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Wie können Kommunen Erbbaurechte sinnvoll einsetzen? Mit dieser Frage befasste sich der diesjährige Erbbaurechtskongress, der am 04. und 05.03.2024 in Hamburg stattfand. Dazu eingeladen hatte der Deutsche Erbbaurechtsverband.  

In den deutschen Kommunen erlebt das Erbbaurecht derzeit eine Renaissance. Das berichtete Eva Maria Levold, Hauptreferentin für Baurecht und Liegenschaften beim Deutschen Städtetag. Denn es sei ein gutes Instrument, um den Kommunen langfristig die Grundstücke zu sichern und Einfluss auf deren Nutzung zu behalten. Laut Eva Maria Levold gibt es aber auch Nachteile zu bedenken. Dazu zählt sie zum Beispiel den höheren Verwaltungsaufwand sowie die – kurzfristig – geringere Liquidität im Vergleich zum Grundstücksverkauf. Außerdem seien gute Regelungen zum Ende der Laufzeit wichtig, um Akzeptanz für das Erbbaurecht herzustellen. 

Mit Freiburg im Breisgau sowie Hamburg präsentierten sich auf dem Erbbaurechtskongress zwei Kommunen, die bereits seit einigen Jahren Grundstücke für Wohnzwecke vorrangig im Erbbaurecht vergeben, anstatt sie zu verkaufen. Beide Städte haben sich intensiv mit der Gestaltung ihrer Erbbaurechtsverträge auseinandergesetzt und bieten bewusst sehr günstige Konditionen an, um bezahlbaren Mietwohnungsbau auf ihren Erbbaurechtsgrundstücken zu ermöglichen: Freiburg beispielsweise gewährt je nach Länge der Laufzeit Abschläge bei der Grundstücksbewertung, wenn Erbbaurechtsverträge verlängert oder veräußert werden. Für Neubauten im Geschosswohnungsbau vergibt die Stadt Grundstücke zu einem reduzierten Erbbauzins von 1,5 Prozent des Bodenwertes pro Jahr, wenn darauf geförderte Mietwohnungen gebaut werden. 

In Hamburg liegt der reguläre Erbbauzins für Wohnbauten mit derzeit 1,3 Prozent des Bodenwertes sogar noch niedriger. „Wir möchten die Flächen in unserem Bestand behalten und gleichzeitig bezahlbares Wohnen ermöglichen. Diese Form des Erbbaurechts ist für uns ein Teil der Daseinsfürsorge“, erklärte Hamburgs Finanzsenator Dr. Andreas Dressel die Motivation. Allerdings werde die Stadt den Erbbauzins regelmäßig überprüfen und nötigenfalls anpassen. 

Doch nicht jedes Erbbaurecht wird aus Gründen der Daseinsfürsorge vergeben. Auch das wurde auf dem Erbbaurechtskongress deutlich. „Stiftungen setzen Erbbaurechte ein, um ihren Zweck erfüllen zu können. Kirchliche Organisationen benötigen die Einnahmen aus ihren Erbbaurechten, um die eigenen Bestände instand zu halten und anderen Verpflichtungen nachzukommen“, erklärte Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Weiterbildung in der Erbbaurechtsverwaltung

Um die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Kommunen im Umgang mit Erbbaurechten zu schulen, bietet der Deutsche Erbbaurechtsverband unterschiedliche Weiterbildungen sowie einen jährlichen Zertifikatslehrgang für Erbbaurechtsverwaltende an: https://www.erbbaurechtsverband.de/veranstaltungen/aktuelle-veranstaltungen/

Der unter anderem für das Erbbaurecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 19.01.2024 entschieden, dass eine Gemeinde, die als Grundstückseigentümerin den Ausschluss der Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall vereinbart, allein hierdurch nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verstoße. Allerdings unterliege die Geltendmachung des Anspruchs auf vergütungslose Rückübertragung einer strengen Ausübungskontrolle im Hinblick auf die Verhältnismäßigkeit des gemeindlichen Handelns.

Die Klägerin war in diesem Fall eine Stadt in Baden-Württemberg, der Beklagte ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck darin besteht, Menschen islamischen Glaubens soziale, kulturelle und religiöse Dienste anzubieten. Um ihren muslimischen Bürgern die Ausübung ihres Glaubens in einer Moschee ermöglichen, vereinbarte die Klägerin mit dem Beklagten, dass dieser ein Grundstück der Klägerin in einem ersten Bauabschnitt mit einer Moschee und einem Kulturhaus bebauen sollte. Die Parteien schlossen am 26. November 2014 einen Erbbaurechtsvertrag. Der Beklagte verpflichtete sich darin, den ersten Bauabschnitt innerhalb von vier Jahren fertigzustellen. Anderenfalls solle die Klägerin berechtigt sein, die Rückübertragung des Erbbaurechts zu verlangen. Eine Vergütung dafür wurde vertraglich ausgeschlossen.  

Die Baugenehmigung wurde erteilt. Baubeginn und Bauausführung verzögerten sich jedoch. Bis Ende Oktober 2018 war der erste Bauabschnitt nicht fertiggestellt. Im Dezember 2018 machte die Klägerin den Heimfallanspruch geltend und übte das Wiederkaufsrecht aus. Dagegen wehrte sich der Beklagte vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht. Nun entschied der BGH zugunsten der Stadt: Sie habe einen Heimfallanspruch, denn der Beklagte habe gegen seine vertraglich geregelte Bauverpflichtung verstoßen. Die Vereinbarung der Bebauungspflicht sei wirksam und angemessen. Denn die Gemeinde verfolge mit der Ausgabe eines Erbbaurechts in aller Regel gerade das Ziel, das Grundstück einer Nutzung zuzuführen, die öffentlichen Zwecken diene. Es müsse ihr daher möglich sein, das Erbbaurecht davon abhängig zu machen, dass sich der Erbbauberechtigte zu der Errichtung des Gebäudes verpflichtet, das diese Nutzung ermögliche.

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Immer mehr Städte und Gemeinden in Deutschland vergeben neue Erbbaurechte. Gleichzeitig stellt eine Welle von auslaufenden Erbbaurechten aktuell viele Erbbaurechtsgeber vor Herausforderungen. Doch nur wenige Menschen sind für die Verwaltung von Erbbaurechten ausgebildet. Deshalb bietet der Deutsche Erbbaurechtsverband 2024 erstmalig eine Weiterbildung zum/zur zertifizierten Erbbaurechtsverwalter/in an.

Wie funktioniert eigentlich das Erbbaurecht? Wie sehen die Verträge aus? Wie kann der Erbbauzins angepasst werden? Was passiert, wenn die Verträge auslaufen? Auf diese und viele andere Fragen gibt die Weiterbildung des Deutschen Erbbaurechtsverbands Antworten. Der Verband veranstaltet schon seit Jahren Seminare zu unterschiedlichen Aspekten des Erbbaurechts. Jetzt hat er ein ganzheitliches Programm für Erbbaurechtsverwaltende entwickelt. 

Der Zertifikatslehrgang besteht aus vier Modulen, die theoretisches und praxisbezogenes Wissen rund um das Erbbarecht vermitteln: 

• Modul 1: Präsenzworkshop zum Thema „Erbbaurecht für Einsteiger in die Verwaltungspraxis“
• Modul 2: drei frei wählbare Webinare aus dem Angebot des Deutschen Erbbaurechtsverbands
• Modul 3: Webinar „Praxishinweise aus der Verwaltung“
• Modul 4: Präsenzworkshop über den Ablauf und die Erneuerung von Erbbaurechten

„Als Verband möchten wir die Qualität der Erbbaurechtsverwaltung in Deutschland sichern. Der neue Lehrgang ist ein wichtiger Baustein zur Professionalisierung der Branche“, sagt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Angesichts der Entwicklung der Hypothekenzinsen gewinnt das Erbbaurecht weiter an Attraktivität – auch für Investoren. Umso wichtiger ist es, die Verantwortlichen in der Verwaltung für die Herausforderungen zu sensibilisieren, die mit dem Erbbaurecht verbunden sind.“

Der Lehrgang beginnt am 06.02.2024 mit dem Einsteigerworkshop und endet mit Abschluss des vierten Moduls am 05.12.2024. Die Teilnahmegebühr beträgt für Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands bei 1399 Euro und für Nichtmitglieder bei 1649 Euro. 

Anmeldungen sind ab sofort auf der Website des Deutschen Erbbaurechtsverbands möglich.

Bild: Siedlung in Deutschland. Quelle: Marcel Schauer / Fotolia

13 von 36 Stadien der ersten und zweiten Fußballbundesliga der Herren stehen auf einem Erbbaurechtsgrundstück. Das hat der Deutsche Erbbaurechtsverband ermittelt. Die Städte sichern sich auf diese Weise das Eigentum an den Grundstücken. Die Vereine erhalten langfristige Planungssicherheit.

Bei einem Erbbaurecht sind das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt. Die „Allianz Arena“ beispielsweise gehört der Allianz Arena

München Stadion GmbH, deren alleinige Eigentümerin die FC Bayern München AG ist. Das Grundstück, auf dem die Arena steht, befindet sich aber im Eigentum der Stadt München. In Hamburg bestellte die HSV Fußball AG ein Erbbaurecht am eigenen Grundstück und verkaufte dann das Grundstück an die Stadt. Das Volksparkstadion blieb im Besitz des HSV. 

Insgesamt befinden sich sieben Stadien aus der ersten Fußballbundesliga der Herren im Erbbaurecht: 

• die „Allianz Arena“ des FC Bayern München, 
• die „Volkswagen Arena“ des VfL Wolfsburg, 
• die „PreZero Arena“ der TSG Hoffenheim, 
• das „Wohninvest Weserstadion“ von Werder Bremen, 
• die „WWK Arena“ des FC Augsburg, 
• die „MHP Arena“ des VfB Stuttgart und 
• das „Merck-Stadion am Böllenfalltor“ des SV Darmstadt 1898. 

In der zweiten Fußballbundesliga gibt es aktuell sechs Vereine, deren Stadien auf einem Erbbaurechtsgrundstück stehen: 

• das „Volksparkstadion“ des Hamburger SV, 
• das „Millerntorstadion“ des FC St. Pauli, 
• die „Home Deluxe Arena“ des SC Paderborn 07, 
• die „Merkur Spiel-Arena“ von Fortuna Düsseldorf, 
• das „Ostseestadion“ des F.C. Hansa Rostock und
• die „Bremer Brücke“ des VfL Osnabrück. 

Diskussion um die „Heinz von Heiden Arena“

Für Diskussionen sorgt derzeit die „Heinz von Heiden Arena“ in Hannover. Die hannoversche Stadtverwaltung will das Grundstück, auf dem sich das Stadion des Fußballvereins Hannover 96, befindet, ab 2030 im Erbbaurecht an eine Betreibergesellschaft, die Hannover 96 Arena GmbH & Co. KG, vergeben. Der Erbbauzins soll Medienberichten zufolge bei knapp 27.500 Euro pro Jahr liegen, was den Richtlinien der Sportförderung entspreche. Die „Hannoversche Allgemeine Zeitung“ nannte diesen Erbbauzins allerdings einen „Spottpreis“. Auch der Bund der Steuerzahler sieht ihn als zu niedrig an. Denn für die Profifußball könne nicht der gleiche Maßstab gelten wir für die Förderung des Breitensports. Fußballfans bemängeln außerdem, dass die Einnahmen aus dem Stadion nicht dem Verein zugute kämen, sondern der Betreibergesellschaft des Stadions. Derzeit überprüft die Kommunalaufsicht den Vorgang. 

Strategische Gründe für das Erbbaurecht

„Erbbaurechte für Fußballstadien sind in Deutschland keine Seltenheit. Häufig möchten die Städte aus strategischen Gründen Eigentümer des Grundstücks bleiben. Außerdem erzielen sie durch den Erbbauzins weiterhin Einnahmen daraus. Auch die Nutzungsart des Grundstücks kann in den Verträgen festgeschrieben werden. So erhält sich der Erbbaurechtsgeber ein gewisses Maß an Einflussnahme. Das ist umso wichtiger, je größer die Bedeutung des Stadions oder des Grundstücks für die Stadt sind“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Auf der anderen Seite erhalten die Vereine ein eigentumsgleiches Recht und langfristige Planungssicherheit. Denn Erbbaurechte laufen üblicherweise über viele Jahrzehnte.“ 

Der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien ist seit 2017 zurückgegangen. Doch angesichts der steigenden Hypothekenzinsen dürfte dieser Trend nicht anhalten. Das geht aus einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor.

Im Herbst 2022 befragte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland. Rund 80 Organisationen beteiligten sich an der Studie, davon gut die Hälfte Kommunen. Im Schnitt vergeben die Befragten jeweils 1.030 Erbbaurechte. Davon entfallen 84 Prozent auf Grundstücke zur Wohnnutzung, 5 Prozent auf gewerbliche Nutzungen und 3 Prozent auf Vereine und soziale Einrichtungen. 

Der durchschnittliche Erbbauzins lag in Deutschland 2022 bei 2,7 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. 2017 hatte er noch 3,1 Prozent betragen. Bei der Nutzung für gewerbliche und sonstige Immobilien blieb der Erbbauzins mit 4,4 beziehungsweise 3,1 Prozent nahezu unverändert. „Zwei Faktoren begünstigen den Rückgang der Erbbauzinsen für Wohnnutzungen. Erstens möchten die Kommunen auf ihren Grundstücken bezahlbares Wohnen ermöglichen. Hierfür können niedrige Erbbauzinsen ein Baustein sein. Zweitens haben einige Erbbaurechtsgeber in den vergangenen Jahren ihre Erbbauzinsen den niedrigen Hypothekenzinsen angepasst“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

Insofern ist angesichts der steigenden Hypothekenzinsen ein weiterer Abwärtstrend bei den Erbbauzinsen unwahrscheinlich. Im Gegenteil: Zum Teil sind sogar Anpassungen nach oben zu erwarten. Die Hälfte der befragten Organisationen möchte in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte ausgeben. 18 Prozent davon sagen, dass sie die Erbbauzinsen aufgrund der steigenden Kapitalmarktzinsen anheben werden. 39 Prozent haben das nicht vor, 42 Prozent können dazu noch keine Aussage treffen. „Das betrifft aber nur die neu ausgegebenen Erbbaurechte“, erklärt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Zwar sind auch in laufenden Verträgen Wertanpassungen möglich. Diese richten sich aber üblicherweise nicht nach den Hypothekenzinsen.“

Für die Ausgabe von neuen Erbbaurechten sprechen aus Sicht der Befragten der Flächenerhalt, die Einnahmen- und Vermögenssicherung sowie soziale Aspekte – indem zum Beispiel Bauland für Familien zur Verfügung gestellt wird.  Die Laufzeiten für neu vergebene Erbbaurechte liegen bei gut der Hälfte der Verträge (53 Prozent) bei 76 bis 99 Jahren. Nur 3 Prozent gehen darüber hinaus. 

Zur Studie: www.erbbaurechtsverband.de/erbbaurecht/studien/

Neue Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbandes profitieren noch bis zum Jahresende von einer Sonderaktion des Verlags C. H. Beck. 

Seit 2020 geben der Verlag C. H. Beck und der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam die Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ) heraus. Alle Verbandsmitglieder erhalten diese kostenlos – sowohl die Printausgabe als auch die Onlineversion. 

Jetzt können neue Mitglieder zusätzlich von einem besonderen Angebot des Verlags profitieren: Wer bis zum 31.12.2023 dem Deutschen Erbbaurechtsverband beitritt, kann für sechs Monate in der Datenbank von C. H. Beck kostenlos das Modul "Immobilien- und Immobilienwirtschaftsrecht PREMIUM" nutzen. Dieses enthält den Zugang zu zahlreichen Handbüchern, Kommentaren und Zeitschriften. Regulär kostet es 954 Euro pro Halbjahr.  

mehr über das Onlinemodul "Immobilien- und Immobilienwirtschaftsrecht PREMIUM" des Verlags C. H. Beck erfahren

Die Stadt Freiburg vergibt städtische Grundstücke zur Wohnnutzung vorrangig im Erbbaurecht. In einer neuen Infobroschüre stellt sie die Konditionen hierfür vor. 

Die Laufzeit für neu vergebene Erbbaurechte beträgt in Freiburg 75 Jahre. Der Regelerbbauzins liegt bei 3 Prozent des Bodenwerts pro Jahr. Für bestimmte Nutzergruppen wie zum Beispiel Familien mit Kindern sind Boni vorgesehen. 

"Das neue Erbbaurecht ist familiengerecht, sozial ausgewogen und bietet den Erbbau- berechtigten individuelle Regelungen bei sich verändernden Rahmenbedingungen. Wir haben dabei eine Systematik entwickelt, die schwerpunktmäßig langfristig günstige Mieten, aber auch Eigentum für Familien im Fokus hat", heißt es in der neuen Erbbaurechtsbroschüre der Stadt Freiburg. 

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Der Deutsche Erbbaurechtsverband baut seine Social-Media-Präsenz aus und ist ab sofort auch auf Facebook und Instagram mit eigenen Accounts vertreten. 

Auf Twitter und LinkedIn kommuniziert der Deutsche Erbbaurechtsverband schon seit Langem und hat sich eine aktive Followerschaft aufgebaut. Jetzt hat er auch eigene Präsenzen auf Facebook und Instagram. Der Grund dafür ist nicht die Reichweite. Vielmehr besetzen auf diesen Kanälen bisher andere Akteure – wie Makler oder Erbbaurechtsnehmer – die Diskussion über das Erbbaurecht. Deshalb möchte der Deutsche Erbbaurechtsverband hier als unabhängige und fachkundige Stimme ebenfalls präsent sein. 

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Eine neue Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands zeigt: Von 2041 bis 2050 werden zahlreiche Erbbaurechtsverträge in Deutschland auslaufen. Der Umgang mit diesen Verträgen war eines der Schwerpunktthemen auf dem Erbbaurechtskongress, der am 06. und 07.03.2023 stattfand.  

Im Herbst 2022 hatte das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands eine Studie unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt, an der sich rund 80 Organisationen beteiligten. 29 Prozent der Befragten gaben dabei an, dass bei ihnen von 2041 bis 2050 Erbbaurechte in größerem Umfang auslaufen werden. Das ist deutlich mehr als in jedem anderen Jahrzehnt dieses Jahrhunderts. Dieser hohe Wert ist darauf zurückzuführen, dass in Deutschland sehr viele Erbbaurechte nach dem Zweiten Weltkrieg vergeben wurden – mit Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. 

zur Pressemitteilung

Das "Forum Baulandmanagement NRW" hat einen kostenlosen Leitfaden für Kommunen zum Umgang mit Erbbaurechten herausgebracht.

Erarbeitet wurde er von der "Quaestio Forschung und Beratung GmbH" gemeinsam mit Prof. Dr. Dirk Löhr. Er soll zeigen, für welche Ziele sich das Erbbaurecht eignet und welche Regelungen dafür im Detail erforderlich sind. 

Der Leitfaden steht kostenlos zum Download zur Verfügung: https://www.forum-bauland.nrw/publikationen/arbeitshilfe-erbbaurecht/. 

Sowohl Bayern als auch Hamburg setzen sich momentan mit Bundesratsinitiativen dafür ein, Indexmieten zu begrenzen. Im Erbbaurecht gibt es hierfür schon seit Langem eine gesetzliche Regelung. Darauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband hin.

In Deutschland sind Mieterhöhungen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren, gängige Praxis. Für Mieterinnen und Mieter können diese sogenannten Indexmieten aber Nachteile bergen. Denn: Wenn – wie im Moment – die Lebenshaltungskosten steigen, sind sie doppelt benachteiligt. 

Die Justizministerkonferenz befasste sich schon im Sommer 2022 mit dem Thema und forderte den Bundesjustizminister dazu auf, „die Einführung einer wirksamen dämpfenden Regelung für die Erhöhung von Indexmieten zu prüfen, die eine doppelte Belastung der Mieterinnen und Mieter durch steigende Energiepreise vermeidet“. Die Bundesländer Bayern und Hamburg setzen sich momentan mit Bundesratsinitiativen dafür ein, Indexmieten stärker zu regulieren. Konkret fordert zum Beispiel Hamburg, die Erhöhung von Indexmieten auf 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen. 

Erhöhung des Erbbauzinses nur begrenzt möglich

„In Deutschland sind Erbbaurechtsnehmer in dieser Hinsicht besser geschützt als Mieter“, sagt Ingo Strugalla, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Zwar richten sich in 88 Prozent der Erbbaurechtsverträge die Anpassungen des Erbbauzinses nach dem Verbraucherpreisindex, wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2020 ergab. Aber: Laut dem Erbbaurechtsgesetz ist die Erhöhung des Erbbauzinses „unbillig“, wenn sie „über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht“ (§ 9a ErbbauRG). 

Diese „Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ bezieht sich nicht nur auf den Verbraucherpreisindex, sondern auch auf die Entwicklung der Einkommensverhältnisse, die sich aus dem Index der Bruttoverdienste des Statistischen Bundesamtes ergibt. Aus beiden Faktoren wird zur Berechnung des neuen Erbbauzinses ein Mischindex gebildet. 

Das bedeutet: Wenn die Einkommen geringer ansteigen als die Preise, darf auch der Erbbaurechtszins nicht parallel zum Verbraucherpreisindex angehoben werden.

Außerdem dürfen die Anpassungen des Erbbauzinses – anders als im Mietrecht – nicht jährlich erfolgen. „Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden“, heißt es dazu im Erbbaurechtsgesetz (§ 9a ErbbauRG).

Pressemitteilung als PDF

Bild: Stadt in Deutschland. Quelle: Pixabay/Peggy_Marco 

In Hamburg sollen städtische Grundstücke für den Wohnungsbau künftig nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. Für rund 1.000 Wohnungen pro Jahr sollen außerdem besondere Konditionen gelten: vergünstigte Mieten für 100 Jahre. Darauf haben sich die Bürgerschaftsfraktionen von SPD und Grünen mit den Volksinitiativen "Keine Profite mit Boden und Miete" geeinigt.

Damit endet ein seit Februar 2021 laufender Verhandlungsprozess. Der Kompromiss wurde am 02.11.2022  von den Regierungsfraktionen bestätigt und soll am 16.11.2022 in die Hamburgische Bürgerschaft eingebracht werden. Die Volksinitiativen haben im Gegenzug zugesagt, das ursprünglich geplante Volksabstimmungsverfahren zu beenden.

"Wir halten an unserem Ziel fest, in jedem Jahr 10.000 neue Wohnungen auf den Weg zu bringen. Neu ist, dass durchschnittlich 1.000 neue öffentlich geförderte Mietwohnungen mit hundertjährigen Mietpreisbindungen pro Jahr auf den städtischen Flächen entstehen sollen. In unserer Verantwortung wird es weiterhin liegen, für eine gute soziale Durchmischung und stabile Nachbarschaften zu sorgen. Wichtig ist, dass wir auf Grundlage der jetzt vorliegenden Vereinbarungen für alle Beteiligten eine Verlässlichkeit und langfristige Planungssicherheit schaffen. Ich bin sicher, dass dies von allen Verhandlungspartnern der vergangenen Monate unterstützt wird", sagte Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt. 

„Mit dieser neuen Leitlinie können wir erreichen, dass die Flächen von Stadt und Konzern Hamburg in Zukunft insgesamt stetig wachsen. Die Stadt verpflichtet sich durch diese Einigung zukünftig zu einer positiven Flächenbilanz. Dazu haben wir uns schon seit einigen Jahren erfolgreich auf den Weg gemacht, wir kaufen mehr an als zu verkaufen. Aber wir brauchen in Einzelfällen weiter Spielräume für die Stadtentwicklung – das konnte in den schwierigen Gesprächen mit der finalen Einigung noch gewahrt werden. Wir werden bei der Umsetzung der Einigung auch unsere öffentlichen Unternehmen in die Pflicht nehmen: Unsere Konzernunternehmen müssen mit einer Andienungspflicht zukünftig Flächen, die sie selbst nicht mehr brauchen, der Stadt oder anderen Tochtergesellschaften der Stadt anbieten. So bleibt Grund und Boden verlässlich in städtischer Hand. Gleichzeitig sind wir als Stadt in der Pflicht, Erbbaurechte auch in wohnungspolitisch schwierigen Zeiten attraktiv zu halten. Da hilft meine Zusage, dass wir trotz Zinswende den Erbbauzins weiter günstig halten wollen. Hamburg hat bundesweit die attraktivsten Erbbaurechtskondiditionen – das soll und muss so bleiben!“, kommentierte Hamburgs Finanzsenator Dr. Andreas Dressel die Einigung. 

Mehr über das Thema erfahren: zum Beitrag der NDR vom 02.11.2022

Am 12.10.2022 hat das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ einen Maßnahmenplan vorgelegt, der unter anderem die Beseitigung der Benachteiligung von Erbbaurechten vorsieht. Der Deutsche Erbbaurechtsverband sieht hierin einen richtigen Ansatz.  

Zum Erbbaurecht heißt es in dem Maßnahmenplan: „Zur Bereitstellung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum kann auch das Erbbaurecht beitragen. Sein Bekanntheitsgrad soll erhöht werden. Inhalte und Ziele, z. B. eine Sozialbindung, können mit dem Grundstücksnutzer über die gesamte Laufzeit eines Erbbaurechtvertrags und somit über einen deutlich längeren Zeitraum als bei einem Grundstücksverkauf vereinbart werden. 

Für das bessere Verständnis der unterschiedlichen Bewertung und praktischen Anwendung des Erbbaurechts im Immobilienmarkt gilt es, die einzelvertraglichen Ausgestaltungen und die Zielstellungen und Perspektiven der Marktakteure einerseits sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen z. B. bei der Finanzierung von Investitionen anderseits näher zu betrachten. Gleichzeitig sollten Benachteiligungen des Erbbaurechts identifiziert und Möglichkeiten ihrer Beseitigung geprüft werden. Ziel sollte wie bei allen anderen Maßnahmenn zur verstärkten Mobilisierung von Bauland sein, dass das Erbbaurecht für alle Akteure attraktiv wird.“

Erbbaurecht nicht auf Mietpreisbindungen reduzieren

Hierzu erklärt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands: „Wir freuen uns, dass das Erbbaurecht im Maßnahmenplan so umfangreich Berücksichtigung findet. In der Tat sind hierüber längere Mietpreisbindungen möglich als im geförderten Wohnungsbau. Allerdings sollte das Erbbaurecht nicht hierauf reduziert werden. Denn sein Einsatz beugt außerdem Bodenspekulationen vor und ermöglicht den Kommunen stabile Einnahmen. Insofern wäre auch eine Nennung des Erbbaurechts als bodenpolitisches Instrument wünschenswert gewesen. Ausdrücklich befürworten wir den Ansatz, Benachteiligungen von Erbbaurechten zu beseitigen. Hier ist insbesondere die Bewertung von Erbbaurechten durch die Banken zu nennen, die regelmäßig hohe Abschläge beinhaltet. Auch wir sind der Meinung, dass Erbbaurechte so ausgestaltet sein sollten, dass sie für alle Beteiligten attraktiv sind.“ 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband ist selbst nicht Mitglied im „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“, bietet aber seine Kooperation an. „Gern unterstützen wir das Bündnis bei der konkreten Umsetzung der genannten Ziele“, verspricht Matthias Nagel.

Für den Verlag C. H. Beck hat Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands, das Erbbaurechtsgesetz neu kommentiert.

Das Buch „Erbbaurechtsgesetz“ aus der Reihe Beck‘sche Kommentare setzt sich mit den praktischen Problemen des Erbbaurechts auseinander, bietet eine wissenschaftliche Vertiefung und gibt Ratschläge für die Umsetzung rechtlicher Vorgaben in der täglichen Arbeit. Ein ausführliches Sachverzeichnis ermöglicht den schnellen, gezielten Zugriff auf einzelne Themen und Aspekte des Erbbaurechts. 

Zum Buch

Bild: Beck’sche Kommentare: Erbbaurechtsgesetz. Quelle: C. H. Beck

Der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart hat mit einem Urteil vom 13.09.2022 den muslimischen Verein für Kultur, Bildung und Integration zur Rückübertragung des Erbbaurechts eines mit einer Moschee bebauten Grundstücks in Oberaichen verpflichtet und sein Begehren auf Übertragung des Eigentums an diesem Grundstück abgewiesen.

Dem Urteil liegt zugrunde, dass die Stadt und der Verein 2014 einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen hatten, nach dem die Stadt als Grundstückseigentümerin u.a. eine Rückübertragung des Erbbaurechts bei einer Nichterfüllung vertraglicher Pflichten verlangen kann. Über dieses Heimfallrecht sowie die Ausübung eines Wiederkaufsrechts durch die Stadt stritten die Parteien, nachdem der beklagte Verein als Bauherr seinen vertraglichen Pflichten nicht nachgekommen war: Der Verein hatte im ersten Bauabschnitt die Moschee und ein Kulturhaus nicht fristgerecht bis zum 31.10.2018 - und auch noch nicht bis zum Sommer 2022 - fertiggestellt. Dennoch hatte der Beklagte den vereinbarten Kaufpreis für das Moscheegrundstück in Höhe von 883.400 Euro bereits 2018 an die Stadt bezahlt. Er wurde aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Stadt übte daraufhin ihr Wiederkaufsrecht aus und beanspruchte auch den Heimfall des Erbbaurechts.

In erster Instanz verurteilte das Landgericht Stuttgart den beklagten Verein auf Übertragung des Erbbaurechts und wies den Anspruch des Vereins auf Übertragung des Eigentums an dem Moscheegrundstück zurück.

Mit ihren jeweiligen Berufungen machten die Parteien weitergehende Ansprüche geltend. Die Stadt beanspruchte Erbbauzinszahlungen sowie einen Nachweis der Versicherung des Moscheebauwerks. Der Verein forderte die Auflassung und das Eigentum an dem Grundstück, da die Klägerin ihr Wiederkaufsrecht rechtswidrig ausgeübt habe. Dadurch sei der Kulturverein in seinen Grundrechten auf Religionsfreiheit und seinem Eigentum am Gebäude verletzt.

Nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen der Parteien hat das Oberlandesgericht im Ergebnis die erstinstanzliche Entscheidung zugunsten der Stadt bestätigt und ihr Ansprüche aus dem Erbbaurechtsvertrag zugesprochen. Der Verein muss die Rückübertragung  des Erbbaurechts erklären, das Moscheebauwerk bis dahin entsprechend versichern und Erbbauzinsen in Höhe von über 110.000 Euro nachzahlen. Gleichzeitig wird der Kaufvertrag rückabgewickelt und die Stadt bleibt Eigentümerin des Grundstücks.

Der Berufungssenat begründete dies damit, dass der Verein seiner vertraglich bindenden Zusage, die Moschee fristgerecht herzustellen, schuldhaft nicht nachgekommen sei. Durch die Kaufpreiszahlung des Vereins seien seine Verpflichtungen – wie zum Beispiel auf Versicherungsschutz des Bauwerks – aus dem dinglichen Erbbaurechtsvertrag nicht fortgefallen, sondern wirkten fort. Bei dem Heimfallrecht und dem Wiederkaufsrecht handle es sich um verschiedene Rechte, die die Stadt beide – mit unterschiedlichen Folgen – ausgeübt habe. Insbesondere sei die Vereinbarung über das Wiederkaufsrecht, wenn der Verein nicht rechtzeitig den ersten Bauabschnitt fertigstelle, nach § 2 Nr. 7 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) wirksam und nicht grundrechtswidrig. Der Verein habe keinen Anspruch aus Art. 4 Grundgesetz, genau auf dem streitgegenständlichen Grundstück seinen Mitgliedern die Religionsausübung zu ermöglichen. Vielmehr habe er die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags nicht eingehalten und dadurch das Heimfallrecht ausgelöst. Zugleich sei das vorgesehene Wiederkaufsrecht auch nicht gemäß § 1 Abs. 4 ErbbauRG unwirksam und entspreche einer angemessenen Vertragsgestaltung, da der Beklagte in diesem Fall einen wirtschaftlichen Ausgleich seiner Verwendungen erhalte.

Allerdings könne der Verein erst in einem weiteren Rechtsstreit eine angemessene Entschädigung für die Erhöhung des Grundstückswertes durch seine Aufwendungen geltend machen, um dann an anderer Stelle eine Gebetsmöglichkeit für seine Mitglieder zu schaffen.

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

Aktenzeichen:
LG   Stuttgart:   - 17 O 1045/18 - Urteil vom 28.09.2021
OLG Stuttgart: - 10 U 278/21 - Urteil vom 13.09.2022

Die Stadtvertretung von Schwerin hat einen Antrag der Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt, in dem diese die Vergabe von städtischen Grundstücken im Erbbaurecht gefordert hatte. 

Laut Beschlussvorschlag von Bündnis 90/Die Grünen sollten

- grundsätzlich keine städtischen Grundstücke durch die Landeshauptstadt und deren städtische Gesellschaften verkauft und

- städtische Grundstücke grundsätzlich zukünftig nur noch in Erbbaurecht vergeben

werden können. Eine Ausnahme sollten laut Änderungsantrag der SPD-Fraktion Gewerbeimmobilien bilden. 

Außerdem sah der Antrag vor, dass alle Grundstücksvergaben durch die Landeshauptstadt und der städtischen Gesellschaften unabhängig von den Wertgrenzen den zuständigen Gremien vorgelegt werden müssen. 

Zur Begründung hieß es im Beschlussvorschlag: "Das Interesse von Kommunen an der Vergabe von Grundstücken mithilfe des Erbbaurechtes nimmt aktuell zu. Zum einen, um Bodenspekulationen vor dem Hintergrund deutlich steigender Grundstückspreise einzudämmen. Zum anderen, um die Gestaltungsräume der Stadt zu erhalten sowie mit Erhalt des Grundbesitzes der Stadt dauerhafte Einnahmen zu sichern. Darüber hinaus kann durch die Vergabe von Grundstücken über Erbpacht günstiges Bauen und Wohnen ermöglicht werden. Auch in der Landeshauptstadt stehen wir vor dem Problem, dass die städtischen Grundstücke weiter veräußert werden und damit die Einflussmöglichkeiten der Stadt bei der Stadtentwicklung schwinden. Die Vergabe von kommunalen Grundstücken mithilfe von Erbbauverträgen ist ein in vielen Kommunen, z.B. Lübeck und Bonn, erprobtes Mittel, um kommunales Eigentum zu sichern."

Das Thema weiterverfolgen

Die Stadtvertretung von Schwerin lehnte den Antrag in ihrer Sitzung vom 12.09.2022 jedoch ab. Die Vorsitzende der SPD-Fraktion in der Schweriner Stadtvertretung, Mandy Pfeiffer, äußerte sich gegenüber schwerin-lokal.de enttäuscht. "Wir als SPD-Fraktion haben uns ausdrücklich für die Zustimmung zu diesem wichtigen Antrag ausgesprochen. Gerade als hochverschuldete Kommune sollte die Landeshauptstadt Schwerin ihre städtischen Liegenschaften nicht mehr so freimütig veräußern wie bisher", sagte sie und kündigte an, dass SPD und Bündis 90/Die Grünen das Thema weiterverolgen werden. 

Bild: Landeshauptstadt Schwerin. Quelle: Pixabay/Mopsgesicht

Die neue Ausgabe der ErbbauZ ist erschienen. Darin veröffentlichen wir den zweiten Teil des Beitrags über Erbbaurechte und die Grunderwerbsteuer von Rechtsanwalt und Steuerberater Peter Lahmann.

Jonas Merk und Paul Schirmer widmen sich in ihrem Fachbeitrag der Frage, in welchem Maße Erbbaurechtsgeber, die zu wirtschaftlichem Handeln verpflichtet sind, Alt-Erbbauberechtigten bei neuen Verträgen entgegenkommen können. Im Interview spricht der neue Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands, Ingo Strugalla, über seine Sicht auf das Erbbaurecht in Deutschland. 

Damit Grundstückskäufe in der Stadt erschwinglich bleiben, hat der Gemeinderat von Heidelberg im Juli 2022 ein neues Erbbaurechtsmodell beschlossen. 

Demnach sollen Wohnbaugrundstücke aus dem Eigentum der Stadt künftig vorrangig im Erbbaurecht vergeben werden. „Aufgrund den langjährigen Erfahrungen aus der Praxis bei Grundstücksvergaben kann es aber auch Fälle geben, bei denen ein Grundstücksverkauf das bessere Mittel ist, um eine gewünschte Entwicklung und somit die mit der Vergabe verbundene kommunalpolitische Zielsetzung zu erreichen“, heißt es in der Anlage zur entsprechenden Drucksache der Stadt Heidelberg. 

Der allgemeine Erbbauzinssatz für Wohnbaugrundstücke sinkt beim „Heidelberger Modell“ von bisher 4,5 Prozent auf 3,0 Prozent des Grundstückswertes sowie für sonstige Grundstücke von 5 Prozent auf 4 Prozent.

Die Grundlage für die Ermittlung des Grundstückswertes bleibt der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert. 

Sonderregelungen für Altverträge, soziale Einrichtungen und Familien

Zusätzlich werden verschiedene Erbbauzinsreduzierungen gewährt: Personen mit Altverträgen, die in den nächsten Jahren auslaufen, sollen nur 2 Prozent Erbbauzinsen für Wohnungserbbaurechte zahlen, sodass die enormen Steigerungen bei den Grundstückspreisen abgefedert werden. Gemeinnützige Vereine erhalten Reduzierungen auf 10 Prozent des eigentlich vorgesehenen Erbbauzinses. Familien bekommen einen Nachlass von 0,75 Prozent pro kindergeldberechtigtem Kind, das im Haushalt lebt – für maximal drei Kinder. 

Diese Reduzierungen sind jeweils an Bedingungen geknüpft und werden deshalb nur schuldrechtlich, also ohne Eintrag in das Grundbuch, gewährt.

Laufzeit von 80 oder 60 Jahren

Wohnbaugrundstücke vergibt die Stadt Heidelberg für 80 Jahre. Das gilt grundsätzlich sowohl für Neubestellungen als auch für Verlängerungen. Bei Verlängerungen kann der Zeitraum aber auch flexibel gestaltet werden. Für sonstige Grundstücke liegt die Laufzeit der Erbbaurechte bei 60 Jahren. 

Einen Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken sieht die Stadt Heidelberg generell nicht vor. Einzelfälle – zum Beispiel im Zusammenhang mit familiären oder wirtschaftlichen Härten – sollen unter Darlegung der besonderen Gründe entschieden werden. 

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Bild: Heidelberg. Quelle: Unsplash / Mateo Krössler

Das IBA'27-Projekt "Neue Mitte Leonhardvorstadt" soll das Bohnen- und das Leonhardsviertel in der Stuttgarter Innenstadt besser miteinander verbinden. Im Rahmen des Projekts wird das Gelände des Züblin-Parkhauses jetzt im Erbbaurecht neu vergeben. 

Für die Gestaltung der "Neuen Mitte Leonhardsvorstadt" hatte es ein breit angelegtes Beteiligungsverfahren gegeben. Vorgesehen ist nun eine Nutzungsmischung aus kostengünstigen und gemeinschaftsorientierten Wohnangeboten, Flächen für Begegnung, Freizeit, Sport und Bewegung sowie gewerblichen Angeboten. Die bereits bestehenden Spiel‐ und Sportflächen mit den Bolz‐, Basketball‐ und Skateanlagen sollen erhalten bleiben oder in die Neuplanung integiert werden. 

Das Gelände des Züblin-Parkhauses spielt bei der Quartiersentwicklung eine zentrale Rolle. Es ist rund 0,8 Hektar groß und soll die neue Quartiersmitte bilden. Der Gemeinderat hat die Verwaltung jetzt damit beauftragt, die Vergabe des Areals im Erbbaurecht als Konzeptverfahren  vorzubereiten. Ein Ziel dabei ist es, neuen Ideen genossenschaftlichen Bauens Raum zu geben. Eine besondere Herausforderung ergibt sich für die Vorhabenträger aus dem Umgang mit dem Bestand: Abbruch und Neubau sowie auch ein (Teil‐)Erhalt mit Umnutzung des Züblin‐Parkhauses können mögliche Optionen bei der Neuentwicklung sein. 

Die Beschlussvorlage zum Nachlesen

Mehr über das IBA'27-Projekt "Neue Mitte Leonhardsvorstadt"

Bild: Das IBA’27-Projekt »Leonhardsvorstadt / Züblinareal« umfasst die Neubebauung des Areals des heutigen Züblin-Parkhauses. Das Gelände ist die Schlüsselstelle und das Zentrum des Quartiers. Quelle: IBA'27 / Niels Schubert

Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer in ganz Deutschland sind verpflichtet, bis Ende Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das gilt auch für Erbbaurechtsnehmer. 

Wer ein Erbbaurecht hat, ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Haus steht. Dennoch müssen auch Erbbaurechtsnehmer eine Grundsteuererklärung abgeben. Informationen zur Grundstücksfläche und zur Lage sind im Grundbuch verzeichnet – ebenso wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flurstücksfläche und die Grundbuchblattnummer. Liegt der Grundbuchauszug nicht vor, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. In einigen Bundesländern gibt es außerdem Datenbanken, die diese Informationen online anbieten.

„Der Erbbaurechtsgeber ist für diese Informationen nicht die richtige Anlaufstelle“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Er kann aus Rechtsgründen auch nicht im Namen des Erbbaurechtsnehmers die Daten übermitteln.“

Das Bundesministerium für Finanzen hat die wichtigsten Informationen private Eigentümerinnen und Eigentümer auf einer Website veröffentlicht: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Darüber hinaus stellen die Bundesländer spezifische Informationen online zur Verfügung. 

Bild: Siedlung in Deutschland. Quelle: Pixabay / congerdesign

Die Stadt Münster vergibt Erbbaurechte für 17 Bauplätze im Stadtteil Mecklenbeck zu einem im Vergleich zum freien Markt vergünstigten Preis, wie die Stadt mitteilt. 

Die Laufzeit für die Erbbaurechte beträgt 75 Jahre. Laut den "Westfälischen Nachrichten" liegt der Erbbauzins bei jährlich 2,5 Prozent des Grundstückswertes. Alternativ können die Erbbaurechtsnehmer eine Einmalzahlung von 80 Prozent des Grundstückswertes leisten. 

Die Grundstücke sind zwischen 213 und 576 Quadratmeter groß. Bei der Vergabe sollen vom allem soziale Aspekte bewertet werden: die Anzahl der Kinder, pflegebedürftige Angehörige, das Engagement im Ehrenamt, die Größe der aktuellen Wohnung oder auch die Nähe zum Arbeitsort. 

In Schleswig-Holstein haben CDU und Grüne am 22.06.2022 ihren neuen Koalitionsvertrag vorgestellt. Darin kündigen sie eine Verordnung über den Rang von Erbbaurechten an. 

Um den Kommunen den Erwerb von Grundstücken zu erleichtern, soll der Baulandfonds aufgestockt werden. So sollen die Kommunen bezahlbaren Wohnraum schaffen können, der langfristig in öffentlicher Hand bleibt.

Zum Erbbaurecht heißt es im Koalitionsvertrag: "Wir werden durch neue Formen und Kombinationen aus Erbbaurecht und Konzeptvergabe den Einfluss der Kommunen auf die Nutzung von Grundstücken und damit die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum stärken. Dazu wollen wir, unter anderem, eine Verordnung über den Rang von Erbbaurechten erlassen." 

zum Koalitionsvertrag für Schlewsig-Holstein

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat auf seiner Mitgliederversammlung am 13.06.2022 einen neuen Vorstand gewählt: Ingo Strugalla ist ab sofort Präsident des Verbands. Tobias Henkel übernimmt das Amt des Vizepräsidenten. Neu in den Vorstand berufen wurden Michael Jung, Dr. Matthias Nagel und Dr. Hilke Schapp.  

Der ehemalige Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, Hans-Christian Biallas, war im Februar 2022 überraschend verstorben. Seine Nachfolge tritt nun Ingo Strugalla an, der seit der Gründung des Verbands 2013 dessen Vizepräsident gewesen war. Ingo Strugalla ist erfahrener Immobilienprofi und geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, die mehr als 13.000 Erbbaurechte rund um Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg vergibt. 

Tobias Henkel folgt Ingo Strugalla im Amt des Verbandsvizepräsidenten nach. Auch er gehört dem Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands schon seit dessen Gründung an. Henkel ist Vorstandsvorsitzender der Evangelischen Stiftung Neuerkerode. Zuvor hatte er als Direktor die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz geleitet. 

Michael Jung leitet als geschäftsführender Gesellschafter die Continuum Capital Investment Management GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main entwickelt und vermarktet innovative Investmentkonzepte auf Grundlage des Erbbaurechts. 

Dr. Matthias Nagel ist seit 2013 Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Nun gehört er erstmals auch dem Verbandsvorstand an. In der Klosterkammer Hannover, die mit mehr als 17.000 Erbbaurechten einer der größten Erbbaurechtsgeber Deutschlands ist, leitet Matthias Nagel die Liegenschaftsabteilung. Außerdem ist er Geschäftsführer der LIEMAK IT GmbH. 

Dr. Hilke Schapp wechselte nach mehrjähriger immobilienrechtlicher Tätigkeit in renommierten Anwaltskanzleien vor fünf Jahren in den Dienst der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH – Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen). Dort befasst sie sich schwerpunktmäßig mit dem Thema Erbbaurecht, zunächst vor allem aus rechtlicher Perspektive und seit Juni 2022 als Referatsleitung im Vertrieb. Sie hat die FHH bei der Verhandlung bedeutender Erbbaurechtsverträge vertreten. 

„So traurig der Anlass für die Neuwahl des Verbandsvorstands war – wir freuen uns auf die Zusammenarbeit in dem neuen Team und erwarten uns frische Impulse für den Verband und die Positionierung des Erbbaurechts in Deutschland“ sagt der frischgewählte Präsident Ingo Strugalla. „Es ist gut, dass wir mit Hilke Schapp und Michael Jung nun auch die Kommunen und die freie Wirtschaft im Verbandsvorstand repräsentieren können.“ 

Bild: Ingo Strugalla, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands e. V. und geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau
Quelle: Stiftung Schönau

Schon seit Langem unterstützt die LIEMAK IT GmbH den Deutschen Erbbaurechtsverband bei dessen Verwaltung und speziell bei der Durchführung von Webinaren. Nun haben die beiden Organisationen eine Kooperationsvereinbarung getroffen.

Die LIEMAK-IT wird pro Jahr zwei digitale Workshops mit Praxistipps zur Verwaltung von Erbbaurechten für die Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchführen. Für die Webinare des Deutschen Erbbaurechtsverbands stellt sie Räume, Technik und Support zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung. Außerdem bewirbt sie die Webinare des Erbbaurechtsverbands auf ihrer eigenen Website. 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband gibt der LIEMAK-IT im Gegenzug die Möglichkeit, sich mit einem Infostand auf dem Deutschen Erbbaurechtskongress zu präsentieren. Webinarteilnehmer erhalten auf Wunsch Informationen zu den Leistungen der LIEMAK-IT. 

Über die LIEMAK IT GmbH: 

Die LIEMAK IT GmbH prüft und verwaltet Erbbaurechte im Auftrag von Kommunen, Stiftungen, kirchlichen Organisationen sowie anderen Erbbaurechtsgebern und berät ihre Auftraggeber bei der strategischen Ausrichtung ihrer Erbbaurechte. Für die einfache und rechtssichere Verwaltung von Erbbaurechten hat die LIEMAK-IT die Software ADMILUX entwickelt. Weitere Informationen unter: www.liemak-it.de. 

Im April 2022 befragte der Deutsche Erbbaurechtsverband seine Mitglieder zu ihren Erfahrungen mit dem Heimfall. 96 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihre aktuellen Verträge entsprechende Regelungen enthalten. Allerdings kommt der Heimfall in der Praxis nur sehr selten zur Anwendung: 58,3 Prozent der Befragten gaben an, dass er in den letzten 20 Jahren nie eingetreten sei. Bei 41,7 Prozent war es seltener als zehnmal der Fall. 

Als mögliche Gründe für den Heimfall werden mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug, die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes und eine vertragswidrige Nutzung des Gebäudes genannt. Auch die Vernachlässigung des Gebäudes oder Verstöße gegen das Baurecht können den Heimfall auslösen. 

50 Prozent der Erbbaurechtsnehmer zahlen beim Heimfall für das Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes, 5 Prozent entschädigen mit 100 Prozent des Verkehrswertes. 

Als problematisch wird der Heimfall zum Teil von den Banken eingestuft: 8 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber sagten, dass Heimfallregelungen für die Banken einen Hinderungsgrund für die Beleihung von Grundstücken darstellen. Ebenfalls 8 Prozent gaben an, dass dies mitunter der Fall sei. 

„Die Umfrage zeigt, dass der Heimfall nur in Ausnahmefällen eintritt. Andererseits führen entsprechende vertragliche Regelungen häufig zu Verunsicherungen bei Erbbaurechtsnehmern. Erbbaurechtsgeber sollten deshalb genau prüfen, welche Heimfallgründe sie wirklich brauchen. Je einfacher und partnerschaftlicher die Verträge gestaltet sind, desto höher ist die Akzeptanz des Erbbaurechts“, sagt Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

In der neuen Ausgabe der ErbbauZ befasst sich Eva Götting mit Vorkaufsrechten im Erbbaurechtsvertrag und steuert die Urteilskommentierung bei. Rechtsanwalt Michael Drasdo liefert eine Literaturübersicht des Jahres 2021 für das Erbbaurecht.

Im Interview spricht Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands, über den Umgang mit auslaufenden Erbbaurechten. Außerdem stellt Dr. Ulrich Kriese das Buch „Boden behalten – Stadt gestalten“ vor. Es enthält Beiträge von mehr als 30 Autorinnen und Autoren richtet sich an alle, die sich in das Bodenrecht einlesen und sich bodenpolitisch engagieren möchten.

Zur ErbbauZ

Die Stadtverwaltung Freiburg hat neue Grundsätze für die Vergabe von Erbbaurechten im Geschosswohnungsbau vorgelegt: Hier soll der Erbbauzins von vier auf zwei Prozent sinken. Für den Neubau gilt das aber nur, wenn mindestens 50 Prozent geförderter Wohnraum entstehen. Auch für Wohnungserbbaurechte sind variable Zinsen geplant. 

Um städtische Vermögenswerte zu erhalten und der Bodenspekulation entgegenzuwirken, hat der Gemeinderat der Stadt Frankfurt schon 2018 den Verkaufsstopp für städtische Erbbaurechtsgrundstücke im Wohnbau beschlossen. Auch sonstige städtische Flächen sollen vorrangig nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. Davon ausgenommen sind gewerbliche Flächen. Mit dem Beschluss wurde die Verwaltung auch beauftragt, die Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung neu zu erarbeiten. Im Juli 2020 wurden solche Grundsätze bereits für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie zuvor auch bereits ein familienfreundliches Sonderprogramm für das Baugebiet „Alter Sportplatz Ebnet“ vorgestellt. Jetzt wurden die neuen Regeln für den Geschosswohnungsbau präsentiert, die der Gemeinderat am 05.04.2022 beraten soll.

Damit im Geschosswohnungsbau im Erbbaurecht bezahlbarer Wohnraum entstehen kann, wurde eine Systematik entwickelt, die schwerpunktmäßig langfristig günstige Mieten, aber auch Eigentum für Familien im Fokus hat. Für den Geschosswohnungsbau auf Erbbaugrundstücken hat die Stadt sechs Fallkonstellationen definiert, für die jeweils eigene Varianten angedacht sind. Bezugsgröße ist in allen Fällen der Bodenrichtwert. Ein Überblick:

Neubau eines Wohnhauses mit Mietwohnungen

In diesem Bereich wird der Erbbauzins von bislang vier auf zwei Prozent gesenkt. Bei Neubauten müssen aber die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg eingehalten werden. Das bedeutet, dass mindestens 50 Prozent geförderter Wohnraum entstehen müssen. Für diese Fläche des geförderten Wohnraums gilt ein reduzierter Erbbauzins von 1,5 Prozent. Entstehen mehr vergünstigte Wohnungen oder wird der Mietpreis weiter gesenkt oder die Mietpreisbindung verlängert, vergrößert sich die Absenkung des Erbbauzinses. Mindestens wird aber ein Prozent verlangt.

Der günstigere Zins zählt allerdings nur für den Anteil der Fläche, auf der die vergünstigten Wohnungen entstehen. Ein Beispiel: Wird ein Haus mit zehn Wohnungen gebaut und fünf davon werden vergünstigt angeboten – dann gilt der Rabatt auf den Erbbauzins für die fünf vergünstigten Wohnungen. Und zwar so lange, wie dort eine reduzierte Miete besteht.

Neubau eines Hauses mit Eigentumswohnungen auf Erbbaurechtsbasis: Wohnungserbbaurechte

Hier wird ein Erbbauzins von drei Prozent festgelegt. Entsteht ein Neubau mit Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück der Stadt, dann gelten im Grundsatz die Regeln, die auch im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern greifen. Es ist ein Familienbonus vorgesehen. Das heißt, wenn Familien innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen (festgelegt im Wohnraumförderungsgesetz des Landes), ist eine Absenkung um 0,5 Prozent pro kindergeldberechtigtem Kind im Haushalt vorgesehen, bis zu einem Mindestzinssatz von 1 Prozent. Die Reduzierung gilt auch für pflegebedürftige Personen und Menschen mit Schwerbehinderung.

Damit der Erbbauzins nicht zu hoch steigt, wenn Begründung für die Abschläge entfällt, wird der Erbbauzins nach Wegfall des Abschlags auf 2,75 Prozent begrenzt.

Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechtsvertrags für Häuser mit Mietwohnungen

Hier soll künftig im Grundsatz ein Erbbauzins von zwei Prozent gelten. Die Stadt verwaltet derzeit rund 170 Erbbaurechte für Häuser mit Mietwohnungen, davon laufen in den nächsten zehn Jahren rund 39 aus. Wohnungspolitisches Ziel ist es, bezahlbare Mieten auch nach der Vertragsverlängerung beizubehalten, Luxussanierungen auszuschließen Mietwohnungen als solche zu erhalten. 

Um den Erbbauzins weiter zu senken, besteht die Möglichkeit eine Mietpreisbindung anzubieten, der Stadt Belegungsrechte einzuräumen oder sich zu verpflichten, das Objekt dauerhaft im Bestand zu halten. Maßgeblich ist die Attraktivität des Gesamtangebotes.

Bei der Verlängerung von Verträgen kann zudem die Laufzeit gewählt werden (25, 50 oder 75 Jahre). Bei kürzeren Laufzeiten wird ein geringerer Bodenwert angesetzt.

Verlängerung des Erbbaurechts für Häuser mit Eigentumswohnungen

Die Stadt Freiburg verwaltet rund 530 Wohnungserbbaurechte im Bestand. Erste Verlängerungen stehen in rund 40 Jahren an. Hier gilt zukünftig ein Erbbauzins von 3 Prozent. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft gemeinsam dazu entscheiden, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern, können die einzelnen Parteien einen günstigeren Erbbauzins angeboten bekommen, wenn entsprechende Kriterien vorliegen – siehe oben: Neubau Haus mit Eigentumswohnungen. 

Zudem können auch hier bei Vertragsverlängerungen unterschiedliche Laufzeigen gewählt werden (25, 50 oder 75 Jahre), hier ebenfalls einhergehend mit einer Absenkung der Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage.

Verkauf eines ganzen Hauses mit Mietwohnungen

Wenn ein Haus mit Mietwohnungen auf einem Erbbaugrundstück innerhalb der engeren Familie weitergegeben wird, bleiben die bisherigen Konditionen bestehen. Wird das Gebäude an einen Dritten abgegeben, werden die Konditionen angepasst und mit dem Käufer des Erbbaurechts neu verhandelt. Hier gilt der Katalog an Maßnahmen aus dem Punkt „Verlängerung Erbbaurecht für Häuser mit Mietwohnungen“.

Verkauf einer Eigentumswohnung auf einem Erbbaugrundstück

Wird eine einzelne Wohnung verkauft, verhandelt die Stadt über neue Konditionen. Dabei gilt ein Erbbauzins von 3 Prozent. Zusätzlich wird 1 Prozent Ermäßigung auf den Bodenrichtwert pro abgelaufenem Vertragsjahr der Vorbesitzenden angerechnet. Außerdem gelten die möglichen Vergünstigungen aus dem Punkt "Neubau eines Hauses mit Eigentumswohnungen", also insbesondere die Abschläge für im Haushalt lebende kindergeldberechtigte Kinder, pflegebedürftige und schwerbehinderte Menschen.

Ablöse

Eine attraktive Komponente bietet das neue Modell mit der Option, den Erbbauzins bei Vertragsabschluss einmalig abzulösen. Das heißt: Entscheidet sich der Erbbaurechtsnehmer nicht für eine regelmäßige Erbbauzinszahlung, besteht die Möglichkeit, zu Beginn einen errechneten Betrag aus dem Wert des diskontierten Erbbauzinses über die Laufzeit des Erbbaurechts, maximal 100 Prozent des Grundstückswertes, in Form einer einmaligen Zahlung abzulösen. Für die Erbbauberechtigten wird die Nutzung des Erbbaurechts damit deutlich attraktiver. Neben einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit erhalten die Erbbauberechtigten langfristige Planungs- und Kalkulationssicherheit, da keine laufenden Erbbauzinsen in der Vertragslaufzeit anfallen. Das Modell greift ebenfalls die Absenkung des Erbbauzinses bei günstigen Mieten auf. Auch bei der Ablöse soll damit bezahlbares Wohnen im Erbbaurecht begünstigt werden.

„Unser Ziel ist eine nachhaltige und aktive Liegenschafts-, Boden- und Wohnungspolitik. Dabei wollen wir über eine Vertragslaufzeit von bis zu 75 Jahren bezahlbaren Wohnraum schaffen und gleichzeitig die Grundstücke – das Vermögen der Stadt – in der öffentlichen Hand behalten. Wir bieten mit den flexiblen Lösungen der neuen Grundsätze aktiv Anreize an, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und diesen langfristig zu erhalten. Und wir kreieren einen flexiblen Rahmen, der die verschiedenen Lebenslagen und Lebensphasen der Menschen in Freiburg berücksichtigt“, sagt Finanzbürgermeister Stefan Breiter, verantwortlich für das Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, das die Erbbaurechtsgrundsätze unter Beteiligung des Referats für bezahlbares Wohnen und anderer städtischer Ämter federführend erarbeitet hat.

„Die Möglichkeit gebietsspezifischer und grundstücksspezifischer Regelungen der Erbbaukonditionen in Vermarktungskonzepten geben die Chance, wohnungspolitische und bodenpolitische Ziele möglichst passgenau umzusetzen“, erläutert Bruno Gramich, Leiter des Amtes für Liegenschaften und Wohnungswesen. 

Zur Pressemitteilung der Stadt Freiburg

Bild: Freiburger Münster
Quelle: Pixabay/Couleur

Die neue Ausgabe der ErbbauZ ist da. Im Interview: Dr. Ulrich Kriese. Er arbeitet für die Stiftung Edith Maryon, die bereits in der Schweiz, in Deutschland, Österreich, Ungarn und Frankreich Grundstücke erworben hat, um sie im Erbbaurecht weiterzugeben. 

Nina Schrader stellt eine Studie von Deloitte über die Entwicklung der Wohnungswirtschaft bis zum Jahr 2025 vor. Rechtsanwalt und Steuerberater Peter Lahmann gibt einen Überblick über Erbbaurechte und Grunderwerbsteuer. Und Philipp Staudigl schreibt über das österreichische Baurecht, das dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar ist. Für die Urteilskommentierung danke wir unserem Mitherausgeber, Rechtsanwalt und Notar Stefan Meusel. 

Zur ErbbauZ

Der Gemeinderat der Stadt Stuttgart hat am 17.02.2022 mit breiter Mehrheit einer Neuausrichtung der städtischen Bodenpolitik zugestimmt. Verbunden damit war die Anpassung der Erbbaurechtskonditionen: Ein geringerer Zins und eine 100-prozentige Entschädigung sollen künftig für eine bessere Akzeptanz sorgen. 

2 Prozent Erbbauzins und 100 Prozent Entschädigung 

Der Erbbauzins für Wohnerbbaurechte für städtische Grundstücke liegt in Stuttgart künftig bei 2 Prozent der Bodenwertes und für Gewerbeimmobilien bei 3,5 Prozent. Die Erbbauzinsen können wahlweise als kapitalisierte Einmalzahlung zum Beginn der Vertragslaufzeit gezahlt werden. Die Zustimmung zur Beleihung von Erbbaurechten soll für bis zu 100 Prozent des Wertes erteilt werden können – anstatt wie bisher nur bis zu 70 Prozent. Und: Bei Heimfall oder Zeitablauf werden Erbbaurechtsnehmer mit 100 Prozent des Gebäudewertes entschädigt. 

Wahlrecht für bestimmte Unternehmen

Die städtische Stuttgarter Wohnungs‐ und Städtebaugesellschaft (SWSG), die Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften sowie die Partner des Bündnisses für Wohnen sollen beim Grundstückserwerb ein Wahlrecht zwischen Kauf und Erbbaurecht erhalten. Ansonsten erfolgt die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht.

"Durch die vorgenommene Anpassung der Konditionen wird das Erbbaurecht alternativ zum Verkauf sowohl im Geschosswohnungsbau als auch beim Gewerbe attraktiver gestaltet. Dies erfolgt u.a. durch eine Reduzierung der Erbbauzinsen, durch eine höhere Beleihbarkeit sowie eine Anpassung bezüglich der Entschädigungen bei Heimfall und Zeitablauf. Dadurch wird u.a. die Akzeptanz eines Erbbaurechts als Beleihungsobjekt bei Banken erhöht", heißt es in einer Pressemitteilung der Stadt Stuttgart. 

Nachhaltiger durch den städtischen Zugriff auf die Grundstücke

"Wir wollen mehr Flächen für den Wohnungsbau sichern. Wir wollen mehr Wohnraum, gerade auch für Haushalte mit geringerem und mittlerem Einkommen schaffen. Wir wollen mehr städtischen Einfluss, auch bei vormals städtischen Grundstücken – entweder durch Erbbaurechte oder durch An‐, Vor‐ und Wiederkaufsrechte", begründet Stuttgarts Oberbürgermeister Frank Nopper die Neuausrichtung. "Wir wollen aktiver, bezahlbarer und nachhaltiger sein. Aktiver, was den Flächenerwerb anlangt, bezahlbarer, was den Wohnraum anlangt und nachhaltiger, was den städtischen Zugriff auf die Grundstücke anlangt."

Zur Beschlussvorlage

Zur Pressemitteilung

Bild: Karlshöhe Stuttgart
Quelle: Stuttgart-Marketing GmbH / Thomas Niedermüller

Unser Webinarprogramm für das erste Halbjahr 2022 steht und Anmeldungen sind ab sofort möglich.

Folgende Themen stehen auf dem Programm: 

• 04.03.2022: Der Erbbaurechtsvertrag – Gestaltungsspielräume nutzen 
• 30.03.2022: Gewerbliche Erbbaurechtsverträge im Spannungsfeld von Kartell-, Vergabe-, Beihilfe- und Eisenbahnrecht (Einführung und Überblick)
• 08.06.2022: Die Wertsicherung des Erbbauzines
• 09. und 16.05.2022: Ablaufende Erbbaurechte
• 21.06.2022: Die Übertragung eines Erbbaurechts – Zustimmung und Veräußerung

Weitere Informationen und Anmeldung

Die Stadt Köln will bei der Vergabe von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau zukünftig vorrangig das Erbbaurecht nutzen. Über eine entsprechende Beschlussvorlage soll der Rat in seiner Sitzung am 17.03.2022 entscheiden.

Zukünftig soll für die ersten 60 Jahre der auf 80 Jahre angelegten Erbbaurechte ein besonders günstiger Erbbauzinssatz von jährlich 1,5 Prozent des Grundstückswertes gelten, wenn sich der Bauherr verpflichtet, mindestens 30 Prozent geförderten und 20 Prozent preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Dadurch soll eine gute Mischung der Bevölkerung gefördert werden. 

Die günstigen Mietpreise müssen in der Regel für 60 Jahre garantiert werden. Ab dem 61. Jahr sind Mieterhöhungen nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften möglich. Die Verpflichtung, die Mieten für die geförderten und die preisgedämpften Wohnungen nur moderat, also niedriger als gesetzlich zulässig, steigen zu lassen, wird im Grundbuch so abgesichert, dass sich die Mieterinnen und Mieter unmittelbar darauf berufen können.

"Mit der vorliegenden Beschlussvorlage für die Nutzung des Erbbaurechtes für den mehrgeschossigen Wohnungsbau möchten wir der Politik ein unbürokratisches Instrument vorschlagen, um langfristig günstigen Wohnraum in Köln zu sichern", erklärt Liegenschaftsdezernent William Wolfgramm und unterstreicht: "Mit dem Erbbaurecht-Modell will die Stadt Köln die steigende Mietpreisentwicklung zumindest für einen Teil von Wohnungen abfedern."

Wohnungs- und stadtentwicklungspolitisches Steuerungsinstrument

Wer die Auflagen für den niedrigen Erbbauzins nicht erfüllen kann oder will, muss einen Erbbauzins von 4 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr zahlen. Die im Erbbaurecht vergebenen Flächen bleiben im Vermögen der Stadt, auch wenn sie ihrem Zugriff für lange Zeit entzogen sind. Oberbürgermeisterin Henriette Reker betont: "So gehen wir mit dem knappen Gut ‚Fläche‘ nachhaltig um und werden unserer Verantwortung für kommende Generationen gerecht. Mit der Anwendung des Erbbaurechts nutzt die Stadt ein wohnungs- und stadtentwicklungspolitisches Steuerungsinstrument, von dem wir eine dämpfende Wirkung auf die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise erwarten."

Für Investorinnen und Investoren bietet das Erbbaurecht den Vorteil, dass die Investitionssumme geringer ist, sie von weiterhin steigenden Bodenwerten unabhängig sind und dass der Erbbauzins nur alle drei Jahre angepasst wird. Wenn es bei der Vergabe städtischer Grundstücke sinnvoll ist, wird es auch weiterhin den klassischen Grundstücksverkauf geben. Die Regel soll aber künftig eine Vergabe im Rahmen des Erbbaurechtes sein.

Bei der Erarbeitung des nun vorgestellten Modells hatte sich die Stadt Köln in bundesweiten Arbeitskreisen mit anderen Kommunen beraten und mit den Akteuren des Wohnungsbauforums Köln ausgetauscht.

Zur Beschlussvorlage

Bild: Köln. Quelle: michaelphilipp/Pixabay

Mit Beschluss der Bürgerschaft vom 25.11.2021 hat die Hansestadt Lübeck die Konditionen für einzelne Segmente von Erbbaurechten neu festgelegt. Die neuen Regelungen betreffen Erbbaurechte für Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Nutzungen und Gemeinbedarfsnutzungen. Ziel ist es, künftig mehr Geschosswohnungsneubau auf Erbbaurechtsgrundstücken zu realisieren, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum vorzuhalten und den Anteil des geförderten Wohnungsbaus insgesamt zu steigern.

So soll unter anderem bei neu auszugebenden sowie bei zu verlängernden Verträgen für Grundstücke mit Geschosswohnungsbauten der Erbbauzins künftig dinglich wertgesichert auf 2 Prozent festgesetzt werden. Bislang lag dieser in der Hansestadt bei 5 Prozent. Wird mehr als 50 Prozent sozial geförderter Wohnraum gebaut, soll der Erbbauzins dinglich wertgesichert auf 1,7 Prozent für die ersten 35 Jahre – das entspricht der maximalen Laufzeit der Förderung – festgesetzt werden. Erst ab dem 36. Jahr werden 2 Prozent Erbbauzins fällig. Hier hat die Stadt insbesondere Azubi- und Studierendenwohnheime im Blick. Auch die Höhe der Entschädigung, neu beschlossen wurden 100 Prozent bei Auslaufen des Erbbaurechts, soll Investoren für das Erbbaurecht in der Hansestadt erwärmen. Die Laufzeiten der Verträge sind auf wahlweise 40, 60 oder 80 Jahren festgesetzt.

Und noch eine Neuerung hat die Bürgerschaft beschlossen: Erbbaurechtsgrundstücke mit Mehrfamilienhäusern, sofern diese mehr als fünf Wohneinheiten enthalten, mit Gemeinbedarfsnutzung oder mit gewerblicher Nutzung sollen künftig nicht mehr an die Erbbauberechtigten verkauft werden.

Bild: Lübeck
Quelle: scholty1970/Pixabay

Zu seinem großen Bedauern sieht sich der Deutsche Erbbaurechtsverband gezwungen, den Erbbaurechtskongress 2022, der für den 07. und 08. Februar geplant gewesen war, abzusagen. 

Die Entwicklung der Coronapandemie macht diese Entscheidung leider notwendig. "Selbst wenn wir die Veranstaltung noch durchführen dürften, wäre es aus unserer Sicht unverantwortlich", so die Einschätzung des Erbbaurechtsverbands. 

Wer bereits ein Hotelzimmer im Maritim Hotel am Schlossgarten Fulda reserviert hat, wird gebeten, dieses selbstständig zu stornieren: https://www.maritim.de/de/hotels/deutschland/hotel-am-schlossgarten-fulda/unser-hotel

Der nächste Erbbaurechtskongress soll 2023 stattfinden. 

In der letzten Ausgabe der ErbbauZ in diesem Jahr schreibt Professor Dr. Martin Häublein über den Genehmigungsvorbehalt bei der Bestellung von Erbbaurechten zu den eigenen Gunsten.

Dr. Steffen Ott befasst sich mit der Standdauer der Bauwerke auf Erbbaurechtsgrundstücken und Dr. Johann Andreas Dieckmann veröffentlicht den zweiten Teil seines Beitrags über das Eigentümererbbaurecht als alternatives Gestaltungsmittel bei der Planung von Erbbaurechts-Wohngebieten. Die Urteilskommentierung steuert Rechtsanwalt Dr. Christoph Mönig bei. 

Zur ErbbauZ-Website

Die neue Ausgabe der ErbbauZ ist da. Im Interview sprechen Dr. Luitpold Graf Wolffskeel von Reichenberg und Roland Breunig über Wohnerbbaurechte auf dem Gelände eines historischen Gutshofs. 

Außerdem freuen wir uns in dieser Ausgabe über einen Beitrag von Notar Dr. Johann Andreas Dieckmann über das ursprüngliche Eigentümererbbaurecht als alternatives Gestaltungsmittel bei der Planung von Erbbaurechts-Wohngebieten. Christine Zeller, Stadtkämmerin der Stadt Münster, schreibt über „Erbbaurechte in der Doppik“ und Rechtsanwalt Peter Lahmann von der Riedlinger Partnergesellschaft mbB über die Implementierungskosten für Erbbaurechte.

Zur ErbbauZ-Website

Am 26.09.2021 finden die Wahlen zum 20. Deutschen Bundestag statt. Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat deshalb einen Wahlcheck zum Erbbaurecht verfasst. 

Darin stellt er

1. relevante Passagen aus den Wahlprogrammen,
2. die Antworten der Parteien auf die Wahlprüfsteine des Deutschen Erbbaurechtsverbands

zusammen. Wer also noch eine Entscheidungshilfe brauchen sollte, findet sie womöglich hier. 

Update: Am 10.09. sind die Antworten von CDU/CSU auf die Wahlprüfsteine eingegangen. Diese wurden im Wahlcheck unten ergänzt. 

Zum Wahlcheck des Deutschen Erbbaurechtsverbands

Die neue Ausgabe der ErbbauZ befasst sich schwerpunktmäßig mit Banken und ihrem Umgang mit dem Erbbaurecht – ein Thema, das auch den Deutschen Erbbaurechtsverband beschäftigt.

Helge Pitz von der Continuum Capital Investment Management GmbH steuert einen Best-Practice-Beitrag über die Bewertung durch die Banken bei. Rechtsanwalt Peter Freckmann widmet sich der Beleihung des Erbbaurechts. Und Rolf Novy-Huy von der Stiftung trias erklärt, warum Erbbaurechtsgrundstücke sinnstiftende Geldanlagen sind. "Das Erbbaurecht und Banken – keine echte Traumbeziehung" lautet der Titel des Interviews mit Rechtsanwalt und Notar Stefan Meusel. 

Mehr lesen

Die neue Ausgabe der ErbbauZ ist da – inklusive Kommentierung der neuen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Erbbaurecht. 

Im Interview spricht Christian Stupka von der GIMA München eG über seinen Wunsch: immerwährende Erbbaurechte für Genossenschaften. 

Zur ErbbauZ

Im Interview mit immobilienmanager.de sprechen Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands, und Michael Jung, geschäftsführender Gesellschafter der Continuum Capital Investment Management GmbH, über das Erbbaurecht aus Investorensicht. 

Zum Beitrag

Seit Februar 2020 gibt der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit dem Verlag C.H. Beck die Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ) heraus. Eine Befragung der Leserinnen und Leser zeigt: Das Heft kommt gut an. 

Im Februar bis März 2021 befragte der Verlag die Leserinnen und Leser mittels Print- und Online-Fragebögen. 88 Prozent der Befragten bewerten die ErbbauZ als „sehr gut“ oder „gut“. Im Durchschnitt erhielt die ErbbauZ die Schulnote 1,9. Insbesondere

• die fachliche Qualität, 
• der Informationsgehalt und 
• die Aktualität 

wurden bei der Bewertung positiv hervorgehoben.

87 Prozent der Befragten stufen Themen rund um Grundbuchrecht als „wichtig“ oder „sehr wichtig“ ein. Darauf folgen das Sachenrecht (76 Prozent), das Schuldrecht (69 Prozent) und das Baurecht (44 Prozent). Auf positive Resonanz stoßen auch die Beiträge zur Rechtsprechung: Rund die Hälfte der Befragten würde sich in Zukunft mehr Beitrage in dieser Rubrik wünschen.

Mehr über die ErbbauZ erfahren

Die Stiftung Schönau ist Gründungsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbands und gehört mit rund 13.000 Erbbaurechten zu den größten Erbbaurechtsgebern in Deutschland. Jetzt hat sie eine Broschüre über ablaufende Erbbaurechte herausgebracht. 

"Erbbaurecht – was tun bei Vertragsablauf?" lautet der Titel der Broschüre, die sich vor allem an Erbbaurechtsnehmer wendet. Denn nach der Erfahrung der Stiftung Schönau ist es wichtig, rechtzeitig über die Konsequenzen eines auslaufenden Erbbaurechts zu sprechen. Als Möglichketen beim Ablauf des Erbbaurechts werden vorgestellt: 

• die Verlängerung sowie die vorzeitige Verlängerung, 
• die Rückgabe des Grundstücks und 
• der Verkauf des Grunstücks. 

Illustrationen und einfache Erklärungen helfen, das Thema gut verständlich darzustellen. 

Download der Broschüre "Erbbaurecht – was tun bei Vertragsablauf?" der Stiftung Schönau

In Berlin sollen künftig niedrigere Erbbauzinssätze gelten. Ziel dieser Anpassung ist es, attraktive Konditionen zum Bau von Wohnungen sowie sozialen und kulturellen Einrichtungen zu schaffen. Einen entsprechenden Beschluss hat der Senat jetzt erarbeitet. 

Die neuen Erbbauzinssätze unterscheiden sich je nach Nutzungszweck. Sie liegen für den Geschosswohnungsbau sowie bei sozialen, kulturellen und sportlichen Nutzungen künftig bei 1,8 Prozent des Bodenwertes, für Gewerbe, Industrie und sonstiges bei 2,7 Prozent und für Eigenheime und Eigentumswohnungen bei 4 Prozent. Damit werden die im September 2018 im Vorgriff abgesenkten Erbbauzinssätze teilweise noch unterschritten.

Finanzsenator Dr. Matthias Kollatz: „Gemeinsames Ziel ist es, die Bauaktivität zu steigern. Das gilt vor allem für den Wohnungsbau. Dafür müssen wir alle Gestaltungsspielräume nutzen. Hierzu zählt auch das Erbbaurecht. Der verantwortungsvolle Umgang mit der Vergabe von Grundstücken ist Voraussetzung dafür, das landeseigene Grundvermögen zu erhalten. Dafür tragen wir mit der Festsetzung der neuen Erbbauzinssätze Sorge und schöpfen den Spielraum nach einer Analyse der Lage nach unten aus. Gleichzeitig setzen wir mit diesen attraktiven Konditionen einen wichtigen Impuls für die Wohnungswirtschaft und den Sozial- und Kulturbereich, sich langfristig Nutzungsrechte zu sichern.“

Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel: „Mit der Neufassung der Erbbauzinssätze stärken wir das Instrument des Erbbaurechts im Land Berlin. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Neue Liegenschaftspolitik braucht attraktive Konditionen, damit sozialer Wohnungsbau möglich ist. Die heute beschlossene Neufestsetzung gibt den Vorhabenträgern die dafür notwendige Planungssicherheit.“

Im Januar 2021 hatte der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. Experten für die Bewertung von Erbbaurechten zu einer Online-Tagung eingeladen. Das Ziel war es, mehr darüber zu erfahren, wie Erbbaurechte aktuell bewertet werden und welche Hebel es möglicherweise gibt, um darauf einzuwirken. 

Denn die Erfahrung zeigt: In der Praxis stellt die Finanzierung von Erbbaurechten häufig ein Problem dar. Einige Kreditinstitute lehnen diese sogar ganz ab. Die Perspektive der Bewerter- und Bankenseite stellten Benedikt Altrogge von der GLS Bank, Oliver Hahmann von der Sparkasse Hannover, Thomas Schneider von der Hamburg Commercial Bank und Dr. Martin Töllner von Töllner & Flüge vor. Die zentralen Erkenntnisse lauteten: 

In der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) kommen Erbbaurechte nicht vor. Bei der Bewertung wird – wenn möglich – auf Vergleichswerte aus der Region zurückgegriffen. Daneben kommen das finanzmathematische Verfahren und das sogenannte Münchener Verfahren zum Einsatz, wobei letzteres gängiger ist. Beim finanzmathematischen Verfahren werden der Bodenwert-Anteil und der Gebäudewert gesondert ermittelt und dann zusammengeführt. Beim Münchener Verfahren wird zunächst der Wert des Gebäudes und des Grundstücks im Volleigentum ermittelt. Anschließend erfolgen verschiedene Abschläge: 

1. Für den Wegfall des Bodennutzungsrechts

Dieser Abschlag wird abhängig von der restlichen Laufzeit des Erbbaurechts berechnet. Die Unsicherheit für die finanzierende Bank nimmt zu, je kürzer diese ist. Insofern werden Erbbaurechte mit kurzen Laufzeiten schlechter bewertet. Langlaufende Erbbaurechte hingegen werden zum Teil genauso eingestuft wie Immobilien im Volleigentum. Grundsätzlich fordern die Banken: Das Erbbaurecht muss mindestens 10 Jahre länger laufen als die Finanzierung. 

2. Für den Wegfall des Gebäudes nach Zeitablauf

Hierfür ist die vereinbarte Entschädigung ausschlaggebend. 

3. Für „weitere Nachteile“ aus dem Erbbaurecht

In diesem Zusammenhang betrachten die Bewerter zum Beispiel Wertsicherungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte und Vorkaufsrechte. In den Banken werden hierfür häufig Pauschalen zugrunde gelegt, die sich zwischen 3 und 10 Prozent des Gesamtwertes bewegen. 

4. Für den kapitalisierten Erbbauzins

Dieser Abschlag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem vertraglichen Erbbauzins und dem angemessenen Erbbauzins, kapitalisiert über die Restlaufzeit. Allerdings ist die Berechnung insofern problematisch, als der angemessene Erbbauzins meist schwer zu bestimmen ist. Während der Niedrigzinsphase wäre nach Ansicht der Bewerter ein Erbbauzins von 2 und 5 Prozent des aktuellen Bodenrichtwertes angemessen. Bei Renditeobjekten ist eine Spanne von 5 bis 10 Prozent der erwarteten Mieteinnahmen gängig. 

Aufgrund dieser vermuteten Unsicherheiten werden von den Gutachtern in aller Regel pauschal 10 bis 15 Prozent Abschlag für das Erbbaurecht – im Gegensatz zum Volleigentum – vorgenommen. Insgesamt unterliegen die Entscheider in den Banken strengen Vorgaben ihrer Verbände und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Insofern bewegen sie sich selbst in einem engen Korsett. 

Wenn Privatpersonen einen Kredit für eine Erbbaurechtsimmobilie aufnehmen, sind außerdem die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu beachten. In diesem Bereich liegt der Fokus stärker auf der Person des Kreditnehmers und seiner Bonität. Nichtdestotrotz beziehen die Banken auch hier die Konditionen des jeweiligen Erbbaurechts ein. Im gewerblichen Bereich – zum Beispiel bei Genossenschaften – als Kreditnehmer spielt die Immobilie eine größere Rolle. 

„Hausaufgaben“ für die Erbbaurechtsausgeber

Für die Erbbaurechtsausgeber bedeutet das: Je mehr Handlungsspielraum sie den Erbbaurechtsnehmern einräumen und je länger die Laufzeiten sind, desto besser wird die Bewertung ausfallen. Je weniger Unsicherheiten – aus Sicht der Erbbaurechtsnehmer – bestehen, desto positiver wird die Einschätzung der Banken sein. Günstig wirken sich zum Beispiel lange Laufzeiten, klare Regelungen für das Ende der Laufzeit, wenig Zustimmungsvorbehalte, eine hohe Entschädigung und ein marktgerechter Erbbauzins aus. 

Dialog mit den Bankenverbänden

Auf der anderen Seite wird der Deutsche Erbbaurechtsverband das Gespräch mit den Bankenverbänden suchen, um insbesondere die Praxis der pauschalen Abschläge bei der Bewertung von Erbbaurechten zu diskutieren. Hierbei wird es auch darauf ankommen, die Vorteile des Erbbaurechts zu betonen: die Schonung des Eigenkapitals ebenso wie die Renditemöglichkeiten, die das Instrument durchaus bietet. Außerdem wird der Erbbaurechtsverband prüfen, ob Belege dafür existieren, dass Erbbaurechte für die Banken mit einem größeren Risiko behaftet sind als Kredite für Immobilien im Volleigentum. 

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Der Erbbaurechtskongress kann aufgrund der Corona-Pandemie 2021 leider nicht stattfinden. Bis vor Kurzem hatte der Deutsche Erbbaurechtsverband noch gehofft, an dem geplanten Termin am 07. und 08. Juni festhalten zu können. Doch die aktuelle Entwicklung der Corona-Pandemie lässt diese Planung nicht mehr zu.

Ein digitales Event stellt in den Augen des Verbandes keine gute Alternative dar, weil die Erbbaurechtskongresse in den vergangenen Jahren stark von den lebhaften Diskussionen und vom persönlichen Austausch geprägt waren. Dies ist erfahrungsgemäß auf die Distanz schwierig.

Der Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands bedauert es sehr, dass der Kongress als zentrale Veranstaltung zum deutschen Erbbaurecht in diesem Jahr nicht stattfinden kann – und freut sich umso mehr auf ein Wiedersehen 2022!

Der Herausgeberkreis der ErbbauZ freut sich über ein neues Mitglied: Stefan Meusel. Er ist Rechtsanwalt und Notar sowie Partner der ZENK Rechtsanwälte Partnerschaft MBB. Außerdem ist er ausgewiesener Experte für das Erbbaurecht. Unsere Leserinnen und Leser kennen ihn bereits als Fachautoren zum Thema. Zu Ausgabe 2/2021 der ErbbauZ steuert er einen Beitrag zur Bewertung des Erbbaurechts im Gebühren- und Steuerrecht bei. 

Außerdem enthält die Ausgabe eine umfangreiche Literaturübersicht zum Thema Erbbaurecht, dankenswerterweise zusammengestellt von Rechtsanwalt Michael Drasdo. Harald Wilsch vom Amtsgericht München schreibt über „Die Krux mit dem Untererbbaurecht“. Die Urteilskommentierung steuert Rechtsanwalt Dr. Christoph Mönig bei. Im Interview lernen Sie Dr. Ulrike Kirchhoff kennen. Sie ist Vorständin von Haus & Grund Bayern und sieht im Erbbaurecht eine Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. 

Inhaltsverzeichnis und Probe-Abo

Mit einer neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) möchte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat die Bewertung von Immobilien übersichtlicher gestalten. Das betrifft auch die Bewertung von Erbbaurechten. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat dazu im Februar 2021 eine Stellungnahme beim Ministerium eingereicht. Diese betont die Besonderheiten des Erbbaurechts, schlägt eine Unterscheidung zwischen der Erstausgabe und dem Weiterverkauf vor und spricht sich für den Einsatz von Mark-to-Model-Verfahren aus. 

„Die Beurteilung von Erbbaurechtsimmobilien bedarf besonderer Erfahrung. Ansonsten sind Probleme programmiert – sowohl auf Seiten der Erbbaurechtsgeber wie auch der Erbbaurechtsnehmer. Ein klarer rechtlicher Rahmen ist für beide Seiten wünschenswert. Deshalb haben wir zum Entwurf der neuen ImmoWertV Stellung genommen“, erklärt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Die Stellungnahme entstand in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier. 

Sekundärmarkt oder Mark-to-Model

Der Deutsche Erbbaurechtsverband weist in seiner Stellungnahme darauf hin, dass die Ableitung marktüblicher Erbbauzinsen aus dem Primärmarkt die Ausnahme sein sollte. Denn: Die Erstausgabe von Erbbaurechten ist teilweise monopolisiert. Außerdem folgen die Konditionen dabei häufig politischen Erwägungen und sind insofern nicht als marktüblich einzustufen. Stattdessen schlägt der Deutsche Erbbaurechtsverband die Ableitung aus dem Sekundärmarkt – also aus dem Weiterverkauf von Erbbaurechten – vor, sofern das möglich ist. Dabei ist allerdings auf die Besonderheiten der einzelnen Verträge zu achten, die mitunter nur schwer vergleichbar sind. Außerdem finden in vielen Regionen nur wenige Erbbaurechtstransaktionen statt, sodass der Sekundärmarkt hier schwierig zu beurteilen ist. Alternativ schlägt der Verband deshalb die Anwendung von geeigneten Mark-to-Model-Verfahren vor, um die marktüblichen Erbbauzinsen zu ermitteln. 

Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz

Die Anlage zur neuen Immowertermittlungsverordnung (ImmoWertA) sieht außerdem vor, dass marktübliche Erbbauzinsen aus dem Liegenschaftszinssatz abgeleitet werden können. Dies sieht der Deutsche Erbbaurechtsverband kritisch. Denn im Rahmen des Erbbaurechts ergibt sich im Regelfall eine andere Rendite-Risiko-Konstellation beim Volleigentum. Der Erbbaurechtsverband spricht sich deshalb in seiner Stellungnahme dafür aus, den Liegenschaftszinssatz lediglich als Obergrenze für die Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinssatzes heranzuziehen. 

„Die Beurteilung, welcher Erbbauzins tatsächlich angemessen ist, spielt im täglichen Umgang mit Erbbaurechten eine wichtige Rolle“, weiß Matthias Nagel. „Deshalb wünschen wir uns sehr, dass unsere Vorschläge Eingang in die neue ImmoWertV finden.“

Mehr über das Gesetzgebungsverfahren zur Novellierung des Wertermittlungsrechts

Zur vollständigen Stellungnahme des Deutschen Erbbaurechtsverbands zur ImmoWertV und ImmoWertA inklusive Formulierungsvorschlägen 

Der marktgerechte Erbbauzins sorgt auf den Kongressen des Deutschen Erbbaurechtsverbands regelmäßig für lebhafte Diskussionen. In der neuen Ausgabe der ErbbauZ erklärt Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier, im Interview, was in seinen Augen „marktgerecht“ ist. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands steuert einen Beitrag über partnerschaftliche Erbbaurechtsverträge bei. 

Außerdem enthält  die aktuelle Ausgabe der ErbbauZ den zweiten Teil des Beitrags von Christine Schmidt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche über die Bilanzierung von Erbbaurechtsverträgen nach deutschem Recht gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS). Harald Wilsch vom Amtsgericht München befasst sich in seinem Aufsatz mit den vielen wichtigen Aspekten, die bei der Verlängerung eines Erbbaurechts zu beachten sind. Die Urteilskommentierung übernimmt Mareike Schäfer von der Klosterkammer Hannover. 

Wenn es Erbbaurechtsthemen gibt, über die Sie in dieser Zeitschrift gern etwas schreiben oder lesen möchten, lassen Sie es uns wissen. Die Redaktion freut sich über Anregungen unter erbbauz@beck.de. 

Zur ErbbauZ

Zum Jahresende gibt es eine extra-volle Ausgabe der Zeitschrift für Erbbaurecht (ErbbauZ), die der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit dem Verlag C.H. Beck herausgibt: Im Interview spricht Johannes Baumgartner von den Stiftungen der Erzdiözese Freiburg über Erbbau-Konzepte. Christine Schmidt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche zeigt, wie die Bilanzierung von Erbbaurechtsverträgen nach deutschem Recht gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS) funktioniert. 

Notar Dr. Johann Andreas Dieckmann beleuchtet in seinem Aufsatz das Vorkaufsrecht der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten am Erbbaugrundstück. Dr. Florian Wiesner, Notar und Partner der Kanzlei FPS, setzt sich mit dem Wohnungserbbaurecht auf Gesamterbbaurecht auseinander. Harald Wilsch vom Amtsgericht München befasst sich mit der kommunalaufsichtsrechtlichen Genehmigungserfordernis von Erbbaurechten im Grundbuchverfahren. Die Urteilskommentierung steuert Friederike Bock von der Klosterkammer Hannover bei. 

Zur ErbbauZ 

Die Verfügbarkeit von Bauland ist in vielen Kommunen das Nadelöhr beim Wohnungsbau. Eine Möglichkeit, mehr Flächen zu aktivieren, wäre die Vergabe von privaten Erbbaurechten. Hierauf weist der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hin. 

Für die Entwicklung neuer Wohngebiete sind die Kommunen auf Bauland angewiesen. „Dabei wird meist das Volleigentum – also der Kauf – der Grundstücke angestrebt“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Wenn es um Flächen geht, die sich in privater Hand befinden, wäre es eine gute Alternative, diese im Erbbaurecht zu erwerben. Denn: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten sich angesichts der Wertentwicklung aktuell nicht von ihren Grundstücken trennen. Insofern käme ihnen die Vergabe von Erbbaurechten entgegen. Gleichzeitig hätten sie langfristig sichere Einnahmen durch die Erbbauzinsen.“ 

Im November 2020 hat die Bundesregierung dem Entwurf eines neuen Baulandmobilisierungsgesetzes zugestimmt. Hierin kommt das Erbbaurecht nicht vor. „Zu Unrecht“, findet Hans-Christian Biallas. „Wir haben schon 2019 im ,Fachdialog Erbbaurecht‘ darauf hingewiesen, dass den privaten Erbbaurechten zu wenig Bedeutung beigemessen wird. Die Ergebnisse des Fachdialogs lagen der Baulandkommission vor.“ 

Nach Schätzungen des Deutschen Erbbaurechtsverbands werden circa fünf Prozent der Grundstücke in Deutschland im Erbbaurecht vergeben. Die großen Erbbaurechtsgeber sind Städte und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. „Grundsätzlich kann aber jeder, der über ein Grundstück verfügt, dieses unkompliziert über das Erbbaurecht vergeben – und dabei gleichzeitig Eigentümer bleiben“, erklärt Hans-Christian Biallas. Potenzial sieht der Deutsche Erbbaurechtsverband zum Beispiel auch in innerörtlichen Verdichtungsflächen, die sich in Privathand befinden.

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Bild: Baukräne in der Stadt
Quelle: Hans Braxmeier / Pixabay

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. hat aufgrund der Corona-Pandemie beschlossen, den Erbbaurechtskongress 2021 auf den 07. und 08. Juni zu verlegen. Ursprünglich hatte der Verband den Kongress für Anfang Februar geplant.

Inhaltlich wird es um die Chancen des Erbbaurechts für Wohnungsgenossenschaften, seinen Beitrag zur Baulandmobilisierung und aktuelle rechtliche Entwicklungen gehen. Der Tagungsort bleibt unverändert das Maritim Hotel am Schlossgarten in Fulda. 

Der Erbbaurechtsverband informiert auf seiner Website unter www.erbbaurechtsverband.de sowie via E-Mail über die weitere Planung. Interessierte können sich in den Verteiler aufnehmen lassen unter info@erbbaurechtsverband.de. 

Mehr und mehr Kommunen in Deutschland vergeben Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Worauf es bei den Verträgen ankommt, weiß der Deutsche Erbbaurechtsverband.

Die Stadt Frankfurt am Main vergibt schon seit Jahren Grundstücke in der Regel im Erbbaurecht. Das DomRömer-Quartier, „Frankfurts neue Mitte“, wurde zum Beispiel vollständig auf Erbbaurechtsgrundstücken gebaut. Die Berliner Landesregierung machte die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken. Hamburg möchte seine Grundstücke ebenfalls vermehrt im Erbbaurecht vergeben und legte hierfür 2019 veränderte Konditionen vor. Die Stadt Köln kündigte im Juni 2020 an, bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen. 

„Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Angesichts steigender Grundstückspreise und Mieten setzen etliche Städte und Gemeinden wieder auf das Erbbaurecht. Der Grund: Sie möchten ihr ,Tafelsilber‘ nicht verkaufen und sich eine Einflussmöglichkeit auf die Nutzung der Flächen sichern.“ 

Einfluss auf die Art der Nutzung 

Wer ein Erbbaurecht vergibt, kann damit nämlich bestimmte Bedingungen verknüpfen: Zum einen können Zustimmungsvorbehalte Bestandteil des Vertrages sein – zum Beispiel ein Mitspracherecht oder ein Vorkaufsrecht im Falle des Weiterverkaufs. Zum anderen ist es möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten, die auf dem Grundstück erzielt werden, zu koppeln – und zwar für die gesamte Laufzeit des Vertrages. 

Allerdings weist der Deutsche Erbbaurechtsverband darauf hin, die Grenzen für die Erbbaurechtsnehmenden nicht zu eng zu ziehen. „Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Die Verträge sollten für beide Seiten attraktiv sein“, erklärt Hans-Christian Biallas. 

Angemessene Erbbauzinsen

Spielraum gibt es zum Beispiel beim Erbbauzins: Laut einer Studie, die das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) 2020 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchgeführt hat, liegt der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland bei 3,7 Prozent der Berechnungsgrundlage. Die Spanne reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten. In Berlin liegt der Erbbauzins für Wohnnutzungen derzeit bei 2,25 Prozent, in Hamburg bei 1,5 Prozent. Manche Kommunen vergeben auch kostenlose Erbbaurechte an Wohnungsunternehmen und verbinden damit bestimmte Bedingungen, wie zum Beispiel Belegungsrechte. 

Laufzeit und Entschädigung

Erbbaurechtsverträge haben meist Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren. Die mittlere Laufzeit liegt laut der JLL-Studie in Deutschland bei 85 Jahren. Gesetzliche Vorgaben hierzu gibt es aber nicht. Deshalb sind auch kürzere und längere Zeiträume möglich – bis hin zu ewigen Erbbaurechten, die allerdings sehr selten vorkommen.  

In den meisten Fällen haben sowohl der Erbbaurechtsnehmer als auch der Erbbaurechtsgeber ein Interesse daran, ablaufende Erbbaurechte zu verlängern. Als Entgegenkommen für die Erbbaurechtsnehmer sind Verlängerungsoptionen möglich, an die wiederum bestimmte Konditionen geknüpft werden können.  

Wenn das Grundstück nach Vertragsablauf doch an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt, zahlt dieser meist eine Entschädigung für die darauf stehenden Gebäude. Die Höhe dieser Entschädigung ist ebenfalls verhandelbar. Knapp die Hälfte der Erbbaurechtsgeber zahlt laut JLL-Studie 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent entschädigen mit dem vollen Wert – so beispielsweise auch die Stadt Hamburg. 

„In Hamburg hat das Erbbaurecht eine lange Tradition. Und gerade in Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes kommt diesem Instrument auch wieder eine stärkere Bedeutung zu. Mit dem Grundsatz ‚Vorfahrt für das Erbbaurecht‘ entwickeln wir unsere Bodenpolitik sehr sozial, aber auch im Interesse städtischer Interessen und nachfolgender Generationen weiter“, sagt Dr. Andreas Dressel, Finanzsenator der Freien und Hansestadt Hamburg. „Wir haben mit der Wohnungswirtschaft intensiv erörtert, wie wir gleichwohl erreichen, dass durch die neuen Konditionen keine Wohnung weniger gebaut und nirgendwo die Mieterschaft relevant mehr belastet wird – zum Beispiel über einen im Bundesvergleich sehr niedrigen Erbbauzinssatz. Damit haben wir einen guten Weg beschlossen, der das Erbbaurecht, den Wohnungsbau und den Mieterschutz gleichermaßen voranbringt. Und mit unseren ‚Sozialtarifen‘ für Erbbauberechtigte in Eigenheimen unterstreichen wir, dass wir auf Härtefälle angesichts unserer Bodenwertentwicklung Rücksicht nehmen wollen.“

Die Studie „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ des Deutschen Erbbaurechtsverbands zusammen mit Jones Lang LaSalle (JLL) steht online kostenlos zum Download zur Verfügung. 

Bild: DomRömer-Quartier in Frankfurt am Main. Quelle: DomRömer GmbH, Martin Leissl

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Auch in Nordrhein-Westfalen denken Kommunen darüber nach, Grundstücke vermehrt im Erbbaurecht zu vergeben.

WDR 5 hat hierzu einen Radiobeitrag erstellt, in dem unter anderem Prof. Dr. Dirk Löhr zu Wort kommt. Seine Forderung: die Verträge nicht überfrachten! 

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Rund ein Fünftel der Erbbaurechtsgeber hat aufgrund der Corona-Pandemie Zahlungsausfälle bei den gewerblichen Erbbaurechten zu verzeichnen. Das geht aus einer Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsverbands hervor. Im Wohnbereich hingegen werden die Erbbauzinsen bisher zuverlässig gezahlt. 

87 Erbbaurechtsgeber aus ganz Deutschland beteiligten sich an der Online-Umfrage, die im Juni 2020 durchgeführt wurde. 76 Prozent davon haben trotz der Corona-Krise die Erbbauzinsen bislang weiterhin pünktlich erhalten. Knapp 20 Prozent der Befragten gaben aber an, dass Zahlungen im Bereich der gewerblichen Erbbaurechte corona-bedingt ausgefallen seien. Nur ein Erbbaurechtsgeber verzeichnete Ausfälle bei den Wohnerbbaurechten. Überwiegend bewegt sich die Summe der ausgefallenen Zahlungen im Bereich zwischen 1.000 und 20.000 Euro. Fünf Erbbaurechtsgeber haben Ausfälle zwischen 20.000 und 100.000 Euro zu beklagen, drei sogar Summen von mehr als 100.000 Euro. 

In vielen Fällen konnten Stundungen vereinbart werden: Gut 40 Prozent der Befragten haben schon entsprechende Vereinbarungen mit den Erbbaurechtsnehmenden getroffen. 

Knapp 13 Prozent der Erbbaurechtsgeber haben aufgrund der Corona-Pandemie vertragsgemäße Anpassungen der Erbbauzinsen verschoben. Vier Organisationen haben die Anpassung ganz ausgesetzt. 

Künftig erwarten rund 40 Prozent der befragten Organisationen Erbbauzins-Ausfälle. Denn in vielen Fällen werden die Erbbauzinsen jährlich eingezogen, sodass Engpässe erst verspätet zutage treten können.

Arbeitslosigkeit und Insolvenzen könnten zu Engpässen führen

„Natürlich ist es auch für uns schwer, die weitere Entwicklung einzuschätzen. Anhaltende Kurzarbeit, mehr Arbeitslosigkeit und eine steigende Zahl von Insolvenzen würden sicherlich auch bei den Erbbaurechten zu weiteren Ausfällen führen. Insbesondere in der Gastronomie und Hotellerie dürfte es zu Engpässen kommen“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Der Deutsche Erbbaurechtsverband wird die Umfrage im Herbst 2020 wiederholen, um die Entwicklung zu beobachten. 

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Die Stadt Köln will bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den eindeutigen Vorrang vor dem Verkauf einräumen. Außerdem soll die Vergabe des Erbbaurechtes grundsätzlich durch sogenannte "Konzeptausschreibungen" und nur ausnahmsweise eine Direktvergabe erfolgen. 

Ein Erbbauzins von 1,5 Prozent des nutzungsorientierten Verkehrswertes soll für Wohnungsbau-Vorhaben gelten, die mindestens 30 Prozent öffentlich geförderten und 20 Prozent "preisgedämpften" Wohnungsbau vorsehen. Gleichzeitig soll auch eine deutlich längere Bindungsfrist für diese Wohnungen vereinbart werden. Bei einem Verkauf von Grundstücken für solche Zwecke enden die Bindungsfristen spätestens nach 30 Jahren. Im Sinne der Nachhaltigkeit von öffentlichem Grundvermögen blieben die Grundstücke auch für die nächsten Generationen gesichert. Die Erbpacht soll auf eine Dauer von 80 bis 99 Jahre angelegt werden.  

Eine entsprechende Beschlussvorlage will die Verwaltung den politischen Gremien nach der Sommerpause vorlegen. In einer Mitteilung vom 12.06.2020 hat die Verwaltung die Gremien über ihre Pläne informiert.  

Oberbürgermeisterin Henriette Reker: "Durch den Vorrang von Erbbaurechten vor einem Verkauf der Grundstücke wollen wir den nächsten und zugleich attraktiven Beitrag für ein gesundes Wachstum des Kölner Wohnungsmarktes zu bezahlbaren Mieten leisten. Außerdem können mit diesem Instrument die Bindungen des öffentlich-geförderten Wohnungsbaus deutlich länger als bei einem Verkauf gesichert werden. Und wir erhalten die Grundstücke auch für die nächsten Generationen." 

Die Vergabe der Erbbaurechte für Mehrfamilienhausgrundstücke soll dabei wie bisher grundsätzlich durch Konzeptausschreibungen sowie ausnahmsweise bei Vorliegen von Alleinstellungsmerkmalen auch als Direktvergabe erfolgen. Dabei sollen für die Vergabe von Erbbaurechten für städtische Wohnungsbaugrundstücke fest bestimmte Kriterien angewendet werden, die sowohl für die Stadt als auch für die Investoren von Vorteil sind.  

Ein wichtiges Kriterium dabei ist der Ansatz eines Erbbauzinses von 1,5 Prozent des Grundstückswertes, wenn das Vorhaben mit mindestens 30 Prozent öffentlichen gefördertem und mindestens 20 Prozent "preisgedämpftem" Wohnungsbau realisiert wird. Dabei gilt für den preisgedämpften Wohnungsbau eine Eingangskaltmiete von maximal 10 Euro je Quadratmeter als Obergrenze. Um eine gute soziale Mischung in dem Bauvorhaben zu erreichen, soll die Quote der mietreduzierten Wohnungen 50 Prozent in der Regel nicht überschreiten. Zu den Anfangsmieten der freifinanzierten Wohnungen werden keine Vorgaben gemacht.  

Die Laufzeit der Erbbaurechte soll zwischen 80 und 99 Jahren betragen und gegebenenfalls auch verlängert werden können. Die günstigen Mietpreise sollen für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts gelten. Ebenso wird die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in den Mietobjekten ausgeschlossen.  

Investoren, die die weitreichenden Kriterien des Erbbaurechts für das Konzeptmodell nicht erfüllen können oder möchten, müssen einen Erbbauzins von vier Prozent des Grundstückswertes aufwenden. Die im Erbbaurecht vergebenen Flächen bleiben im Vermögen der Stadt Köln. Über deren Nutzung kann die Stadt nach Auslaufen der Verträge neue Festlegungen treffen.

Hat die Corona-Pandemie auch Auswirkungen auf die Erbbaurechte in Deutschland? Fallen Zahlungen aus? Oder werden Anpassungen verschoben? 

Bis zum 30.06.2020 läuft eine Online-Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsverbands zu diesem Thema. Zur Teilnahme aufgerufen sind alle Erbbaurechtsgeber – unabhängig davon, ob sie Verbandsmitglied sind oder nicht.

Die Teilnahme ist anonym und dauert nur wenige Minuten. Wir würden uns freuen, wenn Sie sich die Zeit dafür nehmen. 

Zur Umfrage

Das Ergebnis der Umfrage wird der Verband auf seiner Website veröffentlichen und für die Medienarbeit nutzen.

Die Städte Lübeck und Wolfsburg sind dem Deutschen Erbbaurechtsverband beigetreten. In beiden Städten hat das Erbbaurecht eine lange Tradition. Laut einer Untersuchung des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) aus dem Jahr 2019 sind sie die größten kommunalen Erbbaurechtsgeber in Deutschland – gefolgt von Hamburg auf Platz drei.

„Die großen Stiftungen und kirchlichen Erbbaurechtsgeber sind schon lange in unserem Verband organisiert. Auch die BIM, das Immobilienmanagement des Landes Berlin, ist bereits früh Mitglied geworden, ebenso Städte wie zum Beispiel Aachen, Lüneburg und Mainz. Jetzt ziehen weitere Städte nach. Letztes Jahr ist Hamburg eingetreten und nun Lübeck und Wolfsburg. Das freut uns besonders, denn wir haben den Anspruch, die Erbbaurechtsgeber in ihrer Gesamtheit zu repräsentieren“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. 

„Überall in Deutschland gehen die Kommunen dazu über, vermehrt Erbbaurechte zu vergeben, anstatt Grundstücke zu verkaufen. Dadurch ist das Erbbaurecht vom Nischenprodukt zum Gegenstand der öffentlichen Diskussion geworden. Insofern ist die Arbeit unseres Verbands momentan wichtiger denn je. Unsere Mitglieder informieren wir regelmäßig über aktuelle Entwicklungen im Erbbaurecht. Bei unseren Veranstaltungen geben wir ihnen wertvolle Gelegenheiten zum Austausch mit anderen Fachexpertinnen und Experten“, so Biallas weiter. 

„Basis für attraktives und kostengünstiges Wohnen“

„Die Hansestadt Lübeck hat eine lange Erbbaurechtstradition, auf die wir stolz sein können. Unser Bestand von über 8.500 Erbbaurechten bildet die Basis für attraktives und vergleichsweise kostengünstiges Wohnen, das über Jahrzehnte frei von Bodenspekulation gehalten werden konnte. Gerade heute, in Zeiten des rasanten Preisanstiegs für Grund und Boden wird deutlich, dass das Erbbaurecht ein wirkungsvolles Instrument für sozial ausgewogene Stadtentwicklung ist“, erklärt Sven Schindler, Senator für Wirtschaft und Soziales in Lübeck. 

„Langjährige Tradition“ 

Kai-Uwe Hirschheide, Stadtbaurat der Stadt Wolfsburg zum Eintritt in den Deutschen Erbbaurechtsverband: „Aufgrund der langjährigen Tradition der Stadt Wolfsburg, seit der Stadtgründung Erbbaurechte zu vergeben, sieht sich die Stadt Wolfsburg mit den mehr als 8.600 Erbbaurechten als repräsentativer Partner im Deutschen Erbbaurechtsverband und verbindet mit dem Beitritt die Hoffnung auf konstruktiven und informativen Meinungsaustausch mit dem Verband sowie anderen Erbbaurechtsgebern. Die Erfahrungen des Verbandes, der sowohl als zentrale Anlaufstelle für Öffentlichkeit, Politik und Medien gilt und zudem zu grundsätzlichen Fragen des Erbbaurechts Stellung bezieht, sind für den ausgewogenen Umgang zwischen den Vertragspartnern Erbbaurechtsgeber und -nehmer von besonderer Bedeutung.“

Wie funktioniert eigentlich das Erbbaurecht? Welche Bestandteile gehören in den Vertrag? Wie berechnet sich der Erbbauzins? Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat neue "Fragen und Antworten" zum Thema auf seiner Website veröffentlicht. 

Aktuelle Entwicklungen sowie das steigende Interesse der Öffentlichkeit am Erbbaurecht hatten den Anlass gegeben, die bisherigen "Fragen und Antworten" zum Thema Erbbaurecht zu überarbeiten. So sind jetzt auch Erkenntnisse aus den Studien des Deutschen Erbbaurechtsverbands eingeflossen. 

Alle "Fragen und Antworten" zum Nachlesen

Wie sehen die Konditionen für Erbbaurechte in Deutschland aus? Wie beurteilen Investorinnen und Investoren dieses Instrument. Fragen wie diesen geht die Studie "Wohnerbbaurechte in Deutschland" auf den Grund, die der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle durchgeführt hat. Jetzt ist sie auch in englischer Sprache erschienen. 

"Leaseholds in the Residential Market" lautet der Titel der englischen Fassung. Die Studie wertet eine Umfrage unter mehr als 100 Erbbaurechtsgebern sowie qualitative Interviews mit großen Investoren aus. Die Ergebnisse stehen kostenlos zum Download zur Verfügung: 

Zur Studie auf Deutsch

Zur Studie auf Englisch

Mehr als 100 Personen waren am 02. und 03. März 2020 zum 7. Erbbaurechtskongress des Deutschen Erbbaurechtsverbandes nach Mannheim gekommen.

Im Namen des Verbandes begrüßte Verbandspräsident Hans-Christian Biallas die Gäste. „Das öffentliche Interesse am Erbbaurecht ist deutlich gestiegen“, sagte er. Ein zweites Grußwort steuerte Mannheims Bürgermeister Lothar Quast bei. Er wies darauf hin, dass das Erbbaurecht ein wichtiger Baustein für die gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung sein könne. Denn so hätten die Kommunen die Möglichkeit, Bauland zur Verfügung zu stellen und gleichzeitig handlungsfähig zu bleiben. Auch in Mannheim finde ein Umdenken in der Bodenpolitik statt, betonte Quast.

Dr. Christina Stresemann ist Vorsitzende Richterin am V. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH), dem sogenannten Grundstückssenat. Sie wies in ihrem Vortrag darauf hin, dass unbefristete Zweckbindungen an Grundstücken nur im Erbbaurecht möglich seien. Abgesehen davon seien 30 Jahre die zeitliche Obergrenze. 

Über sozial gerechte Bodenpolitik sprach Dr. Andreas Dressel, Finanzsenator der Freien und Hansestadt Hamburg. Die Stadt hat 2019 ihre Konditionen für die Vergabe von Erbbaurechten neu geregelt: Der Erbbauzins für Wohnerbbaurechte liegt jetzt in der Regel bei 1,5 Prozent. Bei Vertragsablauf werden die Erbbaurechtsnehmer zu 100 Prozent entschädigt. Für Eigenheimbesitzer gibt es eine Sozialklausel, sodass bei Vertragsverlängerungen die Erbbaurechte auch weiterhin vertretbar bleiben. Wohnungsunternehmen können sehr frühzeitig die Erbbaurechtsverträge verlängern, wenn sie bestimmte Konditionen erfüllen.

Lösungen finden im Dialog
In der Podiumsdiskussion „Das Erbbaurecht als Instrument des bezahlbaren Wohnungsbaus?“ trafen unterschiedliche Positionen aufeinander: Thomas Kirsch vom Projektentwickler Epple GmbH schilderte, dass sein Unternehmen auf Erbbaurechtsgrundstücken durchaus erfolgreiche Projekte realisiere – wenn Zielgruppen und Standort passen. Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), wies darauf hin, dass das Erbbaurecht meist dann problematisch werde, wenn die Verträge auslaufen. Das gelte besonders für Genossenschaften. Deshalb müssten hierfür gute Lösungen gefunden werden. Auch sei es für die Mitgliedsunternehmen des GdW kein Vorteil, zu Beginn der Laufzeit das Eigenkapital nicht aufbringen zu müssen. Andreas Dressel betonte, dass in Hamburg gute Lösungen vor allem im Bündnis für das Wohnen – also im Dialog von Politik und Verwaltung mit der Wohnungswirtschaft – gefunden werden konnten. Auch mit den Bewohnerinnen und Bewohnern von Eigenheimen habe man sich im Gespräch einigen können. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands, fügte hinzu, dass gerade bei WEG-Erbbaurechten noch regulatorische Nachbesserungen notwendig seien. Die anschließende Diskussion mit dem Publikum drehte sich vor allem um die Gestaltung des Erbbauzinses und die Bereitschaft der Banken, Erbbaurechte zu finanzieren. 

Den letzten Vortrag des ersten Kongresstages übernahmen Matthias Barthauer und Honoré Achille Simo vom Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang Lasalle. Sie stellten die Ergebnisse einer Studie vor, die JLL in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband erstellt hat. Eine Erkenntnis daraus lautet: Investorinnen und Investoren stehen Erbbaurechten nicht grundsätzlich ablehnend gegenüber. Es kommt aber auf die konkrete Ausgestaltung der Verträge an. Aus Investorensicht wäre zum Beispiel die Kopplung des Erbbauzinses an die Entwicklung der Mieten eine Option, um das Erbbaurecht attraktiver zu gestalten. 

Die Perspektive der Wohnungswirtschaft
Den zweiten Kongresstag eröffnete Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Sie präsentierte die Sicht der Wohnungswirtschaft auf das Erbbaurecht. Demnach sei es problematisch, bezahlbare Mieten zu realisieren, wenn gleichzeitig ein Erbbauzins zu leisten sei. Dass die Immobilie am Ende der Laufzeit an den Erbbaurechtsgeber zurückfalle, sei ebenfalls für Wohnungsunternehmen „nicht erstrebenswert“. Insbesondere für viele große Genossenschaften sei das Erbbaurecht aus diesen Gründen „nicht geeignet“. In der anschließenden Diskussion wurde deutlich, dass gerade für die kleinen Genossenschaften Erbbaurechte aber eine gute Alternative zum Volleigentum darstellen können.

Eine wichtige Voraussetzung für die Akzeptanz von Erbbaurechten ist nach Ansicht des GdW die Entschädigung zu 100 Prozent. Außerdem sprach sich Ingeborg Esser für eine retrograde Bestimmung des Erbbauzinses aus: „Wie hoch soll die Miete sein? Wie hoch darf dann der Erbbauzins sein?“ 

Professor Dr. Fabian Thiel von der University of Applied Sciences Frankfurt sprach über das Erbbaurecht als Instrument zur Steuerung der kommunalen Innenentwicklung. Er fragte: „Warum sollten Städte überhaupt Flächen verkaufen?“ Probleme bei der Vergabe von Erbbaurechten sieht er unter anderem in der Wertermittlung. 

Helge Beckmann von der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank) schilderte, wie sein Institut die Finanzierung von Grundstücken gestaltet, wenn diese anschließend im Erbbaurecht für den geförderten Wohnungsbau genutzt werden. In Niedersachsen geschieht dies mit Mitteln aus dem Wohnraumförderungsfonds. 

Den letzten Vortrag des Kongresses übernahmen Thomas Kirsch, Geschäftsführer des Projektentwicklers Epple GmbH, sowie Fred Wittmann, Direktor der Pfälzer Katholischen Kirchenschaffnei Heidelberg, die zahlreiche Erbbaurechte verwaltet. Beide Organisationen haben verschiedene Projekte zusammen durchgeführt, die sie den Kongressgästen vorstellten. Ihre Erfahrung: Es lohnt sich, mit einem Bauträger zusammenzuarbeiten, „wenn der das Erbbaurecht kennt und verstanden hat“. 

Fortsetzung 2021 in Fulda
„Erbbaurechte lösen eine Verantwortung aus. Diese liegt sowohl bei den Erbbaurechtsnehmern als auch bei den Erbbaurechtsgebern“, resümierte Ingo Strugalla, der Vizepräsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in seinem Schlusswort. 

Der Termin für den Erbbaurechtskongress 2021 steht bereits: Er findet am 08. und 09. Februar 2021 in Fulda statt. 

Welche Erbbauzinsen sind in Deutschland üblich? Wie lange laufen die Verträge? Welche Entschädigungen werden für die Immobilien gezahlt? Um Fragen wie diesen auf den Grund zu gehen, hat der Deutsche Erbbaurechtsverband gemeinsam mit Jones Lang LaSalle (JLL) eine Studie zu Wohnerbbaurechten in Deutschland durchgeführt.

„Schätzungen gehen davon aus, dass etwa 5 Prozent aller Grundstücke in Deutschland im Erbbaurecht vergeben werden. Im Zuge der Diskussion um bezahlbaren Wohnraum hat das Thema in den letzten Jahren einen deutlichen Aufschwung erlebt. Dennoch haben wir kaum belastbare Zahlen zum Erbbaurecht. Deshalb war uns diese Studie wichtig“, erklärt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. 

„Immer mehr Kommunen gehen aktuell dazu über, Grundstücke im Erbbaurecht zu vergeben. Insofern interessieren sich auch die Investoren verstärkt für das Thema“, ergänzt Matthias Barthauer, Senior Director Research bei JLL. 

Für die Studie befragte JLL mehr als 110 Erbbaurechtsgeber und führte qualitative Gespräche mit ausgewählten Investoren. Eine Erkenntnis: Als Berechnungsgrundlage für den Erbbauzins ziehen 52 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber den Bodenwert inklusive der Erschließungskosten heran. 39 Prozent gehen vom Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten aus. Nur 2 Prozent nutzen den Mietertrag des Hauses als Bemessungsgrundlage. 

Durchschnittlicher Erbbauzins liegt bei 3,7 Prozent
Eine große Bandbreite gibt es bei den aktuell vereinbarten Erbbauzinsen: Sie reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent der Berechnungsgrundlage. Im Durchschnitt liegt der Erbbauzins bei 3,7 Prozent. Das gilt auch für neu abgeschlossene Verträge. 

99 Prozent aller Erbbaurechtsverträge sehen Anpassungen des Erbbauzinses während der Laufzeit vor. In 88 Prozent der Verträge richtet sich diese nach dem Verbraucherpreisindex (VPI). Die Mietpreisentwicklung spielt in diesem Zusammenhang eine sehr untergeordnete Rolle. 

Die mittlere Laufzeit neuer Erbbaurechtsverträge liegt bei 85 Jahren. 36 Prozent aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Anders sieht es bei den Vertragsverlängerungen aus: Hierfür werden im Mittel 60 Jahre vereinbart. 

Zwar ist das Erbbaurecht ein eigentumsgleiches Recht, doch es ist möglich, im Vertrag bestimmte Verfügungsbeschränkungen für die Erbbaurechtsnehmer zu vereinbaren. Am häufigsten betrifft dies den Weiterverkauf des Erbbaurechts sowie die Belastung im Zuge einer Finanzierung. 

Wie hoch ist die Entschädigung? 
Fällt die Immobilie nach Ablauf der Zeit an den Erbbaurechtsgeber zurück, ist hierfür üblicherweise eine Entschädigung vorgesehen. Knapp die Hälfte der befragten Erbbaurechtsgeber zahlt in diesem Fall 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes. 19 Prozent entschädigen mit dem vollen Gegenwert. 

Die vollständige Studie „Erbbaurechte im Wohnungsmarkt“ steht online kostenlos zum Download zur Verfügung. 

Über Jones Lang LaSalle (JLL): 
JLL ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD war Ende Dezember 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen unter www.jll.de. 

Zur Pressemitteilung als PDF

Bislang gab es nur wenige Studien zur Anwendung des Erbbaurechts in Deutschland. Deshalb haben der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (DV) sowie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) in den Jahren 2018 und 2019 einen Fachdialog „Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?“ durchgeführt. Die Ergebnisse dieses Fachdialogs wurden in einer Broschüre zusammengefasst, die jetzt als PDF zum Download zur Verfügung stehen. 

DV-Generalsekretär Christian Huttenloher: „Bei der Bewertung des Instruments Erbbaurecht ist es entscheidend, die bestehenden Vor- und Nachteile differenziert zu betrachten und die unterschiedlichen Perspektiven von Erbbaurechtsgebern und Erbbaurechtsnehmern zu berücksichtigen. Nur so lassen sich Interessengegensätze auflösen und Erbbaurechte vermehrt mit wohnungs- und bodenpolitischer Zielrichtung einsetzen. Das Erbbaurecht muss der Investitionsalternative Volleigentum möglichst nahekommen; bestehende Nachteile müssen minimiert und ein Rendite-Risiko-Ausgleich zwischen den Vertragspartnern vorgenommen werden. Auch für private Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück nicht veräußern wollen, könnte das Instrument dann interessant sein.“

Zum Download

Der Verlag C.H.BECK und der Deutsche Erbbaurechtsverband geben ab Februar 2020 die erste deutsche Fachzeitschrift für Erbbaurecht, kurz: ErbbauZ, heraus. Sie wird zweimonatlich über aktuelle Urteile berichten sowie Autorenbeiträge und Meldungen zum Thema veröffentlichen. 

„Seit mehr als 100 Jahren gibt es das Erbbaurecht in Deutschland. Aktuell setzen viele Städte und Gemeinden es wieder verstärkt ein, weil es Bodenspekulationen verhindert und einen dauerhaften Einfluss auf die Nutzung städtischer Grundstücke sichern kann. Gleichzeitig erwarten wir bis 2030 eine Welle auslaufender Erbbaurechte“, erklärt Dr. Matthias Nagel. Er ist Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands sowie einer der Herausgeber der ErbbauZ. „Insofern wird es in den nächsten Jahren eine Vielzahl von Fällen und rechtlichen Fragen zum Thema geben. Diese wollen wir in der ErbbauZ aufgreifen.“ 

„Die ErbbauZ bietet vertiefte rechtliche Informationen sowie ein Forum für die fachliche Auseinandersetzung und erleichtert die Orientierung auf diesem und den verbundenen Rechtsgebieten: Schuld- und Sachenrecht, Grundbuch-, Vollstreckungs-, Insolvenz- und Baurecht sowie Bilanz- und Steuerrecht. Zudem werden sozialpolitische und betriebswirtschaftliche Themen in den Blick genommen“, verspricht Dr. Frank Lang vom Verlag C.H.BECK.

Kostenloses Probe-Abo
Die ErbbauZ ist im Abonnement über den Verlag C.H.BECK zu beziehen und kostet inklusive Online-Nutzung 199,- Euro pro Jahr. Aktuell bietet der Verlag ein kostenloses Probe-Abo für zwei Ausgaben an: www.beck-shop.de/30227409

Am 11.12.2019 hatte die Bundestagsfraktion der Grünen zum Fachgespräch "Wem gehört die Stadt? Erbbaurecht: Chancen für mehr bezahlbaren Wohnraum" eingeladen. Der Erbbaurechtsverband wurde repräsentiert von seinem Geschäftsführer, Dr. Matthias Nagel, der die Veranstaltung mit einem Einführungsvortrag eröffnete. 

Außerdem war als Rednerin Daniela Brahm eingeladen. Sie ist Mitbegründerin und Gesellschafterin der ExRotaprint gGmbH sowie Mitglied der „Initiative Stadt Neudenken“. 

An der Podimsdiskussion nahmen teil: 
- Dr. Ullrich Kriese, Mitbegründer des schweizerischen Info-Networks Gemeingut Boden und Leiter von Forschung und Projektentwicklung bei der Stiftung Edith Maryon zur Förderung sozialer Wohn- und Arbeitsstätten, 
- Dr. Christian Krupp, Vorstandssprecher der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) sowie
- Christian Stupka, Vorstand der GIMA München eG

Einmal mehr zeigte sich: Das Erbbaurecht passt sehr gut in die Zeit und sorgt für lebhafte Diskussionen. Wer nicht vor Ort sein konnte, hat die Möglichkeit, die Aufzeichnung des Fachgesprächs online anzusehen. 

Die GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB wird ab dem 1. Januar 2020 Fördermitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Zu den Tätigkeitsschwerpunkten der Kanzlei gehört das Immobilienwirtschaftsrecht, zu dem an den fünf großen Standorten Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln und München mit mehr als 50 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten beraten wird.

In Frankfurt a.M. und Berlin verfügt die Kanzlei zudem über eigene Notariate. Neben dem Erbbaurecht umfasst die immobilienrechtliche Beratung vor allem die Bereiche Immobilientransaktionen, Projektentwicklungen, das gewerbliche Mietrecht sowie das private und öffentliche Baurecht.

Als Fördermitglied unterstützt GÖRG den Erbbaurechtsverband und dessen Vereinszweck in Gestalt der Aufklärung über das Erbbaurecht, den Austausch darüber und die Vernetzung von Expertinnen und Experten. „Wir freuen uns, dass wir eine so prominente Kanzlei wie GÖRG als Mitglied für unseren Verband gewinnen konnten“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Dr. Christoph Mönig, Partner bei GÖRG, ergänzt: „Wir bringen uns gern mit unserer fachlichen Expertise in den Erbbaurechtsverband ein. Wir beraten Unternehmen der Immobilienbranche, Stiftungen und die öffentliche Hand laufend zum Erbbaurecht und kennen die Themen sowohl aus anwaltlicher als auch aus notarieller Sicht.“

www.goerg.de

Am 11.12.2019 lädt die Bundestagsfraktion der Grünen zum Fachgespräch "Wem gehört die Stadt? Erbbaurecht: Chancen für mehr bezahlbaren Wohnraum". 

Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes ist als Experte mit dabei. Die Veranstaltung findet statt im Deutschen Bundestag und beginnt um 17:00 Uhr. Die Teilnahme ist kostenlos. 

Anmeldung und weitere Informationen 

Die Joanes Stiftung, Mitglied im Deutschen Erbbaurechtsverband, und das Berliner Wohnungsunternehmen degewo rufen erstmals zu einem gemeinsamen Ideenwettbewerb auf: Gesucht werden kreative Konzepte zur Gestaltung des Ackerplatzes, der in Berlin-Wedding neu entsteht. 

Dabei handelt es sich um eine 600 Quadratmeter große Fläche in der Ackerstraße im Brunnenviertel. Von der künstlerischen Lichtinstallation über innovative Spiel- und Sportflächen bis zum nachhaltigen Gemeinschaftsplatz: Alle Ideen, die das Motto  "Raum für Gemeinschaft” transportieren, sind willkommen. Teilnehmen können interessierte Künstlerinnen und Künstler, Landschaftsarchitektinnen und -architekten sowie sonstige Personen und Initiativen, die sich an der sozialen Stadtgestaltung beteiligen möchten. 

Der Preis ist mit 15.000 Euro brutto dotiert. Sein Ziel ist es, kreative Ideen zu fördern sowie soziale Lebens- und Gemeinschaftsräume in bestehenden Stadtquartieren aufzuwerten. 

Der Wettbewerb läuft noch bis zum 11.11.2019. Weitere Informationen auf der Website des Joanes Stiftung. 

Hamburg ist mit dem zur Finanzbehörde gehörenden Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. beigetreten. Der Verband mit Sitz in Berlin ist zentraler Ansprechpartner rund um das Thema Erbbaurecht in Deutschland. In der 2013 gegründeten Interessenvertretung haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber zusammengeschlossen. Für die Stadt Hamburg verwaltet der LIG insgesamt rund 4.400 Erbbaurechte.

Finanzsenator und Verwaltungsratsvorsitzender des LIG Dr. Andreas Dressel: „In Hamburg hat das Erbbaurecht eine lange Tradition. Und gerade in Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes kommt diesem Instrument auch wieder eine stärkere Bedeutung zu. Im Sinne einer nachhaltigen, sozialen Bodenpolitik spielt das Erbbaurecht für uns eine zentrale Rolle. Wir wollen es stärken und da ist der intensive Austausch über den Verband hilfreich. Der Deutsche Erbbaurechtsverband leistet mit seiner Arbeit einen wichtigen Beitrag, um das Erbbaurecht in Deutschland zu stärken und zu fördern, insofern freuen wir uns als Mitglied auf den weiteren Interessenaustausch und die Zusammenarbeit.“

Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands: „Der Deutsche Erbbaurechtsverband freut sich sehr über die Hansestadt Hamburg als neues Mitglied. Viele Städte und Gemeinden beschäftigen sich aktuell angesichts der Situation auf dem Wohnungsmarkt verstärkt mit der Vergabe von Erbbaurechten. Unser Verband bietet Ihnen dabei kompetente Beratung und ein Forum, um sich untereinander auszutauschen.“

Seit 1919 besteht das deutsche Erbbaurecht. Heute ist es aktuell wie selten. Denn während Mieten und Bodenpreise steigen, setzen immer mehr Kommunen in Deutschland auf Erbbaurechte, anstatt ihre Grundstücke zu verkaufen. Deshalb laden der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. und der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) am 13. und 14.11.2019 zur Fachtagung „100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ nach Frankfurt am Main ein. 

Ein inhaltlicher Schwerpunkt liegt auf der Bedeutung des Erbbaurechts für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Hierzu stellt Christian Huttenloher vom Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) eine aktuelle Studie vor. Dirk Braune von der Kreisbaugesellschaft Waiblingen berichtet von seinen praktischen Erfahrungen. Außerdem ist eine Podiumsdiskussion zum Thema „Bezahlbares Wohnen auf Erbbaurechten“ geplant. 

Die Keynote-Rede übernimmt Professor Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof. Grußworte kommen von Professor Dr. Jürgen Aring, Vorstand des vhw, und Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Zu den Vortragenden gehören außerdem Matthias Barthauer von Jones Lang LaSalle, Michael Jung von der Continuum Captital Investment Management GmbH, Dr. Ulrich Kriese von der Stiftung Edith Maryon sowie Dr. Matthias Nagel vom Deutschen Erbbaurechtsverband. 

Neben den Vorträgen bietet die Tagung viel Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch und zum Netzwerken. 

„100 Jahre Erbbaurecht – mit Erbbaurechten günstig bauen, wohnen, wirtschaften“ auf einen Blick: 

Wann? 13. und 14.11.2019

Wo? mainhaus Stadthotel, Lange Straße 26, 60311 Frankfurt am Main

Kosten: Die Teilnahmegebühr beträgt 495 Euro. Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbands sowie des vhw zahlen 395 Euro. 

Weitere Information und Anmeldung unter www.vhw.de. 

Am 02.07.2019 gab das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat die Empfehlungen der Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ bekannt. Darin heißt es: 

1. Die Baulandkommission empfiehlt, das Erbbaurecht stärker als ergänzendes Instrument zur Bereitstellung von bezahlbarem Bauland, insbesondere auch für den Geschosswohnungsbau, zu nutzen. Die BImA sollte analog zur BImA-Verbilligungsrichtlinie Vergünstigungen auch auf Erbbaurechtsverträge gewähren.

2. Die Baulandkommission weist darauf hin, dass die inhaltliche Ausgestaltung der Verträge und das berechtigte Vertrauen der Erbbaurechtsnehmer auf langfristige Sicherheit für den Erfolg entscheidend sind. Sie empfiehlt die Entwicklung neuer, an die geänderten wirtschaftlichen Zielstellungen und Perspektiven angepasster sowie vom Nachhaltigkeitsgedanken geprägter gemeinsamer Musterverträge für Erbbaurechtsverhältnisse.

3. Die Baulandkommission empfiehlt, den Bekanntheitsgrad des Erbbaurechts sowohl bei kommunaler als auch privater Eigentümerschaft als Instrument zur Baulandaktivierung und langfristigen Sicherung von Grundstücken und vereinbarten Nutzungen zu erhöhen.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband hatte über den „Fachdialog Erbbaurecht“ seinen Standpunkt in die Beratungen einbringen können. Er begrüßt die Empfehlungen im Hinblick auf das Erbbaurecht. Insbesondere hält er es für sinnvoll, die Bekanntheit des Erbbaurechts weiter zu erhöhen und die Interessen der Erbbaurechtsnehmer in der Vertragsgestaltung stärker zu berücksichtigen. Fraglich erscheint es in seinen Augen allerdings, Musterverträge anzubieten. Denn diese können dem Einzelfall oft nicht gerecht werden.  

Download der Empfehlungen des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (Baulandkommission)

Rund 150 Personen waren gekommen, um am 02.04.2019 in Berlin an der Fachtagung „Erbbaurechte – ein Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum?!“ teilzunehmen. Sie bildete den Abschluss des „Fachdialogs Erbbaurechte“, den der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumforschung e.V. (DV) im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat durchgeführt hatte. Die Tagung startete mit Grußworten von Monika Thomas, Abteilungsleiterin im Bundesinnenministerium, sowie Michael Groschek, neuer Präsident des DV. 

Das Erbbaurecht als „attraktives Produkt“

Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, erklärte zunächst für alle Teilnehmenden die „Basics“ des Erbbaurechts. Dabei appellierte er an die Erbbaurechtsausgeber, die Verträge so zu gestalten, dass sie für beide Seiten vorteilhaft sind. Denn letzten Endes gehe es darum, ein attraktives Produkt zu schaffen. 

Rund 4.500 Erbbaurechte verwaltet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) derzeit. Ihre aktuelle Strategie stellte Dr. Christoph Krupp, der Sprecher des Vorstands, vor. Zunächst mahnte er an, die fundamentalen Dinge nicht außer Acht zu lassen. Denn: „Gegen zu wenig Wohnungen helfen nur mehr Wohnungen. Und gegen zu teure Wohnungen helfen auch nur mehr Wohnungen.“

Den Erstzugriff auf alle Grundstücke, die die BIMA verkauft, haben grundsätzlich die Kommunen. 2018 gingen auf diese Weise rund 50 Prozent aller Verkäufe an Städte und Gemeinden. Hierbei erfolgt die Vergabe in aller Regel nicht im Erbbaurecht. Darüber hinaus möchte die BIMA selbst noch mehr Wohnungen für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Bundes bauen. Insofern spielt nach Krupps Ausführungen die Vergabe neuer Erbbaurechte für die BIMA momentan eine untergeordnete Rolle. 

Vergabe für Eigenheime überwiegt deutlich

Christian Huttenloher, Generalsekretär des DV, stellte die Studie zum „Fachdialog Erbbaurechte“ vor, an der sich 2018 49 Kommunen beteiligt haben. Ein Ergebnis: Erbbaurechte werden überwiegend für Eigenheime vergeben – und nur in geringem Maße für den Mietwohnungsbau. Allgemein ist aber eine Renaissance des Erbbaurechts zu beobachten: Viele Städte wollen es künftig stärker einsetzen, und zwar auch für den bezahlbaren Mietwohnungsbau. Für den Erfolg dieser Maßnahmen sind allerdings die richtigen Konditionen entscheidend. 

Den nächsten Impuls lieferte Professor Dr. Arno Bunzel, stellvertretender Institutsleiter des Deutschen Instituts für Urbanistik (DiFu). Das DiFu begleitet aktuell einige Städte bei der Neugestaltung ihrer Bodenpolitik. Seine Erfahrung: Das Erbbaurecht ist zwar nur einer von vielen Bausteinen der Bodenpolitik. Aber es erhält aktuell mehr und mehr Aufmerksamkeit. Die Motivation dahinter ist es, die Wertschöpfung von Grund und Boden für den öffentlichen Sektor zu erhalten und den Zugriff auf die Flächen zu sichern. 

Erfahrungsberichte aus der Praxis lieferten 

• Dr. Heike Opitz, Abteilungsleiterin in der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Hansestadt Hamburg, 
• Tanja Peikert, Leitung Immobilienservice der Stadt München, 
• Sigrid Landsmann, Abteilungsleiterin für Vermarktung, Wohnraumförderung und Erbbaurechte der Stadt Wolfsburg sowie
• Oliver Koczy vom Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig. 

Professor Dr. Dirk Löhr von der Hochschule Trier stellte den Zuhörerinnen und Zuhörern vor, was der Theorie nach ein marktgerechter Erbbauzins wäre. Sein Appell: die Kräfte des Marktes nutzen, anstatt gegen sie zu arbeiten! 

Grundstücke dem Markt entziehen

Die Stiftung Edith Maryon entzieht Grundstücke dem Markt und stellt sie über das Erbbaurecht dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung. Im Zentrum steht der soziale Nutzwert. Aus der Erfahrung dort berichtete Dr. Ulrich Kriese. Stefan Anspach von der Montag Stiftung Urbane Räume erklärte, wie seine Stiftung Erbbaurechte nutzt, um ganze Stadtteile zu entwickeln. 

Die Stadt Freiburg im Breisgau hat 2018 erstens beschlossen, Grundstücke mit auslaufenden Erbbaurechten nicht mehr zu verkaufen. Zweitens sollen neue Grundstücke nur noch über Erbbaurechte vergeben werden. Die Gründe dafür stellte Bruno Gramich, Amtsleiter für Liegenschaften und Wohnungswesen in Freiburg, vor. Demnach möchte die Stadt langfristig Einfluss auf die Nutzung und die Miethöhen nehmen können. 

„Fan des Erbbaurechts“ 

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft berichtete Dirk Braune, Geschäftsführer der Kreisbaugruppe aus Waiblingen. Er bezeichnet sich selbst als „Fan des Erbbaurechts“. Sein Unternehmen hat ein kommunales Erbbaurecht erworben, das die ersten 50 Jahre zinsfrei ist. Im Gegenzug muss es sich an den vorgeschriebenen Verwendungszweck halten. Die Stadt erhält „harte Belegungsrechte“. 

Die Perspektive der Banken gab Jürg Schönherr von der DZ HYP AG wieder. Fazit: Solange der Markt so ist wie im Moment, muss die Bewertung von Erbbaurechten und Volleigentum unterschiedlich ausfallen. 

Als „aktiver Erbbaurechtsnehmer“ bezeichnete Rui Mercadal Vieira sein Unternehmen, die Romulus Areal GmbH. Es entwickelt aktuell in Karlsfeld bei München „einen ganzen Stadtteil“ auf Erbbaurechten. 

Sabine Georgi, Leiterin Business Development & Politikberatung bei der RICS Deutschland Ltd. schilderte die Sicht des Investoren-Verbandes auf das Erbbaurecht: Demnach können sich die Mitglieder Investitionen und Entwicklungen auf Erbbaurechtsgrundstücken durchaus vorstellen, wenn die Bedingungen wirtschaftlich sind. Hierzu hat die RICS im Februar 2019 das Positionspapier „Erbbaurecht stärken – Bauland aktivieren“veröffentlicht. 

An der abschließenden Podiumsdiskussion zum Thema „Das Erbbaurecht im Mietwohnungsbau – ein Schlüssel für bezahlbares Wohnen“ nahmen außer Sabine Georgi 

• Johannes Baumgartner, erzbischöflicher Oberrechtsdirektor der Erzdiözese Freiburg, 
• Kay de Cassan, Fachbereichsleiterin Wirtschaft der Stadt Hannover, 
• Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), 
• Ulrike Kost vom Evangelisch-Lutherischen Landeskirchenamt in München, 
• Christian Stupka, Vorstand der Genossenschaftlichen Immobilienagentur München (GIMA) sowie
• Monika Thomas, Abteilungsleiterin im Bundesinnenministerium

teil.  

Am Ende des Tages wurde deutlich: Das Erbbaurecht kann auch im Mietwohnungsbau ein attraktives Instrument sein. Kommunen nutzen es überall in Deutschland wieder verstärkt, um den Zugriff auf ihre Grundstücke zu behalten. Doch auch die Erbbaurechtsnehmer müssen attraktive Konditionen vorfinden, damit auf den Grundstücken bezahlbarer Wohnraum entstehen kann. 

Weitere Informationen zu den Ergebnissen des Fachdialogs Erbbaurechte

Der Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) hat eine Untersuchung zu Erbbaurechten in deutschen Metropolen veröffentlich. 

Eine zentrale Erkenntnisse: 
- 4,5 Prozent aller Immobilienbewertungen, die JLL seit 2016 durchgeführt hat, lagen Erbbaurechte zugrunde. 
- Ausländische Investoren sind Erbbaurechten gegenüber aufgeschlossener.
- Künftig werden Erbbaurechte eine stärkere Rolle auf dem Immobilienmarkt einnehmen. Das Transaktionsvolumen wird mittelfristig zunehmen. 

Zum Download der Studie
 

Mehr als 4.000 Grundstücke vergibt die Stadt Hamburg bereits im Erbbaurecht. Künftig möchte sie das Instrument im Sinne ihrer Bodenpolitik noch stärker nutzen.

Zum Erfahrungsaustausch lud deshalb Finanzsenator Dr. Andreas Dressel am 06.03.2019 den Deutschen Erbbaurechtsverband ein. Der Dialog soll fortgesetzt werden.

„Wir freuen uns sehr, dass der Finanzsenator persönlich dem Thema seine Aufmerksamkeit widmet“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Gern tragen wir dazu bei, in Hamburg das Erbbaurecht für alle Beteiligten attraktiv zu gestalten.“

Draußen herrschten frühlingshafte Temperaturen, drinnen wurde lebhaft diskutiert, als am 25. und 26.02.2019 in Dortmund der 6. Erbbaurechtskongress stattfand. Mit mehr als 120 Gästen war der Kongress so gut besucht wie noch nie.

Wie immer war die Frage nach dem richtigen Erbbauzins ein Thema, das die Gemüter erregte: Die einen halten an einem festen Prozentsatz des Bodenwertes fest. Die anderen nehmen die Investorenperspektive ein und fordern „marktgerechte Erbbauzinsen“. Dies wurde besonders deutlich bei der Podiumsdiskussion am ersten Kongresstag. Daran beteiligten sich auf der Bühne Claus Jilg von der Erzdiözese Freiburg, Alois Jütten vom Erzbistum Köln, Stefan Meusel von der 3A Partnergesellschaft mbH sowie Professor Dr. Steffen Sebastian vom International Real Estate Business School (IREBS) in Regensburg.

Das Erbbaurecht ist im Kommen

Einig waren sich die Kongressteilnehmerinnen und -teilnehmer darin, dass das Erbbaurecht im Kommen ist. Immer mehr Kommunen gehen im Sinne einer strategischen Bodenpolitik dazu über, vermehrt – oder sogar ausschließlich – Erbbaurechte auszugeben. Das steigende Interesse am Thema belegen zwei neue Studien, die auf dem Kongress vorgestellt wurden: Eine aktuelle Untersuchung der IREBS beschäftigt sich mit dem Erbbaurecht als alternatives Anlagevehikel für Investoren. Die Erbbaurechtspraxis deutscher Kommunen und das Potenzial für den Wohnungsbau untersucht eine Expertise der GEWOS GmbH im Auftrag des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung sowie des Bundesinnenministeriums.

Traditionell ist ein Blick über den Tellerrand Bestandteil des Erbbaurechtskongresses. 2019 lieferte diesen Barry Funt aus den USA von Allegiance Investment Advisors (AIA) – hervorragend übersetzt von Professor Dr. Sebastian Löhr.

Am zweiten Tag zeigten die Vorträge von Professor Dr. Ulrich von Jeinsen, GÖHMANN Rechtsanwälte und Notare, sowie Dr. Johannes Weber vom deutschen Notarinstitut, dass auch juristische Themen kurzweilig präsentiert werden können. Dr. Martin Töllner von Töllner und Függe gab einen Einblick in die Bewertungspraxis bei ablaufenden Erbbaurechten.

„Wir brauchen diesen Kongress“

„Die starke Beteiligung und die lebhaften Diskussionen zeigen uns: Wir brauchen diesen Kongress“, lautet das Fazit von Dr. Matthias Nagel, dem Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

Mehr als 120 Teilnehmerinnen und Teilnehmer besuchten 2018 den Erbbaurechtskongress in Leipzig. Im Jahr 2019 geht die Veranstaltung bereits in die sechste Runde, und zwar am 25. und 26.02. im Hotel „Dorint an den Westfalenhallen“ in Dortmund. 

Melden Sie sich jetzt zu der Veranstaltung an! Denn der Erbbaurechtskongress ist die größte Fachveranstaltung zum Thema in Deutschland. 

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Bild:

Hotel „Dorint an den Westfalenhallen“ in Dortmund

Quelle: Dorint GmbH / Burwitz Pocha

Heute fand im Bundeskanzleramt der lange angekündigte Wohngipfel statt. Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Verbänden diskutierten dabei über Möglichkeiten, mehr Wohnungen zu bezahlbaren Preisen zu schaffen. In einer Beschlussvorlage kündigte die Regierung an, für bundeseigene Grundstücke die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um auch das Erbbaurecht nutzen zu können. Außerdem werde die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ bis Sommer 2019 Vorschläge für eine bessere Baulandpolitik erarbeiten. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. appelliert an die Verantwortlichen, auch hierbei die Potenziale des Erbbaurechts zu berücksichtigen. 

Grundstücke behalten, Bodenspekulationen verhindern

Denn: Das Erbbaurecht ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem darauf stehenden Gebäude. Der Grundstückseigentümer kann also Bauland zur Verfügung stellen, ohne seinen Grund und Boden verkaufen zu müssen. „So können Städte und Gemeinden sowie Privatpersonen Wohnungsbau ermöglichen und bleiben gleichzeitig Herr über ihre Grundstücke“, erklärt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Außerdem werden auf diese Weise Bodenspekulationen verhindert.“ 

Langfristiger Einfluss auf Nutzungsart und Miethöhe

Auf die Nutzung der Grundstücke können Erbbaurechtsgeber langfristig Einfluss nehmen, indem sie entsprechende Inhalte in den Erbbaurechtsvertrag aufnehmen. So kann beispielsweise der Eigentümer der Immobilie verpflichtet werden, diese für den Mietwohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Ebenso kann die Höhe des Erbbauzinses an die Einhaltung bestimmter Auflagen – wie etwa die Höhe der Miete – gekoppelt werden. Wenn der Erbbaurechtsnehmer dann die Miete über den vereinbarten Satz hinaus erhöht, würde auch der Erbbauzins steigen, den er selbst zu zahlen hat. 

Soziale Steuerung

Viele Grundstückseigentümer nutzen schon jetzt das Erbbaurecht, um bestimmte Ziele oder Zielgruppen zu fördern – etwa indem sie Erbbaurechte bevorzugt an Familien, Baugemeinschaften oder soziale Einrichtungen vergeben oder indem sie den Erbbauzins für diese Zielgruppen geringer ansetzen. So können sie langfristig Einfluss auf die soziale Durchmischung in den Quartieren nehmen. 

„In unseren Augen drängt sich das Erbbaurecht geradezu auf, wenn es darum geht, eine nachhaltige Bodenpolitik zu betreiben und preisgünstigen Wohnraum zu fördern. Wer ernsthaft über bezahlbares Wohnen nachdenkt, kommt daran nicht vorbei“, erklärt Hans-Christian Biallas. „Insofern hoffen wir stark, dass die Expertenkommission zur nachhaltigen Baulandmobilisierung das Erbbaurecht in ihre Vorschläge einbezieht.“ 

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Erbbaurechte können eine Stellschraube sein, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Deshalb rücken sie aktuell wieder verstärkt in den Fokus der öffentlichen Diskussion. Viele Menschen glauben, dass die Verträge hierfür immer 99 Jahre laufen müssen. Aber ist das wirklich so? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. erklärt, was es mit der langen Laufzeit auf sich hat.

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Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und dabei die Liquidität zu schonen. Deshalb wird es vielerorts als Maßnahme diskutiert, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Das Prinzip: Der Erbbaurechtsnehmer kauft kein Grundstück, sondern erwirbt nur das Recht, auf diesem Grundstück sein eigenes Haus zu bauen oder zu nutzen. Hierfür entrichtet er regelmäßig ein Entgelt an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Entgelt ist der Erbbauzins. Wie hoch darf er sein? Und was ist angemessen? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Fakten zusammengestellt.

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Insbesondere für Menschen, die über wenig Liquidität verfügen, ist das Erbbaurecht oft eine gute Alternative zum Volleigentum. Denn beim Erwerb entfällt der Kaufpreis für das Grundstück. Dennoch müssen Erbbaurechtsnehmer natürlich Kosten einkalkulieren. Dazu gehören der Erbbauzins, laufende Kosten für das Grundstück, Steuern sowie Notar- und Maklergebühren. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat eine Übersicht zusammengestellt.

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• Günstige Alternative zum Volleigentum
• Schutz vor Grundstücksspekulationen

Die Verhandlungspartner der Großen Koalition im Bund haben ein Maßnahmenpaket für bezahlbaren Wohnraum vereinbart. Es umfasst unter anderem weitere Fördergelder für den sozialen Wohnungsbau, eine Grundsteuerreform und ein sogenanntes Baukindergeld, das die Bildung von Wohneigentum unterstützen soll. Der Deutsche Erbbaurechtsverband begrüßt diese Maßnahmen. In seinen Augen fehlt dabei aber das Erbbaurecht als weiterer wichtiger Baustein für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland.

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In den eigenen vier Wänden wohnen, aber den Kaufpreis für das Grundstück sparen – das verspricht das Erbbaurecht. Dabei wird das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Haus getrennt. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. sagt, für wen sich dieses Instrument besonders lohnt.

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• Größte Fachveranstaltung zum Thema im deutschsprachigen Raum
• Vorträge aus Wissenschaft und Praxis

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Erbbaurechte kommen wieder in Mode. Denn sie können Bodenspekulationen verhindern und Menschen zu erschwinglichem Wohneigentum verhelfen. Aber nicht nur Privathäuser werden auf fremdem Grund gebaut. Auch zahlreiche bekannte Bauwerke in ganz Deutschland stehen auf Erbbaurechtsgrundstücken. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. hat einige spektakuläre Beispiele zusammengestellt.

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Erbbaurechte werden überwiegend zur Wohnnutzung eingesetzt. Dabei bieten sie gerade für die Betreiber von gewerblichen Immobilien finanzielle Vorteile. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. fasst sie zusammen.

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Welche Rolle spielt das Erbbaurecht auf dem deutschen Wohnungsmarkt? Werden die Grundstückseigentümer in den kommenden Jahren neue Erbbaurechte vergeben? Wo sind diese besonders attraktiv? Um diese Fragen zu beantworten, hat der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. jetzt eine Studie herausgebracht. Durchgeführt wurde die Untersuchung vom Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte.

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Sechsmal pro Jahr veröffentlicht der Erich Schmidt Verlag die „Roten Seiten“ als Beileger zur Zeitschrift „Stiftung und Sponsoring“. Darin werden spezielle Themen des Non-Profit-Bereichs besonders ausführlich behandelt.

Im Juni 2017 widmete der Verlag die „Roten Seiten“ – schon zum zweiten Mal seit 2014 – dem Thema „Erbbaurecht“. Der Deutsche Erbbaurechtsverband war Mitherausgeber und steuerte die Inhalte bei.

Im Ergebnis zeigen die „Roten Seiten“ viele neue und aktuelle Perspektiven auf das Erbbaurecht wie zum Beispiel

• das Erbbaurecht als Vermögensanlage für Stiftungen, 
• die Banken- und Gutachterperspektive, 
• Anforderungen an den Erbbaurechtsvertrag, 
• steuerliche Fragestellungen und 
• rechtliche Fallstricke. 

Als Autoren konnte der Erbbaurechtsverband einige seiner Mitglieder sowie Referenten des 4. Erbbaurechtskongresses gewinnen. Wir danken allen, die mitgewirkt haben, für Ihre Mühe! Das Ergebnis kann sich sehen lassen. 

Die „Roten Seiten“ stehen hier zum Download zur Verfügung oder können kontenfrei als Print-Exemplare angefordert werden. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an: info@erbbaurechtsverband.de.
 

2018 lädt der Deutsche Erbbaurechtsverband bereits zum fünften Mal zum Erbbaurechtskongress ein. Am 26. und 27. Februar treffen sich Mitglieder sowie Interessierte aus Wissenschaft und Praxis, um Fachvorträge zu hören und sich zum Erbbaurecht auszutauschen. 

Auf dem Programm stehen 2018 unter anderem folgende Themen: 

• Erbbaurecht in der Rechtsprechung
• Systemgestützte Verwaltung von Erbbaurechten
• Erbbaurecht in Kommunikation und Marketing
• Übertragung von Erbbaurechten
• Zustimmungserfordernisse nach WEG und ErbbauRG

Der Erbbaurechtsverband freut sich, dass außerdem ein Experte aus China zugesagt hat, einen Vortrag über das dortige Erbbaurecht zu halten. 

Mitten in Leipzig

Der Deutsche Erbbaurechtsverband rechnet – nach den positiven Erfahrungen der vergangenen Jahre – mit mindestens 80 Teilnehmerinnen und Teilnehmern. Veranstaltungsort ist das Radisson Blu Hotel Leipzig. „Nach Hannover und Nürnberg war es an der Zeit, mit dem Kongress einmal in den Osten Deutschlands zu kommen“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Das Tagungshotel liegt mitten Stadtzentrum. Direkt gegenüber befinden sich das weltberühmte Gewandhaus zu Leipzig, die Oper und das Paulinum. 

Sobald das Programm steht und die Anmeldung möglich ist, informiert der Deutsche Erbbaurechtsverband seine Mitglieder per E-Mail und auf seiner Website. Wer Fragen zum Kongress hat, kann sich jederzeit an Nura Ayache wenden: nura.ayache@erbbaurechtsverband.de. 

• Bild: Blick vom Turm des Neuen Rathauses in Leipzig 
• Quelle: Stadt Leipzig

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. startet Anfang Mai 2017 eine umfangreiche Studie, um erstmals belastbare Zahlen zum Erbbaurecht in Deutschland zu erhalten. Hierfür hat der Verband das Hamburger Marktforschungsunternehmen „Analyse & Konzepte“ beauftragt.

Gemeinsam mit "Analyse & Konzepte" wurde ein Fragebogen für Bestandshalter entwickelt. Dieser ist online verfügbar. Darin geht es unter anderem um den aktuellen Bestand an Erbbaurechten, aber auch um Prognosen, wie sich dieser Bestand in Zukunft entwickeln wird. Außerdem untersucht die Studie, wie die Befragten die Potenziale und die Bedeutung des Erbbaurechts bewerten. 

Auch die Mitglieder des Deutschen Erbbaurechtsverbandes erhalten eine E-Mail mit der Bitte, sich an der Befragung zu beteiligen. 

Bitte unterstützen Sie unsere Arbeit, indem Sie an der Studie teilnehmen und den Link zur Befragung auch an andere Bestandshalter weiterleiten! 

Die Feldphase soll im Juni abgeschlossen sein. Die Ergebnisse werden uns voraussichtlich im Juli 2017 vorliegen. Hierüber werden wir Sie dann selbstverständlich informieren. 

Hier geht’s zur Befragung: www.analyse-konzepte.de/erbbaurecht/

Bei Fragen zur Erbbaurechtsstudie steht Ihnen Nura Ayache unter info(at)erbbaurechtsverband.de zur Verfügung. 

Bildquelle: Marcel Schauer / Fotolia.com

Zum 4. Erbbaurechtskongress, der am 20. und 21. Februar 2017 in Nürnberg stattfand, begrüßte der Deutsche Erbbaurechtsverband mehr als 90 Teilnehmerinnen und Teilnehmer. Darunter waren viele große Bestandshalter wie Stiftungen und Kommunen ebenso wie Gutachter, Juristen und Finanzexperten.

Nach der Begrüßung durch den Präsidenten des Verbandes, Hans-Christian Biallas, übernahmen am Nachmittag des ersten Kongresstages die Referenten das Wort. In vier Vorträgen setzten sie sich mit ganz unterschiedlichen Perspektiven auf das Erbbaurecht auseinander – zum Beispiel mit der Bankensicht, mit Aspekten der Grundsteuer, der nachhaltigen Bestandsplanung und der Gestaltung der Erbbaurechtsverträge. Der Abend gab beim gemeinsamen Essen Raum für vertiefende Gespräche und Kontaktpflege.

Marktgerechter Zins und rechtliche Fallstricke

Am Vormittag des zweiten Tages standen rechtliche Fallstricke und steuerliche Aspekte des Erbbaurechts, der marktgerechte Erbbauzins sowie das Erbbaurecht als Antwort auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf dem Programm. Als Moderator des Kongresses überzeugte abermals Tobias Henkel, Direktor der Stiftung Braunschweiger Kulturbesitz und Vorstandsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, der professionell und unterhaltsam durch das Programm führte.

Jedes Jahr kommen mehr Teilnehmerinnen und Teilnehmer zu unserem Erbbaurechtskongress“, freut sich Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. „Das zeigt uns: Das Thema braucht einen Rahmen für den professionellen Austausch. Insbesondere angesichts der politischen Diskussion um knappen Wohnraum und die Bezahlbarkeit des Wohnens hat das Erbbaurecht gute Antworten zu bieten.

Der Termin für den 5. Erbbaurechtskongress steht bereits fest: Er soll am 26. und 27. Februar in Leipzig stattfinden. Wer über die Planung auf dem Laufenden gehalten werden möchte, kann unter info@erbbaurechtsverband.de Informationen anfordern.

• Bildquelle: Deutscher Erbbaurechtsverband e.V. / Thomas Kirchner

Am 20. & 21. Februar 2017 lädt der Deutsche Erbbaurechtsverband zum vierten Mal zu seiner jährlichen, öffentlichen Fachtagung nach Nürnberg ein. Die Vorträge thematisieren unter anderem steuerliche Aspekte des Erbbaurechts. Für die Gestaltung des Vertragswerkes und der geplanten Reform der Grundsteuer stellen sich in diesem Zusammenhang auch steuerrechtliche Fragen bei Ablauf von Erbbaurechtsverträgen.

Das Programm und weitere Informationen zur Anmeldung und zum Ablauf finden Sie hier.

Unter Beteiligung der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau und der Klosterkammer Hannover haben wir ein Erklärungsvideo zum Erbbaurecht erstellt, das wir hier präsentieren.

Bitte folgen Sie diesem Link zum Video.
   

Am 22. & 23. Februar 2016 ist es wieder soweit. Unter dem Titel 'Neugeschäft mit Erbbaurechten – Überlegungen, Konditionen und Rechtsfragen bei Neuabschluss oder Erneuerung von Erbbaurechten' lädt der Deutsche Erbbaurechtsverband zu seiner jährlichen, öffentlichen Fachtagung nach Hannover ein.

Das Programm und weitere Informationen zur Anmeldung und zum Ablauf finden Sie hier.

Bereits zum zweiten Mal seit seiner Gründung 2013 trafen sich Anwender und Interessierte des Erbbaurechts zum gemeinsamen Dialog. In diesem Jahr fand der Kongress Ende Februar im Schlosshotel Kassel statt.

Demographischer Wandel, Angebotsknappheit an geeigneten Freiflächen und explodierende Grundstückspreise sind nicht mehr nur Themen, die Ballungsgebiete betreffen. Längst haben diese Problemstellungen in allen Regionen Einzug erhalten.

Unter diesen Vorzeichen wurde sehr praxisnah und lebendig während des zweitägigen Treffens des Erbbaurechtsverbands e.V. durch die geladenen Referenten informiert und mit den Teilnhemern diskutiert. Unter dem diesjährigen Hauptmotto „Erbbaurecht – ein wirtschaftliches und strategisches Instrument der Immobilienwirtschaft“ beleuchteten führende Experten aus dem In- und Ausland in Ihren Vorträgen u.a. die Themen: „Das Erbbaurecht – ein modernes Instrument zur Gestaltung von Eigentumsbeziehungen“, und „Stadtplanung und Bodenpolitik durch Erbbaurechte“.

Insgesamt wurde facettenreich dargestellt, dass die Bedeutung des Erbbaurechts als Alternative zum Grundstückstauf in den letzten Jahren stark zugenommen hat. Mehr erfahren Sie im umfassenden Nachbericht zum Erbbaurechtskongress 2015.

Die Zeitschrift Stiftung & Sponsoring hat in ihrer aktuellen Oktoberausgabe eine Beilage zum Thema Erbbaurecht herausgegeben.

Die Autoren rund um den Herausgeber Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, legen aus unterschiedlicher Perspektive dar, dass das Erbbaurecht für Stiftungen mit Grundbesitz eine sinnvolle Art der Vermögensverwaltung darstellen kann.

Inhaltliche Schwerpunkte: Vertragsgestaltung, Berechnung des Erbbauzinses, Wertsicherung und Entschädigung, Verwaltung von Erbbaurechten, Erbbaurechte in den neuen Bundesländern nach dem Sachenrechts­bereinigungsgesetz.

Ein Muster- Erbbaurechtsvertrag wird ebenfalls zur Verfügung gestellt.

Die Aktuelle Ausgabe der 'Roten Seiten' (5/2015) stellen wir als Download zur Verfügung.

Druck-Exemplare erhalten Sie kostenfrei auf Anfrage unter: info(at)erbbaurechtsverband.de

Die erste Jahrestagung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes ist Ende Januar mit viel positiver Resonanz zu Ende gegangen.

Großes Lob galt den Referenten, die in ihren Vorträgen ein breites Spektrum der Erbbaurechtspraxis auf hohem Niveau beleuchteten. Doch nicht nur die fachliche Expertise stand auf dem Programm. Bei dieser ersten Tagung ging es um das gegenseitige Kennenlernen und die öffentliche Wahrnehmung des Erbbaurechts, wie in vielen Gesprächen rund um die Tagung zu hören war.

Einen ausführlichen Rückblick auf die Veranstaltung finden Sie hier.

In einer Kurzbroschüre stellt sich der Deutsche Erbbaurechtsverband vor und informiert über seine Anliegen und Ziele.

Das Faltblatt kann kostenfrei unter info(at)erbbaurechtsverband.de bestellt werden.

Die pdf-Version steht hier zum Download bereit.

Der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) und der Deutsche Erbbaurechtsverband entwickeln eine gemeinsame Vortragsreihe zum Thema Erbbaurecht.

Anfang November startet eine gemeinsame Vortragsreihe in Zusammenarbeit mit dem im Fortbildungswesen sehr erfahrenen Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw).

Die ersten beiden Vorträge mit dem Titel  „Der Erbbauzins – Neuvereinbarung und Anpassung“‚ werden von Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, gehalten. Weitere Vortragsthemen und Termine sind in Vorbereitung.

Mehr Infos und Anmeldung unter www.vhw.de

Ratenzahlung statt Kaufpreis – Das Erbbaurecht gewinnt für die Stadtentwicklung  in Berlin wieder an Bedeutung. Der Tagesspiegel berichtet.

www.tagesspiegel.de/erbbaurecht

Download als pdf: Tagesspiegel_Erbbaurecht_130804.pdf

Das Fachmagazin "DW Die Wohnungswirtschaft" berichtet in zwei Beiträgen über die Anwendung des Erbbaurechts in der Wohnungswirtschaft und über die Hintergründe zur Gründung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in Berlin.

Download als pdf:

Erbbaurecht DW 06_2013.pdf (300 KB)

Weitere Infos unter www.diewohnungswirtschaft.de

"Stiftung & Sponsoring", das Magazin für Nonprofit-Management und -Marketing berichtet in ihrer Rubrik "Organisation & Finanzen" über die Gründung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes

Mehr Infos unter www.stiftung-sponsoring.de

Erwerb von Immobilieneigentum ohne Grundstückskauf möglich –
Gut 100-jähriges Erbbaurecht bietet neue Chancen für private wie betriebliche Bauten in Deutschland bei hohen Grundstückspreisen.

In Berlin wurde von mehreren großen Einrichtungen und Stiftungen, die Erbbaugrundstücke zur Verfügung stellen, der Deutsche Erbbaurechtsverband gegründet. Unter ihnen befindet sich etwa die Klosterkammer Hannover, die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, das Erzbistum Freiburg, die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz oder die Hilfswerk-Siedlung in Berlin.

Hohe und weiter steigende Grundstückspreise in Deutschland verhelfen einem altbewährten Rechtsinstrument zu neuer Attraktivität. So kann durch das Erbbaurecht das Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum an darauf stehenden Gebäuden getrennt werden. Diese Möglichkeit wurde bereits vor gut 100 Jahren im deutschen Gesetz geschaffen. „Wer also ein Haus bauen oder kaufen will, muss beim Erbbaurecht das Grundstück nicht mit finanzieren“, erklärt Hans-Christian Biallas, der neue Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in Berlin. „Angesichts der heutigen Situation am deutschen Immobilienmarkt halten wir daher das Erbbaurecht für ein ebenso hochaktuelles und wie langjährig bewährtes Instrument, für dessen Bekanntmachung und weitere Verbreitung wir uns verstärkt nun einsetzen und einbringen möchten.“

„Über das Erbbaurecht können auch Grundstücke aus Stiftungsvermögen oder kirchlichem Besitz an den Markt zur Bebauung gelangen“, erklärt der Vize-Präsident des neuen Verbandes, Ingo Strugalla. „So können vermehrt private wie betriebliche Bauten liquiditätsschonend entstehen. Denn das „Nutzen können“ wird beim Erbbaurecht vor das „Kaufen müssen“ gestellt. Insbesondere für junge Bevölkerungskreise kann dies attraktiv sein, wie etwa die Entwicklung des Car-Sharing in Deutschland zeigt.“

Kein Immobilieneigentum zweiter Klasse

Vorbehalte gegenüber dem Erbbaurecht beziehen sich bislang etwa oft auf die begrenzte Laufzeit von Erbbauverträgen, die meist zwischen 60 und 99 Jahren liegt. „In der Praxis aber können auslaufende Erbbaurechtsverträge beliebig oft erneuert werden“, erklärt Hans-Christian Biallas, „zudem sind gesetzlich auch längere Laufzeiten als 99 Jahre möglich.“

Der Deutsche Erbbaurechtsverband will daher auf seiner Website www.erbbaurechtsverband.de Informationen und Erklärungen zum Erbbaurecht bundesweit verfügbar machen. Zudem soll über den neuen Verband ein Dialog zwischen Wissenschaft und Praxis zum Erbbaurecht angeregt werden und hierzu entsprechende Veranstaltungen organisiert und Informationsschriften publiziert werden.

Das Magazin für Führungskräfte in Kirchen und kirchlichen Organisationen berichtet in ihrer aktuellen Ausgabe über die Gründung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.

Der in der Rubrik Facility Management erschienene Beitrag schildert die Hintergründe zur Gründung des Verbandes und gibt einen Überblick zur aktuellen Situation des Immobilienmarktes und des Erbbaurechts in Deutschland.

Download als pdf:

KVI im Dialog – Deutscher Erbbaurechtsverband.pdf (627 KB)

Weitere Infos unter www.kviid.de