Nachbericht vom 2. Kongress 2015

Erbbaurecht bietet nicht nur wirtschaftlich, sondern auch strategisch hohe Erfolgschancen

2. Erbbaurechtskongress in Kassel stellt Stärken und Vorteile für Stadt, Stiftungen und Privatpersonen heraus

„Eine kluge Stadtplanung setzt auch auf Erbbaurechte!“ Diese bei vielen Veranstaltungsteilnehmern im Gedächtnis bleibende Aussage von Dr. Egbert Dransfeld (Institut für Bodenmanagement) war eine der zentralen Aussagen des 2. Erbbaurechtskongresses, der diesmal vom 23. bis 24. Februar in Kassel stattfand. Über 100 Vertreter der Branche trafen sich hier, um über aktuelle Chancen, aber auch zukünftige Herausforderungen informiert zu werden.

Verbandspräsident Hans-Christian Biallas zog eine erfreuliche Bilanz: „Für uns war diese Tagung eine hervorragende Möglichkeit, das Erbbaurecht als vielfältiges Instrument der Vermögensverwaltung zu präsentieren, mit dem sich auf finanziell risikolose Weise neue Wohnformen fördern und eine nachhaltige Stadtentwicklung praktizieren lassen." Vizepräsident Ingo Strugalla, der gleichzeitig einer von acht Referenten war, machte zudem deutlich, wie wichtig es sei, die aktuellen und zukünftigen Herausforderungen zu meistern. „Eine wichtige Rolle spielt die wirtschaftliche Bewertung von Erbbaurechten, denn für viele Stiftungen sind die Erträge aus Erbbaurechtsflächen eine sichere Einnahmequelle für ihr soziales oder kulturelles Engagement“, so der erfahrene Praktiker, der als geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau weiß, wovon er spricht.

„Der Erbbaurechtskongress war aber vor allem ein Forum für Anwender. Hier wurden spezifische Rechtslagen praxisnah erörtert und anschließend reichlich Gelegenheit zum Austausch geboten, der sicher für einige neue Impulse sorgen wird“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Erbbaurechtsverbandes, den es erst seit rund zwei Jahren gibt und damit noch ziemlich am Anfang seiner Arbeit steht.

Ganz im Gegensatz zum Erbbaurecht selbst, das es offiziell in Deutschland seit 1919 gibt, in Praxis aber sehr viel älter ist. Dr. Egbert Dransfeld zitierte zu Beginn seines Vortrags über Stadtplanung und Bodenpolitik durch Erbbaurechte die Bibel (3. Buch Mopse, Kapitel 25, Vers 23): „Darum sollt ihr das Land nicht verkaufen für immer; denn das Land ist mein, und ihr seid Fremdlinge und Gäste vor mir.“ Und nannte viele Beispiele aus anderen Jahrhunderten und Ländern, in denen Erbbaurecht in unterschiedlichen Variationen zur Anwendung kam.

Dransfeld weiter: „Bodenpolitik ist Ausdruck kommunaler Daseinsvorsorge. Das gilt für den Wohnungsbau, die Entwicklung der Wirtschaftsstruktur, für die Bereitstellung der sozialen und verkehrlichen Infrastruktur und die Versorgung mit Grünflächen und Freiraum. Stadtentwicklungspolitisch wichtig ist eine langfristig orientierte Liegenschaftspolitik, die es auch schafft, zukünftige Handlungsoptionen für die Kommunen zu ermöglichen.“

Genau da, so Dransfeld, komme das Erbbaurecht ins Spiel: „Es ist für Stadtplaner immer dann sinnvoll, wenn Wohnungs- und Bodenmarktprobleme bestehen und der Zugang zum Eigentum erleichtert werden soll. Erbbaugrundstücke sind eine interessante Anlageform, die eigentlich für Städte eine sichere Variante der kontinuierlichen Kapitalsteigerung sind. Leider sind viele Städte klamm und ziehen das schnelle Geld durch den Verkauf von großen Grundstücken vor. Aber das gilt ja längst nicht für alle Kommunen.“

Vorteile durch das Erbbaurecht gäbe es einige, z.B. die Unterbindung von Bodenhortung und Bodenspekulation, das Ausschöpfen städtebaulicher Gebote, der sparsamere Flächenverbrauch, ebenso wie ein größerer Einfluss auf die Gestaltungsqualität sowie verbesserte Optionen für zukünftige Stadtentwicklungen (soziale Mischung).

Erbbaurecht ist seit Jahrzehnten ein bewährtes Instrument in der Praxis der Liegenschaftspolitik. „Voraussetzung für vermehrte Bereitstellung von Erbbaurechten ist eine kluge Bodenvorratspolitik und ein marktgerechter Erbbauzins“, sagt Dransfeld und ergänzt: „Allokative und distributive Ziele der Stadtplanung lassen sich mit Erbbaurechten gut erreichen.“

Weitere wichtige Aussagen und Erkenntnisse aus anderen Vorträgen waren:

„Die Erbbaugrundstücke großer Bestandshalter werden häufig nur sporadisch, pauschal und oft nicht sachgerecht bewertet“, so Hans-Christian Schmidt von der COMES REAL GmbH. Inzwischen wurde ein praxisbewährtes Tool für die Massenbewertung von Erbbaurechtsgrundstücken entwickelt. „Auch wenn – modellbedingt – vereinzelt spürbar Differenzen zwischen automatisiert und individuell errechneten Einzelwerten feststellbar sind, führt die Massenbewertung mit dem neuen Tool zu einem Gesamtergebnis, das annähernd der Summe der Einzelbewertungen entspricht.“

Zur großen Herausforderung im Bereich Personalentwicklung nahm Dr. Hans-Michael Brey von der Akademie der Immobilienwirtschaft e. V., Berlin wie folgt Stellung: „Die Immobilienwirtschaft ist einer der vielfältigsten und größten Wirtschaftszweige in jeder Volkswirtschaft. Somit kommt ihr eine besondere gesellschaftspolitische Bedeutung sowie eine besondere volkswirtschaftliche Verantwortung zu. Facharbeiter und Akademiker werden für die Arbeit mit dem Erbbaurecht gleichermaßen benötigt. Die Integration von drei Generationen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wird eine Schlüsselaufgabe sein. Qualität und Knowhow der Mitarbeiter über alle Altersgrenzen hinweg sind entscheidende Faktoren, um den Übergang in eine Digitale Gesellschaft erfolgreich zu bewältigen.

Auch der Blick über die Landesgrenze interessierte auf der Veranstaltung. So stellte Daniela Wullers vom bekannten niederländischen Wohnungsunternehmen Ymere die aktuelle Debatte über die Zukunft des Erbbaurechts in unserem Nachbarland vor - speziell in Amsterdam, wo es einen außergewöhnlich hohen Stellenwert besitzt.

Und auch so spannende Praxisfragen, was z. B. passiert, wenn ein erbbaurechtnutzendes Ehepaar sich scheiden lässt (Vortrag von Prof. Dr. Matthias Becker, FH für Rechtspflege in NRW), sorgten für hohe Aufmerksamkeit beim Auditorium.

Ebenso wie ein weiteres Zitat aus dem Dransfeld-Vortrag, das von Goethe stammt: „Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft ...“, das der Referent wie folgt ergänzte „...für diese Erbbaurechte bestellt und mit den Erbbauzinseinnahmen wiederum Grundstücke erwirbt!“