erbbaurechte. 

Historisch oder hochmodern

Auch viele historische Bauwerke stehen auf fremdem Grund. Hierzu zählen die Hamburger Fischauktionshalle, das Kloster Rambin auf Rügen, das wiederaufgebaute Schloss Herrenhausen in Hannover sowie die Hahnentorburg und die Eigelsteintorburg in Köln.

Strategisch wichtige Grundstücke wechseln ebenfalls nur selten den Besitzer. Aus diesem Grund sind zum Beispiel der Hamburger Flughafen, die gewerblichen Flächen im Fischereihafen von Bremerhaven und der JadeWeserPort in Wilhelmshaven Erbbaurechte. 

Aber auch bei großen Neubauprojekten werden heute wieder vermehrt Erbbaurechte vergeben. Die neuen Konzertsäle in München, das DomRömer-Quartier in Frankfurt am Main und die Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Hermes-Papierfabrik in Düsseldorf sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Daneben gibt es überall in Deutschland bekannte Bauwerke, die auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen. Hierzu zählen der Spreepark in Berlin ebenso wie der Europaturm in Frankfurt und der Stuttgarter Fernsehturm. 

„Für viele Grundstücke ist das Erbbaurecht die erste Wahl, weil der Eigentümer sie nicht endgültig aus der Hand geben möchte“, sagt Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtverbands. „Sehr oft sind die Erbbaurechtsgeber aber auch Kirchen und Stiftungen, die ihre Grundstücke gar nicht – oder nur in einem sehr engen rechtlichen Rahmen - verkaufen dürfen. Sie können auf diese Weise das Grundstück behalten und ihr Vermögen langfristig sichern.“

Berlin, 13.10.2017

Erbbaurechte werden überwiegend zur Wohnnutzung eingesetzt. Dabei bieten sie gerade für die Betreiber von gewerblichen Immobilien finanzielle Vorteile. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. fasst sie zusammen. 

Nur knapp 18 Prozent aller Erbbaurechte in Deutschland werden für Gewerbeimmobilien vergeben. Das geht aus einer Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbands e.V. aus dem Jahr 2017 hervor. Bei diesen gewerblich genutzten Erbbaurechten beträgt der Erbbauzins durchschnittlich 4,3 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Damit liegt er zwar etwas höher als der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien (3,1). Das liegt zum Beispiel daran, dass im wohnwirtschaftlichen Bereich oft Erbbaurechte bewusst günstig vergeben werden, um Wohneigentum zu fördern. 

Aber: Gerade für die Eigentümer von Gewerbeimmobilien kann das Erbbaurecht finanziell eine interessante Alternative sein. Zum einen spart der Erbbaurechtsnehmer die Kosten für den Kauf des Grundstücks. Hierdurch fällt der – meist notwendige – Kredit für den Kauf oder den Bau der Immobilie geringer aus und das Unternehmen erhält sich mehr Liquidität. 

Grundstückskosten von der Steuer absetzen

Zum anderen ergeben sich insbesondere für Unternehmen steuerliche Vorteile: Denn sie können den Erbbauzins vollständig von der Steuer abgesetzen – im Gegensatz zu den Kosten für einen Grundstückskauf. Die Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags können dabei flexibel verhandelt werden. Optionsrechte auf Verlängerungen sind im gewerblichen Bereich üblich. So können die Erbbaurechtsnehmer die Laufzeiten auf die Bedürfnisse ihres Unternehmens anpassen. 

Die Erbbaurechtsgeber sind meist Kommunen, kirchliche Organisationen oder Stiftungen. Prominente gewerblich genutzte Erbbaurechte sind zum Beispiel die Keksfabrik Bahlsen bei Hannover, der Helmut-Schmidt-Flughafen in Hamburg, die Allianz Arena in München, der JadeWeserPort in Wilhelmshaven und verschiedene Flächen des Bremerhavener Hafens. „Aber auch für kleinere Gewerbeobjekte kann sich ein Erbbaurecht im Vergleich zum Grundstückskauf lohnen“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Denn die Erbbaurechtsnehmer haben nahezu die gleichen Rechte wie Grundstückseigentümer, erhalten sich aber mehr finanziellen Spielraum und sparen Steuern. Der Zeitpunkt ist günstig, denn viele Erbbaurechtsgeber vergeben jetzt Erbbaurechte zu relativ niedrigen Zinsen, um auf die allgemeine Niedrigzinsphase zu reagieren.“

Berlin, 28.08.2017

Welche Rolle spielt das Erbbaurecht auf dem deutschen Wohnungsmarkt? Werden die Grundstückseigentümer in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte vergeben? Wo sind diese besonders attraktiv? Um diese Fragen zu beantworten, hat der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. jetzt eine Studie herausgebracht. Durchgeführt wurde die Untersuchung vom Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte.

Insgesamt erfasst die Studie gut 90.000 Erbbaurechte aus ganz Deutschland. Davon entfallen 69 Prozent auf Wohnhäuser, 18 Prozent auf Gewerbeimmobilien und 11 Prozent auf sonstige Zwecke. Hierzu zählen in erster Linie Vereine oder soziale Einrichtungen wie beispielsweise Kindergärten. 65 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber waren Kommunen oder kommunale Unternehmen, gefolgt von 14 Prozent privatwirtschaftlichen und 9 Prozent kirchlichen Grundstückseigentümern. 

Mehr als ein Fünftel des Grundbesitzes

Die meisten Erbbaurechtsgeber (79 Prozent) verwalten bis zu 500 Erbbaurechte, nur 10 Prozent mehr als 2.000. Im Durchschnitt machen die Erbbaurechte mehr als ein Fünftel (21,5 Prozent) des Grundbesitzes der Befragten aus. Dennoch war fast die Hälfte von ihnen (49 Prozent) der Meinung, dass das Erbbaurecht auf dem deutschen Wohnungsmarkt keine große Rolle spiele. 

Dies könnte sich in den nächsten Jahren ändern. Denn 56 Prozent der Grundstückseigentümer wollen in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben. 24 Prozent werden dies eventuell tun. Wer neue Erbbaurechte vergibt, tut dies einerseits, um seine Grundstücke zu sichern und sein Vermögen gut anzulegen. Andererseits werden Erbbaurechte für soziale Zwecke, zur Förderung von Wohneigentum und zur Unterstützung junger Familien eingesetzt.  

Mehr als die Hälfte der befragten Organisationen (52 Prozent) schätzt Erbbaugrundstücke vor allem in Großstädten als attraktiv ein. Nur 14 Prozent sagen, dass sie auch außerhalb von Ballungsräumen stark nachgefragt werden. 

„Unsere Studie liefert erstmals einen Überblick über die Erbbaurechtslandschaft in Deutschland“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Sie zeigt, dass wir in den nächsten Jahren eine zunehmende Dynamik in diesem Bereich erwarten können und dass es sich dabei nicht um ein seltenes Nischenprodukt handelt. Vielmehr erkennen auch immer mehr Kommunen den möglichen Mehrwert einer Erbbaurechtsvergabe – auch als Antwort auf die immer weiter steigenden Bodenwerte.“

Über die Studie: 
Die „Studie zum Erbbaurecht“ führte das Hamburger Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte im Frühjahr 2017 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durch. Sie liefert eine erste Datenbasis zu Anzahl und Verteilung von Erbbaugrundstücken in Deutschland. Darüber hinaus erhebt sie Informationen zu Strategien von Erbbaurechtsgebern bei der Vertragsverlängerung. Die Studie wurde als Online-Befragung unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt. Insgesamt wurden dafür 600 Kommunen, kirchliche Einrichtungen und Privatpersonen angeschrieben. Da es allerdings keine umfassende Statistik über Erbbaurechte in Deutschland gibt, ist die Grundgesamtheit unbekannt und die Repräsentativität der Studie nicht überprüfbar. 

Berlin, 30.01.2017

Ein Haus bauen, ohne den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen? – Mit dem Erbbaurecht geht das. Denn der Erbbaurechtsnehmer kauft nicht den Grund und Boden, sondern zahlt stattdessen an dessen Eigentümer einen monatlichen Zins. Dafür darf er auf dem Grundstück ein eigenes Haus bauen – oder kaufen. Doch was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft? Der Deutsche Erbbaurechtsverband fasst die wichtigsten Punkte zusammen.

Erbbaurechtsverträge haben meistens sehr lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Dennoch haben viele Menschen Zweifel, ob das Erbbaurecht für sie infrage kommt. Sie fürchten, dass sie am Ende der Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Das ist nicht der Fall. Denn das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.

Verlängerungen frühzeitig ansprechen 

Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung gar nicht.  Denn: „In der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten und das Erbbaurecht wird erneuert.“ Vorzeitige Verlängerungen sind dabei für beide Vertragsseiten sinnvoll. Insbesondere der Erbbaurechtsnehmer kann sein Haus wieder voll beleihen, wenn er zum Beispiel größere Modernisierungen oder Umbauarbeiten durchführen möchte. Oder er kann es wieder zum vollen Verkehrswert mit einem dann wieder lange laufenden Erbbaurechtsvertrag veräußern. 

Aber vom ersten Gespräch bis zur Unterzeichnung des neuen Vertrages kann es dauern. Der Erbbaurechtsverband empfiehlt deshalb, nicht auf den Ablauf des Vertrages zu warten, sondern frühzeitig über Verlängerungsoptionen zu verhandeln. 

Berlin, 28.12.2016

Erbbauberechtigte haben nahezu dieselben Rechte wie Grundstückseigentümer – und fahren dabei finanziell oft günstiger. Trotzdem reagieren viele Menschen skeptisch, wenn sie mit dem Erbbaurecht konfrontiert werden. Warum ist das so? Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die drei größten Irrtümer zum Thema zusammengestellt und erklärt, was es damit auf sich hat.

Irrtum 1: „Am Ende nehmen die mir das Haus weg.“
Das Erbbaurecht ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Haus und dem Eigentum am Grundstück. Das heißt: Der Erbbauberechtigte erwirbt zwar kein Grundstück, aber das Recht, darauf sein eigenes Haus zu bauen. Im Gegenzug zahlt er einen Erbbauzins. Erbbauverträge haben in der Regel sehr lange Laufzeiten bis zu 99 Jahre. Viele Menschen fürchten, dass sie am Ende dieser Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Doch das ist nicht der Fall. Wörtlich heißt es in Paragraf 27 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG): „Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Als Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen über die Höhe der Entschädigung und die Art ihrer Zahlung sowie über ihre Ausschließung getroffen werden.“ „In der Praxis ist es außerdem meist so, dass auch die Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran haben, das Erbbaurecht zu verlängern“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Dann stellt sich die Frage nach der Entschädigung überhaupt nicht.“ 

Irrtum 2: „Volleigentum ist grundsätzlich günstiger als ein Erbbaurecht.“
Wer ein Erbbaurecht erwirbt, schont zunächst seine Liquidität, weil er den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen muss. Dieser Liquiditätsvorteil kann bei normalen Konditionen über Jahrzehnte andauern – selbst in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen. Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen. 

Irrtum 3: „Ich bezahle viel mehr, als das Grundstück wert ist.“
In der Tat: Wer zum Beispiel einen Erbbauzins von 4 oder 5 Prozent über die gesamte Laufzeit eines 99-jährigen Erbbaurechtsvertrages bezahlt, gibt mehr Geld aus, als das Grundstück insgesamt wert ist. Allerdings sieht die Realität meist anders aus. „Nur sehr selten behält die Familie das Haus über die volle Vertragslaufzeit, indem es mindestens einmal vererbt wird. Die meisten Erbbaurechte werden während der Vertragslaufzeit wenigstens einmal verkauft. So kommen immer wieder neue Erbbauberechtigte in den Genuss des bestehenden Liquiditätsvorteils“, weiß Matthias Nagel. Und: Wer zur Miete wohnt, zahlt monatlich deutlich mehr Geld an den Vermieter – aber steht am Ende ganz ohne Eigentum da. 

„Das Erbbaurecht ist nicht immer und nicht für jeden geeignet“, fasst Matthias Nagel zusammen. „Aber es bietet unbestreitbare Vorteile, die oft übersehen werden. Die Vergabe von Immobilienkrediten wurde in den vergangenen Jahren immer stärker reguliert. Gleichzeitig erhöhen die steigenden Grundstückskosten häufig den Finanzierungsbedarf. Für viele Menschen macht das Erbbaurecht das eigene Haus dann überhaupt erst finanzierbar.“ 

Berlin / Nürnberg, 29.11.2016

Der Deutsche Erbbaurechtsverband lädt im Februar 2017 bereits zum vierten Mal zum Erbbaurechtskongress ein. Am 20. und 21. Februar treffen sich Erbbaurechtsgeber, Juristen, Banker, Wissenschaftler und Immobilienexperten aus ganz Deutschland in Nürnberg, um sich über das Erbbaurecht in all seinen Facetten auszutauschen.

In Fachvorträgen beleuchten die Experten zum Beispiel die Auswirkung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf das Erbbaurecht, die marktgerechte Ausgestaltung des Erbbauzinses, die Banken- und Gutachterperspektive auf das Erbbaurecht sowie steuerrechtliche Fragen. Zu den Referenten gehören Professor Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier, Prof. Dr. Martin Meißner von der Kanzlei Reed Smith sowie Klaus Secker, Geschäftsführer der DGR - Deutsche Grundstücksrente GmbH. Die Moderation übernimmt Tobias Henkel, Direktor der Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

„Der Erbbaurechtskongress hat sich als fester Termin für alle, die sich für das Thema interessieren und beruflich damit zu tun haben, etabliert. Schon beim dritten Erbbaurechtskongress 2016 hatten wir 85 Teilnehmer. Für 2017 erwarten wir mindestens die gleiche Zahl“, erklärt Hans Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Die Gäste schätzen die Expertenvorträge ebenso wie den Austausch mit Kollegen und die Möglichkeit zur Vernetzung.“ 

Der vierte Erbbaurechtskongress findet am Montag, den 20. und am Dienstag, den 21. Februar 2017 statt. Die Teilnahmegebühr für beide Kongresstage beträgt 395,- Euro zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder und 495,- Euro zzgl. MwSt. für Nichtmitglieder. Veranstaltungsort ist das NH Collection Nürnberg City Hotel. Weitere Informationen zum Programm und Anmeldung unter: www.erbbaurechtsverband.de/kongress2017

Berlin, 11. Januar 2016

Der Deutsche Erbbaurechtsverband ist Veranstalter des 3. Erbbaurechtskongresses, der am 22. und 23. Februar in Hannover stattfinden wird. Neugeschäft mit Erbbaurechten -  Fragezeichen oder Ausrufezeichen? Vertreter aus Wirtschaft, Recht, Verwaltung und Kirche referieren und diskutieren über die Möglichkeiten des Erbbaurechts im heute stark umkämpften Grundstücksmarkt.

Wie sieht aktuell ein marktgerechter Erbbauzins aus? Wie kann ein Erbbaurecht in der aktuellen Immobilienmarktsituation erfolgreich platziert werden? Und wie geht man mit auslaufenden Erbbaurechtsverträgen um? 

Diese Fragen beschäftigen so manch Institution, dessen Grundlage die Einnahme von  Erbbauzinsen ist. Aber auch viele Kommunen spüren den Druck der Inverstoren, insbesondere auf innerstädtische Lagen. Wie sich das Instrument Erbbaurecht in Zukunft behaupten kann, wird bei dem in Hannover stattfindenden Kongress erörtert. Referenten aus Wirtschaft, Recht und Kirche sind geladen, aus ihrer Praxis zu berichten. 

„Ich freue mich sehr auf unseren Kongress, deren Teilnehmer mittlerweile ein Großteil der Erbbaurechte in Deutschland repräsentieren. Damit zeigt sich, dass das Erbbaurecht sehr aktuell ist und als strategisches Instrument im Umgang mit Grund und Boden wahrgenommen wird“, unterstreicht Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

Neben der aktuellen Rechtsprechung ist die wirtschaftliche Betrachtung von Erbbaurechten ein weiterer Programmschwerpunkt, wie zum Beispiel die Wertermittlung und Erbbauzinsbemessung von Grundstücken und die Steigerung der Anlagerendite von Erbbaurechten. „Um den Kongress noch stärker als Forum für Anwender auszubauen, haben wir eine Podiumsdiskussion ins Programm aufgenommen. Unsere Gäste werden über die aktuellen Anforderungen bei der Neuvergabe bzw. Neuverhandlung von Erbbaurechten diskutieren und zum weiteren Austausch unter den Teilnehmern anregen“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

Wie bereits bei den vorherigen Tagungen wird das Erbbaurecht auch über die Landesgrenze hinweg betrachtet. Professor Dr. Andreas Kletečka von der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Salzburg wird Einblicke in das österreichische Baurecht geben und über den aktuellen Reformentwurf referieren.

Die Teilnahme am Kongress steht allen Interessierten offen. Die Teilnahmegebühr beträgt 495 € zzgl. MwSt. bzw. 395 € zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder.

Weitere Informationen zum Programm und den Referenten erhalten Sie online unter www.erbbaurechtsverband/kongress2016.de.

Hochauflösendes Bildmaterial erhalten Sie gerne auf Anfrage.

Berlin, 15. Januar 2015

Der Deutsche Erbbaurechtsverband lädt für den 23. und 24. Februar zum 2. Erbbaurechtskongress in das Kasseler Schlosshotel ein. Übergreifendes Thema ist das Erbbaurecht als wirtschaftliches und strategisches Instrument der Immobilienwirtschaft.

Namhafte Referenten aus Wirtschaft, Stiftungswesen und kommunaler Verwaltung werden das Erbbaurecht als eine Möglichkeit vorstellen, neue Wohnformen zu fördern und eine nachhaltige Stadtentwicklung zu praktizieren. „Für den Verband ist diese Tagung eine hervorragende Möglichkeit, das Erbbaurecht als vielfältiges Instrument der Vermögensverwaltung zu präsentieren“, unterstreicht Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Ein weiterer Programmschwerpunkt ist die wirtschaftliche Bewertung von Erbbaurechten, denn für viele Stiftungen sind die Erträge aus Erbbaurechtsflächen eine sichere Einnahmequelle für ihr soziales oder kulturelles Engagement.
„Der Erbbaurechtskongress ist vor allem ein Forum für Anwender: Hier werden spezifische Rechtslagen praxisnah erörtert und über den Austausch entstehen neue Impulse“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Wie bereits bei der ersten Tagung wird das Erbbaurecht auch über die Landesgrenze hinweg betrachtet: diesmal in den Niederlanden, wo das Erbbaurecht ein bedeutendes Instrument der Bodenpolitik ist.

Die Teilnahme am Kongress steht allen Interessierten offen. Eine Anmeldung ist noch bis zum 18. Februar möglich. Die Teilnahmegebühr beträgt 495 € zzgl. MwSt. bzw. 395 € zzgl. MwSt. für Verbandsmitglieder.

Weitere Informationen zum Programm und zu den Referenten erhalten Sie unter: www.erbbaurechtsverband.de/kongress2015

Hochauflösendes Bildmaterial erhalten Sie gerne auf Anfrage

Wöltingerode, 28. Januar 2014

‚Erbbaurecht neu entdecken – Aspekte des Erbbaurechts in der Praxis‘
Unter diesem Motto stand die erste Jahrestagung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, die in der vergangenen Woche in Wöltingerode stattfand. Über 80 Teilnehmer hatten sich im Klosterhotel zum gegenseitigen Austausch und Kennenlernen eingefunden und ließen sich über aktuelle Themen in der Erbbaurechtspraxis informieren.

Die Tagung wurde ihrem Motto gerecht: Neun versierte Redner berichteten über aktuelle Trends im Erbbaurecht und in der Wohnungswirtschaft, unter ihnen Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, der einen großen Bedarf an bezahlbarem Wohnungsneubau darlegte und auf die Versorgungslücke bei altersgerechten Wohnungen hinwies. Für beides könnte das Erbbaurecht ein Lösungsansatz sein, um einerseits Kapital für den Umbau zu schaffen bzw. das benötigte Kapital für den Wohnungskauf zu senken.

Weitere Inhalte der Tagung waren selbstverständlich die Rechtsprechung, aber auch die Besteuerung, der Bauträgervertrag und das Erbbaurecht aus Bankensicht waren von Interesse für die Teilnehmer, wie die angeregten Diskussionen im Anschluss der Vorträge und in den Pausen zeigten.

Mit dem Vortrag von Thomas Schlepfer, Departementssekretär der Stadt Zürich, ging der Blick ins Ausland. Sein Beitrag sorgte nicht nur wegen des vergleichsweise hohen Preisniveaus in der Schweiz für Aufsehen, sondern gewährte auch einen praxisnahen Einblick in die dort verwirklichten Wohnbau-Projekte auf Erbbaurecht.

Abschlussredner der Veranstaltung war Professor Dr. Schmidt-Räntsch, der zu einem Spaziergang durch das Erbbaurecht einlud und in einem munteren Tonfall auf Besonderheiten und Fallstricke des seit 1919 bestehenden Erbbaurechtsgesetzes einging und damit in die heutige Zeit übersetzte.

Im Deutschen Erbbaurechtsverband haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber zusammengeschlossen, mit dem Ziel, das Erbbaurecht in der Öffentlichkeit bekannter zu machen und als Ansprechpartner beratend für alle Interessierte zur Verfügung zu stehen. Die Gründungsmitglieder des seit 2013 in Berlin ansässigen Verbandes sind der Allgemeine Hannoversche Klosterfonds, der Ev. Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis e.V. (Nürnberg), die Ev. Kirche von Kurhessen-Waldeck (Kassel), die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (Heidelberg), die Hilfswerk-Siedlung GmbH (Berlin), der Kath. Siedlungsdienst e.V. (Berlin), die Pfarrpfründestiftung der Erzdiözese Freiburg sowie die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz.

Ein Erbbaurecht wird meist für 50 bis 100 Jahre bestellt und ermöglicht es dem Erbbaurechtsnehmer, auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Erbbaurechtsgeber erhält dafür einen Erbbauzins, der im Laufe der Jahre angepasst wird.

Download:

DEV_Pressemitteilung Tagung Jan 2014.docx

DEV_Pressemitteilung Tagung Jan 2014.pdf

DEV_Vorstand_rgb.jpg

DEV_Begruessung_Biallas_rgb.jpg